L. A. real estate in the post-pandemic era is about to subject massive changes as millions work from home, hipster hoods falter amid retail meltdown, and the city' s newest hot spot might be monopolized by the richest man on Earth. Czy ogromny wzrost kapitału własnego zatrzyma się? A może rynek mieszkaniowy powróci do stanu sprzed pandemii tego lata? Z milionami na miejscu, oto co uderza do domu.,
dzięki uprzejmości poziom luksusu
Zoom Boom
podczas gdy Palos Verdes może mieć pawie, szlaki konne i widoki na ocean, dojazd do centrum lub Century City jest zabójcą transakcji dla większości, fakt, który obniżył ceny w porównaniu z innymi porównywalnymi społecznościami. Ale nagły wzrost zdalnej pracy może mieć wpływ na Półwysep po zamknięciu., „Obszar ma szkoły, widoki i niesamowite ceny za to, co dostajesz”, mówi agent nieruchomości Tami Pardee, dodając, że klienci byli już decamping z Wenecji i Mar Vista przed pandemią. Anthony Poon wyemigrował do Palos Verdes w zeszłym roku po posiadaniu domów na Bird Streets w Hollywood Hills i Bel Air. „Szukałem spokojnej okolicy Natury i ptaków, szerokich ulic i odmładzającego spokoju”, mówi architekt, który zakupił 2800 stóp kwadratowych w centrum miasta z odsłoniętymi belkami, deskami sufitowymi z wpustem i dwupoziomowym otwartym planem., „Gdyby ten dom był w moich poprzednich dzielnicach, byłoby to dosłownie trzy lub nawet cztery razy Cena, aby uzyskać ten sam metraż kwadratowy, rozmiar działki, widoki kanionu i charakter architektoniczny.”I chociaż dzielnica Valmonte w Palos Verdes Nie szczyci się widokiem na ocean, może mieć największy potencjał do uznania. „To dzielnica, w której ludzie chodzą po ulicach. Widzisz starych ludzi, młodych ludzi, wózki i psy. Wieczorami dorośli są na krzesłach trawnikowych, a w ogóle jest dużo czerwonych filiżanek Solo” – mówi agentka nieruchomości Cari Corbalis., „Jest tu małe boisko ligowe z budką z przekąskami, która jest centrum społecznościowym, nawet dla ludzi, którzy nie mają dzieci.”Ten miniony urok zwabił kupców z Manhattan Beach, którzy nie chcą wydawać 6 milionów dolarów na dom bez podwórka, mówi Corbalis. „Tutaj płacą ułamek tego”, zauważa około 400 domów, które zaczynają się w połowie 1 milionów dolarów. „Jeśli ludzie mają zacząć pracować w domu, nawet na pół etatu, nagle Palos Verdes staje się jednym z najbardziej pożądanych miejsc do życia w Los Angeles.,”
A Shifting Center
Wraz z Apple, TikTok i HBO, ponad 7,000 nowych pracowników ma pracować w mieście incorporated 39,000 w ciągu najbliższych dwóch lat. „To ogromna liczba nowych miejsc pracy w wyjątkowych firmach” – mówi Eric Willett, dyrektor ds. badań w CBRE., „West Adams ma unikalny zbieg czynników: połączenie atrakcji kulturalnych, dostępu do technologii i kreatywnych talentów, a także infrastruktury. Nie widzimy tam podstawowych czynników ryzyka, tylko ogromny potencjał wzrostu ” – mówi. Ogromne inwestycje, takie jak Cumulus, który obejmuje 31-piętrowy wieżowiec i siedmiopiętrowy budynek, dodadzą 1210 lokali na wynajem tej jesieni, a dodatkowe 400 z różnych projektów jest w przygotowaniu, mówi Willett., Wiele osób wprowadzających się do tych nowych nieruchomości będzie pochodzić z Culver City, mówi Lina Lee, wiceprezes ds. rozwoju w CIM. „Są to osoby, których mieszkanie zmieniło właściciela lub których czynsz drastycznie wzrósł.”Ale nie zmierzają tylko do West Adams. Leimert Park, View Park, Ladera Heights, Baldwin Hills i Windsor Hills odnotowały dwucyfrowe roczne skoki cen w ciągu ostatnich trzech lat. „Nie ma dokąd pójść na zachód, a na północy są wzgórza. Migracja, którą zobaczymy, odbywa się na południowy wschód od Culver City”, mówi Lee., „Cztery lata temu można było dostać mały dom z trzema sypialniami w West Adams za pół miliona dolarów. Teraz jest bardziej jak $ 850,000 lub więcej. To wzrost z roku na rok, który znacznie przewyższa resztę Los Angeles w tym samym okresie.”
