Short Sale (Real Estate)

ce este o vânzare în lipsă (Real Estate)?

o scurtă vânzare în imobiliare este atunci când un proprietar financiar în dificultate vinde proprietatea lor pentru mai puțin decât suma datorată pe Ipoteca. Cumpărătorul proprietății este o terță parte (nu banca), iar toate veniturile din vânzare se duc la creditor. Creditorul fie iartă diferența, fie primește o hotărâre de deficiență împotriva împrumutatului care îi cere să plătească creditorului toată sau o parte din diferența dintre prețul de vânzare și valoarea inițială a ipotecii., În unele state, această diferență trebuie iertată legal într-o vânzare în lipsă.

o Înțelegere de Vânzare pe termen Scurt (Real Estate)

termenul De „vânzare în lipsă” se referă la faptul că casa a fost vândută pentru mai puțin decât soldul rămas în credit ipotecar—de exemplu, o persoană care vinde o casa de 150.000 de dolari, atunci când există încă de 175.000 de dolari rămase cu privire la ipoteca. În acest exemplu, diferența de 25.000 de dolari, minus costurile de închidere și alte costuri de vânzare, este considerată deficiență.,înainte de începerea procesului, creditorul care deține ipoteca trebuie să semneze decizia de a executa o vânzare în lipsă, cunoscută și sub denumirea de vânzare pre-blocare a pieței. În plus, creditorul, de obicei o bancă, are nevoie de documentație care explică de ce o vânzare în lipsă are sens; la urma urmei, instituția de creditare ar putea pierde o mulțime de bani în acest proces. Nici o vânzare în lipsă poate avea loc fără aprobarea creditorului.vânzările scurte tind să fie tranzacții lungi și intensive, uneori durează până la un an întreg pentru procesare., Cu toate acestea, vânzările scurte nu sunt la fel de dăunătoare ratingului de credit al unui proprietar ca o blocare a pieței.

o vânzare în lipsă imobiliară este spre deosebire de o vânzare în lipsă în investiții. O vânzare în lipsă de investiții este o tranzacție în care un investitor vinde titluri împrumutate în așteptarea unei scăderi a prețurilor și este obligat să returneze un număr egal de acțiuni la un moment dat în viitor.

considerații speciale

chiar dacă o vânzare în lipsă doare scorul de credit al unei persoane mai puțin decât o blocare a pieței, este încă o marcă de credit negativă., Orice tip de vânzare de proprietăți care este notat de o companie de credit ca fiind „neplătit conform Acordului” este un ding pe un scor de credit. Prin urmare, scurt de vânzări, foreclosures și fapte în loc de blocare a pieței toate impact negativ o persoană de credit.mai mult, vânzările în lipsă nu anulează întotdeauna datoria ipotecară rămasă după ce o proprietate este vândută. Acest lucru se datorează faptului că există două părți la toate ipoteci: o promisiune de a rambursa creditor și un drept de retenție împotriva proprietății utilizate pentru a asigura împrumutul. Gaj protejează creditor în cazul în care un debitor nu poate rambursa împrumutul., Oferă instituției de creditare dreptul de a vinde proprietatea pentru rambursare. Această parte a ipotecii este renunțată la o vânzare în lipsă.a doua parte a ipotecii este promisiunea de a rambursa, iar creditorii pot aplica în continuare această porțiune, fie printr-o notă nouă, fie prin colectarea deficienței. Orice s-ar întâmpla, instituțiile de creditare trebuie să aprobe vânzarea în lipsă, iar debitorii sunt uneori la capriciu.,când convingeți un creditor să fie de acord cu o vânzare în lipsă, este vital ca sursa problemelor financiare ale cumpărătorului să fie nouă și nu ceva reținut anterior de cumpărător.

de Vânzare pe termen Scurt vs Blocare

vânzărilor în lipsă și foreclosures sunt două opțiuni financiare disponibile pentru proprietarii de case care sunt în urmă cu plățile ipotecare, care au o casă, care este sub apă, sau ambele. În ambele cazuri, proprietarul este forțat să se despartă de casă, dar cronologia și consecințele sunt diferite.,o blocare a pieței este actul de creditor sechestrarea acasă după debitor nu reușește să efectueze plăți. Blocarea pieței este ultima opțiune pentru creditor. Spre deosebire de o vânzare în lipsă, foreclosures sunt inițiate de creditori numai. Creditorul se mută împotriva debitorului delincvent pentru a forța vânzarea unei case, în speranța de a face bine pe investiția inițială a ipotecii. De asemenea, spre deosebire de cele mai multe vânzări scurt, multe foreclosures avea loc atunci când proprietarul a abandonat acasă. Dacă ocupanții nu au părăsit încă locuința, aceștia sunt evacuați de creditor în procesul de blocare a pieței.,odată ce creditorul are acces la casă, acesta comandă o evaluare și continuă să încerce să o vândă. Foreclosures nu ia în mod normal, atâta timp pentru a finaliza ca o vânzare în lipsă, deoarece creditorul este preocupat de lichidarea activului rapid. Casele blocate pot fi, de asemenea, scoase la licitație la o vânzare de mandatar, unde cumpărătorii licitează pentru case într-un proces public.

