L. A. fastigheter i post-pandemi epok är på väg att genomgå stora förändringar som miljontals arbeta hemifrån, hipster huvor vackla mitt i detaljhandeln härdsmälta, och stadens nyaste hot spot kan vara monopoliserat av de rikaste människan på Jorden. Kommer massiv hem kapital tillväxt kommer att krascha stopp? Eller kommer bostadsmarknaden att återställas till sitt före pandemi själv i sommar? Med miljontals skydd på plats, här är vad som slår hem.,
artighet Lyxnivån
Zoom Boom
medan Palos Verdes kan ha den högsta nivån påfåglar, hästleder och Ocean vyer, pendla till centrum eller Century City är en affär mördare för de flesta, ett faktum som har undertryckt priser i förhållande till annars jämförbara samhällen. Men den plötsliga uppgången i fjärrarbete kan ha efterlåsning konsekvenser för halvön., ”Området har skolorna, utsikten och fantastiska priser för vad du får”, säger fastighetsmäklare Tami Pardee och tillade att kunderna redan var decamping från Venedig och Mar Vista före pandemin. Anthony Poon migrerade till Palos Verdes förra året efter att ha ägt hem på Fågelgatorna i Hollywood Hills och Bel Air. ”Jag sökte efter ett lugnt område av natur och fåglar, breda gator och föryngrande lugn”, säger arkitekten, som köpte en 2,800-kvadratfot mittårhundradet med exponerade balkar, tunga-och-spår takplankor och en öppen planlösning på delad nivå., ”Om detta hus var i mina tidigare stadsdelar, skulle det vara bokstavligen tre eller till och med fyra gånger priset för att få samma kvadratmeter, storlek på mycket, kanjonvyer och arkitektonisk karaktär.”Och medan Palos Verdes Valmonte distrikt inte skryta med havsutsikt, kan det hålla den största potentialen för uppskattning. ”Detta är ett grannskap där människor går upp och ner på gatorna. Du ser gamla människor, ungdomar, barnvagnar och hundar. På kvällarna är vuxna på gräsmatta stolar, och i allmänhet finns det många Röda Solo koppar, säger fastighetsmäklare Cari Corbalis., ”Det finns ett litet Ligafält här med en snackshack som är det sociala navet, även för personer som inte har barn.”Den svunna charmen har lockat köpare från Manhattan Beach som inte vill spendera $6 miljoner för ett hus utan gård, säger Corbalis. ”Här betalar de en bråkdel av det,” noterar hon de cirka 400 husen som börjar i mitten av 1 miljoner dollar. ”Om folk kommer att börja arbeta hemifrån, även deltid, plötsligt Palos Verdes blir en av Los Angeles mest önskvärda platser att leva.,”
A Shifting Center
Amazons förestående ockupation av Culver City—Jeff Bezos behemoth kommer snart att expandera bortom 700,000 kvadratfot kontorsutrymme där—är bara en av många tekniska jättar som flyttar in i området. Tillsammans med Apple, TikTok och HBO planeras mer än 7 000 nya anställda att arbeta i den införlivade staden på 39 000 under de närmaste två åren. ”Det är en anmärkningsvärd mängd nya jobb med anmärkningsvärda företag”, säger Eric Willett, en forskningschef på CBRE., ”West Adams har en unik sammanflöde av faktorer: en kombination av kulturella attraktioner, tillgång till teknik och kreativ talang samt infrastruktur. Vi ser inte underliggande riskfaktorer där, bara stor tillväxtpotential, säger han. Massiva utvecklingar som Cumulus, som har en 31-vånings höghus och en sju våningar byggnad, kommer att lägga till 1,210 hyresenheter i höst, medan ytterligare 400 från en mängd olika projekt är på gång, säger Willett., Många av de människor som flyttar in i dessa nya fastigheter kommer att komma från Culver City, säger Lina Lee, biträdande vice vd för utveckling på CIM. ”Det här är människor vars lägenhet har bytt händer eller vars hyra har gått upp dramatiskt.”Men de kommer inte att vara på väg till bara West Adams. Leimert Park, View Park, Ladera Heights, Baldwin Hills och Windsor Hills har alla sett tvåsiffriga årliga prishopp under de senaste tre åren. ”Det finns ingen annanstans att gå västerut, och det finns kullar i norr. Den migration vi kommer att se är sydost om Culver City, säger Lee., ”För fyra år sedan kunde du få ett litet tre sovrum hem i West Adams för en halv miljon dollar. Nu är det mer som $850.000 eller högre. Det är en årlig ökning som vida överstiger resten av Los Angeles under samma tidsperiod.”
