kort försäljning (fastigheter)

Vad är en kort försäljning (fastigheter)?

en blankning i fastigheter är när en ekonomiskt nödställda husägare säljer sin egendom för mindre än det belopp som ska betalas på inteckning. Köparen av fastigheten är en tredje part (inte banken), och alla intäkter från försäljningen går till långivaren. Långivaren förlåter antingen skillnaden eller får en brist dom mot låntagaren kräver dem att betala långivaren hela eller en del av skillnaden mellan försäljningspriset och det ursprungliga värdet av inteckning., I vissa stater måste denna skillnad lagligt förlåtas i en kort försäljning.

förstå en kort försäljning (fastigheter)

termen ”kort försäljning” avser det faktum att hemmet säljs för mindre än saldot kvar på inteckning—till exempel en person som säljer ett hem för $150.000 när det fortfarande finns $175.000 kvar på inteckning. I detta exempel anses skillnaden på $25,000, minus stängningskostnader och andra kostnader för försäljning, bristen.,

innan processen kan börja, måste långivaren som innehar inteckning logga ut på beslutet att genomföra en kort försäljning, även känd som en pre-avskärmning försäljning. Dessutom behöver långivaren, vanligtvis en bank, dokumentation som förklarar varför en kort försäljning är meningsfull; trots allt kan utlåningsinstitutet förlora mycket pengar i processen. Ingen blankning kan ske utan långivare godkännande.

kortförsäljning tenderar att vara långa och pappersarbete intensiva transaktioner, ibland tar upp till ett helt år att bearbeta., Kort försäljning är dock inte lika skadligt för en husägare kreditbetyg som en avskärmning.

en kort försäljning av fastigheter är till skillnad från en kort försäljning i investeringar. En investering kort försäljning är en transaktion där en investerare säljer lånade värdepapper i väntan på en prisnedgång och är skyldig att returnera lika många aktier någon gång i framtiden.

särskilda överväganden

Även om en kort försäljning skadar en persons kredit värdering Mindre Än en avskärmning, det är fortfarande en negativ kredit märke., Varje typ av fastighetsförsäljning som betecknas av ett kreditföretag som ”inte betalas enligt överenskommelse” är en ding på en kredit värdering. Därför påverkar kortförsäljning, utmätningar och gärningar i stället för avskärmning alla negativt en persons kredit.

dessutom förnekar kortförsäljning inte alltid den återstående hypotekslånet efter att en fastighet har sålts. Detta beror på att det finns två delar till alla inteckningar: ett löfte att återbetala långivaren och en panträtt mot den egendom som används för att säkra lånet. Panträtt skyddar långivaren om en låntagare inte kan betala tillbaka lånet., Det ger utlåningsinstitutet rätt att sälja fastigheten för återbetalning. Denna del av inteckning avstås i en kort försäljning.

den andra delen av inteckning är löftet att återbetala, och långivare kan fortfarande genomdriva denna del, antingen genom en ny anteckning eller insamling av bristen. Vad som än händer måste utlåningsinstituten godkänna blankningen, och låntagarna är ibland på sitt infall.,

kort försäljning vs. avskärmning

kort försäljning och utmätningar är två finansiella alternativ tillgängliga för villaägare som är bakom på deras inteckning betalningar, som har ett hem som är under vattnet, eller båda. I båda fallen är ägaren tvungen att dela med hemmet, men tidslinjen och konsekvenserna är olika.,

en avskärmning är handlingen av långivaren beslagta hemmet efter låntagaren misslyckas med att göra betalningar. Avskärmning är det sista alternativet för långivaren. Till skillnad från en kort försäljning, foreclosures initieras av långivare endast. Långivaren rör sig mot brottsliga låntagaren att tvinga försäljningen av ett hem, i hopp om att göra bra på sin första investering i inteckning. Också, till skillnad från de flesta kort försäljning, många foreclosures sker när husägare har övergivit hemmet. Om de åkande har ännu inte lämnat hemmet, de vräkas av långivaren i avskärmning processen.,

när långivaren har tillgång till hemmet beställer den en bedömning och fortsätter med att försöka sälja den. Foreclosures tar normalt inte så lång tid att slutföra som en kort försäljning, eftersom långivaren handlar om likvidation av tillgången snabbt. Avskärmade hem kan också auktioneras ut på en förvaltare försäljning, där köpare bud på bostäder i en offentlig process.

