ingen fråga är viktigare när man köper kommersiella fastigheter än :” hur mycket kostar det?”Men frågan är ännu mer meningsfull om du också har en bra uppfattning om hur mycket fastigheten är värd. Att sätta ett värde på kommersiella fastigheter är del vetenskap och del konst, men tack och lov finns det flera värderingsmetoder till ditt förfogande.,
om du planerar att driva ditt företag ut ur fastigheten, använda den för att generera hyresintäkter, eller fixa och vända den, att veta rätt belopp att betala kan göra hela skillnaden mellan en lönsam och förlorande transaktion.
hur man värderar kommersiella fastigheter
processen för att värdera kommersiella fastigheter kan vara ganska komplicerat. Lyckligtvis finns det några sätt att prova. Det är viktigt att bedöma kommersiella fastighetsvärdet som köp och försäljning av egendom är till stor del beroende av detta värde., För att hjälpa dig att uppskatta och slutföra en värdering av din kommersiella egendom har vi sammanställt de olika användningsmetoderna och terminologin du behöver.
ordlista över kommersiella Fastighetsvärderingsvillkor
här är en kort ordlista över termer som vanligtvis används vid bestämning av en egendoms värde.,
| Term | betydelse |
|---|---|
| cap rate | kapitaliseringsgraden motsvarar en fastighets årliga nettohyreinkomst dividerad med fastighetens aktuella värde. Det ignorerar effekterna av finansiering och potentiella uppåtriktade på grund av lägre marknadshyror. Takräntan representerar den förväntade eller erforderliga avkastningen på fastigheten., |
| kostnad per enhet | kostnad per enhet är priset på en fastighet dividerad med antalet hyresenheter. Det tar inte hänsyn till typen eller storleken på enheter, inkomst eller fysiskt tillstånd. |
| Skuldtjänst | beloppet varje månad eller år för betalning av ränta och återbetalning av kapital är också känt som skuldtjänst., |
| bruttopotentialhyra | mängden hyra samlarobjekt från en multi-hyresgäst egendom om alla hyror betalas i sin helhet och alla enheter är fullt hyrda är bruttopotentialhyra, även kallad brutto schemalagd inkomst. |
| bruttohyra | detta är den genomsnittliga hyran som betalas av en hyresgäst. Genomsnittet tas över de månader då hyresgästen är skyldig att betala hyra och är också känd som effektiv bruttolön., |
| Gross rent multiplier (GRM) | försäljningspriset för en fastighet dividerad med sin årliga bruttopotentialhyra är bruttohyremultiplikatorn. Det skiljer sig från cap hastighet eftersom det ignorerar kostnader. Det utesluter också fysiskt tillstånd och potentiell uppsida på grund av undermarknadsräntor. |
| netto rörelseresultat (NOI) | netto rörelseresultat är lika med hyresintäkterna från en fastighet minus alla kostnader i samband med att äga fastigheten., |
| nuvärde | I detta sammanhang är detta summan av framtida hyresbetalningar, där varje betalning diskonteras med en tidsrelaterad faktor. |
| pris per kvadratmeter | detta är priset på egendom dividerat med kvadratmeter, och det anser inte antalet och typen av enheter, inkomst eller fysiskt tillstånd., |
| avkastning på investeringar (ROI) | avkastningen på investeringen motsvarar kassaflödet efter skuldtjänsten dividerat med investeringskostnaden. |
| TUMMI | Fastighetsrelaterade kostnader: skatter, verktyg, ledning, underhåll och försäkring kallas TUMMI., |
| vakans och insamlingsförlust | hyresintäkterna som förlorats på grund av orenterade enheter och icke-avgiftsbelagda hyror är vakans-och insamlingsförlusten. |
| värde | det mest sannolika priset en fastighet bör ta in en öppen marknad med kunniga köpare och säljare är dess värde. För förvaltningsfastigheter bör det motsvara nuvärdet av den beräknade framtida hyresströmmen., |
kommersiella Fastighetsvärderingsmetoder
dessa är de värderingsmetoder som vanligtvis används för kommersiella fastigheter:
kostnadsmetod
kostnadsmetoden för kommersiella fastigheter värderar fastigheten som lika med markpriset plus kostnaden för att bygga byggnaden från början. Till exempel, om ett landområde kostar $40.000 och priset för att bygga ett sex-enhet hyreshus är $600.000, ger kostnadsmetoden ett värde på $640.000.,
kostnadsmetoden förutsätter att kostnaden för en fastighet baseras på dess högsta och bästa användning. Om du till exempel har ett landområde mitt i oljelandet, bort från stadsområden, bör du anta ett värde baserat på att använda fastigheten för att generera oljeinkomst snarare än att bygga en hyresfastighet på platsen. Kostnadsmetoden påverkas också av zonindelning lagar som kan påverka de möjliga användningarna av fastigheten.
kostnadsmetoden används av långivare för nybyggnation för att frigöra medel med slutförandet av varje fas., Dess främsta fördel är att det ger ett aktuellt värde baserat på unika förhållanden. Detta tillvägagångssätt står dock inte för den inkomst som fastigheten kommer att producera eller priset på jämförbara egenskaper.
