krótka sprzedaż (Nieruchomości)

Co To jest krótka sprzedaż (Nieruchomości)?

krótka sprzedaż Nieruchomości to sytuacja, w której poszkodowany finansowo właściciel domu sprzedaje swoją nieruchomość za kwotę mniejszą niż kwota należna z tytułu kredytu hipotecznego. Nabywcą nieruchomości jest osoba trzecia (nie bank), a cały dochód ze sprzedaży trafia do pożyczkodawcy. Pożyczkodawca albo wybacza różnicę, albo otrzymuje wyrok w sprawie niedoboru wobec pożyczkobiorcy, nakazujący mu zapłacić pożyczkodawcy całość lub część różnicy między ceną sprzedaży a pierwotną wartością hipoteki., W niektórych stanach ta różnica musi być prawnie wybaczona w krótkiej sprzedaży.

rozumienie krótkiej sprzedaży (nieruchomości)

termin „krótka sprzedaż” odnosi się do faktu, że dom jest sprzedawany za mniej niż saldo pozostające na hipotece—na przykład osoba sprzedająca dom za 150 000 USD, gdy na hipotece pozostaje jeszcze 175 000 USD. W tym przykładzie różnica w wysokości 25 000 USD minus koszty zamknięcia i inne koszty sprzedaży jest uważana za niedobór.,

przed rozpoczęciem procesu kredytodawca posiadający hipotekę musi podpisać decyzję o przeprowadzeniu krótkiej sprzedaży, znanej również jako sprzedaż przed zamknięciem hipoteki. Ponadto pożyczkodawca, zazwyczaj bank, potrzebuje dokumentacji, która wyjaśnia, dlaczego krótka sprzedaż ma sens; w końcu instytucja kredytująca może stracić dużo pieniędzy w procesie. Krótka sprzedaż nie może nastąpić bez zgody pożyczkodawcy.

krótkie transakcje są zazwyczaj długie i wymagające papierkowej roboty, a ich realizacja może trwać nawet cały rok., Jednak krótka sprzedaż nie jest tak szkodliwa dla ratingu kredytowego właściciela domu, jak zamknięcie dostępu do rynku.

krótka sprzedaż nieruchomości jest w przeciwieństwie do krótkiej sprzedaży w inwestowaniu. Krótka sprzedaż inwestycyjna to transakcja, w której inwestor sprzedaje pożyczone papiery wartościowe w oczekiwaniu na spadek cen i jest zobowiązany do zwrotu równej liczby akcji w pewnym momencie w przyszłości.

szczególne względy

mimo, że krótka sprzedaż boli zdolność kredytową osoby mniej niż wykluczenia, nadal jest ujemny znak kredytowy., Każdy rodzaj sprzedaży nieruchomości, który jest oznaczony przez firmę kredytową jako „Nieopłacony zgodnie z umową”, jest ding na Scoring kredytowy. Dlatego krótka sprzedaż, foreclosures i deeds-in-zamiast wykluczenia wszystkie negatywnie wpływają na kredyt osoby.

Co więcej, krótka sprzedaż nie zawsze neguje pozostały dług hipoteczny po sprzedaży nieruchomości. To dlatego, że istnieją dwie części do wszystkich kredytów hipotecznych: obietnica spłaty pożyczkodawcy i zastawu na nieruchomości wykorzystywane do zabezpieczenia kredytu. Zastaw chroni pożyczkodawcę w przypadku, gdy pożyczkobiorca nie może spłacić pożyczki., Daje to instytucji pożyczającej prawo do sprzedaży nieruchomości w celu spłaty. Ta część hipoteki jest umorzona w krótkiej sprzedaży.

druga część kredytu hipotecznego to obietnica spłaty, A kredytodawcy nadal mogą wyegzekwować tę część, albo poprzez nową notę, albo poprzez pobranie niedoboru. Cokolwiek się stanie, instytucje pożyczkowe muszą zatwierdzić krótką sprzedaż, a kredytobiorcy są czasami na ich kaprys.,