widoki sześcio – i siedmiocyfrowe
od ostatniej recesji Rynek nieruchomości w L. A. stał się obsesją na punkcie vista, z obietnicami widoków jetliner dowodzących ośmio – i nawet dziewięciocyfrowych cen w miejscach takich jak Trousdale Estates i Sunset Plaza. Nie stać Cię na te panoramy od centrum do oceanu? Alternatywy drugiego poziomu zyskują status., „To, czego nie dostajesz od strony miasta, to góry. Ludzie zaczynają doceniać piękno widoków na dolinę”, mówi agentka nieruchomości Compass Tori Horowitz, która zgłasza wzrost zainteresowania wzgórzami Laurel Hills, małym odcinkiem Kanionu Laurel przy Mulholland Drive, który zapewnia ” szerokie widoki z warstwami gór. Kiedy San Gabriels są naśnieżane, to jest oszałamiające.”Horowitz mówi kupujących domu są również przyciągane do Laurel Canyon lore bez kłopotów logistycznych., „Laurel Hills ma ładnie wybrukowane ulice i chodniki, a także odpowiedni system kanalizacji”, mówi o obszarze, w którym nieruchomości vista zaczynają się w połowie 2 milionów dolarów, ” ułamek tego, co będzie kosztować na ulicach ptaków.”Agent Tami Pardee mówi, że bez dostępu do morza Westsiders w Venice i Marina del Rey szukają wyższego terenu w Baldwin Hills. „Można tam dostać miejsce i ziemię za dużo mniej pieniędzy”, mówi. „Są domy od $700,000 do $ 1,5 miliona, z których niektóre mają niesamowite widoki na miasto.,”Edel Legaspi i jej mąż, Christopher Courts, zapłacili niecały milion za swoje ranczo o powierzchni 1600 stóp kwadratowych w Baldwin Hills trzy lata temu. „W tym momencie zostaliśmy wycenieni z Culver City”, mówi Legaspi. „To była wielka niespodzianka odkryć tę okolicę. Jest cicho, ze wspaniałymi spacerami, a nasz dom ma wspaniałe widoki na miasto. Możemy zobaczyć Hollywood Sign i czasami Griffith Observatory.,”Wyższe ulice, znane jako Dons, stały się siedliskiem aktywności:” odkąd się wprowadziliśmy, dwa domy obok i jeden po drugiej stronie ulicy zostały zakupione przez deweloperów i przerzucone.”
a Falling Frontier?
” , Ponieważ nie były one w pełni ustabilizowane, gdy recesja uderzyła, doświadczyły wyższego poziomu trudności niż niektóre dojrzałe rynki, ” mówi Paul Habibi, profesor finansów i nieruchomości w UCLA Anderson Graduate School of Management. „Teraz przeniósł się na zewnątrz do miejsc takich jak Północno-Wschodnie L. A. granice są często najbardziej narażone podczas recesji. Ostatni, który dostarczy, to zazwyczaj pierwszy, który ucierpi”, mówi Habibi z obszarów, które obejmują Highland Park, Mount Washington, Glassell Park i Eagle Rock. „Wszystkie są ze sobą powiązane i doceniane przez ostatnie kilka lat., Ale w miarę gentryfikacji, inne niedoszacowane dzielnice przejmą kontrolę pod względem uznania”, mówi Lina Lee z CIM. „Gdybyś na przykład kupił dom w Mount Washington w 2014 roku, jego uznanie byłoby o połowę mniejsze, gdybyś kupił ten sam dom w West Adams.”Restauracje, sklepy i studia spoza sieci doprowadziły do ewolucji w wielu z tych obszarów, ale pełny wpływ zamknięcia pandemii na nieruchomości zajmie trochę czasu, zanim się urzeczywistni., „Jeśli uważasz, że handel detaliczny stanowi podpałkę do rozpalania rozwoju nieruchomości, jest to teraz problem poza codziennymi potrzebami detalicznymi, takimi jak sklepy spożywcze i apteki”, mówi Habibi. Deasy Penner & „Mount Washington Elementary jest jednym z najwyżej ocenianych na Eastside”, mówi. „To ogromna różnica w czasach schyłku, kiedy rodziny mogą wybrać szkołę prywatną do publicznej.,”Dodaj większą różnorodność architektoniczną i znacznie mniej placówek handlowych niż inne obszary północno-wschodnie, a King mówi, że czynniki te przekładają się na mniejszą podatność na pogorszenie koniunktury.
