sem dúvida é mais importante ao comprar imóveis comerciais do que: “quanto custa?”Mas a questão é ainda mais significativa se você também tem uma boa idéia de quanto a propriedade vale. Colocar um valor em imóveis comerciais é parte ciência e parte arte, mas, felizmente, existem vários métodos de avaliação à sua disposição.,
Se você planeja operar seu negócio fora da propriedade, usá-lo para gerar renda de aluguel, ou corrigi-lo e invertê-lo, sabendo o montante certo a pagar pode fazer toda a diferença entre uma transação rentável e perda.
como valorizar bens imobiliários comerciais
o processo de valorização da propriedade comercial pode ser bastante complicado. Felizmente, há algumas abordagens para experimentar. É importante avaliar o valor da propriedade comercial, uma vez que a compra e venda da propriedade depende em grande parte deste valor., Para ajudá-lo a estimar e completar uma avaliação de sua propriedade comercial, compilamos as diferentes abordagens para usar e a terminologia que você vai precisar.
Glossário de termos de Avaliação de imóveis comerciais
Aqui está um breve glossário de termos comumente utilizados para determinar o valor de uma propriedade.,
| Prazo | Significa |
|---|---|
| Cap rate | O índice de capitalização é igual a uma propriedade do líquido anual de renda de aluguel, dividido pelo valor atual da propriedade. Ignora o impacto do financiamento e o potencial das rendas abaixo do mercado. A taxa de cap representa a taxa de rendimento esperada ou exigida da propriedade., |
| custo por unidade | |
| Serviço da dívida | |
| renda potencial bruta | |
| renda bruta | |
| multiplicador da renda bruta (GRM) | |
| rendimento de exploração líquido (NOI) | |
| valor Presente | neste contexto, esta é a soma dos futuros pagamentos de aluguel, em que cada pagamento é descontado por um tempo-fator relacionado. |
| Preço por pé quadrado | Este é o preço da propriedade dividido pelo quadrado da filmagem, e que não considera o número e tipo de unidades, renda ou condição física., |
| Return on investment (ROI) | |
| TUMMI | Propriedade despesas relacionadas com: impostos, serviços públicos, gestão, manutenção e seguros são referidos como TUMMI., |
| Vacancy and collection loss | |
| valor |
Imóveis Comerciais Abordagens de Avaliação
Estas são as abordagens de avaliação comumente usada para imóveis comerciais:
o Custo Abordagem
O custo de abordagem comercial, dos imóveis de propriedade como igual ao preço da terra, mais o custo de construção de edifício a partir do zero. Por exemplo, se um pedaço de terra custa $40.000 e o preço de construir um apartamento de seis unidades é $600.000, a abordagem de custo produz um valor de $640.000.,
a abordagem de custo assume que o custo de uma propriedade se baseia na sua maior e melhor utilização. Por exemplo, se você tem um pedaço de terra no meio do país do petróleo, longe de áreas urbanas, você deve assumir um valor baseado no uso da propriedade para gerar renda de petróleo em vez de construir uma propriedade de aluguel no site. A abordagem de custo também é afetada por leis de zoneamento que podem afetar os possíveis usos da propriedade.a abordagem de custos é utilizada pelos mutuantes para novas construções para libertar fundos com a conclusão de cada fase., Sua principal vantagem é que fornece um valor atual baseado em condições únicas. No entanto, esta abordagem não contabiliza a renda que a propriedade irá produzir ou o preço de propriedades comparáveis.
abordagem de rendimento
na abordagem de rendimento, o valor Está ligado ao rendimento de arrendamento através da taxa máxima da propriedade. A equação para o valor da propriedade é:
valor corrente = rendimento operacional líquido / taxa de Cap
a taxa de cap é extrapolada a partir das vendas de mercado de propriedades comparáveis na mesma vizinhança., A taxa de cap pode ser ajustada para ter em conta características únicas da propriedade, tais como inquilinos de alta qualidade ou uma fachada menos atraente. A taxa máxima final deve situar-se a menos de meio ponto percentual da média local para propriedades comparáveis.
para tomar um exemplo, a propriedade de aluguel com um NOI anual de US $700.000 e uma taxa de limite de 8% seria de US $8,75 milhões (US$700.000 / 8%).
