ce este o rată de plafon în domeniul imobiliar?

Arată-ne ceva dragoste!

poate Ați auzit oameni vorbind despre o rata de capitalizare (sau capac de rata) atunci când cumpărarea sau vânzarea de investiții imobiliare. Dacă sunteți ceva ca mine, prima dată când ați auzit acest termen te-ai dus direct la Google și căutat, ” care sunt ratele de plafon?, astăzi vreau să clarific ce este o rată de capitalizare, de ce ratele de capitalizare contează (sau nu) și de ce acest lucru este deosebit de important să aveți grijă dacă investiți în sindicalizarea apartamentelor mari.o rată de capitalizare este rata estimată de rentabilitate-exprimată ca procent – pe care o proprietate o va produce dacă proprietatea este achiziționată în numerar. (sursa)

ratele de capitalizare sunt o modalitate de a determina cât de mult ar trebui să fie în valoare de o proprietate pe baza veniturilor pe care le produce., Ratele de plafonare se deplasează în direcția opusă prețului de achiziție, astfel încât cu cât este mai mare o rată de plafonare, cu atât prețul de achiziție va fi mai mic. În schimb, cu cât o rată de plafonare este mai mică, cu atât prețul de achiziție va fi probabil mai mare. o clădire care produce 100.000 $în venitul anual net din exploatare va fi în valoare de o sumă semnificativ diferită în funcție de locația clădirii. dacă acea clădire se află într-o piață în care rata medie a plafonului este de 8%, aceasta poate valora 1.250.000 USD.,

pe de altă parte, în cazul în care clădirea este situată undeva cu o rată de 4 la sută cap, ar fi în valoare de $2,500,000.aceasta este o diferență semnificativă, motiv pentru care trebuie să deveniți un expert pe piața locală și să vă asigurați că înțelegeți ratele de plafonare de acolo!

Dacă sunteți ceva ca am fost atunci când am întrebat pentru prima dată Google ” Ce este o rată de plafon în domeniul imobiliar?”această definiție nu a ajutat cu adevărat, haha.

Formula ratei capacului

deci, ce este o rată a capacului? Ei bine, pentru a înțelege că trebuie să cunoașteți formula ratei cap!,pentru a determina rata de plafonare a unei clădiri, pur și simplu împărțiți venitul anual net din exploatare (NOI) la prețul de achiziție. de exemplu, dacă ați cumpărat o clădire de apartamente în numerar (puțin probabil) pentru 1.000.000 USD care a produs un venit net din exploatare de 100.000 USD anual, rata de plafonare ar fi de 10%.

$100,000 anual noi

÷ $1,000,000 prețul de achiziție

= 10% rata de capitalizare

Dacă ați fost în măsură să cumpere aceeași proprietate pentru $909,090, rata de capac ar fi mai aproape de 11%., Și dacă l-ați achiziționat la o rată de capitalizare de 9%, prețul de achiziție ar fi de 1.111.111 USD.

ce este venitul net din exploatare

venitul net din exploatare este o parte importantă a calculării ratelor de capitalizare și vreau să vă asigur că știți cum să veniți cu acest număr.

Venitul Net din Exploatare este în esență brut anual din chirii minus fiecare cheltuială, cu excepția pentru datorii cheltuieli (principalului și a dobânzilor pe credit ipotecar).

faptul că noi exclude cheltuielile cu datoriile face ca formula ratei de plafonare să fie mai utilă., În acest fel, se concentrează asupra modului în care piața și activul funcționează fără a arunca finanțare, ceea ce permite o comparație uniformă pe piață.

există atât de multe tipuri diferite de finanțare care ar fi imposibil de a face o comparație mere-la-mere de proprietăți comerciale, dacă ați contabilizat modul în care aveți de gând să finanțeze proprietăți.

Calculator Rata de capitalizare

care sunt ratele de plafon?

bine, acum că ați înțeles cum o rată de capitalizare este determinată din punct de vedere matematic, ceea ce este o rată de cap într-adevăr?,o rată de plafon este un număr arbitrar pe care oamenii îl folosesc ca o modalitate simplă de a exprima valoarea de piață a imobilului comercial.

în termeni de nespecialist, o rată de plafon face determinarea valorii de piață a activelor mari mai simplu. un avertisment important aici este că rata de plafon nu ar trebui să fie factorul de conducere pentru modul în care achiziționați o clădire de apartamente. Nu întrebați orbește care este rata medie a plafonului pe o piață și apoi oferiți un preț care să reflecte acest lucru. În schimb, utilizați rata de capac pentru a înțelege ce proprietăți au fost de vânzare pentru și sentimentul general al pieței., în cele din urmă, este important să menționăm din nou că ratele de plafonare nu includ cheltuielile datoriei (ipotecare)!

contează clasa de active pentru ratele de plafonare?