en husägare som har gått igenom en blankning kan, med vissa begränsningar, vara berättigad att köpa ett annat hem omedelbart., Beroende på omständigheterna, villaägare som upplever avskärmning kan förvänta sig att vänta två till sju år att köpa ett annat hem. En avskärmning hålls på en persons kredit rapport för sju år.

medan en avskärmning i huvudsak kan du gå bort från ditt hem—om än med allvarliga konsekvenser för din ekonomiska framtid, såsom att behöva förklara konkurs och förstöra din kredit—slutföra en kort försäljning är arbetsintensiv. Utbetalningen för det extra arbetet som är involverat i en kort försäljning kan dock vara värt det.,

alternativ för kort försäljning

innan du slutar till en kort försäljning, prata med din långivare om möjligheten till en reviderad betalningsplan eller låneändring. Ett av dessa alternativ kan låta dig stanna i ditt hem och komma tillbaka på fötterna.

ett annat möjligt alternativ för att stanna i ditt hem uppstår om du har privata inteckning försäkring (PMI)., Många husägare som köpt hem med mindre än 20% ner var skyldiga att köpa PMI med sina hem. Om PMI företaget tror att du har en chans att återhämta sig från din nuvarande ekonomiska situation, det kan förskott medel till din långivare att få dina betalningar uppdaterade. Så småningom måste du betala tillbaka förskottet.,

detaljer om en kort försäljning

övertyga långivaren

innan kort försäljning processen, kämpande husägare bör överväga hur troligt det är att långivaren kommer att vilja arbeta med dem på en kort försäljning genom att förstå långivarens perspektiv. Långivaren är inte skyldig att göra en kort försäljning; det kommer att tillåtas efter långivarens gottfinnande.

källan till det ekonomiska problemet bör vara nytt—till exempel ett hälsoproblem, förlust av ett jobb eller en skilsmässa—inte något som inte avslöjades när homebuyer ursprungligen ansökte om lånet., Långivaren kommer inte att vara sympatisk mot en oärlig låntagare. Men, om du känner att du var ett offer för underprissättning utlåning praxis, du kanske kan prata långivaren till en kort försäljning även om du inte har haft några större finansiella katastrofer sedan köpa hem.

för att sätta dig i en mer övertygande position för att slutföra en kort försäljning, sluta köpa icke-nödvändigheter. Du vill inte se oansvarigt till långivaren när den granskar din kort försäljning förslag.

var också medveten om andra omständigheter som kan hindra långivaren från att vilja göra en kort försäljning., Om du inte är standard på din inteckning betalningar ännu, långivaren förmodligen inte kommer att vara villiga att arbeta med dig. Om långivaren tror att det kan få mer pengar från utestängning på ditt hem än från att tillåta en kort försäljning, det kanske inte tillåter en. Slutligen, om någon cosigned inteckning, långivaren kan hålla den person som ansvarar för betalning i stället för att göra en kort försäljning.