un proprietar care a trecut printr-o vânzare în lipsă poate, cu anumite restricții, să fie eligibil să cumpere imediat o altă casă., În funcție de circumstanțe, proprietarii de case care Experiență de blocare a pieței se pot aștepta să aștepte doi până la șapte ani pentru a cumpăra o altă casă. O blocare a pieței este păstrată pe raportul de credit al unei persoane timp de șapte ani.în timp ce o blocare a pieței, în esență, vă permite să mers pe jos de la casa ta—deși cu consecințe grave pentru viitorul financiar, cum ar fi având să declare faliment și distrugerea dumneavoastră de credit—completarea o vânzare scurt este forței de muncă intensivă. Cu toate acestea, răsplata pentru munca suplimentară implicată într-o vânzare în lipsă poate merita.,

alternative de vânzare în lipsă

înainte de a vă resemna la o vânzare în lipsă, discutați cu creditorul dvs. despre posibilitatea unui plan de plată revizuit sau a unei modificări a împrumutului. Una dintre aceste opțiuni vă poate permite să rămâneți în casă și să vă întoarceți pe picioare.o altă opțiune posibilă pentru a rămâne în casa dvs. apare dacă aveți o asigurare ipotecară privată (PMI)., Mulți proprietari care au achiziționat case cu mai puțin de 20% în jos au fost obligați să cumpere PMI cu casele lor. Dacă compania PMI consideră că aveți șansa de a vă recupera din situația financiară actuală, aceasta poate avansa fonduri către creditorul dvs. pentru a vă actualiza plățile. În cele din urmă, va trebui să ramburseze avansul.,

Detalii de Vânzare pe termen Scurt

Convinge Creditorul

Înainte de a începe scurt-procesul de vânzare, luptă proprietar ar trebui să ia în considerare cât de probabil este că creditorul va vrea să lucreze cu ei pe o vânzare în lipsă de înțelegere perspectiva creditorului. Creditorul nu este obligat să facă o vânzare în lipsă; acesta va fi permis la discreția creditorului.sursa problemelor financiare ar trebui să fie nouă—cum ar fi o problemă de sănătate, pierderea unui loc de muncă sau un divorț—nu ceva care nu a fost dezvăluit atunci când cumpărătorul a solicitat inițial împrumutul., Creditorul nu va fi simpatic la un împrumutat necinstit. Cu toate acestea, dacă vă simțiți ai fost o victimă a practicilor de creditare de ruinare, ați putea fi capabil să vorbesc creditor într-o vânzare scurt, chiar dacă nu au avut nici catastrofe financiare majore de cumpărare acasă.pentru a vă pune într-o poziție mai convingătoare pentru a finaliza o vânzare în lipsă, opriți achiziționarea de non-necesități. Nu doriți să arătați iresponsabil creditorului atunci când vă revizuiește propunerea de vânzare scurtă.de asemenea, fiți conștienți de alte circumstanțe care pot împiedica creditorul să dorească să facă o vânzare în lipsă., Dacă nu sunteți în mod implicit pe plățile ipotecare încă, creditorul, probabil, nu va fi dispus să lucreze cu tine. În cazul în care creditorul crede că poate obține mai mulți bani de la foreclosing pe casa ta decât de a permite o vânzare scurt, nu poate permite unul. În cele din urmă, dacă cineva cosigned ipotecare, creditorul poate deține acea persoană responsabilă pentru plata, mai degrabă decât a face o vânzare în lipsă.dacă credeți că situația dvs. este coaptă pentru o vânzare în lipsă, discutați cu un factor de decizie de la bancă despre posibilitatea de a se angaja în acest tip de tranzacție., Nu vorbiți doar cu un reprezentant al Serviciului pentru clienți, care este adesea mai mult ca un purtător de cuvânt și nu are o autoritate reală. Pentru a vă deplasa pe scara telefonului, cereți imediat să discutați cu Departamentul de atenuare a pierderilor creditorului. Dacă nu vă place ce spune primul factor de decizie, încercați să discutați cu altul într-o altă zi și vedeți dacă primiți un răspuns diferit. Dacă creditorul este dispus să ia în considerare o vânzare în lipsă, sunteți gata să mergeți mai departe cu crearea propunerii de vânzare în lipsă și găsirea unui cumpărător.,