Short Sale vs. Foreclosure

Short sales and foreclosures are two financial options available to Home Owners who are behind on their mortgage raty, who have a home that is underwater, or both. W obu przypadkach właściciel jest zmuszony rozstać się z domem, ale oś czasu i konsekwencje są różne.,

egzekucja jest czynem kredytodawcy zajmującego dom po tym, jak kredytobiorca nie dokonuje płatności. Zamknięcie dostępu jest ostatnią opcją dla pożyczkodawcy. W przeciwieństwie do krótkiej sprzedaży, foreclosures są inicjowane tylko przez kredytodawców. Pożyczkodawca porusza się przeciwko zaległego kredytobiorcy, aby wymusić sprzedaż domu, mając nadzieję, że dobrze na jego początkowej inwestycji kredytu hipotecznego. Ponadto, w przeciwieństwie do większości krótkich sprzedaży, wiele foreclosures mają miejsce, gdy właściciel domu opuścił dom. Jeśli lokatorzy nie opuścili jeszcze domu, są eksmitowani przez pożyczkodawcę w procesie wykluczenia.,

gdy pożyczkodawca ma dostęp do domu, zamawia wycenę i kontynuuje próbę jego sprzedaży. Foreclosures zwykle nie trwa tak długo, aby zakończyć jako krótkiej sprzedaży, ponieważ pożyczkodawca jest zainteresowany likwidacji aktywów szybko. Foreclosed homes mogą być również licytowane Na sprzedaż powiernika, gdzie kupujący licytować domy w procesie publicznym.

właściciel domu, który przeszedł krótką sprzedaż, może, z pewnymi ograniczeniami, mieć prawo do natychmiastowego zakupu innego domu., W zależności od okoliczności, właściciele domów, którzy doświadczenie wykluczenia można spodziewać się czekać od dwóch do siedmiu lat na zakup innego domu. Wykluczenie jest przechowywane w raporcie kredytowym osoby przez siedem lat.

podczas gdy wykluczenie zasadniczo pozwala odejść od domu-choć z poważnymi konsekwencjami dla przyszłości finansowej, takich jak konieczność ogłoszenia upadłości i zniszczenia kredytu-zakończenie krótkiej sprzedaży jest pracochłonne. Jednak zapłata za dodatkową pracę związaną z krótką sprzedażą może być tego warta.,

alternatywy krótkiej sprzedaży

zanim zrezygnujesz z krótkiej sprzedaży, porozmawiaj ze swoim kredytodawcą o możliwości zmiany planu płatności lub modyfikacji kredytu. Jedna z tych opcji może pozwolić Ci pozostać w domu i wrócić na nogi.

kolejna możliwa opcja pobytu w domu pojawia się, jeśli masz prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI)., Wielu właścicieli domów, którzy kupili domy z mniej niż 20% w dół, było zobowiązanych do zakupu PMI ze swoimi domami. Jeśli firma PMI uważa, że masz szansę na wyzdrowienie po bieżącej sytuacji finansowej, może przekazać środki pożyczkodawcy, aby uaktualnić płatności. W końcu będziesz musiał spłacić zaliczkę.,

szczegóły krótkiej sprzedaży

przekonując pożyczkodawcę

przed rozpoczęciem procesu krótkiej sprzedaży, walczący właściciel domu powinien rozważyć, jak prawdopodobne jest, że pożyczkodawca będzie chciał współpracować z nimi w krótkiej sprzedaży, rozumiejąc perspektywę pożyczkodawcy. Pożyczkodawca nie jest zobowiązany do przeprowadzenia krótkiej sprzedaży; będzie to dozwolone według uznania pożyczkodawcy.

źródłem kłopotów finansowych powinny być nowe—takie jak problem zdrowotny, utrata pracy lub rozwód—a nie coś, co nie zostało ujawnione, gdy homebuyer pierwotnie ubiegał się o pożyczkę., Kredytodawca nie będzie sympatyzował z nieuczciwym kredytobiorcą. Jeśli jednak czujesz, że padłeś ofiarą drapieżnych praktyk pożyczkowych, możesz być w stanie przekonać pożyczkodawcę do krótkiej sprzedaży, nawet jeśli nie miałeś żadnych poważnych katastrof finansowych od zakupu domu.

aby postawić się w bardziej przekonującej pozycji, aby zakończyć krótką sprzedaż, przestań kupować rzeczy niepotrzebne. Nie chcesz wyglądać nieodpowiedzialnie wobec pożyczkodawcy, gdy przegląda Twoją propozycję krótkiej sprzedaży.

należy również pamiętać o innych okolicznościach, które mogą uniemożliwić pożyczkodawcy dokonanie krótkiej sprzedaży., Jeśli nie masz jeszcze zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, pożyczkodawca prawdopodobnie nie będzie chciał z Tobą współpracować. Jeśli pożyczkodawca myśli, że może uzyskać więcej pieniędzy z przejęcia na swój dom niż od zezwalając na krótką sprzedaż, może nie pozwolić jeden. Wreszcie, jeśli ktoś podpisał hipotekę, pożyczkodawca może pociągnąć tę osobę do odpowiedzialności za płatność, a nie za krótką sprzedaż.