Da.

clasa de active contează absolut atunci când se compară ratele de plafonare. un complex de apartamente high-end, care ar fi considerat un activ de clasa A este absolut va avea o rată de capitalizare mai mică decât un activ de clasa D, care este situat într-o „zonă de război.”

de exemplu, pe piața în care investesc, este posibil să vedeți rate de capitalizare variind de la 5 la sută până la 12 la sută, în funcție de activ.,

De exemplu, și acest lucru este doar o speculație de exemplu doar pentru scopuri educaționale.

Clasa active: 4-6 la suta ratele de capitalizare

Clasa B active: 6-8 la sută ratele de capitalizare

Clasa C active: 8-10% ratele de capitalizare

Clasa D active: 10+ la sută ratele de capitalizare

Ce aceste diferite clase de active sunt, de fapt, evaluate la va fi diferit în piață și va fluctua periodic. O modalitate buna de a determina acest lucru în piața dumneavoastră cere câteva active comerciale brokeri imobiliari.,

clase de active imobiliare

aici este o prezentare prescurtată a diferitelor clase de active imobiliare. Acestea sunt oarecum subiective, dar cel puțin acest lucru vă va oferi o idee mai bună despre diferite tipuri de proprietăți și valorile lor potențiale. active Clasa A: acestea sunt cele mai prestigioase proprietăți dintr-o piață și cer chirie peste piață. Acestea sunt proprietăți cum ar fi apartamente de lux, apartamente high-end, și alte proprietăți De înaltă clasă, cu facilități excelente. Acestea sunt locurile pe care toată lumea le-ar plăcea să trăiască dacă și-ar putea permite., active din clasa B: acestea au în general 20-40 de ani și fac apel la oameni din toate categoriile de viață. Acestea atrag chiria medie și apelează la chiriașii de vârf, chiar dacă nu pot concura cu activele de lux. active Clasa C: acestea sunt proprietăți funcționale care sunt adesea vechi de peste 40 de ani și au rate de închiriere ușor reduse în comparație cu activele mai noi. Acestea sunt în general închiriate de oameni din clasa muncitoare.

active din clasa D: acestea sunt proprietățile din care sunt făcute coșmarurile., Bine, poate că nu sunt așa de rele, dar cu siguranță nu sunt ceva ce ar trebui să deții dacă ești slab de inimă. Acestea sunt adesea situate în cea mai rea parte a orașului și în zonele de criminalitate mai mare. Aceste proprietăți ar putea fi evaluate la o rată mai mare a capacului, dar este din cauza durerilor de cap care însoțesc în mod inerent deținerea lor.

care sunt ratele de plafon bune?

Iată o scurtă privire la ratele de capitalizare pentru proprietățile multifamiliale stabilizate din clasa A în a doua jumătate a anului 2019 în Statele Unite.,

după cum puteți vedea, aceste valori de proprietate fluctuează destul de mult chiar și în orașele de nivel 1 cu aceeași clasă de active. vă arăt acest lucru pentru a conduce acasă faptul că o „rată bună a capacului” va depinde de piața în care investiți și de strategia dvs. imobiliară particulară.

dacă ați putea cumpăra o proprietate stabilizată de clasa A pe oricare dintre piețele de mai sus la o rată de capitalizare de 8%, aceasta ar fi o furt. Cu toate acestea, dacă ați cumpărat o proprietate de clasa D în același oraș la o rată de 8%, ar putea fi o extragere uriașă!,acesta este motivul pentru care trebuie să deveniți un expert în piața și clasa de active în care investiți. Cu cât vă puteți păstra degetul pe pulsul pieței dvs. și ratele actuale ale plafoanelor din zonă, cu atât veți fi mai pregătiți să faceți o ofertă atunci când proprietățile vor apărea pentru vânzare.

pe scurt, răspunsul la, ” ce este o rată de capac bun?”este”, depinde de piață, tipul de proprietate și strategia dvs. personală de investiții.”

cum afectează tipul de proprietate ratele de plafonare?

există o mulțime de diferite tipuri de proprietăți acolo., Când economia se îndreaptă spre o recesiune, complexele de apartamente se descurcă destul de bine, deoarece oamenii vor avea întotdeauna nevoie de un loc unde să trăiască.acest lucru are sens atunci când te gândești la asta. dacă tocmai ți-ai pierdut locul de muncă, ai mai multe șanse să renunți să mergi la mall sau să renunți să plătești pentru un loc unde să locuiești? Cel mai probabil (și sperăm), ați spus că veți plăti pentru un acoperiș deasupra capului și veți renunța la cumpărături la mall. Aceasta este ceea ce fac majoritatea oamenilor și se reflectă în ratele de capitalizare pe diferite tipuri de proprietăți.,

ratele de capitalizare, evident, variază foarte mult de tipul de proprietate, precum și toate celelalte macro și microeconomic factori care am discutat. Acesta este doar un alt motiv pentru a deveni un expert în strategia de investiții dorită.