consultați profesioniștii

În acest moment, ar trebui să consultați un avocat, un profesionist fiscal și un agent imobiliar. În timp ce acestea sunt servicii profesionale la prețuri ridicate, Dacă faceți o greșeală încercând să vă ocupați singur de o tranzacție complexă de vânzare pe termen scurt, este posibil să vă aflați în probleme financiare și mai mari. Ați putea fi capabil să plătească pentru aceste taxe de servicii din veniturile de vânzare de la casa ta. Profesioniștii obișnuiți să se ocupe de tranzacțiile de vânzare pe termen scurt vă vor putea oferi îndrumări cu privire la modul de plată a acestora.,

setarea unui preț

când setați un preț cerut, asigurați-vă că factor costul vânzării proprietății în suma totală de bani de care aveți nevoie pentru a ieși din situație. Desigur, doriți să-și vândă casa pentru cât mai aproape de valoarea ipotecare posibil, dar într-o piață în jos, este obligat să fie un deficit. În unele state, chiar și după o vânzare în lipsă, banca va aștepta să plătească înapoi toate sau o parte din acest deficit.,

adunați documentele și găsiți un cumpărător

adunați toate documentele de care aveți nevoie pentru a dovedi creditorului dificultățile financiare. Acestea pot include declarații bancare, facturi medicale, cioturi de plată, o notificare de reziliere de la locul de muncă anterior sau un decret de divorț. Depinde de dvs. să veniți cu propunerea de vânzare pe termen scurt. Fiți conștienți de faptul că creditorul în cele din urmă trebuie să aprobe o vânzare în lipsă după ce a primit toate detaliile, deoarece creditorul este destinatarul încasărilor. Treaba ta este de a găsi un cumpărător pentru casa ta.,odată ce aveți un cumpărător și documentele necesare, sunteți gata să trimiteți oferta cumpărătorului și propunerea dvs. băncii. Împreună cu documentația de starea dumneavoastră financiare aflate în dificultate, propunerea dumneavoastră ar trebui să includă o scrisoare de greutăți explicând circumstanțele care vă împiedică de la efectuarea plăților ipotecare. Doriți să faceți cât mai convingător posibil și să vă protejați interesele, apelând în același timp la bancă.,aveți grijă să trimiteți informațiile dvs. financiare unui creditor, deoarece, dacă nu aprobă vânzarea în lipsă, poate utiliza informațiile dvs. financiare pentru a încerca să obțineți bani de la dvs. în procedurile de blocare a pieței. Dacă mai aveți active în numerar, este posibil să vă așteptați să le utilizați pentru a continua să efectuați plăți ipotecare sau pentru a compensa unele dintre neajunsurile dintre prețul de vânzare și suma ipotecară. Un avocat cu experiență în finalizarea vânzărilor scurte vă poate ajuta să navigați în detalii.,deoarece vânzările scurte pot dura mai mult decât vânzările obișnuite la domiciliu din cauza necesității aprobării creditorului, acestea se încadrează adesea. Cumpărătorul poate găsi o altă proprietate în timp ce așteaptă un răspuns de la dvs. Fiți pregătiți pentru această posibilitate. Dacă tranzacția de vânzare în lipsă trece, consultați Serviciul de venituri interne (IRS) pentru a vedea dacă va trebui să plătiți impozite pe deficit.,de asemenea, să fie conștienți de faptul că o vânzare în lipsă poate afecta în continuare scorul dvs. de credit în sensul că luni de plăți ipotecare ai pierdut înainte de vânzare în lipsă pot apărea ca plăți delincvente pe raportul de credit. Depinde de bancă să decidă ce să raporteze, așa că este în interesul dvs. să încercați să convingeți banca să nu raporteze plățile neplătite.banca dvs. poate fi mai probabil să fie generoasă în această privință dacă ați adus greutățile înainte de a vă afla în mod semnificativ în urmă., În scopuri de credit, în timp ce acest lucru este oarecum dăunătoare, este cu siguranță mai puțin dăunătoare decât o blocare a pieței.

strategii de vânzare în lipsă pentru cumpărători și investitori

vânzările în lipsă pot oferi, de asemenea, oportunități excelente pentru cumpărători de a intra în case la un preț redus. Iată câteva sfaturi pentru a vă ajuta să luați decizii inteligente atunci când luați în considerare achiziționarea unei proprietăți De vânzare pe termen scurt.