Cape Cod Apocalypse
według Agenta Nieruchomości Breta Parsonsa, korekta architektoniczna jest na horyzoncie dla supersize stosów w stylu wschodniego wybrzeża, które rozprzestrzeniły się w obszarach zachodnich, takich jak Santa Monica, Brentwood i Cheviot Hills. „Te Cape Cods sprzedają się dobrze za pierwszym razem, ponieważ są nowe”, mówi Parsons, który napisał wiele książek o historii architektury L. A., „Po tym przestronne, pozbawione ścian pokoje z zapachami gotowanej kolacji przenikającymi każdy pokój po prostu się nie sprzedają.”Kopacz? „Chłodzenie i ogrzewanie kosztują fortunę” – zauważa. Co więcej, historyczne dzielnice przynoszą lepszą inwestycję w nieruchomości, według Parsons. „Polecam Hancock Park-sąsiednie dzielnice, w tym Lafayette Square, Wilshire Park i Country Club Manor, wszystkie . Obszary te są pożądane, ponieważ rozpady są niewielkie, a mieszkańcy uwielbiają wiedzieć, że ich społeczności będą wyglądać tak samo jutro.,”Szalejące Hamptons-ization Pacific Palisades pomogło zwiększyć wartość nieruchomości w Sunset Mesa, Enklawie nad willą Getty, która uciekła wiele (ale nie wszystkie) z manii wschodniego wybrzeża. „W latach 80. dzielnica była znana ze swoich hałaśliwych deskorolkarzy, ale teraz jest to zadbany klejnot, prawie kapsuła czasu z domami z lat 60.” mówi mieszkanka Margot Jones. „Trzy lata temu średnia cena wyniosła 1,6 miliona dolarów. Teraz to około 2,5 miliona dolarów i więcej.,”
Następna Dzielnica Sztuki
przestrzeń zewnętrzna poza balkon może być ostatecznym pandemiczny punkt sprzedaży mieszkań. Apartamenty na najwyższym piętrze hotelu Linden in Long Beach dysponują prywatnymi „sky gardens”, a mieszkańcy wszystkich 49 apartamentów mają dostęp do wspólnych salonów na świeżym powietrzu., „Przestrzeń zewnętrzna jest na najwyższym poziomie w obszarach o dużej gęstości”, mówi architekt Michael Bohn ze Studia One Eleven, który zaprojektował budynek East Village Arts District. „Podczas ostatniej recesji był to obszar, który chciałeś przejść tak szybko, jak to możliwe”, mówi Bohn. „Ale chcieliśmy uniknąć typowego modelu' Tear it all down i sprzedać go do dewelopera, który nie ma nic wspólnego z naszym miastem.””Bohn i jego partnerzy postanowili zainwestować w ten obszar, a także przerobić go, zaczynając od trio magazynów należących do gitarzysty Black Flag i założyciela SST Records Grega Ginna., Obecnie w tych obiektach znajdują się restauracje, sklepy i biura, a parking na tym samym bloku jest obecnie 49-osobowym budynkiem mieszkalnym o niskiej gęstości. „W czasach, gdy deweloperzy konsolidują działki i maksymalizują zyski, zwiększając je, byliśmy w stanie skalować je w dół”, mówi Bohn. Podobne projekty na skalę wiejską są planowane na całym obszarze, gdzie miasto zasadziło drzewa i stworzyło parklety. „W downtown Long Beach mamy 10 lokali z rynkowymi lub niedrogimi inwestycjami mieszkaniowymi, obejmujących nieco ponad 2000 lokali, z których wiele ma sprzedaż detaliczną na parterze., Żadne z tych miejsc nie przesiedliło mieszkańców, choć wyparliśmy prawie 280 pojazdów.”
” To nie jest rok 2007.”
