det finns tre grundläggande typer av kommersiella fastigheter leasingavtal. Dessa leasingavtal är organiserade kring två hyresberäkningsmetoder: ”net” och ” gross.”Bruttohyresavtalet innebär vanligtvis att en hyresgäst betalar en klumpsumma för uthyrning, från vilken hyresvärden betalar sina utgifter. Nettohyran har en mindre bashyra, med övriga kostnader som hyresgästen betalar för. Den modifierade brutto leasing är ett lyckligt äktenskap mellan de två., Även om villkoren varierar kraftigt bygga genom att bygga, denna grundläggande översikt kommer att hjälpa företag handla för bästa möjliga affär.
Gross Lease eller Full Service Lease
i en gross lease är hyran allomfattande. Hyresvärden betalar alla eller de flesta kostnader i samband med fastigheten, inklusive skatter, försäkring och underhåll av hyror som erhållits från hyresgäster. Verktyg och vaktmästeri tjänster ingår i en enkel, hyresgästvänlig hyra betalning.
när hyresgästen förhandlar om ett bruttoavtal bör han fråga vilken vaktmästartjänst som tillhandahålls och hur ofta de erbjuds., Överskottskonsumtion utöver byggnadsstandarder debiteras ibland tillbaka till hyresgästen; så om hyresgästen är en stor elkonsument, bör denna punkt klargöras i hyresavtalet också. Hyresgästen betalar sin egen fastighetsförsäkring och skatter.
en fördel med denna typ av hyresavtal är att det är ytterst lätt för hyresgästen, som kan förutse kostnader utan att oroa sig för en oväntad lobby underhållsavgift, till exempel. Hyresvärden tar allt ansvar för byggnaden, medan hyresgästerna koncentrerar sig på att odla sina företag.,
Nettohyra
i ett nettohyra tar hyresvärden ut en lägre bashyra för det kommersiella utrymmet, plus några eller alla ”vanliga kostnader”, som är kostnader i samband med drift, underhåll och användning som hyresvärden betalar. Dessa kan omfatta fastighetsskatter; fastighetsförsäkring; och common area maintenance items (CAMS), som inkluderar vaktmästeri tjänster, fastighetsförvaltning avgifter, avlopp, vatten, sophämtning, landskapsarkitektur, parkeringsplatser, brand sprinklers, och alla gemensamt gemensamt område eller tjänst.,
det finns flera typer av netto leasingavtal:
Single Net Lease (n Lease)
i detta leasingavtal betalar hyresgästen bashyra plus en proportionell andel av byggnadens fastighetsskatt (vilket innebär en del av den totala räkningen baserat på andelen av den totala Byggyta som hyresgästen hyr); hyresvärden täcker alla andra byggnadskostnader. Hyresgästen betalar också verktyg och vaktmästeri tjänster.
Double Net Lease (nn Lease)
hyresgästen ansvarar för bashyran plus en proportionell andel av fastighetsskatt och fastighetsförsäkring., Hyresvärden täcker kostnader för strukturella reparationer och gemensamt områdesunderhåll. Hyresgästen är återigen ansvarig för sina egna vaktmästeri och allmännyttiga utgifter.
Triple Net Lease (NNN Lease)
detta är den mest populära typen av Net lease för kommersiella fristående byggnader och butiksyta. Det är känt som net net Net lease, eller NNN lease, där hyresgästen betalar hela eller en del av de tre ”nets” –fastighetsskatt, försäkring och CAMS–ovanpå en bas månadshyra., Common area utilities och rörelsekostnader klumpas vanligtvis också; till exempel skulle kostnaden för att bemanna en lobbyvärd vara en del av NNN-avgifterna. Naturligtvis betalar hyresgästerna också kostnaderna för sin egen beläggning, inklusive vaktmästeri tjänster, verktyg och egen försäkring och skatter.
