Vad är Inkomst Approach?
inkomstmetoden, som ibland kallas inkomstkapitaliseringsmetoden, är en typ av fastighetsvärderingsmetod som gör det möjligt för investerare att uppskatta värdet på en fastighet baserat på den inkomst som fastigheten genererar. Det används genom att ta netto rörelseresultatet (NOI) av hyran som samlats in och dividera den med kapitaliseringsräntan.,
Inkomstmetod
hur inkomstmetoden fungerar
inkomstmetoden används vanligtvis för inkomstproducerande egenskaper och är en av tre populära metoder för att bedöma fastigheter. De andra är kostnadsmetoden och jämförelsemetoden. Inkomstmetoden för fastighetsvärderingar är likartad med det diskonterade kassaflödet (DCF) för finansiering. Inkomstmetoden rabatterar det framtida värdet av hyror med kapitaliseringsräntan.,
När man använder inkomstmetoden för att köpa en hyresfastighet, beaktar en investerare mängden inkomst som genereras och andra faktorer för att bestämma hur mycket fastigheten kan sälja för under nuvarande marknadsförhållanden. Förutom att avgöra om investeraren kan dra nytta av hyresfastigheter, kommer en långivare vill veta dess potentiella risk för återbetalning om det sträcker sig en inteckning till investeraren.
av de tre metoderna för bedömning av fastigheter anses inkomstmetoden vara den mest involverade och svåra.,
särskilda överväganden
När du använder inkomstmetoden för att köpa en hyresfastighet måste en investerare också överväga fastighetens villkor. Potentiella stora reparationer som kan behövas kan avsevärt minska i framtida vinster.
dessutom bör en investerare överväga hur effektivt fastigheten är verksam. Hyresvärden kan till exempel ge hyresgäster hyresreduktioner i utbyte mot att slutföra varvsarbete eller annat ansvar., Kanske specifika hyresgäster står inför ekonomiska svårigheter som bör vända under de närmaste månaderna, och hyresvärden vill inte vräka dem. Om hyran som samlas in inte är större än löpande utgifter, kommer investeraren sannolikt inte att köpa fastigheten.
med inkomstmetoden har takräntan och det uppskattade värdet ett omvänt förhållande—sänkning av takräntan ökar det uppskattade värdet
en investerare måste också fastställa hur många enheter i genomsnitt som är tomma vid en given tidpunkt., Att inte få full hyra från varje enhet kommer att påverka investerarens intäkter från fastigheten. Detta är särskilt viktigt om en fastighet är i stort behov av reparationer och många enheter är lediga—vilket tyder på en låg beläggning. Om enheterna inte fylls regelbundet, hyra samling kommer att vara lägre än det kan vara, och köpa fastigheten kanske inte är i investerarens bästa intresse.
viktiga Takeaways
- inkomstmetoden är en fastighetsvärderingsmetod som använder den inkomst som fastigheten genererar för att uppskatta verkligt värde.,
- Det beräknas genom att dividera rörelseresultatet med kapitaliseringsgraden.
- en köpare bör ägna särskild uppmärksamhet åt fastighetens tillstånd, driftseffektivitet och vakans vid användning av inkomstmetoden.
exempel på inkomstmetoden
med inkomstmetoden använder en investerare marknadsförsäljning av jämförelseprodukter för att välja en kapitaliseringsgrad. Till exempel, när man värderar en fyra-enhet hyreshus i ett visst län, investeraren tittar på de senaste försäljningspriserna för liknande egenskaper i samma län., Efter att ha beräknat kapitaliseringsgraden kan investeraren dela hyresfastighetens NOI med den räntan. Till exempel är en fastighet med ett rörelseresultat (NOI) på 700 000 dollar och den valda kapitaliseringsgraden på 8% värd 8,75 miljoner dollar.