Aflați cum să le găsiți

cele mai multe proprietăți De vânzare pe termen scurt sunt listate de agenții imobiliari și pe site-urile imobiliare., Unele anunturi nu poate ieși și să spui „vânzare în lipsă”, așa că ar trebui să caute indicii în listă, cum ar fi „supusă banca aprobare” sau „da banca timp pentru a răspunde.”

un agent imobiliar cu experiență poate face o mare diferență în ceea ce privește atât găsirea și închiderea proprietăți short-sale. Agenții specializați în vânzări scurte pot deține o certificare Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), o denumire oferită de Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR).,deținătorii acestei certificări au beneficiat de instruire specializată în vânzări în lipsă și foreclosures, vânzători calificați pentru vânzări în lipsă, negocierea cu creditorii și protejarea cumpărătorilor. Este important să rețineți că certificarea nu garantează că un agent va avea tipul de experiență pe care îl căutați și nici lipsa certificării nu o împiedică. Oricum, veți dori să vet orice potențiali agenți imobiliari pentru a asigura expertiza lor de vânzare pe termen scurt.,

pregătiți-vă să vă grăbiți și să așteptați

realizați în avans că vânzările scurte sunt tranzacții complicate, consumatoare de timp. Poate dura săptămâni sau luni pentru ca un creditor să aprobe o vânzare în lipsă, iar mulți cumpărători care depun o ofertă ajung să anuleze, deoarece procesul de vânzare în lipsă durează prea mult. Cumpărătorii trebuie să fie gata să aștepte aprobarea de vânzare în lipsă a băncii., Regulile pentru tranzacțiile de vânzare în lipsă variază de la stat la stat, dar pașii includ în mod normal:

• pachet de vânzare în lipsă-împrumutatul trebuie să dovedească dificultăți financiare prin trimiterea unui pachet financiar creditorului. Pachetul include situații financiare, o scrisoare care descrie greutățile vânzătorului(E), și înregistrările financiare, inclusiv declarațiile fiscale, W-2s, cioturi de salarizare, și declarații bancare.,
• ofertă de vânzare în lipsă—odată ce un vânzător acceptă o ofertă de la un potențial cumpărător, agentul de listare trimite creditorului acordul de listare, o ofertă de cumpărare executată, scrisoarea de preaprobare a cumpărătorului, o copie a cecului de bani serios și pachetul de vânzare în lipsă al vânzătorului. Dacă coletului îi lipsește ceva—fie pentru că nu a fost depus un document, fie din cauza unei erori de depunere din partea Băncii (de exemplu, banca l—a pierdut) – procesul va fi întârziat.procesarea bancară-revizuirea de către bancă a ofertei poate dura câteva săptămâni până la Luni. În cele din urmă, o va aproba sau o va nega., Este important să rețineți că doar pentru că vânzătorul acceptă o ofertă nu înseamnă că banca va fi de acord cu prețul. Dacă banca crede că poate câștiga mai mulți bani prin proceduri de blocare a pieței, va respinge oferta.dacă cumpărați o casă într-o vânzare scurtă cu intenția de a o răsturna, cheia unei tranzacții profitabile este un preț bun de achiziție.,
  

  este totul în numerele

  în investiții imobiliare se spune că banii se face „în buy”, ceea ce înseamnă că un preț bun de achiziție este de multe ori cheia pentru o afacere de succes. Dacă puteți obține o proprietate pentru un preț bun, vă crește șansele de a ieși înainte atunci când vine vorba de timp pentru a vinde. Dacă prețul de achiziție este la cel mai înalt nivel, pe de altă parte, probabil că veți urmări erodarea marjei de profit.ar trebui să puteți cumpăra proprietatea, să o puneți în stare excelentă și să o vindeți la un preț la care puteți obține în continuare un profit., Investitorii trebuie să se poată întoarce și să vândă casa rapid—de obicei la sub piață-și un preț bun de achiziție face posibil acest lucru.cu toate acestea, prețul de achiziție este doar un număr important. Va trebui să faceți și alte calcule, inclusiv:

  reparații și renovări (R&R) Costuri

  aceste costuri vor varia în funcție de starea proprietății și de planurile dvs. pentru aceasta., Se plătește pentru a pune în timp și efort pentru a dezvolta un buget realist, ca aceasta este una dintre cifrele veți avea nevoie pentru a determina dacă investiția poate face bani. Costurile de luat în considerare includ materiale, forță de muncă, permise, taxe de inspecție, îndepărtarea gunoiului, costuri de depozitare și închirieri de gunoi. O inspecție bună (înainte de a face achiziția) vă poate avertiza cu privire la orice cheltuieli mari, cum ar fi o fundație crăpată, cabluri defecte sau daune extinse de Termită.