sex – och sjusiffriga vyer
sedan den senaste lågkonjunkturen L. A. fastighetsmarknaden har blivit vista-besatt, med löften om jetliner vyer befallande åtta-och till och med nio-siffriga priser på platser som Trousdale Estates och Sunset Plaza. -Har du inte råd med panoramabilder? Andrahandsalternativen får status., ”Vad du inte får på stadens sida är bergen. Människor börjar uppskatta skönheten i dalen vyer”, säger Compass Fastighetsmäklare Tori Horowitz, som rapporterar en våg av intresse i Laurel Hills, en liten del av Laurel Canyon utanför Mulholland Drive, som ger ” vidsträckt utsikt med lager av berg. När San Gabriels är snötäckta är det fantastiskt.”Horowitz säger att bostadsköpare också lockas till Laurel Canyon lore utan logistiska problem., ”Laurel Hills har snyggt asfalterade gator och trottoarer samt ett ordentligt avloppssystem”, säger hon om området, där vista properties börjar i mitten av 2 miljoner dollar, en ”bråkdel av vad det skulle kosta på Fågelgatorna.”Agent Tami Pardee säger instängda Westsiders i Venedig och Marina del Rey är att söka sig till högre mark i Baldwin Hills. ”Du kan få utrymme och landa för mycket mindre pengar där,” säger hon. ”Det finns hem från $ 700,000 till $ 1.5 miljoner, varav några har fantastiska utsikt över staden.,”Edel Legaspi och hennes make Christopher Domstolar, betalade mindre än en miljon för sina mer än 1600 kvadratmeter midcentury ranch i Baldwin Hills för tre år sedan. ”Vid den tiden var vi prissatta ut ur Culver City”, säger Legaspi. ”Det var en stor överraskning att upptäcka detta grannskap. Det är lugnt, med stora promenader, och vårt hus har fantastisk utsikt över staden. Vi kan se Hollywood-Skylten och ibland Griffith Observatory.,”De högre gatorna, kända som Dons, har blivit en grogrund för aktivitet:” sedan vi flyttade in har två hus bredvid och en tvärs över gatan köpts av utvecklare och vänt.”
en vacklande gräns?
”senaste lågkonjunkturen gränserna för ny fastighetsutveckling ingår East Hollywood och Arts District., Eftersom de inte stabiliserades fullt ut när lågkonjunkturen slog, upplevde de högre nivåer av nöd än vissa mogna delmarknader, säger Paul Habibi, professor i ekonomi och fastigheter vid UCLA Anderson Graduate School of Management. ”Nu har det flyttat utåt till platser som nordöstra L. A. gränserna är ofta de mest utsatta under en lågkonjunktur. Den sista som levererar är vanligtvis den första som lider, säger Habibi av områden som inkluderar Highland Park, Mount Washington, Glassell Park och Eagle Rock. ”Dessa är alla bundna tillsammans och har uppskattat de senaste åren., Men som de har gentrified kommer andra undervärderade stadsdelar att ta över när det gäller uppskattning, säger CIM: s Lina Lee. ”Om du köpte ett hus i Mount Washington 2014, till exempel, dess uppskattning skulle ha varit ungefär hälften så mycket hade du köpt samma hem i West Adams.”Icke-kedjerestauranger, butiker och studior har lett utvecklingen inom många av dessa områden, men den fulla effekten av pandemisk avstängning på fastigheter kommer att ta ett tag att förverkligas., ”Om du tänker på detaljhandeln som att ge tändningen att antända fastighetsutveckling, det är i trubbel just nu utanför dagliga behov detaljhandeln som livsmedelsbutiker och apotek”, säger Habibi. Deasy Penner & Podley agent Scott King säger Mount Washington kan vara mer recession-resistent än sina grannar. ”Mount Washington Elementary är en av de högst rankade på östsidan”, säger han. ”Det är en stor skillnad under tider av nedgång, när familjer kan välja att gå från en privat till offentlig skola.,”Lägg i större arkitektonisk mångfald och mycket färre detaljhandeln utposter än andra nordöstra områden, och, kung säger, dessa faktorer leder till mindre nedgång sårbarhet.
