Vad är en Takränta i fastigheter?

Visa oss lite kärlek!

Du kanske har hört folk prata om en kapitaliseringsgrad (eller cap rate) när du köper eller säljer fastighetsinvesteringar. Om du är något som jag, första gången du hörde denna term du gick direkt till Google och sökte, ” Vad är cap priser?,”

idag vill jag klargöra vad en kapitaliseringstakt är, varför cap priser spelar roll (eller inte), och varför detta är särskilt viktigt att se upp för om du investerar i stor lägenhet syndikering.

Cap Rate Definition

en kapitaliseringsgrad är den beräknade avkastningsgraden – uttryckt i procent – som en fastighet kommer att producera om fastigheten köps kontant. (källa)

kapitaliseringsräntor är ett sätt att bestämma hur mycket en fastighet ska vara värd baserat på den inkomst den producerar., Cap priser rör sig i motsatt riktning av köpeskillingen, så ju högre en cap hastighet är, desto lägre köpeskillingen kommer att vara. Omvänt, ju lägre en takränta, desto högre köpeskillingen kommer sannolikt att vara.

en byggnad som producerar $100,000 i årsnetto rörelseresultat kommer att vara värt ett betydligt annorlunda belopp beroende på platsen för byggnaden.

om den byggnaden ligger på en marknad där takräntan är i genomsnitt 8 procent, kan det vara värt $1,250,000.,

å andra sidan, om den byggnaden ligger någonstans med en 4-procentig takhastighet, skulle det vara värt $2,500,000.

det här är en betydande skillnad, varför du måste bli expert på din lokala marknad och vara säker på att du förstår cap-priserna där!

om du är något som jag var när jag först frågade Google ” Vad är en takränta i fastigheter?”denna definition hjälpte inte riktigt, haha.

formeln för den övre gränsen

Så vad är en övre gräns? Tja, för att förstå att du behöver veta cap rate formel!,

för att bestämma taket för en byggnad delar du helt enkelt upp det årliga rörelseresultatet (NOI) med köpeskillingen.

om du till exempel köpte ett hyreshus kontant (osannolikt) för $1,000,000 som gav ett netto rörelseresultat på $100,000 årligen, skulle cap-räntan vara 10 procent.

$100,000 annual NOI

$1,000,000 purchase price

= 10% kapitaliseringsränta

om du kunde köpa samma egendom för $ 909,090 skulle cap-räntan vara närmare 11%., Och om du köpte den till en 9% kapitaliseringsränta, köpeskillingen skulle vara $ 1,111,111.

Vad är rörelseresultatet netto

rörelseresultatet netto är en viktig del av beräkningen av kapitaliseringsräntor, och jag vill se till att du vet hur du ska komma med detta nummer.

rörelseresultatet Netto är i huvudsak den årliga bruttohyreinkomsten minus varje enskild kostnad förutom skuldkostnader (kapital-och räntebetalningar på din inteckning).

det faktum att NOI utesluter skuldkostnader gör faktiskt cap rate formel Mer användbar., På så sätt fokuserar den på hur marknaden och tillgången fungerar utan att kasta in finansiering, vilket möjliggör en jämn jämförelse över hela marknaden.

det finns så många olika typer av finansiering att det skulle vara omöjligt att göra en jämförelse mellan äpplen och äpplen av kommersiella egenskaper om du stod för hur du planerar att finansiera fastigheter.

versaler räknare

Vad är Cap priser?

Okej, nu när du förstår hur en kapitaliseringshastighet bestäms ur matematisk synvinkel, vad är en cap-kurs egentligen?,

en takränta är ett godtyckligt tal som människor använder som ett enkelt sätt att uttrycka marknadsvärdet på kommersiella fastigheter.

i lekmannatermer gör en takränta att marknadsvärdet för stora tillgångar blir enklare.

en viktig varning här är att cap rate aldrig ska vara drivande faktor för hur du köper ett hyreshus. Fråga inte blint vad den genomsnittliga takräntan är på en marknad och sedan erbjuda ett pris som speglar det. Använd istället den gemensamma jordbrukspolitiken för att förstå vilka egenskaper som har sålts för och den allmänna marknadens känsla.,

slutligen är det viktigt att nämna igen att cap priser inte inkluderar några skulder (inteckning) kostnader!

spelar tillgångsklass roll för Cap-priser?