  după valoarea de reparație (ARV)

  ARV este o estimare a valorii de piață justă a proprietății (FMV) după orice reparații și renovări., Investitorii se uită la acest număr pentru a determina dacă o proprietate are potențial de profit. Cel mai bun mod de a evalua ARV o proprietate este să se uite la comparables (comps)—case care au vândut recent în zona (de obicei până la o milă distanță de proprietate subiect) care au caracteristici similare în metri patrati, numărul de dormitoare/bai, etc.

  costurile de transport

  costurile de transport sunt cheltuielile dvs. pentru deținerea proprietății., Cu cât sunteți proprietarul de proprietate, cu atât mai mult va petrece în efectuarea cheltuielilor, care se includ:

  • credit Ipotecar de plată (inclusiv dobânda)
  • taxe de Proprietate
  • Asigurare
  • Apartament și taxele de asociere
  • Utilitare (electrice, gaz, apă, canalizare, gunoi)

  Determina Rentabilitatea

  pentru ca o investiție să fie profitabile, suma costurilor (prețul de cumpărare, reparații și costurile de renovare, și costurile contabile) trebuie să fie mai mică decât ARV., Dacă costurile dvs. sunt apropiate sau mai mari decât ARV, va fi dificil sau imposibil să obțineți un profit. Puteți determina potențialul de profit prin deducerea din prețul de cumpărare, reparații și renovare (R&R) și costurile de transport costurile de ARV:

  Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

  investitorii imobiliari s-ar putea aștepta să câștige cel puțin un profit de 20% pe o proprietate, și unele directoare de utilizare a evalua proprietăți în diferite piețe de locuințe., În conformitate cu aceste orientări, investiția totală (prețul de cumpărare, R&R costurilor, și efectuarea cheltuielilor) nu trebuie să depășească:

  • 80% din ARV într-o piață unde valorile sunt în creștere
  • 70% la 75% din ARV într-un apartament de piață
  • 60% la 65% de ARV într-o piață în care casa valorile sunt în scădere

  Dacă ARV de o proprietate este de 200.000 de dolari, de exemplu, investiția totală ar trebui să fie limitată la aproximativ 160.000 $într-o piață în creștere, 140.000 de dolari într-un apartament de piață, și 120.000 de dolari, într-o piață care se încadrează valorile., Diferitele niveluri de investiții sunt utilizate pentru a reduce riscul în condițiile în schimbare ale pieței. Puteți risca mai mult pe o piață în creștere, deoarece aveți mai multe șanse să obțineți ARV sau mai bine atunci când vindeți. Într-o piață în scădere, este mai puțin probabil să obțineți ARV-ul dvs., deci investiția dvs. ar trebui să fie mai mică.

  linia de Jos

  o proprietate de vânzare pe termen scurt poate oferi o oportunitate excelentă de a cumpăra o casă pentru mai puțini bani., În multe cazuri, case de vânzare pe termen scurt sunt în stare rezonabilă, și în timp ce prețul de achiziție ar putea fi mai mare decât o blocare a pieței, costurile de a face vandabile acasă poate fi mult mai mici, și dezavantajele vânzătorului mai puțin severe. Cu toate acestea, din cauza procesului îndelungat, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să fie dispuși să aștepte. Un agent imobiliar cu experiență vă poate ajuta să determinați o ofertă corectă și să negociați cu banca.,în timp ce mulți investitori achiziționează proprietăți De vânzare pe termen scurt și le revând rapid pentru un profit, alții aleg să mențină proprietatea și să utilizeze proprietatea pentru venituri prin colectarea chiriei. În ambele cazuri, fiecare proprietate trebuie evaluată cu atenție înainte de cumpărare pentru a determina dacă are potențial de profit.deoarece legile fiscale sunt complicate și se schimbă constant, este întotdeauna recomandat să vă consultați cu un contabil public certificat (CPA) care știe despre investițiile imobiliare și legile fiscale aferente pentru a vă oferi informații complete și actualizate., Aceasta poate însemna diferența dintre a face un profit și de a lua o pierdere pe investiții.div>

  div>