fråga
För några år sedan byggde mina grannar ett trästaket runt sitt hem. Jag har ett bra förhållande med mina grannar. Men min fru och jag insåg just att deras staket faktiskt byggdes tre meter på vår egendom. Han använder inte de tre fötterna på ”hans” sida av staketet, men nu kan vi inte längre komma åt dem. Jag har hört att han nu kan hävda ägande över den marken genom negativ besittning., Kan han verkligen ta vårt land så där, trots att han inte gör något med dessa tre fot Mark?
svar
det är sant att negativ besittning är ett lagligt sätt genom vilket en inkräktare, ofta en granne, kan upprätta titel till en egendom. För att förvärva äganderätt till egendom genom negativ besittning måste besittningen vara öppen för världen, fientlig mot den sanna ägarens intressen, exklusiv och kontinuerlig för den lagstadgade perioden.,
den exakta lagstadgade perioden under vilken personen måste kontrollera marken varierar från en stat till en annan – till exempel är det 20 år i Maine, men bara tio i Mississippi. En inkräktare skulle behöva gå till domstol, och bevisa varje del av detta påstående.
i din situation har dina grannar konstruerat sitt staket i dagens ljus, för alla att se, och upptar dessa tre fot Mark uteslutande. Detta innebär att deras användning av fastigheten förmodligen uppfyller de fientliga, öppna och exklusiva kraven., Det faktum att de inte är bokstavligen, aktivt ”använder” de tre fot mark skulle inte ha någon effekt på analysen, eftersom de har effektivt tagit kontroll över remsan med staketet.
deras problem med att göra anspråk på negativ besittning är dock att de inte har uppfyllt den föreskrivna lagstadgade perioden. Ingen jurisdiktion skulle ge någon negativ besittning efter att ha ockuperat en landremsa i bara tre år.,
men även om dina grannar skulle förlora en kamp över titeln i domstol (för de närmaste åren, åtminstone), står du fortfarande inför ett praktiskt problem: så småningom vill du sälja ditt hem, och varje kvadratfot av egendom kommer att räknas. Och förr eller senare kommer din granne att uppfylla det lagstadgade kravet och kunna lagligt hävda Titel. Även om du inte bryr dig särskilt om att använda den landremsan, finns det mycket värde på linjen.
Så vad ska du göra?,
Visst, du kan hyra en advokat och stämma grannen för intrång, men detta skulle sannolikt förstöra hjärtligt förhållande du för närvarande njuta.
en mycket bättre lösning skulle vara att ha en konversation och se om grannen skulle vara öppen för att utforska kostnaden eller svårigheten att helt enkelt flytta staketet. De kan vara generad att lära sig att de byggde staketet på fel ställe och bad om ursäkt för att flytta det på deras bekostnad.,
om kostnaden för att flytta staketet är oöverkomligt dyrt, och du bryr dig inte särskilt om att använda de tre fötterna i ditt land, kan du fortfarande hindra grannen från att så småningom kunna hävda negativ besittning genom att ge uttryckligt tillstånd att ”låna” den landremsan. Kom ihåg, för en inkräktare att fastställa en rättslig fordran på negativa innehav, deras innehav måste vara fientligt mot dina intressen. Om besittningen är med din tillåtelse kan den per definition inte vara fientlig.,
ett av de vanligaste sätten att fastställa att du gav dina grannar tillstånd är att få dem att underteckna ett enkelt hyresavtal. För ett nominellt belopp (säg $15 per år) kan de hålla sitt staket över fastighetslinjen och använda den trefotsremsan. Så om dina grannar i 20 år går till domstol för att hävda negativ besittning, kommer du att kunna besegra deras anspråk genom att införa bevis på hyresavtalet och årliga betalningar. Detta visar att de inte kan uppfylla fientlighetskravet för att få titeln.,
självklart vill du skriva det avtalet med en begränsad term, så att du lätt kan ångra det om och när du säljer fastigheten, då köparna kan vara mindre intresserade av att bevilja grannarna sådant tillstånd. Nolos gratis prov hyresavtal föreskriver detta.