” histeria nad tym, co się teraz dzieje, jest po prostu niezgodna z rozumem i rzeczywistością. Wielka Recesja była napędzana przez upadek bańki subprime o wartości 15 bilionów dolarów. Wtedy rynek mieszkaniowy był znacznie zawyżony, mieliśmy ogromną nadpodaż mieszkań i rekordowe zadłużenie konsumentów oraz rekordowo niską stopę oszczędności. Nic z tego się teraz nie dzieje., Zamiast tego wchodzimy w ten bałagan z jedną z najsilniejszych gospodarek od 30 lat. Ale jeśli chodzi o rozmowy o gospodarce, histeria stała się nową normą. I chociaż jest to z pewnością szok dla systemu, ważne jest, aby pamiętać, że jest to ostry guz, a nie przedłużająca się dziura. W zależności od tego, jak szybko staniemy przed tą pandemią, nieruchomości przejdą tam, gdzie skończyliśmy.”
— Christopher Thornberg, Ph.,D, założyciel, Beacon Economics, i dyrektor UC Riverside School of Business Center for Economic Forecasting and Development
pierwszy raz na rynku nabywców w końcu?
najszybciej rozwijające się gwiazdy nieruchomości w Los Angeles mogą poprawić przystępność
Getty Images
Inglewood
„stadion ma zostać otwarty w tym roku. Super Bowl zaplanowano na rok 2022, a Igrzyska Olimpijskie w 2028., Jest też nadchodząca linia Crenshaw, a także centralna lokalizacja, co oznacza, że jest to jeden z najszybciej rozwijających się obszarów w Los Angeles. W zeszłym roku można było kupić 500 000 dolarów. Teraz jest bardziej jak $ 700,000 lub $ 800,000.”- Yana Beranek, Berkshire Hathaway
Altadena
” dzięki ogromnemu zakresowi cen, od bungalowów zaczynających się w $600,000 s do Country-club-przyległych związków w $3 miliony, Altadena przyciąga młodych kupców, którzy chcą być blisko natury. Ma kawiarnie i możliwość chodzenia, ale ma też Góry San Gabriel., Z domku startowego można chodzić na szlaki. Nie szlaki dla dzieci-światowej klasy, niesamowite szlaki turystyczne i rowerowe.”- Scott King, Deasy Penner & Podley
Frogtown
” pięć lat temu można było dostać dom w Frogtown za $400,000 cały dzień. Było to miejsce, gdzie młodsze pary, których nie było stać na Silver Lake lub Atwater Village, jak również starsi inwestorzy, którzy kupowali dupleksy i potrójne, ponieważ wiedzieli, że czynsze będą skakać. Teraz widzisz domy za 1,4 miliona dolarów i czynsze za 3,500 do 4,500 dolarów., Gdybyś powiedział „Frogtown” pięć lat temu, ludzie powiedzieliby: „gdzie to jest?W 2019 r.DTLA osiągnęła poziom 10000000000000 EUR, a w 2019 r. – 10000000000000 EUR, a w 2019 r. – 10000000000000 EUR, a w 2019 r. – 10000000000000 EUR, a w 2019 r. – 100000000000 EUR. Podczas gdy obszary takie jak Highland Park i Playa Vista odnotowały 10 procentowy wzrost rok do roku, nie zdarzyło się to w centrum miasta, głównie ze względu na duży zapas mieszkań na rynku. Jeśli chodzi o ogólne perspektywy dla rynku nieruchomości w Los Angeles, przygotowuję się na najgorsze i liczę na najlepsze., Jeśli ceny pozostaną na stałym poziomie, a nawet jeśli weźmiemy skromny spadek o 15 do 20 procent, ulżyłbym.”- Tony Mariotti, RubyHome
Virgil Village
„ponieważ znajduje się na dolnym końcu Silver Lake, kupujący po raz pierwszy mogą poczuć się jak w mieszance bez konieczności chodzenia do Eagle Rock lub Highland Park. A w ciągu trzech lat domy tutaj stały się bardzo drogie—z 500 000 dolarów do 1,4 miliona dolarów. Ktoś przerzucił dom za 1,4 miliona dolarów, który kupił za 700 tysięcy rok wcześniej., Facebook i Instagram.” – Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
RELATED: Design Pro Emily Henderson o tym, jak zrównoważyć komfort i styl, gdy jesteś w domu 24/7
Bądź na bieżąco ze wszystkim, co musisz wiedzieć o L. A., śledząc nas na Facebooku i Instagramie.