pentru ce sunt utilizate ratele de plafonare în Sindicalizări?

când un grup de investitori își adună banii împreună pentru a achiziționa un complex de apartamente, acesta se face cel mai frecvent în ceea ce este cunoscut sub numele de sindicalizare., Ratele de capitalizare joacă un rol important în investițiile de sindicare din cauza cât de mult o rată de plafonare vă poate afecta prețurile de vânzare de intrare și ieșire.

Ferește-te de acest truc rata de capac!

motivul pentru care trebuie să înțelegeți modul în care ratele de capitalizare afectează sindicalizarea multifamilială este astfel încât să nu vă înșurubați atunci când investiți cu ei. Să presupunem că persoana pe care o investiți consideră că rata de capitalizare a pieței va fi de 6% atunci când intenționați să vindeți activul după cinci ani de proprietate., Dacă rata medie a plafonului este de 8%, aceasta ar putea șterge în mod eficient orice rentabilitate a investiției pe care vă așteptați să o primiți. deși este imposibil să ghiciți cu o precizie de 100% cum va arăta piața în cinci ani, este posibil să faceți presupuneri destul de educate. de exemplu, dacă piața în care investiți a înregistrat o expansiune semnificativă, iar ratele de plafonare s – au comprimat – ceea ce înseamnă că au scăzut, iar valorile proprietății au crescut semnificativ-este probabil sigur să presupunem că rata de plafonare în cinci ani ar putea fi puțin mai mare decât este acum., dacă vedeți că o piață are rate de plafon foarte comprimate, achiziționați o proprietate la valoarea de piață completă la o rată de plafon de 4%, iar detaliile achiziției prezic că ratele de plafon vor fi de 3% atunci când vindeți…alerga!bine, poate că nu trebuie să rulați, dar trebuie să înțelegeți că, dacă ratele de capitalizare nu sunt de 3% atunci când intenționați să vindeți, este posibil să fie nevoie să vindeți mai puțin decât a fost planificat sau să vă mențineți proprietatea mult mai mult timp. acesta este un truc bun pentru a acorda atenție, deoarece acel număr unic poate schimba drastic rentabilitatea investiției pe care intenționați să o primiți de la sindicalizare.,

cu cât știi mai mult!

ce înseamnă rata de capitalizare?

Acest lucru este mai puțin pertinent, dar atunci când răspundeți „ce este o rată de plafon în domeniul imobiliar?”Cred că este încă important să știm ce înseamnă ratele de capitalizare și dintr-o viziune de 5,000 de metri.o rată de plafonare este o modalitate de a valorifica bunurile imobiliare pe baza factorilor macro și microeconomici, precum și a tipului de proprietate. știu că am acoperit deja acest lucru, dar vreau să reiterez încă o dată că rata de plafonare este pur și simplu o modalitate de a valoriza bunurile imobiliare într-o comparație mere-mere la nivel național.,

nu cumpărați niciodată o proprietate bazată exclusiv pe rata de capitalizare. Vă datorați să efectuați o analiză completă a oricărei proprietăți pe care intenționați să o achiziționați.

ratele de capitalizare contează?

poate?

ratele de plafon joacă absolut un rol în cumpărarea și vânzarea de proprietăți comerciale, cum ar fi apartamente, hoteluri, mall-uri și multe altele.cu toate acestea, tarifele de plafon nu sunt necesare pentru proprietățile de închiriere pentru o singură familie., Ați putea folosi cu siguranță o rată de plafonare dacă doriți să comparați chiriile dvs. de o singură familie cu un ROI complex de apartamente într-o manieră mere-mere, dar nu este nevoie.

nu mi-a păsat mai puțin care sunt tarifele de plafon pentru familia mea unică, duplexuri și alte proprietăți mici de închiriere. Proprietăți rezidențiale ca aceasta sunt evaluate în mod diferit, și nu am folosit o rată de capac pentru a le evalua înainte.

linia de jos despre ratele de capitalizare

ratele de capitalizare sunt un instrument care vă ajută să determinați valoarea unui activ pe o anumită piață., ele nu sunt, prin orice mijloace, singurul instrument pe care trebuie să utilizați atunci când se decide dacă este sau nu să cumpere o proprietate. trebuie să efectuați întotdeauna o analiză completă înainte de a cumpăra orice investiție imobiliară și să vă consultați cu echipa dvs. și cu profesioniștii din piața dvs.!