przy zakupie nieruchomości komercyjnych nie ma ważniejszego pytania niż: „ile to kosztuje?”Ale pytanie jest jeszcze bardziej znaczące, jeśli masz również dobry pomysł, ile jest warta nieruchomość. Wycena nieruchomości komercyjnych jest po części nauką, a po części sztuką, ale na szczęście do Państwa dyspozycji jest kilka metod wyceny.,
niezależnie od tego, czy planujesz prowadzić swoją firmę z nieruchomości, wykorzystaj ją do generowania przychodów z wynajmu, czy napraw i odwróć, wiedząc, że odpowiednia kwota do zapłaty może sprawić, że cała różnica między rentowną a przegraną transakcją.
jak wyceniać Nieruchomości komercyjne
proces wyceniania nieruchomości komercyjnych może być dość skomplikowany. Na szczęście istnieje kilka podejść do wypróbowania. Ważne jest, aby ocenić wartość nieruchomości komercyjnych, ponieważ zakup i sprzedaż nieruchomości jest w dużej mierze zależna od tej wartości., Aby pomóc ci oszacować i zakończyć wycenę twojej nieruchomości komercyjnej, opracowaliśmy różne podejścia do użycia i terminologię, której będziesz potrzebować.
słowniczek terminów wyceny nieruchomości komercyjnych
oto krótki słowniczek terminów powszechnie stosowanych przy określaniu wartości nieruchomości.,
| Term | Znaczenie | |
|---|---|---|
| stopa kapitalizacji | stopa kapitalizacji jest równa rocznemu przychodowi netto z najmu nieruchomości podzielonemu przez aktualną wartość nieruchomości. Pomija wpływ finansowania i potencjalny wzrost ze względu na niższe czynsze RYNKOWE. Stopa ograniczenia stanowi oczekiwaną lub wymaganą stopę zwrotu z nieruchomości., | |
| koszt za jednostkę | koszt za jednostkę to cena nieruchomości podzielona przez liczbę wynajmu jednostek. Nie bierze pod uwagę rodzaju ani wielkości jednostek, dochodu ani kondycji fizycznej. | |
| obsługa zadłużenia | kwota każdego miesiąca lub roku na spłatę odsetek i spłatę kapitału jest również znana jako obsługa zadłużenia., | |
| potencjalny czynsz brutto | kwota czynszu pobieranego z nieruchomości wielonarodowej, jeśli wszystkie czynsze są opłacone w całości, a wszystkie lokale są w pełni wynajęte, jest potencjalnym czynszem brutto, zwanym również planowym dochodem brutto. | |
| czynsz brutto | jest to średni czynsz płacony przez najemcę. Średnia jest pobierana w miesiącach, w których najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu i jest również znana jako efektywny czynsz brutto., | |
| mnożnik czynszu brutto (GRM) | Cena sprzedaży nieruchomości podzielona przez jej roczny potencjalny czynsz brutto jest mnożnikiem czynszu brutto. Różni się od stawki WPR, ponieważ ignoruje wydatki. Nie obejmuje to również kondycji fizycznej i potencjalnych zysków z powodu niższych czynszów rynkowych. | |
| dochód operacyjny netto (Noi) | dochód operacyjny netto jest równy dochodowi z najmu nieruchomości pomniejszonemu o wszystkie wydatki związane z posiadaniem nieruchomości., | |
| wartość bieżąca | w tym kontekście jest to suma przyszłych płatności z tytułu czynszu, w której każda płatność jest dyskontowana przez czynnik związany z czasem. | |
| Cena za metr kwadratowy | jest to cena nieruchomości podzielona przez metraż kwadratowy i nie uwzględnia Liczby i rodzaju jednostek, dochodu ani stanu fizycznego., | |
| zwrot z inwestycji (ROI) | zwrot z inwestycji jest równy przepływowi środków pieniężnych po spłacie zadłużenia podzielonemu przez koszt inwestycji. | |
| TUMMI | wydatki związane z nieruchomościami: podatki, Media, zarządzanie, utrzymanie i ubezpieczenie są określane jako TUMMI., | |
| utrata wakatów i poboru | przychód z najmu utracony z powodu niezapłaconych lokali i niezabezpieczonych czynszów jest utratą wakatów i poboru. | |
| wartość | najbardziej prawdopodobną ceną, jaką nieruchomość powinna przynieść na otwartym rynku z doświadczonymi kupującymi i sprzedającymi, jest jej wartość. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych powinna ona być równa wartości bieżącej przewidywanego przyszłego strumienia czynszu., |
Metody wyceny nieruchomości komercyjnych
są to Metody wyceny powszechnie stosowane w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych:
metoda kosztowa
podejście kosztowe dla nieruchomości komercyjnych wycenia nieruchomość jako równą cenie gruntu plus koszt budowy budynku od podstaw. Na przykład, jeśli droga gruntowa kosztuje 40 000$, a cena budowy sześciopiętrowego domu mieszkalnego wynosi 600 000$, podejście kosztowe daje wartość 640 000$.,
podejście kosztowe zakłada, że koszt nieruchomości opiera się na jego najwyższym i najlepszym wykorzystaniu. Na przykład, jeśli masz obszar ziemi w środku kraju naftowego, z dala od obszarów miejskich, powinieneś przyjąć wartość opartą na wykorzystaniu nieruchomości do generowania dochodów z ropy naftowej, a nie budowaniu nieruchomości na wynajem na miejscu. Na podejście kosztowe wpływają również przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które mogą mieć wpływ na możliwe użytkowanie nieruchomości.
