Keine Frage ist beim Kauf von Gewerbeimmobilien wichtiger als: „Wie viel kostet es?“Aber die Frage ist noch aussagekräftiger, wenn Sie auch eine gute Vorstellung davon haben, wie viel die Immobilie wert ist. Einen Wert auf Gewerbeimmobilien zu legen, ist Teil der Wissenschaft und Teil der Kunst, aber zum Glück stehen Ihnen mehrere Bewertungsmethoden zur Verfügung.,
Ob Sie planen, Ihr Geschäft aus der Immobilie zu betreiben, verwenden Sie es Mieteinnahmen zu generieren, oder Fix und Flip es, den richtigen Betrag zu wissen, zu zahlen, kann den Unterschied zwischen einer profitablen und Verlust Transaktion machen.
Wie man Gewerbeimmobilien bewertet
Der Prozess zur Bewertung von Gewerbeimmobilien kann ziemlich kompliziert sein. Zum Glück gibt es ein paar Ansätze zum ausprobieren. Es ist wichtig, den Wert von Gewerbeimmobilien zu bewerten, da der Kauf und Verkauf von Immobilien weitgehend von diesem Wert abhängt., Um Ihnen bei der Schätzung und Vervollständigung einer Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie zu helfen, haben wir die verschiedenen Ansätze und die Terminologie zusammengestellt, die Sie benötigen.
Glossar der Begriffe zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Hier ist ein kurzes Glossar der Begriffe, die häufig bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie verwendet werden.,
| Term | Bedeutung |
|---|---|
| Cap rate | Die Kapitalisierungsrate entspricht dem jährlichen Nettomieteinkommen einer Immobilie dividiert durch den aktuellen Wert der Immobilie. Es ignoriert die Auswirkungen von Finanzierungen und potenziellen Aufwärtspotenzialen aufgrund von Untermarktmieten. Der Cap-Satz stellt die erwartete oder erforderliche Rendite auf die Immobilie dar., |
| Kosten pro Einheit | Kosten pro Einheit ist der Preis einer Immobilie geteilt durch die Anzahl der Mieteinheiten. Es berücksichtigt nicht die Art oder Größe der Einheiten, Einkommen oder körperliche Verfassung. |
| Schuldendienst | Der Betrag pro Monat oder Jahr für die Zahlung von Zinsen und Tilgung des Kapitals wird auch als Schuldendienst bezeichnet., |
| Bruttopotentialmiete | Die Höhe der Miete, die von einer Mehrmieter-Immobilie gesammelt werden kann, wenn alle Mieten vollständig bezahlt und alle Einheiten vollständig vermietet sind, ist Bruttopotentialmiete, auch Bruttopotentialeinkommen genannt. |
| Bruttomiete | Dies ist die durchschnittliche Miete eines Mieters. Der Durchschnitt wird über die Monate übernommen, in denen der Mieter zur Miete verpflichtet ist und wird auch als effektive Bruttomiete bezeichnet., |
| Bruttomietmultiplikator (GRM) | Der Verkaufspreis einer Immobilie dividiert durch ihre jährliche Bruttomietpotentialmiete ist der Bruttomietmultiplikator. Es unterscheidet sich von Cap Rate, weil es Ausgaben ignoriert. Es schließt auch körperliche Verfassung und potenziellen Aufwärtstrend aufgrund von Untermarktmieten aus. |
| Net operating income (NOI) | Net operating income ist gleich um die Mieteinnahmen aus einer Immobilie abzüglich der Aufwendungen im Zusammenhang mit der Eigentümerin der Immobilie ist., |
| Barwert | In diesem Zusammenhang ist dies die Summe zukünftiger Mietzahlungen, bei denen jede Zahlung um einen zeitbezogenen Faktor abgezinst wird. |
| Preis pro Quadratmeter | Dies ist der Preis der Immobilie geteilt durch die Quadratmeterzahl und berücksichtigt nicht die Anzahl und Art der Einheiten, das Einkommen oder die körperliche Verfassung., |
| Return-on-investment (ROI) | Der return on investment entspricht dem Cashflow nach Schuldendienst geteilt durch die Kosten der Investition. |
| TUMMI | Sachkosten: Steuern, Nebenkosten, Verwaltung, Wartung und Versicherung werden als TUMMI bezeichnet., |
