Was ist eine Cap Rate in Real Estate?

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Möglicherweise haben Sie beim Kauf oder Verkauf von Immobilieninvestitionen von einer Kapitalisierungsrate (oder Cap-Rate) gesprochen. Wenn Sie so etwas wie ich sind, als Sie diesen Begriff zum ersten Mal hörten, gingen Sie direkt zu Google und suchten: „Was sind Cap-Raten?,“

Heute möchte ich klarstellen, was eine Kapitalisierungsrate ist, warum Cap-Raten wichtig sind (oder nicht) und warum dies besonders wichtig ist, wenn Sie in große Wohnungssyndikationen investieren.

Cap Rate Definition

Eine Kapitalisierungsrate ist die geschätzte Rendite – ausgedrückt als Prozentsatz–, die eine Immobilie erzielt, wenn die Immobilie in bar gekauft wird. (quelle)

Kapitalisierungsraten sind eine Möglichkeit, anhand des erzielten Einkommens zu bestimmen, wie viel eine Immobilie wert sein sollte., Cap-Raten bewegen sich in die entgegengesetzte Richtung des Kaufpreises, so dass je höher eine Cap-Rate ist, desto niedriger wird der Kaufpreis sein. Umgekehrt ist der Kaufpreis wahrscheinlich umso höher, je niedriger der Cap-Satz ist.

Ein Gebäude, das ein jährliches Betriebsergebnis von 100.000 US-Dollar erzielt, ist je nach Standort des Gebäudes einen deutlich anderen Betrag wert.

Wenn sich dieses Gebäude in einem Markt befindet, in dem der Cap-Satz durchschnittlich 8 Prozent beträgt, kann es $1,250,000 wert sein.,

Auf der anderen Seite, wenn das Gebäude irgendwo mit einem 4 Prozent Cap-Rate befindet, wäre es $2.500.000 wert sein.

Dies ist ein signifikanter Unterschied, weshalb Sie ein Experte auf Ihrem lokalen Markt werden und sicher sein müssen, dass Sie die Cap-Raten dort verstehen!

Wenn Sie so etwas wie ich war, als ich Google zum ersten Mal gefragt: „Was ist ein Cap-Rate in Immobilien?“diese Definition hat nicht wirklich geholfen, haha.

Die Cap-Rate-Formel

Also, was ist eine cap rate? Nun, um zu verstehen, dass Sie die Cap-Rate-Formel kennen müssen!,

Um den Cap-Satz eines Gebäudes zu bestimmen, teilen Sie einfach das jährliche Netto-Betriebsergebnis (NOI) durch den Kaufpreis.

Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in bar (unwahrscheinlich) für 1.000.000 US-Dollar gekauft haben, das ein Netto-Betriebsergebnis von 100.000 US-Dollar pro Jahr erzielte, beträgt der Cap-Satz 10 Prozent.

US$100.000 jährlichen NOI

÷ $1,000,000 kaufen Preis

= 10% capitalization rate

Wenn Sie kaufen können diese gleiche Eigenschaft für $909,090, die cap-rate näher bei 11%., Und wenn Sie es zu einer Kapitalisierungsrate von 9% gekauft haben, wäre der Kaufpreis $1,111,111.

Was ist Netto-Betriebsergebnis

Das Netto-Betriebsergebnis ist ein wichtiger Teil der Berechnung der Kapitalisierungsraten, und ich möchte sicherstellen, dass Sie wissen, wie Sie mit dieser Zahl kommen.

Das Netto-Betriebsergebnis ist im Wesentlichen das jährliche Bruttomieteinkommen abzüglich aller einzelnen Ausgaben mit Ausnahme der Schuldenaufwendungen (Kapital-und Zinszahlungen für Ihre Hypothek).

Die Tatsache, dass NOI Schuldenausgaben ausschließt, macht die Cap-Rate-Formel tatsächlich nützlicher., Auf diese Weise konzentriert es sich auf die Performance von Markt und Vermögenswert, ohne die Finanzierung einzuschränken, was einen gleichmäßigen Marktvergleich ermöglicht.