Inkomstmetod
i inkomstmetoden är värdet kopplat till hyresintäkter via fastighetens takränta. Ekvationen för egendomsvärdet är:
aktuellt värde = netto rörelseresultat / Takränta
takräntan extrapoleras från marknadsförsäljning av jämförbara egenskaper i samma område., Takräntan kan justeras för att ta hänsyn till unika egenskaper hos fastigheten, till exempel högkvalitativa hyresgäster eller en mindre attraktiv fasad. Den slutliga taksatsen bör ligga inom en halv procentenhet av det lokala genomsnittet för jämförbara egenskaper.
för att ta ett exempel skulle hyresfastigheter med ett årligt NOI på $ 700,000 och en takhastighet på 8% vara värt $8.75 miljoner ($700,000 / 8%).
fördelen med inkomstmetoden är att den rymmer den senaste försäljningen av jämförbara egenskaper och kan justeras för unika faktorer., Dess nackdel är att det inte står för vakans och insamling förlust, vilket leder till en överdriven NOI och värde. Det står inte heller för nödvändiga omfattande reparationer som kommer att skära i framtida NOI.
metod för jämförelse av försäljning
metoden för jämförelse av försäljning av kommersiella fastigheter till värdering, även kallad marknadsmetoden, bygger på de priser som realiserats från nyligen sålda jämförbara lokala fastigheter samt utgångspriserna på för närvarande noterade fastigheter., Jämförelsen metod används ofta för att bedöma bostadsfastigheter, såsom enfamiljshus och multiunit strukturer.
tillvägagångssättet är att klassificera fastighetens egenskaper, såsom antal bad och sovrum, partistorlek och kvadratmeter, och sedan hitta senaste lokal försäljning eller aktuella listor över liknande egenskaper. Försäljningen bör vara så nyligen som möjligt, särskilt när fastighetsmarknaden är i en dynamisk fas.
fördelen med denna metod är att den förlitar sig på aktuella, relevanta data för att ge en bra uppskattning av värdet., Nackdelen är att många egenskaper har en eller flera unika egenskaper som påverkar relevansen av jämförbara egenskaper.
en annan nackdel är att jämförbar försäljning kan vara för gammal för att vara en korrekt indikator på aktuellt värde, och/eller aktuella listor återspeglar inte aktuella värden korrekt.
slutligen, försäljning jämförelse tillvägagångssätt inte står för vakans och insamling förlust, eller ovanliga kostnader för reparationer och andra kostnader. En utbildad fastigheter professionell bör kunna tillgodose skillnaderna mellan jämförelseprodukter att exakt justera fastighetens värde.,
Gross Rent Multiplier Approach
GRM-metoden liknar i konceptet inkomstmetoden. Den skiljer sig åt genom att den använda takräntan baseras på bruttolön i stället för NOI. GRM är ett antal större än 1, medan inkomstmetoden är en procentsats mindre än 1. Dessutom bygger detta tillvägagångssätt på bruttohyror snarare än NOI, vilket innebär att det inte står för kostnader, reparationer eller lediga platser och insamlingsförlust.,
värdeberäkningen för GRM-metoden är:
fastighetsvärde = årliga Bruttohyror x Bruttohyremultiplikator
för att detta ska ge ett korrekt värde måste du veta GRM för jämförbara egenskaper. Denna typ av information är ofta tillgänglig från lokala kommersiella fastighetsmäklare och värderingsmän. Som ett exempel, för att värdera en fastighet som har årliga bruttohyror på $90,000 och en GRM på 8, skulle egenskapsvärdet vara ($90,000 * 8) eller $720,000.
fördelen med detta tillvägagångssätt är dess enkelhet, och det fungerar bra om en noggrann uppskattning av GRM kan säkras., Nackdelarna inkluderar frånvaron av kostnader och lediga platser och insamlingsförlust, och eventuella svårigheter att identifiera jämförbara egenskaper och deras GRMs. Liksom alla dessa värderingsmetoder är GRM-metoden mest användbar i kombination med andra metoder.
andra tillvägagångssätt
forskare har uttryckt intresse för att använda Capital Asset Pricing Model (CAPM) för att värdera fastigheter. CAPM-metoden tilldelar en variabel som kallas ”beta” som representerar förhållandet mellan riskjusterad avkastning från en viss tillgång och en marknads avkastning.,
för fastigheter kan avkastningen på en inkomstproducerande hyresfastighet användas för att uppskatta dess värde genom att välja en beta som relaterar fastigheten till, säg, avkastningen på börsnoterade fastighetsinvesteringar. CAPM: s komplexitet och bristen på exakta beta-värden innebär att detta tillvägagångssätt är av sekundär betydelse i avvaktan på ytterligare forskning.
en snabb och smutsig metod som används för att värdera ett hyreshus är värde per dörr. Till exempel skulle en jämförbar byggnad med 10 lägenheter prissatta på $2 miljoner ha ett värde per dörr på $200,000., Om du vill värdera en jämförbar fastighet med 14 lägenheter, kan du multiplicera 14 med $ 200,000, vilket ger ett värde på $ 2,8 miljoner. Detta är bara meningsfullt om lägenheterna är ungefär likvärdiga. Det inte rymma skillnader i lägenhet storlek och kvalitet, vakans och uppbördskostnader, eller ovanliga underhåll/reparationskostnader.