hyresvärdar uppskattar vanligtvis kostnader och debiterar hyresgäster en del av dessa kostnader baserat på deras proportionella eller proportionella andel. En hyresgäst som hyr 1000 kvadratfot av en 10 000 kvadratfot byggnad skulle förväntas betala 10% av byggnadens skatter, försäkringar och kammar, till exempel.,
Triple Net leasing tenderar att vara mer hyresvärd vänliga, och hyresgästerna bör noga granska NNN avgifter och förhandla tak på de belopp som de kan höjas årligen. Ett NNN-leasingavtal kan också fluktuera från månad till månad och år som rörelsekostnader ökar eller minskar, vilket gör företagets kostnadsprognoser knepigt och ibland frustrerande.
det finns dock hyresförmåner i NNN-hyreskontrakten. Öppenhet är en utmärkt perk, eftersom hyresgäster kan se rörelsekostnader i förhållande till vad de debiteras., Kostnadsbesparingar i rörelsekostnader överförs till hyresgästen snarare till hyresvärden. Dessutom är den månatliga hyran i ett NNN-hyresavtal potentiellt lägre än i ett bruttohyresavtal, eftersom hyresgästerna har en högre nivå av ansvar för byggnaden.
absolut Triple Net Lease
detta är ett mindre vanligt alternativ som är mer stelt och bindande än NNN-hyresavtalet, där hyresgäster bär alla tänkbara fastighetsrisker, till exempel ansvarar för byggkostnader för att bygga om efter en katastrof eller för att fortsätta att betala hyra även efter att byggnaden har dömts., Passande kallas ”hell-or-high-water lease,” hyresgäster har yttersta ansvar för byggnaden oavsett vad.
modifierad Bruttohyreskontrakt
eftersom bruttohyreskontraktet är mer hyresvänligt, och nettohyreskontraktet tenderar att vara mer hyresvärdvänligt, finns det ett kompromissavtal för båda parternas bekvämlighet. Den modifierade bruttolyren (ibland kallad den modifierade netto leasing) liknar en bruttolyren i att hyran begärs i en klumpsumma, som kan innehålla någon eller alla ” nät ” — fastighetsskatt, försäkring och CAMS., Allmännyttiga tjänster och Vaktmästeri är vanligtvis undantagna från hyran, och omfattas av hyresgästen. Hyresgäster och hyresvärdar förhandla vilka ” nät ” ingår i bashyra.
den modifierade bruttohyreskontraktet är mer populärt bland hyresgäster, eftersom dess flexibilitet leder till ett enklare avtal mellan hyresgästen och hyresvärden. Till skillnad från NNN-hyresavtalet, om försäkring, skatter eller CAM-avgifter ökar, skulle hyresavgiften inte förändras. Naturligtvis, om dessa kostnader minskar, överförs kostnadsbesparingarna till hyresvärden., Eftersom vaktmästeri service och el inte omfattas, hyresgäster kan bättre kontrollera hur mycket de spenderar jämfört med en brutto leasing.
sammanfattning av NNN Lease, Modified gross eller Full Service Commercial Leases
vid utvärdering av optioner för office space lease är det viktigt att jämföra de olika leasingalternativen med ett öga mot alla kostnader, och inte bara bashyraräntorna. NNN bas priser tenderar att vara mycket lägre, med extra kostnader läggs för den verkliga månadsräntan.,
marknadskrafterna tenderar att jämna ut priser för jämförbara egenskaper, oavsett typ av leasing. Hyresgäster bör förvänta sig att betala ungefär samma belopp med en NNN, modifierad brutto eller full service leasing för liknande kvalitet kontorslokaler i samma område.
den viktigaste regeln för kommersiella leasingavtal är att hyresgästerna läser sina leasingavtal noggrant och klargör exakt vilka kostnader de har ansvar för. Omständigheter under vilka ytterligare avgifter kommer att uppstå bör identifieras och caps förhandlas.