Cape Cod Apocalypse
Enligt fastighetsmäklare Bret Parsons, med en arkitektonisk korrigering är på horisonten för supersize East Coast-stil högar som har spridit sig i Westside områden som Santa Monica, Brentwood, och Cheviot Hills. ”Dessa Cape Torskar sälja bra den första tiden eftersom de är nya, säger Parsons, som har skrivit många böcker om L. A. arkitektoniska historia., ”Efter det kommer de cavernösa, vägglösa rummen med de lagade middagslukt som tränger igenom varje rum bara inte att sälja också.”Kicker? ”De kostar en förmögenhet att kyla och värma,” noterar han. Dessutom ger historiska stadsdelar en bättre fastighetsinvestering, enligt Parsons. ”Jag rekommenderar Hancock Park-angränsande stadsdelar inklusive Lafayette Square, Wilshire Park, och Country Club Manor, alla . Dessa områden är önskvärda, eftersom rivningarna är knappa,och invånarna älskar att veta att deras samhällen kommer att se ut i morgon.,”Den skenande Hamptons-izationen av Pacific Palisades har hjälpt till att driva fastighetsvärden upp i Sunset Mesa, en enklav ovanför Getty Villa som har rymt mycket (men inte alla) av East Coast mania. ”På 80-talet var grannskapet känt för sina rowdy skateboardåkare, men nu är det en välskött pärla, nästan en tidskapsel med sina 1960-talshem”, säger resident Margot Jones. ”För tre år sedan var det genomsnittliga priset $1,6 miljoner. Nu är det runt $2,5 miljoner och mer.,”
nästa Arts District
utomhus utrymme utanför balkongen kan vara den ultimata pandemiska försäljningsargument för hyresgäster. På Linden i Long Beach, lägenheter på översta våningen har privata ”sky gardens”, medan invånarna i alla 49 lägenheter har tillgång till gemensamma utomhus lounge områden., ”Utomhusutrymmet är på en premie i högdensitetsområden”, säger arkitekten Michael Bohn från Studio One Eleven, som designade East Village Arts District building. ”Under den senaste lågkonjunkturen var detta ett område som du ville gå igenom så fort du kunde”, säger Bohn. ”Men vi ville undvika den typiska modellen av” riva allt ner och sälja det till en utvecklare som inte har något att göra med vår stad.””Så Bohn och hans partners bestämde sig för att investera i området samt reimagine det, börjar med en trio av lager som ägs av Black Flag gitarrist och SST Records grundare Greg Ginn., Idag dessa fastigheter är hem till restauranger, butiker och kontor, medan en parkeringsplats på samma kvarter är nu en låg densitet 49-enhet bostadshus. ”I en tid då utvecklare konsoliderar paket och maximerar vinsten genom att skala upp, kunde vi skala ner”, säger Bohn. Liknande byskaliga projekt planeras i hela området, där staden har planterat träd och skapat parklets. ”I centrala Long Beach har vi 10 platser med antingen marknadsränta eller prisvärd bostadsutveckling som omfattar drygt 2,000 enheter, många med bottenvåningen detaljhandel., Ingen av dessa platser förskjutna några invånare, även om vi förskjutna nästan 280 fordon.”