Jeśli uważasz, że Twoja sytuacja jest dojrzała do krótkiej sprzedaży, porozmawiaj z decydentem w banku o możliwości zaangażowania się w tego typu transakcję., Nie rozmawiaj tylko z przedstawicielem obsługi klienta, który często jest bardziej rzecznikiem i nie ma prawdziwego autorytetu. Aby wspiąć się po drabinie telefonicznej, natychmiast poproś o rozmowę z działem ograniczania strat pożyczkodawcy. Jeśli nie podoba Ci się to, co mówi pierwszy decydent, spróbuj porozmawiać z innym w inny dzień i sprawdź, czy otrzymasz inną odpowiedź. Jeśli pożyczkodawca jest gotów rozważyć krótką sprzedaż, jesteś gotowy, aby przejść do przodu z tworzeniem propozycji krótkiej sprzedaży i znalezienie nabywcy.,

skonsultuj się z profesjonalistami

w tym momencie powinieneś skonsultować się z prawnikiem, specjalistą podatkowym i agentem nieruchomości. Chociaż są to wysokiej jakości profesjonalne usługi, jeśli popełnisz błąd, próbując samodzielnie obsłużyć złożoną transakcję krótkiej sprzedaży, możesz znaleźć się w jeszcze większych kłopotach finansowych. Możesz być w stanie zapłacić za te opłaty serwisowe z wpływów ze sprzedaży z domu. Specjaliści przyzwyczajeni do obsługi transakcji krótkiej sprzedaży będą mogli udzielić wskazówek, jak je zapłacić.,

Ustalanie ceny

ustalając cenę wywoławczą, należy uwzględnić koszt sprzedaży nieruchomości w całkowitej kwocie pieniędzy potrzebnej do wyjścia z sytuacji. Oczywiście, chcesz sprzedać dom za jak najbliżej wartości kredytu hipotecznego, jak to możliwe, ale na rynku w dół, nie jest zobowiązany do niedoboru. W niektórych stanach, nawet po krótkiej sprzedaży, bank będzie oczekiwać zwrotu całości lub części tego niedoboru.,

Zbierz dokumenty i znajdź Kupującego

Zbierz wszystkie dokumenty, których potrzebujesz, aby udowodnić kredytodawcy swoje trudności finansowe. Mogą to być wyciągi bankowe, rachunki medyczne, pay stubs, wypowiedzenie z poprzedniej pracy lub dekret rozwodowy. To do ciebie należy opracowanie propozycji krótkiej sprzedaży. Należy pamiętać, że pożyczkodawca ostatecznie musi zatwierdzić krótką sprzedaż po otrzymaniu wszystkich szczegółów, ponieważ pożyczkodawca jest odbiorcą wpływów. Twoim zadaniem jest znalezienie kupca dla Twojego domu.,

złóż swoją propozycję do banku

gdy już masz kupującego i niezbędne dokumenty, jesteś gotowy do złożenia oferty kupującego i swojej propozycji do banku. Wraz z dokumentacją twojego trudnej sytuacji finansowej, Twoja propozycja powinna zawierać list wyjaśniający okoliczności, które uniemożliwiają Ci dokonywanie płatności hipotecznych. Chcesz, aby było to jak najbardziej przekonujące i chroniło Twoje interesy, jednocześnie apelując do banku.,

uważaj na przesyłanie informacji finansowych kredytodawcy, ponieważ, jeśli nie zatwierdzi krótkiej sprzedaży, może wykorzystać Twoje informacje finansowe, aby spróbować uzyskać pieniądze z Ciebie w postępowaniu o wykluczenie. Jeśli nadal masz aktywa gotówkowe, możesz oczekiwać, że użyjesz ich do dalszego dokonywania płatności hipotecznych lub uzupełnienia niektórych braków między ceną sprzedaży a kwotą kredytu hipotecznego. Prawnik doświadczony w kończeniu krótkiej sprzedaży może pomóc w poruszaniu się po szczegółach.,

ponieważ krótka sprzedaż może trwać dłużej niż zwykła sprzedaż domów ze względu na potrzebę zatwierdzenia przez pożyczkodawcę, często ulegają one upadkowi. Kupujący może znaleźć inną nieruchomość czekając na odpowiedź od Ciebie. Bądź przygotowany na taką możliwość. Jeśli transakcja krótkiej sprzedaży zostanie przeprowadzona, skonsultuj się z Internal Revenue Service (IRS), aby sprawdzić, czy będziesz musiał płacić podatki od niedoboru.,

należy również pamiętać, że krótka sprzedaż może nadal wpływać na wynik kredytowy w tym sensie, że miesiące płatności hipotecznych, które przegapiłeś przed krótką sprzedażą, mogą pojawić się jako zaległe płatności w raporcie kredytowym. To bank decyduje, co zgłosić, więc w Twoim najlepszym interesie jest, aby spróbować przekonać bank, aby nie zgłaszać zaległych płatności.

