Co To jest podejście dochodowe?
podejście dochodowe, czasami określane jako podejście kapitalizacji dochodów, jest rodzajem metody wyceny nieruchomości, która pozwala inwestorom oszacować wartość nieruchomości w oparciu o dochód generowany przez nieruchomość. Jest on używany przez pobranie dochodu operacyjnego netto (Noi) pobranego czynszu i podzielenie go przez stopę kapitalizacji.,
podejście dochodowe
jak działa podejście dochodowe
podejście dochodowe jest zwykle stosowane w przypadku nieruchomości generujących dochód i jest jednym z trzech popularnych metod wyceny nieruchomości. Pozostałe to podejście kosztowe i podejście porównawcze. Podejście dochodowe dla wycen nieruchomości jest zbliżone do zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) dla finansów. Podejście dochodowe obniża przyszłą wartość czynszów o stopę kapitalizacji.,
korzystając z podejścia dochodowego przy zakupie nieruchomości na wynajem, inwestor bierze pod uwagę kwotę wygenerowanego dochodu i inne czynniki, aby określić, za jaką kwotę nieruchomość może sprzedać w obecnych warunkach rynkowych. Oprócz ustalenia, czy inwestor może czerpać zyski z wynajmowanej nieruchomości, pożyczkodawca będzie chciał poznać jego potencjalne ryzyko spłaty, jeśli rozszerzy hipotekę na inwestora.
spośród trzech metod wyceny nieruchomości, podejście dochodowe jest uważane za najbardziej zaangażowane i trudne.,
szczególne względy
korzystając z podejścia dochodowego przy zakupie nieruchomości na wynajem, inwestor musi również wziąć pod uwagę stan nieruchomości. Potencjalne Duże naprawy, które mogą być potrzebne, mogą znacznie obniżyć przyszłe zyski.
ponadto inwestor powinien rozważyć, jak sprawnie działa nieruchomość. Na przykład, właściciel może dać najemcom obniżki czynszu w zamian za ukończenie prac stoczni lub innych obowiązków., Być może konkretni lokatorzy stoją w obliczu trudności ekonomicznych, które powinny odwrócić się w ciągu najbliższych kilku miesięcy, a właściciel nie chce ich eksmitować. Jeśli pobrany czynsz nie jest większy niż bieżące wydatki, inwestor najprawdopodobniej nie kupi nieruchomości.
w przypadku podejścia dochodowego wskaźnik ograniczenia i wartość szacunkowa mają odwrotną zależność—obniżenie wskaźnika ograniczenia zwiększa wartość szacunkową
inwestor musi również ustalić, ile jednostek średnio jest pustych w danym momencie., Nie otrzymanie pełnego czynszu z każdej jednostki wpłynie na dochody inwestora z nieruchomości. Jest to szczególnie ważne, jeśli nieruchomość wymaga remontu, a wiele lokali jest pustych—co sugeruje niski wskaźnik obłożenia. Jeśli lokale nie są obsadzane regularnie, pobór czynszu będzie niższy niż mógłby być, a zakup nieruchomości może nie być w najlepszym interesie inwestora.
kluczowe wnioski
- podejście dochodowe jest metodą wyceny nieruchomości, która wykorzystuje dochód generowany przez nieruchomość do oszacowania wartości godziwej.,
- jest obliczany przez podzielenie dochodu operacyjnego netto przez stopę kapitalizacji.
- kupujący powinien zwracać szczególną uwagę na stan nieruchomości, efektywność operacyjną i wolne miejsce pracy, stosując podejście dochodowe.
przykład podejścia dochodowego
w przypadku podejścia dochodowego inwestor wykorzystuje rynkową sprzedaż porównywalnych produktów do wyboru stopy kapitalizacji. Na przykład przy wycenie czteropiętrowego budynku mieszkalnego w określonym powiecie inwestor analizuje ostatnie ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w tym samym powiecie., Po obliczeniu stopy kapitalizacji inwestor może podzielić Noi wynajmowanej nieruchomości na tę stopę. Na przykład nieruchomość o dochodzie operacyjnym netto (NOI) w wysokości 700 000 USD i wybranej stopie kapitalizacji 8% jest warta 8,75 miliona USD.
/ div >