nici o întrebare este mai important atunci când cumpără bunuri imobiliare comerciale decât: „cât costă?”Dar întrebarea este și mai semnificativă dacă aveți și o idee bună despre cât valorează proprietatea. Pune o valoare pe imobiliare comerciale este o parte știință și o parte de artă, dar din fericire există mai multe metode de evaluare la dispoziția dumneavoastră.,indiferent dacă intenționați să vă operați afacerea din proprietate, să o utilizați pentru a genera venituri din chirii sau să o reparați și să o răsturnați, știind suma potrivită de plătit poate face diferența între o tranzacție profitabilă și pierderea.
cum să valorificați proprietățile comerciale
procesul de valorificare a proprietății comerciale poate fi destul de complicat. Din fericire, există câteva abordări pentru a încerca. Este important să se evalueze valoarea proprietății comerciale, deoarece cumpărarea și vânzarea de proprietăți depinde în mare măsură de această valoare., Pentru a vă ajuta să estimați și să completați o evaluare a proprietății dvs. comerciale, am compilat diferitele abordări de utilizat și terminologia de care veți avea nevoie.
Glosar de Termeni de evaluare imobiliare comerciale
aici este un scurt glosar de termeni utilizate în mod obișnuit la determinarea valorii unei proprietăți.,
| pe Termen | asta Înseamnă |
|---|---|
| Cap rate | rata De capitalizare este egală cu o proprietate net anual din chirii împărțită la valoarea actuală a proprietății. Acesta ignoră impactul finanțării și potențialul de creștere din cauza chiriilor sub nivelul pieței. Rata de plafon reprezintă rata de rentabilitate preconizată sau necesară a proprietății., |
| Costul pe unitate | Costul per unitate este prețul de o proprietate împărțit la numărul de unități de închiriere. Nu ia în considerare tipul sau mărimea unităților, venitul sau starea fizică. |
| serviciul Datoriei | sumă în fiecare lună sau an pentru plata dobânzii și rambursarea principalului este, de asemenea, cunoscut sub numele de serviciul datoriei., |
| Brut potențial inchiriat | valoarea chiriei de colectie de la multi-chiriaș de proprietate dacă toate chiriile sunt plătite în întregime și toate unitățile sunt complet închiriate este brut potențial închiria, de asemenea, numit brut programat de venituri. |
| chiria brută | aceasta este chiria medie plătită de un locatar. Media este preluată în lunile în care locatarul este obligat să plătească chiria și este cunoscută și sub denumirea de chirie brută efectivă., |
| chirie Brut de multiplicare (GRM) | prețul de vânzare al unei proprietăți împărțite de către său anual brut potențial chiria este brut chirie de multiplicare. Acesta diferă de rata de capac, deoarece ignoră cheltuielile. De asemenea, exclude starea fizică și potențialul de creștere din cauza chiriilor sub piață. |
| venitului operațional Net (NOI) | venitul Net din exploatare este egal cu veniturile din chirii de la o proprietate minus toate cheltuielile asociate cu deținerea de proprietate., |
| valoarea Actuală | În acest context, aceasta este suma de viitor plata chiriei, în care fiecare plată este redus cu o oră legate de factor. |
| Pret pe metru patrat | Acesta este prețul de proprietate împărțit de metri patrati, și nu ia în considerare numărul și tipul de unități, venituri sau condiție fizică., |
| Return on investment (ROI) | randamentul investițiilor este egal cu fluxul de numerar după serviciul datoriei împărțită la costul de investiții. |
| TUMMI | Proprietate-cheltuieli legate de: impozite, utilitati, gestionare, mentenanță și asigurare sunt menționate ca TUMMI., |
| Vacant de colectare și pierdere | veniturile Din chirii sunt pierdute datorită unrented unități și necolectate chiriilor este vacant și de colectare a pierderilor. |
| Valoare | prețul Cel mai probabil o proprietate ar trebui să aducă într-o piață deschisă cu cunostinte cumpărători și vânzători este valoarea acesteia. Pentru investiții imobiliare, ar trebui să fie egală cu valoarea actuală a fluxului de chirie viitoare proiectat., |
Imobiliare Comerciale Abordări de Evaluare
Acestea sunt abordări de evaluare frecvent folosite pentru bunuri imobiliare comerciale:
Costul Abordare
costul abordare pentru bunuri imobiliare comerciale valorile proprietatea de a fi egal cu pretul terenului plus costul de construire clădire de la zero. De exemplu, dacă un teren costă 40.000 de dolari, iar prețul construirii unei case de apartamente cu șase unități este de 600.000 de dolari, abordarea costurilor produce o valoare de 640.000 de dolari.,abordarea costurilor presupune că costul unei proprietăți se bazează pe cea mai mare și cea mai bună utilizare a acesteia. De exemplu, dacă aveți un teren în mijlocul țării petroliere, departe de zonele urbane, ar trebui să vă asumați o valoare bazată pe utilizarea proprietății pentru a genera venituri din petrol, mai degrabă decât să construiți o proprietate de închiriere pe site. Abordarea costurilor este, de asemenea, afectată de legile de zonare care ar putea afecta posibilele utilizări ale proprietății.abordarea costurilor este utilizată de creditori pentru construcții noi pentru a elibera fonduri odată cu finalizarea fiecărei faze., Principalul său avantaj este că oferă o valoare curentă bazată pe condiții unice. Cu toate acestea, această abordare nu ține cont de veniturile pe care le va produce proprietatea sau de prețul proprietăților comparabile.