om du tror att din situation är mogen för en kort försäljning, prata med en beslutsfattare på banken om möjligheten att delta i denna typ av transaktion., Inte bara prata med en kundtjänstrepresentant, som ofta är mer som en talesman och har ingen verklig auktoritet. Att arbeta dig upp i telefonstegen, omedelbart be att tala med långivarens förlust mildrande avdelning. Om du inte gillar vad den första beslutsfattaren säger, försök att prata med en annan på en annan dag och se om du får ett annat svar. Om långivaren är villig att överväga en kort försäljning, du är redo att gå vidare med att skapa kort försäljning förslag och hitta en köpare.,

kontakta professionella

vid denna tidpunkt bör du konsultera en advokat, en skatteprofessor och en fastighetsmäklare. Även om dessa är dyra professionella tjänster, om du gör ett misstag genom att försöka hantera en komplex kort försäljning transaktion själv, Du kan hitta dig själv i ännu större ekonomiska problem. Du kanske kan betala för dessa serviceavgifter av försäljningsintäkterna från ditt hem. Professionella vana vid att hantera kortförsäljningstransaktioner kommer att kunna ge dig vägledning om hur man betalar dem.,

ställa in ett pris

När du ställer in ett utgångspris, se till att faktor kostnaden för att sälja fastigheten till den totala mängden pengar du behöver för att komma ur situationen. Naturligtvis, du vill sälja hem för så nära värdet av din inteckning som möjligt, men i en ned marknad, det är skyldig att vara ett underskott. I vissa stater, även efter en kort försäljning, banken kommer att förvänta dig att betala tillbaka hela eller en del av denna brist.,

samla dina dokument och hitta en köpare

samla alla dokument du behöver för att bevisa din ekonomiska svårigheter till långivaren. Dessa kan inkludera kontoutdrag, medicinska räkningar, betala stubbar, ett uppsägningsmeddelande från ditt tidigare jobb eller ett skilsmässighetsdekret. Det är upp till dig att komma med kortförsäljningsförslaget. Vara medveten om att långivaren i slutändan måste godkänna en kort försäljning efter att ha fått alla detaljer eftersom långivaren är mottagaren av intäkterna. Ditt jobb är att hitta en köpare till ditt hem.,

skicka ditt förslag till banken

När du har en köpare och det nödvändiga pappersarbetet är du redo att lämna in köparens erbjudande och ditt förslag till banken. Tillsammans med dokumentationen av din nödställda ekonomiska status, ditt förslag bör innehålla en umbäranden brev förklarar de omständigheter som hindrar dig från att göra din inteckning betalningar. Du vill göra det så övertygande som möjligt och skydda dina intressen samtidigt som du vädjar till banken.,

var försiktig med att skicka in din ekonomiska information till en långivare eftersom, om den inte godkänner den korta försäljningen, det kan använda din finansiella information för att försöka få pengar av dig i avskärmning förfaranden. Om du fortfarande har kontanter tillgångar, du kan förväntas använda dem för att fortsätta att göra inteckning betalningar eller att kompensera några av de brister mellan försäljningspriset och inteckning beloppet. En advokat som har erfarenhet av att slutföra kort försäljning kan hjälpa dig att navigera i detaljerna.,

eftersom kortförsäljning kan ta längre tid än vanlig hemförsäljning på grund av behovet av långivare godkännande, faller de ofta igenom. Köparen kan hitta en annan egendom i väntan på ett svar från dig. Var beredd på denna möjlighet. Om blankningstransaktionen går igenom, kontakta Internal Revenue Service (IRS) för att se om du måste betala skatt på underskottet.,

också, vara medveten om att en kort försäljning kan fortfarande påverka din kredit värdering i den meningen att månader av inteckning betalningar du missade före kort försäljning kan visa upp som brottsliga betalningar på din kredit rapport. Det är upp till banken att bestämma vad du ska rapportera, så det är i ditt bästa intresse att försöka övertyga banken att inte rapportera dina fallerade betalningar.

din bank kan vara mer benägna att vara generös i detta avseende om du tog upp din umbäranden innan du var betydligt bakom., För kreditändamål, även om detta är något skadligt, det är verkligen mindre skadligt än en avskärmning.

strategier för kortförsäljning för köpare och investerare

kortförsäljning kan också ge utmärkta möjligheter för köpare att komma in i hus till ett reducerat pris. Här är ett par tips som hjälper dig att fatta smarta beslut när man överväger köp av en kort försäljning egendom.