Es gibt so viele verschiedene Arten von Finanzierungen, dass es unmöglich wäre, einen Äpfel-zu-Äpfel-Vergleich von Gewerbeimmobilien durchzuführen, wenn Sie berücksichtigen würden, wie Sie Immobilien finanzieren möchten.

Kapitalisierungsratenrechner

Was sind Cap-Raten?

Okay, jetzt, dass Sie verstehen, wie eine Kapitalisierung rate ist bestimmt von einem mathematischen Standpunkt aus, was ist eine cap rate wirklich?,

Ein Cap-Rate ist eine beliebige Zahl, die Menschen als eine einfache Möglichkeit, den Marktwert der gewerblichen Immobilien auszudrücken.

Für Laien vereinfacht ein Cap-Kurs die Bestimmung des Marktwerts großer Vermögenswerte.

Eine wichtige Einschränkung hier ist, dass Cap Rate niemals der treibende Faktor für den Kauf eines Mehrfamilienhauses sein sollte. Fragen Sie nicht blind, was der durchschnittliche Cap-Kurs in einem Markt ist, und bieten Sie dann einen Preis an, der dies widerspiegelt. Verwenden Sie stattdessen den Cap-Kurs, um zu verstehen, wofür Immobilien verkauft wurden, und die allgemeine Marktstimmung.,

Schließlich ist es wichtig, noch einmal zu erwähnen, dass die Cap-Raten keine Schulden (Hypotheken) Kosten enthalten!

Spielt die Anlageklasse eine Rolle für die Leitzinsen?

ja.

Die Anlageklasse ist beim Vergleich von Cap-Raten absolut wichtig.

Ein High-End-Apartmentkomplex, der als Vermögenswert der Klasse A angesehen würde, wird absolut eine niedrigere Kapitalisierungsrate haben als ein Vermögenswert der Klasse D, der sich in einem „Kriegsgebiet“ befindet.“

Auf dem Markt, in den ich investiere, können Sie beispielsweise Kapitalisierungsraten zwischen 5 und 12 Prozent sehen, abhängig vom Vermögenswert.,

Zum Beispiel, und dies ist nur ein spekulatives Beispiel für Bildungszwecke nur…

Klasse A Assets: 4-6 Prozent Cap-Raten

Klasse B Assets: 6-8 Prozent Cap-Raten

Klasse C Assets: 8-10 Prozent Cap-Raten

Klasse D Assets: 10+ Prozent Cap-Raten

Was diese verschiedenen Anlageklassen tatsächlich bewertet werden, wird in Ihrem Markt unterschiedlich sein und periodisch schwanken. Eine gute Möglichkeit, dies in Ihrem Markt zu bestimmen, besteht darin, einige aktive gewerbliche Immobilienmakler zu fragen.,

Real Estate Asset Classes

Hier ist eine kurze übersicht der verschiedenen Immobilien-asset-Klassen. Diese sind etwas subjektiv, aber zumindest erhalten Sie dadurch eine bessere Vorstellung von verschiedenen Arten von Eigenschaften und deren potenziellen Werten.

Class A Assets: Dies sind die prestigeträchtigsten Immobilien auf einem Markt, und sie verlangen eine marktübliche Miete. Dies sind Eigenschaften wie Luxus-Apartments, High-End-Eigentumswohnungen und andere High-Class-Eigenschaften mit großartigen Annehmlichkeiten. Sie sind die Orte, an denen jeder gerne leben würde, wenn er es sich leisten könnte.,

Klasse B Assets: Diese sind in der Regel 20-40 Jahre alt und sprechen Menschen aus allen Lebensbereichen an. Sie ziehen Durchschnittsmieten an und sprechen gehobene Mieter an, obwohl sie nicht mit Luxusgütern konkurrieren können.

Class C Assets: Dies sind funktionale Eigenschaften, die oft 40+ Jahre alt sind und im Vergleich zu neueren Assets leicht ermäßigte Mietpreise haben. Diese werden im Allgemeinen von Arbeitern der Arbeiterklasse gemietet.