, Dla celów kredytowych, chociaż jest to nieco szkodliwe, jest to z pewnością mniej szkodliwe niż zamknięcie dostępu do rynku.

strategie krótkiej sprzedaży dla kupujących i inwestorów

krótka sprzedaż może również zapewnić nabywcom doskonałe możliwości wejścia do domów po obniżonej cenie. Oto kilka wskazówek, które pomogą Ci podejmować mądre decyzje przy rozważaniu zakupu nieruchomości krótkiej sprzedaży.

dowiedz się, jak je znaleźć

większość nieruchomości o krótkiej sprzedaży jest notowana przez pośredników w obrocie nieruchomościami oraz na stronach internetowych dotyczących nieruchomości., Niektóre oferty mogą nie wyjść i powiedzieć „krótka sprzedaż”, więc być może będziesz musiał szukać wskazówek w ramach oferty, takich jak „pod warunkiem zatwierdzenia przez bank” lub ” daj bankowi czas na odpowiedź.”

doświadczony agent nieruchomości może zrobić dużą różnicę zarówno w zakresie znajdowania, jak i zamykania nieruchomości krótkiej sprzedaży. Agenci, którzy specjalizują się w krótkiej sprzedaży mogą posiadać krótką sprzedaż i zasób wykluczenia (SFR) certyfikacji, oznaczenie oferowane przez National Association of Realtors (NAR).,

posiadacze tego certyfikatu odbyli specjalistyczne szkolenie w zakresie krótkiej sprzedaży i foreclosures, kwalifikowania sprzedawców do krótkiej sprzedaży, negocjowania z kredytodawcami i Ochrony kupujących. Ważne jest, aby pamiętać, że certyfikacja nie gwarantuje, że agent będzie miał doświadczenie, którego szukasz, ani brak certyfikacji tego nie wyklucza. Tak czy inaczej, będziesz chciał sprawdzić potencjalnych agentów nieruchomości, aby zapewnić ich wiedzę na temat krótkiej sprzedaży.,

przygotuj się na pośpiech i oczekiwanie

z góry zdaj sobie sprawę, że krótka sprzedaż to skomplikowane, czasochłonne transakcje. Zatwierdzenie krótkiej sprzedaży może zająć tygodnie lub miesiące, a wielu kupujących, którzy złożą ofertę, anuluje się, ponieważ proces krótkiej sprzedaży trwa zbyt długo. Kupujący muszą być gotowi czekać na zatwierdzenie przez Bank krótkiej sprzedaży., Zasady dotyczące transakcji krótkiej sprzedaży różnią się w zależności od stanu, ale kroki zwykle obejmują:

• Pakiet krótkiej sprzedaży—kredytobiorca musi udowodnić trudności finansowe, przedkładając kredytodawcy pakiet finansowy. Pakiet zawiera sprawozdania finansowe, pismo opisujące trudności sprzedawcy oraz dokumentację finansową, w tym deklaracje podatkowe, W-2s, listy płacowe i wyciągi bankowe.,
• oferta krótkiej sprzedaży-gdy sprzedawca zaakceptuje ofertę od potencjalnego nabywcy, agent aukcji wysyła pożyczkodawcy umowę aukcji, wykonaną ofertę zakupu, list przedprocesowy kupującego, kopię czeku na zadatek oraz pakiet krótkiej sprzedaży sprzedającego. Jeśli w pakiecie czegoś brakuje-albo dlatego, że dokument nie został złożony, albo z powodu błędu ze strony Banku (np. bank go zgubił) – proces zostanie opóźniony.
• obsługa Bankowa-przegląd oferty przez bank może potrwać od kilku tygodni do miesięcy. W końcu to zatwierdzi lub zaprzeczy., Ważne jest, aby pamiętać, że tylko dlatego, że sprzedawca akceptuje ofertę, nie oznacza, że bank zgodzi się na cenę. Jeśli bank uważa, że może zarobić więcej pieniędzy w ramach postępowania o przejęcie nieruchomości, odrzuci ofertę.

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs