L. A. real estate in the post-pandemic era is about to undergo massive changes as millions work from home, hipster hoods falter amid retail meltdown, and the city’s newest hot spot might be monopolized by the richest man on Earth. O crescimento massivo da equidade doméstica vai parar? Ou será que o mercado residencial vai voltar ao seu eu pré-pandémico este verão? Com milhões de abrigos no lugar, eis o que está a chegar a casa.,
Cortesia de Luxo, Nível
Zoom Boom
Enquanto Palos Verdes pode ter os pavões, trilhas a cavalo, e vistas do oceano, o trajeto para o centro da cidade ou da Cidade do Século é um assassino para a maioria, um fato que suprimiu preços em relação à outra forma comparável comunidades. Mas o súbito aumento no trabalho remoto pode ter implicações pós-encerramento para a península., “A área tem as escolas, as vistas e preços incríveis para o que você recebe”, diz a agente imobiliária Tami Pardee, acrescentando que os clientes já estavam decaindo de Veneza e Mar Vista antes da pandemia. Anthony Poon migrou para Palos Verdes no ano passado depois de possuir casas nas ruas Bird nas colinas de Hollywood e Bel Air. “Eu procurei um bairro tranquilo de natureza e pássaros, ruas largas e calmo rejuvenescedor”, diz o arquiteto, que comprou um meio centurião de 2.800 metros quadrados com vigas expostas, tábuas de teto de língua e sulcos, e um plano aberto de nível dividido., “Se esta casa estivesse nos meus bairros passados, seria literalmente três ou quatro vezes o preço para obter as mesmas imagens quadradas, Tamanho do lote, vista de desfiladeiro e caráter arquitetônico.”E enquanto o distrito de Valmonte de Palos Verdes não ostenta vistas para o oceano, pode ter o maior potencial de apreciação. “Este é um bairro onde as pessoas andam pelas ruas. Você vê idosos, jovens, Carrinhos e cães. À noite, os adultos estão em cadeiras de jardim e, em geral, há um monte de copos a Solo vermelhos”, diz a agente imobiliária Cari Corbalis., “Há aqui um campo da liga infantil com um snack shack que é o Centro social, mesmo para pessoas que não têm filhos.”Esse charme já atraiu compradores de Manhattan Beach que não querem gastar $6 milhões por uma casa sem quintal, diz Corbalis. “Aqui, eles pagam uma fração disso”, observa ela sobre as aproximadamente 400 casas que começam em meados de US$1 milhão. “Se as pessoas vão começar a trabalhar em casa, mesmo em part-time, de repente Palos Verdes torna-se um dos lugares mais desejáveis de Los Angeles para viver.,”
A Shifting Center
Amazon’s impending occupation of Culver City—Jeff Bezos’s behemoth will soon expand beyond 700,000 square feet of office space there—is just one of many tech giants moving into the area. Juntamente com a Apple, TikTok e HBO, mais de 7.000 novos funcionários estão programados para trabalhar na cidade incorporada de 39.000 nos próximos dois anos. “Essa é uma quantidade notável de novos empregos com empresas notáveis”, diz Eric Willett, um diretor de pesquisa da CBRE., “West Adams tem uma confluência única de fatores: uma combinação de atrações culturais, acesso à tecnologia e talento criativo, bem como infra-estrutura. Não vemos fatores de risco subjacentes lá, apenas um enorme potencial de crescimento”, diz ele. Desenvolvimentos massivos como Cumulus, que apresenta um prédio de 31 andares de altura e um prédio de sete andares, vai adicionar 1.210 unidades de aluguel neste outono, enquanto um adicional de 400 de uma variedade de projetos estão em andamento, diz Willett., Muitas das pessoas que se mudam para estas novas propriedades virão de Culver City, diz Lina Lee, vice-presidente associado do desenvolvimento da CIM. “Estas são pessoas cujo apartamento mudou de mãos ou cuja renda subiu dramaticamente.”Mas não vão para West Adams. Leimert Park, View Park, Ladera Heights, Baldwin Hills e Windsor Hills todos viram saltos de dois dígitos anuais de preço nos últimos três anos. “Não há mais nenhum lugar para ir para o oeste, e há colinas para o norte. A migração que vamos ver é a sudeste de Culver City” , diz Lee., “Há quatro anos, podias comprar uma pequena casa de três quartos em West Adams por meio milhão de dólares. Agora são mais 850.000 dólares ou mais. É um aumento anual que ultrapassa o resto de Los Angeles durante o mesmo período.”