| Leerstand und Inkassoverlust | Die Mieteinnahmen, die durch nicht erfasste Einheiten und nicht erfasste Mieten verloren gehen, sind Leerstand und Inkassoverlust. |
| Value | Der wahrscheinlichste Preis, den eine Immobilie in einen offenen Markt mit sachkundigen Käufern und Verkäufern bringen sollte, ist ihr Wert. Für Investitionsimmobilien sollte es dem Barwert des projizierten zukünftigen Mietstroms entsprechen., |
Ansätze zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Dies sind die üblicherweise für Gewerbeimmobilien verwendeten Bewertungsansätze:
Kostenansatz
Der Kostenansatz für Gewerbeimmobilien wertet die Immobilie als gleich dem Grundstückspreis zuzüglich der Kosten für bau des Gebäudes von Grund auf neu. Wenn zum Beispiel ein Grundstück $40.000 kostet und der Preis für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Einheiten $ 600.000 beträgt, ergibt der Kostenansatz einen Wert von $640.000.,
Der Kostenansatz setzt voraus, dass die Kosten einer Immobilie auf ihrer höchsten und besten Nutzung basieren. Wenn Sie beispielsweise ein Grundstück inmitten eines Öllandes außerhalb städtischer Gebiete haben, sollten Sie einen Wert annehmen, der auf der Verwendung der Immobilie zur Erzielung von Öleinnahmen basiert, anstatt ein Mietobjekt auf dem Gelände zu bauen. Der Kostenansatz wird auch durch Zonierungsgesetze beeinflusst, die sich auf die mögliche Nutzung der Immobilie auswirken können.
Der Kostenansatz wird von den Kreditgebern für den Neubau verwendet, um nach Abschluss jeder Phase Mittel freizugeben., Sein Hauptvorteil ist, dass es einen aktuellen Wert basierend auf einzigartigen Bedingungen bietet. Dieser Ansatz berücksichtigt jedoch nicht das Einkommen, das die Immobilie erzielen wird, oder den Preis vergleichbarer Immobilien.
Einkommensansatz
Im Einkommensansatz wird der Wert über den Cap-Rate der Immobilie an Mieteinnahmen gekoppelt. Die Gleichung für den Immobilienwert lautet:
Aktueller Wert = Nettobetriebsergebnis / Cap-Rate
Die Cap-Rate wird aus Marktverkäufen vergleichbarer Immobilien in derselben Nachbarschaft extrapoliert., Der Cap-Satz kann angepasst werden, um einzigartige Merkmale der Immobilie wie hochwertige Mieter oder eine weniger attraktive Fassade zu berücksichtigen. Der endgültige Cap-Satz sollte innerhalb eines halben Prozentpunkts des lokalen Durchschnitts für vergleichbare Immobilien liegen.
Um ein Beispiel zu nehmen, Mietobjekt mit einem jährlichen NOI von $ 700.000 und einem Cap-Rate von 8% im Wert von $8,75 Millionen ($700.000 / 8%).
Der Vorteil des Einkommensansatzes besteht darin, dass er die jüngsten Verkaufsaktivitäten vergleichbarer Immobilien berücksichtigt und um einzigartige Faktoren angepasst werden kann., Sein Nachteil ist, dass es keine Leerstände und Inkassoverluste berücksichtigt, was zu einem überbewerteten NOI und Wert führt. Es berücksichtigt auch nicht notwendige umfangreiche Reparaturen, die in zukünftige NOI schneiden werden.
Verkaufsvergleichsansatz
Der Verkaufsvergleichsansatz für Gewerbeimmobilien zur Bewertung, auch Marktansatz genannt, stützt sich auf die realisierten Preise aus kürzlich verkauften vergleichbaren lokalen Immobilien sowie die Angebotspreise für derzeit börsennotierte Immobilien., Der Verkaufsvergleichsansatz wird häufig zur Bewertung von Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern verwendet.
Der Ansatz besteht darin, die Eigenschaften der Immobilie zu klassifizieren, z. B. Anzahl der Bäder und Schlafzimmer, Losgröße und Quadratmeterzahl, und dann aktuelle lokale Verkäufe oder aktuelle Auflistungen ähnlicher Immobilien zu finden. Der Verkauf sollte so aktuell wie möglich sein, insbesondere wenn sich der Immobilienmarkt in einer dynamischen Phase befindet.