lär dig att hitta dem

de flesta kortförsäljningsfastigheter listas av fastighetsmäklare och på fastighetswebbplatser., Vissa listor kan inte komma ut och säga ”kort försäljning”, så du kanske måste leta efter ledtrådar i noteringen, till exempel ”föremål för bankgodkännande” eller ”ge banken tid att svara.”

en erfaren fastighetsmäklare kan göra stor skillnad både när det gäller att hitta och stänga kortförsäljningsfastigheter. Agenter som är specialiserade på kort försäljning kan hålla en Kort Försäljning och Avskärmning Resurs (SFR) certifiering, en beteckning som erbjuds av National Association of Realtors (NAR).,

innehavare av denna certifiering har fått specialiserad utbildning i kortförsäljning och utmätningar, kvalificerade säljare för kortförsäljning, förhandla med långivare och skydda köpare. Det är viktigt att notera att certifieringen inte garanterar att en agent kommer att ha den typ av erfarenhet du letar efter, inte heller en brist på certifiering utesluter det. Hur som helst, du vill undersöka eventuella fastighetsmäklare för att säkerställa deras kort försäljning expertis.,

Förbered dig på att skynda dig och vänta

inse i förväg att kortförsäljning är komplicerade, tidskrävande transaktioner. Det kan ta veckor eller månader för en långivare att godkänna en kort försäljning, och många köpare som lämnar in ett erbjudande sluta avbryta eftersom kort försäljning processen tar för lång tid. Köpare måste vara redo att vänta på bankens godkännande av kortförsäljning., Regler för kortförsäljningstransaktioner varierar från stat till stat, men stegen omfattar normalt:

• Kortförsäljningspaket—låntagaren måste bevisa ekonomiska svårigheter genom att skicka ett finansiellt paket till sin långivare. Paketet innehåller finansiella rapporter, ett brev som beskriver säljarens svårigheter och finansiella poster, inklusive skattedeklarationer, W-2s, löneavgifter och kontoutdrag.,
• short sale offer-när en säljare accepterar ett erbjudande från en potentiell köpare skickar noteringsagenten långivaren noteringsavtalet, ett exekverat köperbjudande, köparens preapprovalbrev, en kopia av den allvarligaste penningkontrollen och säljarens kortförsäljningspaket. Om paketet saknas något-antingen för att ett dokument inte lämnades in eller på grund av ett ansökningsfel från bankens sida (t.ex. förlorade banken Det)—kommer processen att försenas.
• bankbehandling—bankens granskning av erbjudandet kan ta flera veckor till månader. I slutändan kommer det att godkänna eller neka det., Det är viktigt att notera att bara för att säljaren accepterar ett erbjudande betyder inte att banken kommer överens om priset. Om banken tror att det kan tjäna mer pengar genom avskärmning förfaranden, det kommer att avvisa erbjudandet.

det är allt i siffrorna

i fastigheter investerar det sägs att pengarna görs ”i köpet”, vilket innebär att ett bra inköpspris ofta är nyckeln till en lyckad affär. Om du kan få en fastighet till ett bra pris, du ökar oddsen för att komma ut framåt när det är dags att sälja. Om inköpspriset är på high end, å andra sidan, du kommer sannolikt att titta på din vinstmarginal erodera.

Du borde kunna köpa fastigheten, lägga den i bra skick och sälja den till ett pris där du fortfarande kan göra vinst., Investerare måste kunna vända och sälja huset snabbt-vanligtvis på nedan-marknaden – och ett bra inköpspris gör det möjligt.

köpeskillingen är dock bara ett viktigt nummer. Du måste också göra några andra beräkningar, inklusive:

reparationer och renoveringar (r&r) kostnader

dessa kostnader varierar beroende på fastighetens skick och dina planer för det., Det lönar sig att sätta i tid och ansträngning för att utveckla en realistisk budget, eftersom detta är en av de siffror du behöver för att avgöra om investeringen kan tjäna pengar. Kostnader att överväga inkluderar material, arbetskraft, tillstånd, inspektionsavgifter, papperskorgen borttagning, lagringskostnader och container uthyrning. En bra inspektion (innan du köper) kan varna dig för stora kostnader, till exempel en knäckt grund, felaktiga ledningar eller omfattande termitskador.