vistas de seis e sete figuras
desde a última recessão, o mercado imobiliário de L. A. tornou-se obcecado com vista, com promessas de jetliner vistas comandando preços de oito e até nove dígitos em lugares como Trousdale Estates e Sunset Plaza. Não podes pagar aqueles panoramas da baixa para o oceano? As alternativas de segunda categoria estão a ganhar estatuto., “O que não se consegue do lado da cidade são as montanhas. As pessoas estão começando a apreciar a beleza das vistas do Vale”, diz a agente imobiliária Tori Horowitz, que relata uma onda de interesse em Laurel Hills, uma pequena seção de Laurel Canyon ao largo de Mulholland Drive, que fornece “vistas largas com camadas de montanhas. Quando as San Gabriels são cobertas de neve, é deslumbrante. Horowitz diz que os compradores de casas também são atraídos para a cultura de Laurel Canyon sem os problemas logísticos., “Laurel Hills tem ruas e calçadas bem pavimentadas, bem como um sistema de esgoto adequado”, ela diz da área, onde as propriedades vista começam em meados de US$2 milhões, uma “fração do que custaria nas ruas Bird.”O agente Tami Pardee diz que Westsiders em Venice e Marina del Rey estão à procura de terreno mais alto em Baldwin Hills. “Você pode obter espaço e terra por muito menos dinheiro lá”, diz ela. “Há casas de US $ 700.000 a US $ 1,5 milhões, algumas das quais têm vistas incríveis da cidade.,”Edel Legaspi e seu marido, Christopher Courts, pagaram menos de um milhão por seu rancho de 1,600 metros quadrados em Baldwin Hills há três anos. “Nessa altura, tínhamos preços fora de Culver City”, diz Legaspi. “Foi uma grande surpresa descobrir este bairro. É tranquilo, com grandes passeios, e nossa casa tem ótimas vistas da cidade. Podemos ver o letreiro de Hollywood e às vezes o Observatório Griffith.,”As ruas mais altas, conhecidas como os Dons, tornaram-se um foco de atividade: “desde que nos mudamos, duas casas ao lado e uma do outro lado da rua foram compradas por desenvolvedores e viradas.”
Uma Hesitação Fronteira?”Last recession the frontiers of new real estate development included East Hollywood and the Arts District., Como eles não estavam totalmente estabilizados quando a recessão atingiu, eles experimentaram níveis mais elevados de angústia do que certos submercados maduros”, diz Paul Habibi, professor de finanças e imóveis na UCLA Anderson Graduate School of Management. “Agora ele se mudou para lugares como o nordeste de L. A. As fronteiras são muitas vezes as mais vulneráveis durante uma recessão. O último a entregar é tipicamente o primeiro a sofrer”, diz Habibi de áreas que incluem Highland Park, Mount Washington, Glassell Park e Eagle Rock. “Estes estão todos ligados e têm vindo a apreciar nos últimos anos., Mas como eles têm gentrificado, outros bairros subvalorizados vão assumir em termos de apreciação”, diz Lina Lee, da CIM. “Se você comprou uma casa em Mount Washington em 2014, por exemplo, sua apreciação teria sido cerca de metade do que você comprou essa mesma casa em West Adams.”Restaurantes Não-cadeia, lojas e estúdios têm liderado a evolução em muitas dessas áreas, mas o impacto total do fechamento pandêmico no setor imobiliário levará um tempo para se materializar., “Se você pensa no varejo como fornecendo a lenha para incendiar os empreendimentos imobiliários, isso está em apuros agora, fora do varejo de necessidades diárias, como mercearias e farmácias”, diz Habibi. Deasy Penner & O agente de podley Scott King diz que o Monte Washington pode ser mais resistente à recessão do que os seus vizinhos. “A escola primária de Mount Washington é uma das mais altas da Zona Este”, diz ele. “Essa é uma grande diferença em tempos de declínio, quando as famílias podem optar por ir de uma escola privada para uma escola pública.,”Adicione maior diversidade arquitetônica e muito menos postos avançados do varejo do que outras áreas do Nordeste, e, King diz, esses fatores se traduzem em menos vulnerabilidade de recessão.
