pytanie
kilka lat temu moi sąsiedzi wybudowali wokół domu drewniany płot. Mam świetne relacje z sąsiadami. Ale moja żona i ja właśnie zdaliśmy sobie sprawę, że ich ogrodzenie zostało zbudowane trzy stopy na naszej posesji. Nie używa tych trzech stóp po „swojej” stronie ogrodzenia, ale teraz nie mamy do nich dostępu. Słyszałem, że może teraz rościć sobie prawo własności do tej ziemi poprzez niekorzystne posiadanie., Czy on naprawdę może zabrać naszą ziemię w ten sposób, mimo że nie robi nic z tymi metrami ziemi?
odpowiedź
prawdą jest, że niekorzystne posiadanie jest prawnym środkiem, za pomocą którego Intruz, często sąsiad, może ustanowić tytuł do kawałka nieruchomości. Aby nabyć prawo własności przez niekorzystne posiadanie, posiadanie musi być otwarte na świat, wrogie interesom prawdziwego właściciela, wyłączne i ciągłe przez ustawowy okres.,
dokładny ustawowy okres, w którym dana osoba musi kontrolować ziemię, różni się w zależności od stanu – na przykład w Maine jest to 20 lat, ale tylko dziesięć w Missisipi. Intruz musiałby udać się do sądu i udowodnić każdy element tego roszczenia.
w twojej sytuacji, twoi sąsiedzi zbudowali ogrodzenie w świetle dnia, aby każdy mógł zobaczyć, i zajmują te trzy stopy ziemi wyłącznie. Oznacza to, że ich Korzystanie z nieruchomości prawdopodobnie spełnia wrogie, otwarte i wyłączne wymagania., Fakt, że nie dosłownie, aktywnie „używają” ziemi trzech stóp nie miałby wpływu na analizę, ponieważ skutecznie przejęli kontrolę nad pasem z ogrodzeniem.
ich problem w roszczeniu o niekorzystne posiadanie polega jednak na tym, że nie przekroczyli wymaganego ustawowego terminu. Żadna jurysdykcja nie przyznałaby niekorzystnego posiadania komuś po zajęciu pasa ziemi przez zaledwie trzy lata.,
ale nawet jeśli twoi sąsiedzi przegrają walkę o tytuł w sądzie (przynajmniej przez najbliższe kilka lat), nadal masz praktyczny problem: w końcu będziesz chciał sprzedać swój dom, a każdy metr kwadratowy nieruchomości będzie się liczył. I prędzej czy później twój sąsiad spełni wymóg ustawowy i będzie mógł legalnie rościć sobie prawo do tytułu. Nawet jeśli nie zależy ci szczególnie na korzystaniu z tego pasa ziemi, na linii jest wiele wartości.
więc co powinieneś zrobić?,
oczywiście, można zatrudnić prawnika i pozwać sąsiada za wtargnięcie, ale to prawdopodobnie zniszczy serdeczne relacje, które obecnie cieszą.
o wiele lepszym rozwiązaniem byłaby rozmowa i sprawdzenie, czy sąsiad byłby otwarty na zbadanie kosztów lub trudności z prostym przesunięciem ogrodzenia. Mogą być zawstydzeni, gdy dowiedzą się, że zbudowali ogrodzenie w niewłaściwym miejscu i przepraszająco zaoferują przeniesienie go na ich koszt.,
jeśli koszt przeniesienia ogrodzenia jest zbyt drogi i nie zależy ci szczególnie na wykorzystaniu tych trzech stóp swojej ziemi, nadal możesz uniemożliwić sąsiadowi w końcu roszczenie o niekorzystne posiadanie, dając wyraźną zgodę na „pożyczenie” tego pasa ziemi. Pamiętaj, aby Intruz ustalił prawne roszczenie o niekorzystne posiadanie, jego posiadanie musi być wrogie Twoim interesom. Jeśli posiadanie jest za twoją zgodą, to z definicji nie może być wrogie.,
jednym z najczęstszych sposobów ustalenia, że dałeś sąsiadom pozwolenie, jest podpisanie przez nich prostej umowy najmu. Za nominalną kwotę (powiedzmy, 15 dolarów rocznie) mogą utrzymać ogrodzenie nad linią nieruchomości i użyć tego trzy-metrowego pasa. Tak więc, jeśli za 20 lat twoi sąsiedzi pójdą do sądu, aby ubiegać się o niekorzystne posiadanie, będziesz w stanie pokonać ich roszczenie, przedstawiając dowody umowy najmu i rocznych płatności. To pokazuje, że nie mogą spełnić wymogu wrogości, aby uzyskać tytuł.,
oczywiście, będziesz chciał napisać tę Umowę na czas określony, tak, że można łatwo ją cofnąć, jeśli i kiedy sprzedajesz nieruchomość, w tym czasie nabywcy mogą być mniej zainteresowani udzieleniem sąsiadom takiego zezwolenia. Zapewnia to bezpłatna umowa wynajmu próbki Nolo.