A vantagem da abordagem de rendimento é que ela acomoda a actividade de venda recente de propriedades comparáveis e pode ser ajustada por factores únicos., Sua desvantagem é que ele não conta para a perda de vaga e Coleção, o que leva a um NOI e valor sobrestimado. Ele também não conta para reparações extensas necessárias que irão cortar no NOI futuro.
abordagem de comparação de vendas
a abordagem de comparação de vendas de propriedade comercial para avaliação, também chamada de abordagem de mercado, baseia-se nos preços realizados a partir de propriedades locais recentemente vendidas comparáveis, bem como os preços de pedido em Propriedades atualmente listadas., A abordagem de comparação de vendas é frequentemente utilizada para avaliar propriedades residenciais, tais como casas de família única e estruturas multiunitárias.
a abordagem é classificar as características da propriedade, tais como número de casas de banho e quartos, Tamanho do lote e imagens quadradas, e em seguida, encontrar vendas locais recentes ou listas atuais de propriedades semelhantes. As vendas devem ser o mais recentes possível, especialmente quando o mercado imobiliário está em uma fase dinâmica.
A vantagem deste método é que ele se baseia em dados recentes e relevantes para fornecer uma boa estimativa de valor., A desvantagem é que muitas propriedades têm uma ou mais características únicas que afetam a relevância de propriedades comparáveis.outra desvantagem é que vendas comparáveis podem ser muito antigas para serem um indicador preciso do valor atual, e/ou listagens atuais não refletem corretamente os valores atuais.por último, a abordagem de comparação de vendas não tem em conta a perda de ofertas de emprego e de cobrança, nem os custos incomuns de reparações e outras despesas. Um profissional imobiliário treinado deve ser capaz de acomodar as diferenças entre os comparáveis para ajustar com precisão o valor da propriedade.,
método do multiplicador da renda bruta
a abordagem da GRM é semelhante em termos de conceito à abordagem do rendimento. Difere na medida em que a taxa do limite máximo utilizada se baseia na renda bruta e não noi. O GRM é um número superior a 1, enquanto a taxa máxima da abordagem do rendimento é uma percentagem inferior a 1. Além disso, esta abordagem baseia-se em rendas brutas em vez de NOI, o que significa que ele não conta para despesas, reparos ou perda de coleção e vaga.,
o cálculo do valor para a abordagem GRM é:
valor da propriedade = Rendas brutas anuais x multiplicador da renda bruta
para que isto produza um valor preciso, é necessário conhecer a GRM de propriedades comparáveis. Este tipo de informação é muitas vezes disponível a partir de agentes imobiliários comerciais locais e avaliadores. Como exemplo, para valorizar uma propriedade que tem rendas brutas anuais de $90.000 e um GRM de 8, o valor da propriedade seria ($90.000 * 8), ou $720.000.
A vantagem desta abordagem é a sua simplicidade, e funciona bem se uma estimativa precisa de GRM pode ser garantida., As desvantagens incluem a ausência de despesas e a perda de ofertas de emprego e de cobrança, bem como quaisquer dificuldades em identificar propriedades comparáveis e os seus GRM. Como todos estes métodos de avaliação, A abordagem GRM é mais útil quando combinada com outros métodos.os investigadores têm manifestado interesse em utilizar o modelo de determinação do preço dos activos em Capital (CAPM) para avaliar imóveis. O método CAPM atribui uma variável chamada “beta” que representa a relação entre os rendimentos ponderados pelo risco de um dado activo e os de um mercado.,no caso dos imóveis, o rendimento de uma propriedade para arrendamento que produza rendimentos pode ser utilizado para estimar o seu valor, escolhendo um beta que relacione a propriedade com, por exemplo, o rendimento de fundos de investimento imobiliário negociados publicamente. A complexidade da CAPM e a falta de betas precisas significam que esta abordagem é de importância secundária enquanto se aguarda mais investigação.
Um método rápido e sujo usado para valorizar um prédio de apartamentos é o valor por porta. Por exemplo, um edifício comparável com 10 apartamentos a um preço de US $2 milhões teria um valor por porta de US $200.000., Se você quiser valorizar uma propriedade comparável com 14 apartamentos, você pode multiplicar 14 por $ 200.000, dando um valor de $2,8 milhões. Isto só faz sentido se os apartamentos forem aproximadamente equivalentes. Ele não acomoda diferenças no tamanho do apartamento e qualidade, custos de vacância e coleta, ou custos de manutenção/reparo incomuns.