Existem três tipos básicos de locações imobiliárias comerciais. Estas locações são organizadas em torno de dois métodos de cálculo da renda: “líquido” e “bruto”.”O arrendamento bruto normalmente significa que um inquilino paga uma quantia fixa para o aluguel, a partir do qual o senhorio paga suas despesas. O arrendamento líquido tem uma renda base menor, com outras despesas pagas pelo inquilino. A renda bruta modificada é um casamento feliz entre os dois., Embora os Termos variem muito de construção em construção, esta visão básica ajudará as empresas a fazer compras para o melhor negócio possível.
locação bruta ou Locação total de Serviços
em locação bruta, a renda é all-inclusive. O senhorio paga todas ou a maioria das despesas associadas à propriedade, incluindo impostos, seguros e manutenção a partir das rendas recebidas dos inquilinos. Utilitários e serviços de limpeza estão incluídos em um pagamento de aluguel fácil e amigável. ao negociar um contrato de arrendamento bruto, o inquilino deve perguntar que Serviços de limpeza são prestados e com que frequência são oferecidos., O consumo de serviços públicos em excesso além dos padrões de construção é, por vezes, cobrado de volta ao inquilino; assim, se o inquilino é um grande consumidor de eletricidade, este ponto deve ser clarificado no contrato de Locação também. O inquilino paga o seu próprio seguro de propriedade e impostos. um benefício deste tipo de Locação é que é extremamente fácil para o inquilino, que pode prever despesas sem se preocupar com uma taxa de manutenção inesperada do lobby, por exemplo. O proprietário assume toda a responsabilidade pelo edifício, enquanto os inquilinos se concentram no crescimento das suas empresas.,
locação líquida
numa locação líquida, o proprietário cobra uma renda base mais baixa para o espaço comercial, mais alguns ou todos os “custos usuais”, que são despesas associadas com operações, manutenção, e uso que o proprietário paga. Estes podem incluir impostos imobiliários, seguros de propriedade e itens de manutenção de áreas comuns( CAMS), que incluem serviços de limpeza, taxas de gestão de propriedade, esgoto, água, coleta de lixo, paisagismo, parques de estacionamento, aspersores de incêndio, e qualquer área ou serviço comumente compartilhado.,
existem vários tipos de locações líquidas:
locação líquida Única (n Locação)
neste locatário, o locatário paga a renda base mais uma parte proporcional do imposto predial (ou seja, uma parte da conta total baseada na proporção do espaço total de construção arrendado pelo locatário); o proprietário cobre todas as outras despesas de construção. O inquilino também paga serviços de utilidade pública e limpeza. o locatário é responsável pela renda de base, acrescida de uma parte proporcional dos impostos prediais e do seguro predial., O senhorio cobre as despesas de reparos estruturais e manutenção da área comum. O inquilino é mais uma vez responsável pelas suas próprias despesas de limpeza e de utilidade.
Triple Net Lease (NNN Lease)
Este é o tipo mais popular de locação líquida para edifícios comerciais livres e espaço de varejo. É conhecido como o net net net lease, ou NNN lease, onde o inquilino paga a totalidade ou parte das três “redes”–impostos sobre a propriedade, seguros e CAMS–em cima de uma renda mensal base., Os Serviços de utilidade pública de área comum e as despesas operacionais são normalmente incluídos também; por exemplo, o custo para o pessoal de um representante de lobby seria parte das taxas NNN. Naturalmente, os inquilinos também pagam os custos de sua própria ocupação, incluindo serviços de limpeza, utilitários, e seus próprios seguros e impostos. os senhorios normalmente estimam as despesas e cobram aos inquilinos uma parte destas despesas com base na sua parte proporcional ou proporcional. Um inquilino que aluga 1,000 pés quadrados de um edifício de 10,000 pés quadrados seria esperado para pagar 10% dos impostos do edifício, seguro, e CAMS, por exemplo., as locações líquidas triplas tendem a ser mais favoráveis ao proprietário, e os inquilinos devem rever cuidadosamente as taxas da NNN e negociar limites máximos sobre os montantes que podem ser levantados anualmente. Um contrato de Locação NNN também pode variar de mês para mês e de ano para ano à medida que as despesas operacionais aumentam ou diminuem, tornando a previsão de despesas da empresa complicada e, por vezes, frustrante. no entanto, os arrendamentos da NNN beneficiam de prestações de arrendamento. Transparência é uma excelente vantagem, uma vez que os inquilinos podem ver as despesas operacionais do negócio em relação ao que eles são cobrados., As economias de custos nas despesas de exploração são transferidas para o locatário e não para o proprietário. Além disso, a renda mensal de um arrendamento NNN é potencialmente inferior ao de um arrendamento bruto, uma vez que os inquilinos têm um nível mais elevado de responsabilidade pelo edifício. esta é uma opção menos comum que é mais rígida e vinculativa do que a NNN lease, onde os inquilinos carregam todos os riscos imagináveis de imóveis, por exemplo, sendo responsáveis pelas despesas de construção para reconstruir após uma catástrofe, ou para continuar a pagar o aluguer mesmo depois de o edifício ter sido condenado., Apropriadamente chamado de “hell-or-high-water lease”, os inquilinos têm a responsabilidade final para o edifício, não importa o que aconteça. como a locação bruta é mais favorável ao inquilino, e a locação líquida tende a ser mais favorável ao senhorio, existe uma locação de compromisso para a conveniência de ambas as partes. A renda bruta modificada (às vezes chamada de renda líquida modificada) é semelhante a uma renda bruta na medida em que a renda é solicitada em uma única soma, que pode incluir qualquer ou todas as “redes”–impostos de propriedade, seguros e CAMS., Os Serviços de utilidade pública e de limpeza são normalmente excluídos da renda e cobertos pelo inquilino. Os inquilinos e proprietários negoceiam quais “redes” estão incluídas na taxa de aluguer base.
a locação bruta modificada é mais popular entre os inquilinos, porque sua flexibilidade se traduz em um acordo mais fácil entre inquilino e proprietário. Ao contrário do NNN lease, se o seguro, impostos ou taxas CAM aumentarem, a taxa de Locação não mudaria. Claro, se essas despesas diminuírem, as economias de custos são passadas para o senhorio., Como o serviço de limpeza e eletricidade não são cobertos, os inquilinos podem controlar melhor o quanto eles gastam em comparação com um arrendamento bruto.
Summary of NNN Lease, Modified gross, or Full Service Commercial Leases
ao avaliar opções para o office space lease, é importante comparar as diferentes opções de lease com um olho para todas as despesas, e não apenas as taxas de Locação base. As taxas de aluguer de base da NNN tendem a ser muito mais baixas, com despesas adicionais adicionadas para a taxa mensal real., as forças de mercado tenderão a nivelar as taxas de aluguer de propriedades comparáveis, independentemente do tipo de Locação. Os inquilinos devem esperar pagar aproximadamente o mesmo montante com um NNN, bruto modificado, ou aluguer de serviço completo para espaços de escritório de qualidade semelhante na mesma área.
A regra mais importante das locações comerciais é que os inquilinos leiam cuidadosamente as suas locações e esclareçam exactamente as despesas pelas quais têm responsabilidade. As circunstâncias em que ocorrerão encargos Adicionais deverão ser identificadas e os limites máximos negociados.