abordarea veniturilor
în abordarea veniturilor, valoarea este legată de veniturile din chirii prin rata de plafonare a proprietății. Ecuația pentru valoarea proprietății este:
valoarea curentă = venitul net din exploatare/rata Cap
rata cap este extrapolată din vânzările de piață ale proprietăților comparabile din același cartier., Rata PAC poate fi ajustată pentru a ține cont de caracteristicile unice ale proprietății, cum ar fi chiriașii de înaltă calitate sau o fațadă mai puțin atractivă. Rata finală a plafonului ar trebui să se situeze la o jumătate de punct procentual din media locală pentru proprietăți comparabile.pentru a lua un exemplu, proprietatea de închiriere cu un NOI anual de $700,000 și o rată de plafon de 8% ar fi în valoare de $8.75 milioane ($700,000 / 8%).
avantajul abordării veniturilor este acela că găzduiește activitatea recentă de vânzare a proprietăților comparabile și poate fi ajustată pentru factori unici., Dezavantajul său este că nu ține cont de pierderea vacanței și a colectării, ceea ce duce la o supraevaluare a NOI și a valorii. De asemenea, nu ține cont de reparațiile extensive necesare care vor reduce în viitor NOI.abordarea comparativă a vânzărilor abordarea comparativă a vânzărilor pentru proprietățile comerciale la evaluare, numită și abordarea pieței, se bazează pe prețurile realizate din proprietățile locale comparabile vândute recent, precum și pe prețurile solicitate pentru proprietățile listate în prezent., Abordarea comparării vânzărilor este adesea folosită pentru a evalua proprietățile rezidențiale, cum ar fi casele unifamiliale și structurile multiunitare.abordarea este de a clasifica caracteristicile proprietății, cum ar fi numărul de băi și dormitoare, dimensiunea lotului și metri patrati, și apoi găsi vânzări locale recente sau listări curente de proprietăți similare. Vânzările ar trebui să fie cât mai recente, mai ales atunci când piața imobiliară se află într-o fază dinamică.avantajul acestei metode este că se bazează pe date recente, relevante pentru a oferi o estimare bună a valorii., Dezavantajul este că multe proprietăți au una sau mai multe caracteristici unice care afectează relevanța proprietăților comparabile.un alt dezavantaj este că vânzările comparabile ar putea fi prea vechi pentru a fi un indicator precis al valorii curente și/sau listările curente nu reflectă corect valorile curente.în cele din urmă, abordarea comparării vânzărilor nu ține cont de pierderea locurilor vacante și de colectare sau de costurile neobișnuite pentru reparații și alte cheltuieli. Un profesionist imobiliar instruit ar trebui să poată adapta diferențele dintre comparabile pentru a optimiza cu precizie valoarea proprietății.,
abordarea multiplicatorului chiriei brute
abordarea GRM este similară în concept cu abordarea veniturilor. Aceasta diferă prin faptul că rata de plafonare utilizată se bazează mai degrabă pe chiria brută decât pe NOI. GRM este un număr mai mare decât 1, în timp ce rata de plafonare a abordării veniturilor este un procent mai mic decât 1. În plus, această abordare se bazează mai degrabă pe chiriile brute decât pe NOI, ceea ce înseamnă că nu ține cont de cheltuieli, reparații sau locuri vacante și pierderi de colectare.,calculul valorii pentru abordarea GRM este:
valoarea proprietății = chiriile brute anuale x multiplicatorul chiriei brute
pentru ca aceasta să producă o valoare exactă, trebuie să cunoașteți GRM de proprietăți comparabile. Acest tip de informații sunt adesea disponibile de la agenții imobiliari comerciali locali și evaluatori. De exemplu, pentru a valorifica o proprietate care are Chirii brute anuale de $90,000 și un GRM de 8, valoarea proprietății ar fi ($90,000 * 8) sau $720,000.avantajul acestei abordări este simplitatea ei și funcționează bine dacă se poate asigura o estimare exactă a GRM., Dezavantajele includ absența cheltuielilor și pierderea locurilor vacante și a colectării, precum și orice dificultăți în identificarea proprietăților comparabile și a GRM-urilor acestora. Ca toate aceste metode de evaluare, abordarea GRM este cea mai utilă atunci când este combinată cu alte metode.
Alte Abordări
Cercetătorii și-au exprimat interesul de a utiliza Capital Asset Pricing Model (CAPM) la valoarea imobilului. Metoda CAPM atribuie o variabilă numită „beta” care reprezintă relația dintre randamentele ajustate la risc dintr-un anumit activ și cele ale unei piețe.,
pentru imobiliare, randamentul unei proprietăți de închiriere producătoare de venituri poate fi utilizat pentru a estima valoarea acesteia prin alegerea unei versiuni beta care se referă la proprietate, să zicem, randamentul trusturilor de investiții imobiliare tranzacționate public. Complexitatea CAPM și lipsa unor beta-uri precise înseamnă că această abordare are o importanță secundară în așteptarea unor cercetări suplimentare.o metodă rapidă și murdară folosită pentru a valorifica o clădire de apartamente este valoarea pe ușă. De exemplu, o clădire comparabilă cu 10 apartamente la prețul de 2 milioane de dolari ar avea o valoare pe ușă de 200.000 de dolari., Dacă doriți să valorificați o proprietate comparabilă cu 14 apartamente, puteți înmulți 14 cu 200.000 USD, oferind o valoare de 2,8 milioane USD. Acest lucru are sens numai dacă apartamentele sunt aproximativ echivalente. Nu acceptă diferențe în ceea ce privește dimensiunea și calitatea apartamentului, costurile de vacanță și de colectare sau costurile neobișnuite de întreținere/reparații.