O que é uma venda a descoberto (imobiliário)? uma venda a descoberto no sector imobiliário é quando um proprietário em dificuldades financeiras vende a sua propriedade por menos do que o montante devido pela hipoteca. O comprador da propriedade é um terceiro (não o banco), e todas as receitas da venda vão para o mutuante. O mutuante ou perdoa a diferença ou recebe uma sentença de deficiência contra o mutuário que exige que eles paguem o mutuante toda ou parte da diferença entre o preço de venda e o valor original da hipoteca., Em alguns Estados, esta diferença tem de ser legalmente perdoada numa venda a descoberto.
key Takeaways
- uma venda a descoberto no sector imobiliário é aquela em que uma casa é vendida por um preço inferior ao montante ainda devido sobre a hipoteca.cabe ao credor hipotecário aprovar uma venda a descoberto.por vezes, a diferença entre o preço de venda e o montante da hipoteca é perdoada pelo mutuante, mas nem sempre.para o vendedor, as consequências financeiras de uma venda a descoberto são menos graves do que as de um encerramento.,para o comprador, é importante calcular OS custos e ter a certeza de que há margem de lucro quando a casa é revendida.
entendendo uma venda a descoberto (imobiliário)
key Takeaways
- uma venda a descoberto no sector imobiliário é aquela em que uma casa é vendida por um preço inferior ao montante ainda devido sobre a hipoteca.cabe ao credor hipotecário aprovar uma venda a descoberto.por vezes, a diferença entre o preço de venda e o montante da hipoteca é perdoada pelo mutuante, mas nem sempre.para o vendedor, as consequências financeiras de uma venda a descoberto são menos graves do que as de um encerramento.,para o comprador, é importante calcular OS custos e ter a certeza de que há margem de lucro quando a casa é revendida.
o termo “venda a descoberto” refere—se ao facto de a casa estar a ser vendida por menos do que o saldo remanescente da hipoteca-por exemplo, uma pessoa que vende uma casa por 150 mil dólares quando ainda há 175 mil dólares restantes na hipoteca. Neste exemplo, a diferença de US $25.000, menos custos de fechamento, e outros custos de venda, é considerada a deficiência.,
antes que o processo possa começar, o credor que detém a hipoteca deve assinar a decisão de executar uma venda a descoberto, também conhecida como uma venda pré-encerramento. Além disso, o mutuante, normalmente um banco, precisa de documentação que explica por que uma venda a descoberto faz sentido; afinal, a instituição de crédito poderia perder muito dinheiro no processo. Nenhuma venda a descoberto pode ocorrer sem a aprovação do mutuante.
As vendas a descoberto tendem a ser longas e transacções burocráticas, por vezes demorando até um ano inteiro a processar., No entanto, as vendas a descoberto não são tão prejudiciais para a notação de crédito de um proprietário como uma hipoteca.
uma venda a descoberto de Bens Imóveis é diferente de uma venda a descoberto no investimento. Uma venda a descoberto investida é uma operação em que um investidor vende títulos obtidos através de empréstimos contraídos na expectativa de uma descida dos preços e é obrigado a devolver um número igual de acções num determinado momento no futuro.
a discriminação dos empréstimos hipotecários é ilegal., Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, origem nacional, deficiência ou idade, há passos que você pode tomar. Um desses passos é apresentar um relatório para o Departamento de proteção financeira ao Consumidor e/ou com o Departamento de habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos (HUD).
considerações especiais
apesar de uma venda a descoberto prejudicar a pontuação de crédito de uma pessoa menos do que um encerramento, continua a ser uma marca de crédito negativa., Qualquer tipo de venda de propriedade que é denotado por uma empresa de crédito como “não pago conforme acordado” é um ding em uma pontuação de crédito. Portanto, vendas curtas, execuções hipotecárias, e atos em vez de execução de hipoteca tudo isso tem um impacto negativo no crédito de uma pessoa.
além disso, as vendas a descoberto nem sempre negam a dívida hipotecária remanescente após a venda de uma propriedade. Isto porque há duas partes de todas as hipotecas: uma promessa de reembolso do mutuante e uma garantia contra a propriedade usada para garantir o empréstimo. A garantia protege o mutuante no caso de um mutuário não poder pagar o empréstimo., Dá à instituição de crédito o direito de vender a propriedade para reembolso. Esta parte da hipoteca é dispensada numa venda a descoberto.