Ja.

tillgångsklassen spelar absolut roll när man jämför cap-priser.

ett high-end lägenhetskomplex som skulle betraktas som en klass A-tillgång kommer absolut att ha en lägre kapitaliseringsgrad än en klass D-tillgång som ligger i en ”krigszon”.”

till exempel på den marknad där jag investerar kan du se kapitaliseringshastigheter som sträcker sig från så lågt som 5 procent till så högt som 12 procent, beroende på tillgången.,

till exempel, och detta är bara ett spekulativt exempel för utbildningsändamål bara…

klass A tillgångar: 4-6 procent cap priser

klass B tillgångar: 6-8 procent cap priser

klass C tillgångar: 8-10 procent cap priser

Klass D tillgångar: 10 + procent cap priser

vad dessa olika tillgångsklasser faktiskt värderas till kommer att vara annorlunda på din marknad och kommer att fluktuera med jämna mellanrum. Ett bra sätt att avgöra detta på din marknad frågar några aktiva kommersiella fastigheter mäklare.,

fastighetsklasser

här är en förkortad översikt över de olika fastighetsklasserna. Dessa är något subjektiva, men åtminstone detta kommer att ge dig en bättre uppfattning om olika typer av egenskaper och deras potentiella värden.

klass A tillgångar: dessa är de mest prestigefyllda egenskaper på en marknad, och de kräver över marknadshyra. Dessa är egenskaper som lyxiga lägenheter, avancerade lägenheter och andra högklassiga egenskaper med bra bekvämligheter. De är de platser som alla skulle älska att leva om de hade råd med det.,

klass B tillgångar: dessa är i allmänhet 20-40 år gamla och vädjar till människor från alla samhällsskikt. De lockar genomsnittliga hyra och vädjar till Higher-end hyresgäster även om de inte kan konkurrera med lyx tillgångar.

tillgångar i klass C: Dessa är funktionella egenskaper som ofta är 40+ år gamla och har något rabatterade hyrespriser jämfört med nyare tillgångar. Dessa hyrs i allmänhet av arbetare i arbetarklassen.

klass D tillgångar: dessa är de egenskaper som mardrömmar är gjorda av., Okej, kanske är de inte så dåliga, men de är definitivt inte något du borde äga om du är svag i hjärtat. Dessa ligger ofta i den värsta delen av staden och i högre brottsområden. Dessa egenskaper kan värderas till en högre takhastighet, men det är på grund av huvudvärk som i sig följer med att äga dem.

Vad är bra Cap priser?

här är en snabb titt på kapitaliseringstakten för klass A-stabiliserade multifamiljeegenskaper under andra halvåret 2019 över hela USA.,

som du kan se fluktuerar dessa egenskapsvärden ganska lite även över Tier 1-städer med samma tillgångsklass.

Jag visar dig detta för att köra hem det faktum att en ”bra cap rate” kommer att bero på marknaden där du investerar och din särskilda fastighetsstrategi.

om du kunde köpa en stabiliserad klass A-egendom på någon av marknaderna ovan med en 8% kapitaliseringshastighet, skulle det vara en stjäla. Men om du köpte en klass D egendom i samma stad på en 8% cap hastighet, det kan vara en enorm rip off!,

det är därför du behöver bli expert på marknaden och tillgångsklassen där du investerar. Ju mer du kan hålla fingret på pulsen på din marknad och nuvarande cap priser i området, desto mer förberedd kommer du att göra ett erbjudande när egenskaper dyker upp till salu.

kort sagt, svaret på, ” vad är en bra cap rate?”är” det beror på marknaden, fastighetstyp och din personliga investeringsstrategi.”

hur påverkar egenskapstypen Cap-priser?

det finns många olika egenskapstyper där ute., När ekonomin leder mot en lågkonjunktur, gör lägenhetskomplex i allmänhet ganska bra eftersom människor alltid behöver en plats att leva.

det här är vettigt när du tänker på det.

om du just förlorat ditt jobb, är du mer benägna att sluta gå till köpcentret eller sluta betala för en plats att leva? Troligtvis (och förhoppningsvis), du sa att du kommer att betala för ett tak över huvudet och avstå shopping på köpcentret. Detta är vad de flesta människor gör, och det återspeglas i kapitalisering priser över olika egenskapstyper.,

Cap-priser varierar uppenbarligen mycket efter fastighetstyp, liksom alla andra makro-och mikroekonomiska faktorer som vi har diskuterat. Detta är bara en annan anledning för dig att bli expert på din önskade investeringsstrategi.

vad används cap-priser för i Syndikationer?