” koppla av. Det här är inte 2007.”
” hysteri över vad som händer just nu är helt enkelt i linje med förnuft och verklighet. Den stora lågkonjunkturen drevs av kollapsen av en $ 15 biljoner subprime bubbla. På den tiden var bostadsmarknaden kraftigt överflödad, vi hade ett massivt överutbud av bostäder och rekordskuld och en rekordlåg sparkvot. Inget av det händer nu., I stället kommer vi in i denna röra med en av de fundamentalt starkaste ekonomierna på 30 år. Men när det gäller konversationer om ekonomin har hysteri blivit den nya normala. Och medan det här säkert är en chock för systemet är det viktigt att komma ihåg att det här är en skarp bump, inte ett långvarigt hål. Beroende på hur snabbt vi kommer framför denna pandemi, fastigheter kommer att plocka upp där vi slutade.”
— Christopher Thornberg, Ph.,D, Grundare och partner, Beacon Nationalekonomi och chef för UC Riverside School of Business Center för Ekonomiska Prognoser och Utvecklingen
◍◍◍◍
för Första Gången Köparens Marknad på Senast?
L. A. snabbast stigande fastighetsstjärnor kunde korrigera mot överkomliga priser
Getty Images
Inglewood
”arenan ska öppna i år. Super Bowl är planerad till 2022 och Os 2028., Det finns också den kommande Crenshaw-linjen samt det centrala läget, vilket betyder att detta är ett av de snabbast stigande områdena i Los Angeles. Förra året kan du få en reva för $500,000. Nu är det mer som $700,000 eller $ 800,000.”- Yana Beranek, Berkshire Hathaway
Altadena
”med ett stort utbud i priser, från bungalows som börjar i $ 600,000 s upp till country-club-intilliggande föreningar i $ 3 miljoner, Altadena lockar unga köpare som vill vara nära naturen. Det har kaféer och gångbarhet, men det har också San Gabriel bergen precis där., Från en starter bungalow kan du gå till spår. Inte baby spår-världsklass, fantastiska vandring och cykelleder.”- Scott King, Deasy Penner & Podley
Frogtown
” För fem år sedan kunde du få ett hus i Frogtown för $400,000 hela dagen. Det var en plats där yngre par som inte hade råd med Silver Lake eller Atwater Village kom liksom äldre investerare som köpte duplexer och triplexer eftersom de visste att hyror skulle hoppa. Nu ser du hem för $1.4 miljoner och hyr för $ 3.500 till $ 4.500., Om du hade sagt ”Frogtown” för fem år sedan, skulle folk säga, ” Var är det?””—Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
Downtown
” för de flesta 2019 har DTLA varit platt när det gäller uppskattning. Medan områden som Highland Park och Playa Vista har sett 10 procent ökar år Över år, som inte har hänt i centrum, främst på grund av den stora inventering av lägenheter på marknaden. När det gäller den övergripande utsikterna för La fastighetsmarknaden förbereder jag mig för det värsta och hoppas på det bästa., Om priserna stannade platt, eller även om vi tog en blygsam 15 till 20 procent dopp, skulle jag bli lättad.”—Tony Mariotti, RubyHome
Vergilius Village
”Eftersom det är vid den nedre änden av Silver Lake, första gången köpare kan känna att de är i mixen utan att behöva gå till Eagle Rock eller Highland Park. Och om tre år har hus här gått från supercheap till dyrt-från $ 500,000 till uppåt av $ 1.4 miljoner. Någon har precis vänt ett hus för $ 1.4 miljoner som de köpte för $ 700,000 drygt ett år tidigare.,”—Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
RELATERAT: Design Pro Emily Henderson på Hur man balanserar Komfort och Stil När Du är Hemma 24/7
Håll dig uppdaterad med allt du behöver veta om L. A. genom att följa oss på Facebook och Instagram.