hur säljaren eftergifter arbete?

När du köper ett hem betalar köparen vanligtvis låneavgifter (cirka 2% till 5% av hemköpspriset) och Säljaren betalar agenternas provision plus olika kostnader för överföring av egendom.

är det alltid så här? Finns det utrymme för förhandlingar? Beroende på din lokala fastighetsmarknaden, kanske du kan göra en bättre affär på stängning. Låt oss ta en titt på vad säljaren eftergifter är och hur de fungerar.

vad är säljarens eftergifter?,

säljarens eftergifter är när säljaren betalar en del av dina slutkostnader. Tyvärr, detta betyder inte att du får dessa medel kontant eller som en rabatt på ditt lån. I stället erbjuder säljaren att betala ett visst belopp genom att höja kostnaden för hemmet.

När du bjuder på ett hem kan du erbjuda $ 350,000 och begära $ 3,000 i koncessioner för att täcka några av dina stängningskostnader. Förvänta dig bara säljaren att motverka med ett högre hem inköpspris på $ 353,000 (med $3,000 i eftergifter).

säljarens koncession vs., prisreduktion

tänk på att dessa inte är utbytbara. Medan en säljare koncession kan ge kortsiktiga lättnad för en köpare vid stängning, de är i slutändan ansvarig för ett större lånebelopp. Prisminskning, å andra sidan, hänvisar till en säljare sänka priset på deras bostad.

vilka avgifter kan en säljare betala?,

beroende på din lånetyp och handpenning kan säljarens eftergifter användas för kostnader som åtföljer behandlingen och säkringen av ditt lån*, till exempel:

• fastighetsskatt

• advokatkostnader

• bedömningsavgifter

• titelförsäkring

• Långivarens ursprungsavgifter

• rabattpoäng

• kreditupplysningsavgifter

• inspektionsavgifter

*så länge lånet finansierar ett primärt hem i motsats till ett investeringshem eller en andra fastighet.,

Tips: När du hittar en fastighet som du vill göra ett erbjudande på måste du inkludera säljarens koncession i försäljningskontraktet för att det ska vara giltigt.

kan reparationer täckas?

de flesta fastighets försäljningskontrakt innehåller ett hem inspektion oförutsedda som illustrerar köparens och säljarens alternativ bör problem upptäckas under hem inspektion.

om en hemkontroll visar att dyra reparationer är nödvändiga, kan en säljare erbjuda en koncession för att kompensera potentiella eller kända reparationskostnader., Säljaren kan också ge en minskning av försäljningspriset, eller de kan välja att lämna reparationerna upp till köparen. Beroende på reparationskostnader, försäljningskontraktet, och lånet oförutsedda, gör ingenting kan leda till att förlora affären och behöva sätta hem tillbaka på marknaden.

visste du: när en inspektion avslöjar ett problem måste säljaren avslöja det för alla framtida potentiella köpare.

överväg att placera ditt hem för att öka dess inre överklagande.,

Regler och gränser för låneprogram

det belopp som en säljare kan erbjuda är beroende av köparens låneprogram.

FHA

FHA övervakar säljarmedgivanden för att säkerställa att transaktionen är rättvis för båda parter., Säljare kan inte hjälpa köparen med handpenningen men kan hjälpa till att täcka stängningskostnader som:

• ursprungsavgifter

• rabattpoäng för att sänka din ränta

• förbetald inteckning ränta

• Upfront mortgage insurance premium

FHA begränsar säljarens medgivanden till 6% av lånebeloppet. Om dina eftergifter överstiger 6%, Det kommer att resultera i en dollar-för-dollar minskning till ditt bostadslån inköpspris.

överväga detta exempel: säg att du finansierar ett $350.000 hem., Du kan använda $21,000 i säljarens koncessioner — om säljaren samtycker till att hjälpa dig. Om du får (och använda) $24,000, ditt lånebelopp kommer att minska till $ 347,000.

konventionell

Fannie Mae och Freddie Mac ställer in reglerna för konventionella lån, som har ett maximalt tak baserat på hempris och handpenning.,

När man finansierar ett primärt hem är reglerna följande:

• mindre än 10% ner tillåter 3% koncessioner

• 10-25% ner tillåter 6% koncessioner

• mer än 25% ner ger 9% koncessioner

Investeringshem eller andra hem tillåter endast 2%.

VA

VA lån program kommer att begränsa upp till en 4% säljarens koncession mot en köparens stängningskostnader.,

typer av VA-säljarens koncessioner kan inkludera, men är inte begränsade till:

• betalning av köparens va-finansieringsavgift

• förskottsbetalning av köparens fastighetsskatt och försäkring

• gåvor som en TV eller diskmaskin

• betalning av extra poäng för att ge permanent ränteuppköp

• tillhandahållande av spärrade medel för att tillhandahålla tillfälliga ränteuppköp

• utbetalning av kreditsaldon eller domar på köparens vägnar

köparens marknader vs., säljarens marknader

säljarens koncessioner kan användas på både köparens marknader och säljarens marknader, även om de är mer benägna att beviljas på köparens marknader. På en säljares marknad, en köpare som begär en säljare koncession kan förlora hemmet de vill en annan person som är villig att lägga mer pengar på bordet.

på en säljares marknad med hög efterfrågan eller låg inventering håller säljaren alla kort. Om du är på en säljares marknad, kan du riskera att få ditt erbjudande avböjt.,

Läs mer tips i vår vem betalar stängning kostnader på en hem inteckning artikel.

nackdelar

som tidigare nämnts rullas stängningskostnaderna vanligtvis in i köparens bostadslån när det finns en säljarkoncession, vilket gör lånebeloppet högre. Med en 3% koncession skulle en $ 350,000 inteckning stiga till $ 360,500. Så din månatliga betalningar skulle gå upp med $ 55 per månad (förutsatt en 30-år fast ränta inteckning till en 4.75% ränta). Du skulle också betala $ 9,218 mer i intresse under livet av ditt lån.,

beroende på dina ekonomiska omständigheter kan det vara bättre att undvika koncessionen.

Guide: Vad du ska veta om till salu Av ägare (FBSO)

långivare krediter

stängningskostnader kan komma högre än din erbjudna koncession. Om säljaren koncessioner inte täcker alla dina stängning kostnader — och du är fortfarande i behov av ekonomiskt stöd – du kanske kan begära en långivare kredit, även om det sannolikt kommer att resultera i en högre ränta., Så, du betalar mindre förskott, men du betalar mer med tiden med en högre ränta.

den nedersta raden

det bästa sättet att avgöra om säljaren eftergifter är rätt för dig: fråga din fastighetsmäklare! Din fastighetsmäklare förstår din lokala marknad och har erfarenhet av hem förhandlingar (inklusive stängning kostnader), så att du kan känna dig säker på att du gör det bästa erbjudandet till säljaren.