efter reparations värde (ARV)

ARV är en uppskattning av fastighetens verkliga marknadsvärde (FMV) efter eventuella reparationer och renoveringar görs., Investerare tittar på detta nummer för att avgöra om en fastighet har vinstpotential. Det bästa sättet att utvärdera en fastighets ARV är att titta på comparables (comps)—hem som nyligen har sålt i området (vanligtvis upp till en mil bort från ämnet egendom) som har liknande funktioner när det gäller kvadratmeter, antal sovrum/badrum, etc.

redovisade kostnader

redovisade kostnader är dina kostnader för att hålla fast vid fastigheten., Ju längre du äger fastigheten, desto mer kommer du att spendera i redovisningskostnader, som inkluderar:

• hypotekslån (inklusive ränta)
• fastighetsskatt
• försäkring
• Condo och föreningsavgifter
• Verktyg (el, gas, vatten, avlopp, papperskorgen)

bestämma lönsamheten

för att en investering ska vara lönsam, summan av dina kostnader (inköpspriset, reparations-och renoveringskostnader och redovisningskostnader) måste vara lägre än arv., Om dina kostnader är nära eller högre än ARV, blir det svårt eller omöjligt att göra vinst. Du kan bestämma den potentiella vinsten genom att subtrahera köpeskillingen, reparationen och renoveringen (R&R) kostnader och kostnader från ARV:

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

fastighetsinvesterare kan förvänta sig att tjäna minst 20% vinst på en fastighet, och vissa använder riktlinjer för att utvärdera egenskaper på olika bostadsmarknader., Enligt dessa riktlinjer får den totala investeringen (köpeskillingen, r&r-kostnader och redovisningskostnader) inte överstiga:

• 80% av ARV på en marknad där hemvärdena stiger
• 70% till 75% av ARV på en platt marknad
• 60% till 65% av ARV på en marknad där hemvärdena minskar

>

om arv för en fastighet är $200,000, till exempel, din totala investering bör begränsas till ca $160,000 i en stigande marknad, $140,000 i en platt marknad, och $120,000 i en marknad med fallande värden., De olika investeringsnivåerna används för att minska risken vid förändrade marknadsförhållanden. Du kan riskera mer i en stigande marknad eftersom du är mer benägna att få din ARV eller bättre när du säljer. I en fallande marknad, du är mindre benägna att få din ARV, så din investering bör vara mindre.

den nedersta raden

en kort försäljning egendom kan ge ett utmärkt tillfälle att köpa ett hus för mindre pengar., I många fall, kort försäljning hem är i rimligt skick, och medan inköpspriset kan vara högre än en avskärmning, kan kostnaderna för att göra hem säljbara vara mycket lägre, och nackdelarna för säljaren mindre allvarliga. Men på grund av den långa processen måste köpare och säljare vara villiga att vänta. En erfaren fastighetsmäklare kan hjälpa dig att bestämma ett rättvist erbjudande och förhandla med banken.,

medan många investerare köper kortförsäljningsfastigheter och snabbt säljer dem för vinst, väljer andra att behålla äganderätten och använda fastigheten för inkomst genom att samla in hyra. I båda fallen måste varje fastighet utvärderas noggrant före köp för att avgöra om den har vinstpotential.

eftersom skattelagstiftningen är komplicerad och ständigt förändras, rekommenderas det alltid att du rådgör med en auktoriserad revisor (CPA) som vet om fastighetsinvesteringar och relaterade skattelagar för att ge dig omfattande och aktuell information., Det kan innebära skillnaden mellan att göra vinst och ta en förlust på investeringen.