Cape Cod Apocalypse
de acordo com o agente imobiliário Bret Parsons, uma correção arquitetônica está no horizonte para as pilhas de estilo Costa Leste supersize que proliferaram em áreas Westside como Santa Monica, Brentwood, e Cheviot Hills. “Estes Cape Cods vendem bem da primeira vez porque são novos”, diz Parsons, que escreveu muitos livros sobre a história arquitetônica de L. A., “Depois disso, os quartos cavernosos, sem paredes, com os odores de jantar recém-cozinhados a permearem todas as salas, também não vão vender.”The kicker? “Eles custam uma fortuna para arrefecer e aquecer”, observa. Além disso, bairros históricos trazem um melhor investimento imobiliário, de acordo com Parsons. “Eu recomendo Hancock Park-bairros adjacentes, incluindo Lafayette Square, Wilshire Park, e Country Club Manor, tudo . Estas áreas são desejáveis, pois as lágrimas são escassas, e os residentes adoram saber que as suas comunidades serão as mesmas amanhã.,”A galopante Hamptons-iização de Pacific Palisades ajudou a elevar os valores imobiliários em Sunset Mesa, um enclave acima da Getty Villa que escapou muito (mas não todos) da costa leste mania. “Nos anos 80 o bairro era conhecido pelos seus desordeiros skatistas, mas agora é uma jóia bem guardada, quase uma cápsula do tempo com as suas casas dos anos 60”, diz a residente Margot Jones. “Há três anos, o preço médio era de 1,6 milhões de dólares. Agora são cerca de 2,5 milhões de dólares e mais.,”
A Próxima área das Artes
espaço ao ar livre para além da varanda pode ser a última pandemia de ponto de venda para apartamento moradores. No Linden, em Long Beach, as unidades do último andar vêm com “jardins do céu” privados, enquanto os residentes de todos os 49 apartamentos têm acesso a áreas comuns ao ar livre lounge., “O espaço ao ar livre é um prêmio em áreas de alta densidade”, diz O arquiteto Michael Bohn do Studio One Eleven, que projetou o East Village Arts District building. “Durante a última recessão, esta era uma área que você queria percorrer o mais rápido possível”, diz Bohn. “Mas nós queríamos evitar o modelo típico de’ deitar tudo abaixo e vendê-lo a um desenvolvedor que não tem nada a ver com a nossa cidade.'”Então Bohn e seus parceiros decidiram investir na área, bem como reimaginá-la, começando com um trio de armazéns de propriedade do guitarrista Black Flag e fundador da SST Records Greg Ginn., Hoje essas propriedades são o lar de restaurantes, lojas e escritórios, enquanto um parque de estacionamento no mesmo quarteirão é agora um edifício residencial de 49 unidades de baixa densidade. “Em uma época em que os desenvolvedores consolidam pacotes e maximizam os lucros aumentando, nós fomos capazes de diminuir a escala”, diz Bohn. Projetos similares em escala de aldeias são planejados em toda a área, onde a cidade plantou árvores e criou parques. “No centro de Long Beach temos 10 sites com desenvolvimentos de mercado ou de habitação acessível, compreendendo pouco mais de 2.000 unidades, muitas com o ground-floor varejo., Nenhum destes locais deslocou nenhum residente, embora tenhamos deslocado quase 280 veículos.”