Klasse-D-Assets: Dies sind die Eigenschaften, aus denen Albträume bestehen., Okay, vielleicht sind sie nicht so schlimm, aber sie sind definitiv nicht etwas, das du besitzen solltest, wenn du schwach bist. Diese befinden sich oft im schlimmsten Teil der Stadt und in Gebieten mit höherer Kriminalität. Diese Eigenschaften könnten mit einer höheren Cap-Rate bewertet werden, aber es ist wegen der Kopfschmerzen, die von Natur aus begleiten sie zu besitzen.

Was Sind Gute Cap-Rate?

Hier ist ein kurzer Blick auf die Kapitalisierungsraten für Klasse A stabilisierte Mehrfamilienimmobilien in der zweiten Hälfte von 2019 in den Vereinigten Staaten.,

Wie Sie sehen, schwanken diese Eigenschaftswerte selbst in Tier-1-Städten mit derselben Anlageklasse ziemlich stark.

Ich zeige Ihnen dies, um die Tatsache nach Hause zu bringen, dass ein „guter Cap-Kurs“ von dem Markt abhängen wird, in den Sie investieren, und von Ihrer speziellen Immobilienstrategie.

Wenn Sie eine stabilisierte Class-A-Immobilie in einem der oben genannten Märkte zu einer Kapitalisierungsrate von 8% kaufen könnten, wäre dies ein Diebstahl. Wenn Sie jedoch eine Immobilie der Klasse D in derselben Stadt zu einem Höchstsatz von 8% gekauft haben, ist dies möglicherweise eine große Abzocke!,

Deshalb müssen Sie ein Experte für den Markt und die Anlageklasse werden, in die Sie investieren. Je mehr Sie Ihren Finger am Puls Ihres Marktes und der aktuellen Cap-Raten in der Region halten können, desto besser sind Sie darauf vorbereitet, ein Angebot zu machen, wenn Immobilien zum Verkauf angeboten werden.

kurz gesagt, die Antwort auf „Was ist eine gute cap-rate?“ist“, hängt es vom Markt, Immobilientyp und Ihrer persönlichen Anlagestrategie ab.“

Wie wirkt sich der Immobilientyp auf die Cap-Raten aus?

Es gibt viele verschiedene Eigenschaftstypen., Wenn die Wirtschaft in Richtung einer Rezession geht, tun Apartmentkomplexe im Allgemeinen ziemlich gut, weil die Menschen immer einen Platz zum Leben brauchen werden.

Das macht Sinn, wenn man darüber nachdenkt.

Wenn Sie gerade Ihren Job verloren haben, hören Sie eher auf, ins Einkaufszentrum zu gehen oder für einen Wohnort zu bezahlen? Höchstwahrscheinlich (und hoffentlich) haben Sie gesagt, dass Sie für ein Dach über dem Kopf bezahlen und auf das Einkaufen im Einkaufszentrum verzichten werden. Dies ist, was die meisten Menschen tun, und es wird in Kapitalisierungsraten über verschiedene Immobilientypen reflektiert.,

Die Cap-Raten variieren offensichtlich stark nach Immobilientyp sowie alle anderen makro-und mikroökonomischen Faktoren, die wir besprochen haben. Dies ist nur ein weiterer Grund für Sie, Experte für Ihre gewünschte Anlagestrategie zu werden.

Was Sind Cap-Raten für in Syndications?

Wenn eine Gruppe von Investoren bündeln Ihr Geld zusammen, um den Kauf einer Wohnung Komplex ist, ist es am häufigsten in dem, was ist bekannt als syndication., Kapitalisierungsraten spielen eine große Rolle bei Syndikationsinvestitionen, da sich ein Cap-Kurs auf Ihre Ein-und Ausstiegspreise auswirken kann.

Achten Sie auf diesen Cap Rate Trick!

Der Grund, warum Sie müssen verstehen, wie die Kapitalisierung Preisen Auswirkungen auf Mehrfamilienhaus-syndication ist, so dass Sie nicht bekommen verschraubt, wenn die Investition mit Ihnen. Angenommen, die Person, mit der Sie investieren, glaubt, dass die Marktkapitalisierungsrate 6% beträgt, wenn Sie planen, den Vermögenswert nach fünf Jahren des Eigentums zu verkaufen., Wenn der durchschnittliche Cap-Satz 8% beträgt, könnte dies effektiv jede erwartete Kapitalrendite zunichte machen.