När en grupp investerare samlar sina pengar tillsammans för att köpa ett lägenhetskomplex, görs det oftast i det som kallas syndikering., Kapitaliseringsräntor spelar en stor roll i syndikeringsinvesteringar på grund av hur mycket en takränta kan påverka dina In-och utförselpriser.

se upp för detta Cap Rate Trick!

anledningen till att du behöver förstå hur kapitaliseringshastigheter påverkar multifamiljesyndikering är så att du inte blir skruvad när du investerar med dem. Låt oss säga att den person du investerar med tror att marknadsvärdet kommer att vara 6% När du planerar att sälja tillgången efter fem års ägande., Om den genomsnittliga takräntan är 8%, som effektivt skulle kunna radera någon avkastning på investeringar du förväntade dig att få.

även om det är omöjligt att gissa med 100% noggrannhet hur marknaden kommer att se ut om fem år, är det möjligt att göra ganska utbildade gissningar.

till exempel, om marknaden du investerar i har sett betydande expansion och cap priser har komprimerats – vilket innebär att de har sänkt, och fastighetsvärden har stigit betydligt – det är förmodligen säkert att anta den gemensamma jordbrukspolitiken i fem år kan vara lite högre än det är nu.,

om du ser att en marknad har mycket komprimerade cap priser, du köper en fastighet till fullt marknadsvärde till en 4% cap hastighet, och förvärvs detaljer förutsäga cap priser kommer att vara 3% När du säljer … kör!

okej, kanske behöver du inte springa, men du måste förstå att om kapitaliseringsräntorna inte är 3% När du planerar att sälja, kan du antingen behöva sälja för mindre än planerat eller hålla fast vid fastigheten under mycket längre tid.

det här är ett bra knep att uppmärksamma, eftersom det enda numret drastiskt kan ändra avkastningen på investeringen du planerar att ta emot från syndikering.,

ju mer du vet!

Vad betyder kapitaliseringsgrad?

detta är mindre relevant, men när du svarar ”Vad är en takränta i fastigheter?”Jag tror att det fortfarande är viktigt att veta vad kapitaliseringsräntor betyder på från en 5,000-fots vy också.

en takränta är ett sätt att värdera fastigheter baserat på makro-och mikroekonomiska faktorer, liksom typen av egendom.

Jag vet att vi redan har täckt detta, men jag vill upprepa än en gång att den gemensamma jordbrukspolitiken är helt enkelt ett sätt att värdera fastigheter i en jämförelse mellan äpplen och äpplen rikstäckande.,

köp aldrig en fastighet baserad enbart på kapitaliseringsgraden. Du är skyldig dig själv att göra en fullständig analys av vilken egendom du tänker köpa.

spelar Kapitaliseringsräntorna någon roll?

kanske?

Cap priser spelar absolut en roll vid köp och försäljning av kommersiella fastigheter som lägenheter, hotell, strip gallerior och mycket mer.

det är dock inte nödvändigt med priser för enfamiljshyror alls., Du kan definitivt använda en takränta om du ville jämföra din enfamiljshus till ett lägenhetskomplex ROI på ett äpplen-till-äpplen sätt, men du behöver inte.

jag kunde inte bry mig mindre vad cap priser är på min enda familj, duplex och andra små hyresfastigheter. Bostadsfastigheter som detta värderas annorlunda, och jag har aldrig använt en takränta för att utvärdera dem tidigare.

den nedersta raden om kapitaliseringsräntor

kapitaliseringsräntor är ett verktyg som hjälper dig att bestämma värdet på en tillgång på en viss marknad.,

de är inte på något sätt det enda verktyg du behöver använda när du bestämmer om du ska köpa en fastighet eller inte.

Du bör alltid göra en fullständig analys innan du köper några fastighetsinvesteringar, och rådgöra med ditt team och de yrkesverksamma på din marknad också!