a segunda parte da hipoteca é a promessa de reembolso, e os credores ainda podem fazer cumprir esta parte, seja através de uma nova nota ou a coleção da deficiência. Aconteça o que acontecer, as instituições de crédito têm de aprovar a venda a descoberto, e os mutuários estão por vezes à sua vontade.,
ao convencer um mutuante a concordar com uma venda a descoberto, é vital que a fonte dos problemas financeiros do comprador seja nova e não algo que o comprador anteriormente reteve.
venda a descoberto vs. encerramento
vendas a descoberto e execuções hipotecárias são duas opções financeiras disponíveis para os proprietários que estão atrasados nos seus pagamentos de hipoteca, que têm uma casa submersa, ou ambos. Em ambos os casos, o proprietário é forçado a separar-se com a casa, mas a linha do tempo e as consequências são diferentes.,
uma exclusão é o ato do mutuante confiscar a casa depois que o mutuário não faz pagamentos. A hipoteca é a última opção para o credor. Ao contrário de uma venda a descoberto, as execuções hipotecárias são iniciadas apenas por credores. O mutuante se move contra o mutuário delinquente para forçar a venda de uma casa, na esperança de fazer o bem em seu investimento inicial da hipoteca. Além disso, ao contrário da maioria das vendas curtas, muitas execuções hipotecárias ocorrem quando o proprietário abandonou a casa. Se os ocupantes ainda não deixaram a casa, eles são despejados pelo credor no processo de encerramento.,uma vez que o mutuante tenha acesso ao domicílio, ordena uma avaliação e prossegue a sua tentativa de o vender. As execuções hipotecárias normalmente não demoram tanto tempo a ser concluídas como uma venda a descoberto, porque o mutuante está preocupado em liquidar o activo rapidamente. As casas hipotecadas também podem ser leiloadas numa venda fiduciária, em que os compradores licitam em casas num processo público.um proprietário que tenha passado por uma venda a descoberto pode, com certas restrições, ser elegível para adquirir imediatamente outra casa., Dependendo das circunstâncias, os proprietários que experimentam o encerramento pode esperar dois a sete anos para comprar outra casa. Uma hipoteca é mantida no relatório de crédito de uma pessoa por sete anos.
enquanto uma execução de hipoteca essencialmente permite-lhe sair de casa-embora com graves consequências para o seu futuro financeiro, como ter de declarar falência e destruir o seu crédito—completar uma venda curta é trabalhoso. No entanto, o pagamento pelo trabalho extra envolvido em uma venda a descoberto pode valer a pena.,
menos alternativas disruptivas a uma venda a descoberto incluem a modificação de empréstimos e a utilização de seguros hipotecários privados.
alternativas de venda a descoberto
Antes de se demitir para uma venda a descoberto, fale com o seu mutuante sobre a possibilidade de um plano de pagamento revisto ou alteração de empréstimo. Uma dessas opções pode permitir que você fique em sua casa e se recomponha.
outra opção possível para ficar em sua casa surge se você tem seguro hipotecário privado (PMI)., Muitos proprietários que compraram casas com menos de 20% de queda foram obrigados a comprar Imp com suas casas. Se a empresa PMI pensa que você tem uma chance de se recuperar de sua situação financeira atual, pode adiantar fundos para o seu mutuante para atualizar seus pagamentos. Eventualmente, terás de pagar o adiantamento.,
detalhes de uma venda a descoberto
convencendo o mutuante
Antes de iniciar o processo de venda a descoberto, o proprietário em dificuldades deve considerar a probabilidade de o mutuante querer trabalhar com eles numa venda a descoberto, entendendo a perspectiva do mutuante. O mutuante não é obrigado a fazer uma venda a descoberto; ele será permitido ao critério do mutuante.
a fonte do problema financeiro deve ser nova—como um problema de saúde, a perda de um emprego, ou um divórcio—não algo que não foi divulgado quando o homebuyer originalmente pediu o empréstimo., O emprestador não vai ser solidário com um mutuário desonesto. No entanto, se você sentir que foi vítima de práticas predatórias de empréstimo, você pode ser capaz de falar com o emprestador em uma venda a descoberto, mesmo se você não teve nenhuma catástrofe financeira importante desde a compra da casa.
para colocar – se em uma posição mais convincente para concluir uma venda curta, parar de comprar não-necessidades. Você não quer parecer irresponsável para o emprestador quando ele revê sua proposta de venda a descoberto.
também, esteja ciente de outras circunstâncias que podem impedir o mutuante de querer fazer uma venda a descoberto., Se você não estiver em falta em seus pagamentos de hipoteca ainda, o mutuante provavelmente não estará disposto a trabalhar com você. Se o emprestador acha que pode obter mais dinheiro de executar em sua casa do que de permitir uma venda curta, ele pode não permitir um. Finalmente, se alguém assinou a hipoteca, o mutuante pode responsabilizar essa pessoa pelo pagamento em vez de fazer uma venda a descoberto.
Se você acha que a sua situação está madura para uma venda curta, fale com um tomador de decisão no banco sobre a possibilidade de participar neste tipo de transação., Não fale apenas com um representante do atendimento ao cliente, que muitas vezes é mais como um porta-voz e não tem autoridade real. Para trabalhar o seu caminho até a escada de telefone, imediatamente pedir para falar com o departamento de mitigação de perda do emprestador. Se você não gosta do que o primeiro decisor diz, tente falar com outro em outro dia e ver se você recebe uma resposta diferente. Se o mutuante está disposto a considerar uma venda a descoberto, você está pronto para avançar com a criação da proposta de venda a descoberto e encontrar um comprador.,
consulte profissionais
neste momento, você deve consultar um advogado, um profissional de impostos, e um agente imobiliário. Embora estes sejam serviços profissionais de alto preço, Se você cometer um erro ao tentar lidar com uma transação complexa de venda curta você mesmo, você pode encontrar-se em problemas financeiros ainda maiores. Você pode ser capaz de pagar por estas taxas de serviço a partir do produto da venda de sua casa. Os profissionais habituados a lidar com transacções de venda a descoberto poderão dar-lhe orientação sobre como pagá-las.,
estabelecendo um preço
ao estabelecer um preço de pedido, certifique-se de ter em conta o custo de venda da propriedade no montante total de dinheiro que você precisa para sair da situação. É claro que você quer vender a casa para o mais próximo possível do valor de sua hipoteca, mas em um mercado para baixo, é obrigado a haver um déficit. Em alguns estados, mesmo depois de uma venda a descoberto, o banco espera que você pague a totalidade ou parte desse déficit.,
Reúna os seus documentos e encontre um comprador
Reúna todos os documentos de que necessita para provar a sua dificuldade financeira para o mutuante. Estes podem incluir extractos bancários, contas médicas, recibos de pagamento, um aviso de rescisão do seu antigo emprego, ou um decreto de divórcio. Cabe-lhe a si apresentar a proposta de venda a descoberto. Esteja ciente de que, em última análise, o mutuante deve aprovar uma venda a descoberto depois de receber todos os detalhes, porque o mutuante é o destinatário do produto. O teu trabalho é encontrar um comprador para a tua casa.,
submeta a sua proposta ao banco
Uma vez que você tenha um comprador e a documentação necessária, você está pronto para submeter a oferta do comprador e sua proposta ao banco. Juntamente com a documentação do seu estado financeiro angustiado, sua proposta deve incluir uma carta de dificuldade explicando as circunstâncias que estão impedindo você de fazer seus pagamentos de hipoteca. Quer torná-lo o mais convincente possível e proteger os seus interesses, ao mesmo tempo que apela ao banco.,
tenha cuidado em enviar a sua informação financeira a um mutuante porque, se não aprovar a venda a descoberto, ele pode usar a sua informação financeira para tentar obter dinheiro de você em processo de encerramento. Se você ainda tem ativos em dinheiro, você pode ser esperado para usá-los para continuar a fazer pagamentos de hipoteca ou para compensar algumas das falhas entre o preço de venda e o montante da hipoteca. Um advogado experiente em completar vendas curtas pode ajudá-lo a navegar os detalhes.,porque as vendas a descoberto podem levar mais tempo do que as vendas a domicílio regulares devido à necessidade de aprovação do mutuante, muitas vezes caem. O comprador pode encontrar outra propriedade enquanto espera por uma resposta de você. Esteja preparado para esta possibilidade. Se a transação de venda a descoberto passar, consulte o Internal Revenue Service (IRS) para ver se você terá que pagar impostos sobre o déficit.,
também, esteja ciente de que uma venda a descoberto ainda pode afetar a sua pontuação de crédito no sentido de que os meses de pagamentos hipotecários que você perdeu antes da venda a descoberto pode aparecer como pagamentos em atraso no seu relatório de crédito. Cabe ao banco decidir o que reportar, por isso é do seu interesse tentar convencer o banco a não reportar os seus pagamentos em falta.
o seu banco poderá ser mais generoso a este respeito se tiver levantado as suas dificuldades antes de estar significativamente atrasado., Para fins de crédito, embora isto seja um pouco prejudicial, é certamente menos prejudicial do que um encerramento.as estratégias de venda a descoberto para compradores e investidores podem também proporcionar excelentes oportunidades para os compradores entrarem em casas a um preço reduzido. Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a tomar decisões inteligentes ao considerar a compra de uma propriedade de venda a descoberto.
Aprenda a encontrá-los
a maioria das propriedades de venda a descoberto estão listadas por agentes imobiliários e em sites imobiliários., Algumas listagens podem não sair e dizer “venda curta”, então você pode ter que procurar pistas dentro da listagem, como “sujeito a aprovação bancária” ou “dar ao banco tempo para responder.”
um agente imobiliário experiente pode fazer uma grande diferença em termos de encontrar e fechar propriedades de venda a descoberto. Os agentes especializados em vendas a descoberto podem possuir uma certificação de recursos de vendas a curto prazo (SFR), uma designação oferecida pela National Association of Realtors (NAR).,
titulares desta certificação receberam formação especializada em vendas curtas e Execuções Hipotecárias, qualificando vendedores para vendas curtas, negociando com credores e protegendo compradores. É importante notar que a certificação não garante que um agente terá o tipo de experiência que você está procurando, nem a falta de certificação o impede. Seja como for, vai querer examinar todos os potenciais agentes imobiliários para garantir a sua experiência em vendas a descoberto.,
Prepare-se para se apressar e esperar
perceba antecipadamente que as vendas curtas são operações complicadas e demoradas. Pode levar semanas ou meses para um emprestador para aprovar uma venda a descoberto, e muitos compradores que apresentam uma oferta acabam cancelando porque o processo de venda a curto prazo está demorando muito. Os compradores têm de estar prontos para esperar pela aprovação do banco., As regras para as operações de venda a descoberto variam de Estado para estado, mas as etapas normalmente incluem:
- pacote de venda a descoberto-o mutuário tem de provar dificuldades financeiras através da apresentação de um pacote financeiro ao seu mutuante. O pacote inclui demonstrações financeiras, uma carta descrevendo as dificuldades do vendedor, e registros financeiros, incluindo declarações fiscais, W-2s, folhas de pagamento e extractos bancários.,oferta de venda a descoberto-uma vez que um vendedor aceita uma oferta de um potencial comprador, o agente de listagem envia ao mutuante o contrato de Listagem, uma oferta de compra executada, a carta de pré-aprovação do comprador, uma cópia do cheque de dinheiro e do pacote de venda a descoberto do vendedor. Se o pacote está faltando alguma coisa-ou porque um documento não foi enviado ou devido a um erro de arquivo da parte do banco (por exemplo, o banco perdeu—o) – o processo será adiado.processamento bancário-a revisão da oferta pelo banco pode levar várias semanas a meses. No final, irá aprová-lo ou negá-lo., É importante notar que só porque o vendedor aceita uma oferta não significa que o banco vai concordar com o preço. Se o banco acha que pode fazer mais dinheiro através de processo de encerramento, ele vai rejeitar a oferta.se estiver a comprar uma casa numa venda a descoberto com a intenção de a vender, a chave para uma transacção rentável é um bom preço de compra.,
está tudo nos números
no investimento imobiliário diz-se que o dinheiro é feito “na compra”, o que significa que um bom preço de compra é muitas vezes a chave para um negócio bem sucedido. Se você pode obter uma propriedade por um bom preço, você aumenta as chances de sair à frente quando chega a hora de vender. Se o preço de compra estiver no alto, por outro lado, você provavelmente vai assistir a sua margem de lucro desgastar.
você deve ser capaz de comprar a propriedade, colocá-la em grande condição, e vendê-la a um preço onde você ainda pode fazer um lucro., Os investidores precisam de ser capazes de dar a volta e vender a casa rapidamente—Normalmente abaixo do mercado-e um bom preço de compra torna isso possível.