Während es unmöglich ist, mit 100% Genauigkeit zu erraten, wie der Markt in fünf Jahren aussehen wird, ist es möglich, ziemlich gebildete Vermutungen zu machen.

Wenn der Markt, in den Sie investieren, beispielsweise erheblich expandiert und die Cap – Raten gesunken sind – was bedeutet, dass sie gesunken sind und die Immobilienwerte erheblich gestiegen sind -, ist es wahrscheinlich sicher anzunehmen, dass der Cap-Satz in fünf Jahren etwas höher sein könnte als jetzt.,

Wenn Sie sehen, dass ein Markt sehr komprimierte Cap-Raten hat, kaufen Sie eine Immobilie zum vollen Marktwert zu einem Cap-Satz von 4%, und die Akquisitionsdetails sagen Cap-Raten von 3% voraus, wenn Sie verkaufen …

Okay, vielleicht müssen Sie nicht laufen, aber Sie müssen verstehen, dass Sie, wenn die Kapitalisierungsraten nicht 3% betragen, wenn Sie verkaufen möchten, entweder weniger verkaufen müssen als geplant oder die Immobilie viel länger halten müssen.

Dies ist ein guter Trick, auf den Sie achten sollten, da diese einzelne Zahl den Return on Investment, den Sie von Syndication erhalten möchten, drastisch ändern kann.,

je mehr Sie wissen!

Was bedeutet Kapitalisierungsrate?

Dies ist weniger relevant, aber bei der Beantwortung „Was ist ein Cap-Rate in Immobilien?“Ich denke, es ist immer noch wichtig zu wissen, was Kapitalisierungsraten auch aus 5.000-Fuß-Sicht bedeuten.

Ein Cap-Satz ist eine Möglichkeit, Immobilien auf der Grundlage makro-und mikroökonomischer Faktoren sowie der Art der Immobilie zu bewerten.

Ich weiß, dass wir dies bereits behandelt haben, aber ich möchte noch einmal wiederholen, dass der Cap-Satz einfach eine Möglichkeit ist, Immobilien in einem Äpfel-zu-Äpfel-Vergleich bundesweit zu bewerten.,

Kaufen Sie niemals eine Immobilie, die ausschließlich auf der Kapitalisierungsrate basiert. Sie schulden es sich selbst, eine vollständige Analyse aller Immobilien durchzuführen, die Sie kaufen möchten.

Sind Kapitalisierungsraten wichtig?

Vielleicht?

Cap-Preise spielen absolut eine Rolle beim Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien wie Wohnungen, Hotels, Einkaufszentren und mehr.

Cap-Raten sind bei Einfamilienhäusern jedoch überhaupt nicht erforderlich., Sie könnten auf jeden Fall einen Cap-Rate verwenden, wenn Sie Ihre Einfamilienmieten zu einem Apartment-Komplex ROI in einer Äpfel-zu-Äpfel Art und Weise vergleichen wollen, aber Sie brauchen nicht.

Es ist mir egal, wie hoch die Cap-Preise für meine Einfamilienhäuser, Duplexe und andere kleine Mietobjekte sind. Wohnimmobilien wie diese werden unterschiedlich bewertet,und ich habe noch nie einen Cap-Rate verwendet, um sie zu bewerten.

Das Endergebnis über Kapitalisierungsraten

Kapitalisierungsraten sind ein Werkzeug, mit dem Sie den Wert eines Vermögenswerts in einem bestimmten Markt bestimmen können.,

Sie sind keineswegs das einzige Werkzeug, das Sie bei der Entscheidung, ob Sie eine Immobilie kaufen oder nicht, verwenden müssen.

Sie sollten vor dem Kauf einer Immobilieninvestition immer eine vollständige Analyse durchführen und sich auch mit Ihrem Team und den Fachleuten in Ihrem Markt beraten!