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” relax. Não estamos em 2007.”
” a histeria sobre o que está acontecendo agora está simplesmente fora de linha com a razão e a realidade. A Grande Recessão foi impulsionada pelo colapso de uma bolha subprime de 15 trilhões de dólares. Na altura, o mercado da habitação estava excessivamente inflacionado, tínhamos uma oferta excessiva de habitação e uma dívida de consumo recorde e uma taxa de poupança recorde. Nada disso está a acontecer agora., Em vez disso, estamos a entrar nesta confusão com uma das economias mais fortes em 30 anos. Mas quando se trata de conversas sobre a economia, a histeria tornou-se o novo normal. E embora isto seja certamente um choque para o sistema, é importante lembrar que este é um alto afiado, não um buraco prolongado. Dependendo da rapidez com que nos deparamos com esta pandemia, o sector imobiliário vai continuar onde ficámos.Christopher Thornberg, Ph.,D, Sócio Fundador, Beacon Economics, e Diretor da UC Riverside School of Business Center for Economic for for Forecasting and Development
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first-time Buyer’s Market at last?
L. A. mais rápido imobiliário estrelas poderia corrigir para acessibilidade
Getty Images
Inglewood
“O estádio é suposto para este ano. O Super Bowl está previsto para 2022 e os Jogos Olímpicos para 2028., Há também a próxima linha Crenshaw, bem como a localização central, tudo o que significa que esta é uma das áreas de maior crescimento em Los Angeles. No ano passado, podia ser demolido por 500 mil dólares. Agora são mais 700 mil ou 800 mil dólares.”—Yana Beranek, Berkshire Hathaway
Altadena
“Com uma enorme variedade em preços, a partir de bungalows começando em us $600.000 s até do país-clube adjacentes compostos em us $3 milhões, Altadena é atrair jovens compradores que querem estar perto da natureza. Tem os cafés e a walkability, mas também tem as montanhas de San Gabriel ali., A partir de um bungalow inicial você pode caminhar para trilhas. Não são trilhas para bebés, de classe mundial, caminhadas incríveis e trilhas de bicicleta.”- Scott King, Deasy Penner & Podley
Frogtown
“Five years ago you could get a house in Frogtown for $400,000 all day long. Era um lugar onde casais mais jovens que não podiam pagar Silver Lake ou Atwater Village vieram, bem como investidores mais velhos que estavam comprando duplexes e triplex porque sabiam que os aluguéis iam saltar. Agora vês casas por 1,4 milhões de dólares e alugueres por 3500 a 4500 dólares., Se tivesse dito “Frogtown” há cinco anos, as pessoas diriam: “onde é isso?'”- Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
Downtown
” For most of 2019 DTLA has been flat in terms of appreciation. Enquanto áreas como Highland Park e Playa Vista têm visto 10 por cento de aumento ano após ano, isso não aconteceu no centro da cidade, principalmente por causa do grande inventário de condomínios no mercado. Em termos de perspectivas gerais para o mercado imobiliário de L. A., estou a preparar-me para o pior e a esperar pelo melhor., Se os preços permanecessem baixos, ou mesmo se fizéssemos um modesto mergulho de 15 a 20%, ficaria aliviado.”- Tony Mariotti, RubyHome
Virgil Village
“Uma vez que está na extremidade inferior de Silver Lake, os compradores da primeira vez podem sentir que eles estão na mistura sem ter que ir para Eagle Rock ou Highland Park. E em três anos as casas aqui passaram de supercheap para caras-de US $ 500.000 para mais de US $ 1,4 milhões. Alguém virou uma casa por 1,4 milhões de dólares que comprou por 700.000 Dólares pouco mais de um ano antes.,”—Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
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