o preço de compra é apenas um número importante, no entanto. Você terá que fazer alguns outros cálculos também, incluindo:
reparações e renovações (R&R) custos
estes custos irão variar dependendo da condição da propriedade e dos seus planos para ela., Vale a pena colocar no tempo e esforço para desenvolver um orçamento realista, como este é um dos números que você vai precisar para determinar se o investimento pode fazer dinheiro. Custos a considerar incluem material, mão de obra, licenças, taxas de inspeção, remoção de lixo, custos de armazenamento, e aluguel de lixo. Uma boa inspeção (antes de fazer a compra) pode alertá-lo para quaisquer grandes despesas, tais como uma fundação rachada, fiação defeituosa, ou danos extensos térmitas.
após o valor de reparação (ARV)
ARV é uma estimativa do justo valor de mercado da propriedade (FMV) após quaisquer reparações e renovações., Os investidores olham para este número para determinar se um imóvel tem potencial de lucro. A melhor maneira de avaliar o ARV de uma propriedade é olhar para comparáveis (comps)—casas que tenham vendido recentemente na área (tipicamente até uma milha de distância da propriedade assunto) que têm características semelhantes em termos de imagens quadradas, número de quartos/casas de banho, etc.
custos de transporte
custos de transporte são as suas despesas de manutenção da propriedade., O mais você é o proprietário do imóvel, o mais você vai gastar na realização de custos, que incluem:
- o pagamento de Hipoteca (incluindo juros)
- impostos sobre a Propriedade
- Seguro
- Condomínio e taxas de associação
- Utilities (eletricidade, gás, água, esgoto, lixo)
Determinar a Rentabilidade
para que um investimento seja rentável, a soma de seus custos (o preço de aquisição, reparação e renovação de custos e a realização de custos) deve ser menor do que o de ARV., Se os seus custos forem próximos ou superiores ao ARV, será difícil ou impossível obter lucro. Você pode determinar o potencial de lucro subtraindo-se o preço de aquisição, reparação e renovação (R&R) custos e realização de custos de ARV:
Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs
os investidores imobiliários pode esperar ganhar, no mínimo, 20% de lucro em uma propriedade, e algumas diretrizes de uso para avaliar propriedades em diferentes mercados da habitação., Sob essas diretrizes, o total de investimento (preço de aquisição, R&R de custos e contábil de custos), não deve exceder:
- 80% dos ARV em um mercado onde os valores estão subindo
- 70% a 75% dos ARV em um apartamento de mercado
- de 60% para 65% de ARV em um mercado em que os valores estão diminuindo
Se o ARV de uma propriedade é de us $200.000, por exemplo, o investimento total deve ser limitada a cerca de us $160.000, em um mercado em ascensão, $140,000 em um mini mercado, e us $120.000 em um mercado de valores em queda., Os vários níveis de investimento são utilizados para reduzir o risco de alterações das condições de mercado. Você pode arriscar mais em um mercado em ascensão porque você é mais provável de obter o seu ARV ou melhor quando você vender. Em um mercado em queda, você é menos propenso a obter o seu ARV, então o seu investimento deve ser menor.
a linha de fundo
uma propriedade de venda a descoberto pode proporcionar uma excelente oportunidade para comprar uma casa por menos dinheiro., Em muitos casos, casas de venda a descoberto estão em condições razoáveis, e enquanto o preço de compra pode ser maior do que um encerramento, os custos de fazer o Home comercializável pode ser muito mais baixo, e as desvantagens para o vendedor menos grave. No entanto, devido ao longo processo, compradores e vendedores devem estar dispostos a esperar. Um agente imobiliário experiente pode ajudá-lo a determinar uma oferta justa e negociar com o banco.,enquanto muitos investidores adquirem propriedades de venda a descoberto e as revendem rapidamente para obter lucros, outros optam por manter a propriedade e usar a propriedade para obter rendimentos através da cobrança de rendas. Em ambos os casos, cada propriedade deve ser cuidadosamente avaliada antes da compra para determinar se tem potencial de lucro.
Uma vez que as leis fiscais são complicadas e mudam constantemente, recomenda-se sempre que consulte um contabilista público certificado (CPA) que conheça os investimentos imobiliários e as leis fiscais relacionadas para lhe fornecer informações completas e actualizadas., Pode significar a diferença entre fazer um lucro e tomar uma perda no investimento.