Der Vorteil dieser Methode besteht darin, dass sie sich auf aktuelle, relevante Daten stützt, um eine gute Wertschätzung zu liefern., Der Nachteil ist, dass viele Eigenschaften ein oder mehrere einzigartige Merkmale aufweisen, die die Relevanz vergleichbarer Eigenschaften beeinflussen.
Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass vergleichbare Verkäufe möglicherweise zu alt sind, um ein genauer Indikator für den aktuellen Wert zu sein, und/oder aktuelle Angebote die aktuellen Werte nicht korrekt widerspiegeln.
Schließlich berücksichtigt der Verkaufsvergleichsansatz keine Leerstands – und Inkassoverluste oder ungewöhnlichen Kosten für Reparaturen und andere Ausgaben. Ein ausgebildeter Immobilienfachmann sollte in der Lage sein, die Unterschiede zwischen den vergleichbaren Werten zu berücksichtigen, um den Wert der Immobilie genau zu optimieren.,
Ansatz zum Multiplikator der Bruttomiete
Der GRM-Ansatz ähnelt konzeptionell dem Einkommensansatz. Es unterscheidet sich dadurch, dass der verwendete Cap-Satz eher auf der Bruttomiete als auf NOI basiert. Der GRM ist eine Zahl größer als 1, während der Cap-Satz des Einkommensansatzes einen Prozentsatz kleiner als 1 beträgt. Darüber hinaus basiert dieser Ansatz eher auf Bruttomieten als auf NOI, was bedeutet, dass er keine Ausgaben, Reparaturen oder Leerstände und Inkassoverluste berücksichtigt.,
Die Wertberechnung für den GRM-Ansatz lautet:
Immobilienwert = Jährliche Bruttomieten x Bruttomietmultiplikator
Um einen genauen Wert zu erhalten, müssen Sie die GRM vergleichbarer Immobilien kennen. Diese Art von Informationen sind häufig bei lokalen gewerblichen Immobilienmaklern und Gutachtern erhältlich. Um beispielsweise eine Immobilie mit jährlichen Bruttomieten von 90.000 USD und einem GRM von 8 zu bewerten, beträgt der Wert der Immobilie (90.000 USD * 8) oder 720.000 USD.
Der Vorteil dieses Ansatzes ist seine Einfachheit, und es funktioniert gut, wenn eine genaue Schätzung von GRM gesichert werden kann., Zu den Nachteilen gehören das Fehlen von Ausgaben und Leerständen sowie Inkassoverlusten sowie Schwierigkeiten bei der Identifizierung vergleichbarer Immobilien und ihrer GRMs. Wie alle diese Bewertungsmethoden ist der GRM-Ansatz in Kombination mit anderen Methoden am nützlichsten.
Andere Ansätze
Forscher haben Interesse bekundet, das Capital Asset Pricing Model (CAPM) zur Bewertung von Immobilien zu verwenden. Die CAPM-Methode weist eine Variable namens „beta“ zu, die die Beziehung zwischen risikobereinigten Renditen eines bestimmten Vermögenswerts und denen eines Marktes darstellt.,
Bei Immobilien kann die Rendite eines einkommenserzeugenden Mietobjekts verwendet werden, um seinen Wert zu schätzen, indem eine Beta ausgewählt wird, die die Immobilie beispielsweise mit der Rendite börsennotierter Immobilieninvestment-Trusts in Beziehung setzt. Die Komplexität von CAPM und das Fehlen präziser Betas bedeuten, dass dieser Ansatz bis zur weiteren Forschung von untergeordneter Bedeutung ist.
Eine schnelle und schmutzige Methode zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses ist der Wert pro Tür. Zum Beispiel hätte ein vergleichbares Gebäude mit 10 Wohnungen zu einem Preis von 2 Millionen US-Dollar einen Wert pro Tür von 200.000 US-Dollar., Wenn Sie eine vergleichbare Immobilie mit 14 Wohnungen bewerten möchten, können Sie 14 mit 200.000 US-Dollar multiplizieren, was einen Wert von 2,8 Millionen US-Dollar ergibt. Das macht nur Sinn, wenn die Wohnungen in etwa gleichwertig sind. Es berücksichtigt keine Unterschiede in Größe und Qualität der Wohnung, Leerstands-und Inkassokosten oder ungewöhnliche Wartungs – /Reparaturkosten.