, Jego główną zaletą jest to, że zapewnia aktualną wartość opartą na unikalnych warunkach. Jednak takie podejście nie uwzględnia dochodów, które nieruchomość będzie produkować lub ceny porównywalnych nieruchomości.
podejście dochodowe
w podejściu dochodowym wartość jest powiązana z dochodem z najmu za pomocą stawki maksymalnej nieruchomości. Równanie dla wartości nieruchomości jest następujące:
wartość bieżąca = dochód operacyjny netto / wskaźnik Cap
wskaźnik cap jest ekstrapolowany na podstawie sprzedaży rynkowej porównywalnych nieruchomości w tej samej okolicy., Wysokość limitu można dostosować do wyjątkowych cech nieruchomości, takich jak wysokiej jakości najemcy lub mniej atrakcyjna fasada. Ostateczny pułap powinien mieścić się w granicach pół punktu procentowego od lokalnej średniej dla porównywalnych właściwości.
dla przykładu, wynajem nieruchomości z rocznym NOI w wysokości 700 000 USD i stawką ograniczenia wynoszącą 8% byłby wart 8,75 mln USD (700 000 USD / 8%).
zaletą podejścia dochodowego jest to, że uwzględnia on niedawną sprzedaż porównywalnych nieruchomości i może być dostosowywany do unikalnych czynników., Jego wadą jest to, że nie uwzględnia pustostanów i strat poboru, co prowadzi do zawyżonego NOI i wartości. Nie uwzględnia również niezbędnych rozległych napraw, które będą cięte na przyszłe NOI.
podejście porównawcze Sprzedaży
podejście porównawcze sprzedaży nieruchomości komercyjnych do wyceny, zwane również podejściem rynkowym, opiera się na cenach zrealizowanych z niedawno sprzedanych porównywalnych lokalnych nieruchomości, jak również na cenach wywoławczych na obecnie notowanych nieruchomościach., Podejście porównawcze sprzedaży jest często używane do wyceny nieruchomości mieszkalnych, takich jak domy jednorodzinne i struktury wielorodzinne.
podejście polega na sklasyfikowaniu właściwości nieruchomości, takich jak liczba łazienek i sypialni, wielkość działki i powierzchnia, a następnie znaleźć najnowsze lokalne sprzedaży lub aktualne ogłoszenia podobnych nieruchomości. Sprzedaż powinna być jak najbardziej aktualna, zwłaszcza gdy rynek nieruchomości jest w fazie dynamicznej.
zaletą tej metody jest to, że opiera się ona na najnowszych, istotnych danych, aby zapewnić dobre oszacowanie wartości., Wadą jest to, że wiele właściwości ma jedną lub więcej unikalnych cech, które wpływają na trafność porównywalnych właściwości.
Inną Wadą jest to, że porównywalna sprzedaż może być zbyt stara, aby być dokładnym wskaźnikiem bieżącej wartości, i / lub obecne oferty nie odzwierciedlają poprawnie bieżących wartości.
wreszcie, podejście porównawcze sprzedaży nie uwzględnia pustostanów i strat poboru, lub nietypowych kosztów napraw i innych wydatków. Wyszkolony specjalista nieruchomości powinien być w stanie pomieścić różnice między porównywalnych dokładnie dostosować wartość nieruchomości.,
podejście mnożnikowe czynszu brutto
podejście GRM jest zbliżone pod względem koncepcji do podejścia dochodowego. Różnica polega na tym, że zastosowana stawka graniczna opiera się na czynszu brutto, a nie na NOI. GRM jest liczbą większą niż 1, podczas gdy stopa pułapu podejścia dochodowego jest procentowa mniejsza niż 1. Ponadto podejście to opiera się na czynszach brutto, a nie NOI, co oznacza, że nie uwzględnia wydatków, napraw ani strat pustostanów i poboru.,
obliczanie wartości dla metody GRM jest następujące:
wartość nieruchomości = roczny czynsz brutto X mnożnik czynszu brutto
aby uzyskać dokładną wartość, musisz znać wartość GRM porównywalnych nieruchomości. Tego rodzaju informacje są często dostępne od lokalnych agentów nieruchomości komercyjnych i rzeczoznawców. Na przykład, aby wycenić nieruchomość, która ma roczny czynsz brutto w wysokości $90,000 i GRM 8, wartość nieruchomości wynosiłaby ($90,000 * 8) lub $720,000.
zaletą tego podejścia jest jego prostota i sprawdza się dobrze, jeśli można zapewnić dokładne oszacowanie GRM., Wady obejmują brak wydatków i wakatów i utraty kolekcji, a wszelkie trudności w identyfikacji porównywalnych właściwości i ich GRMs. Podobnie jak wszystkie te metody wyceny, podejście GRM jest najbardziej przydatne w połączeniu z innymi metodami.
inne podejścia
Metoda CAPM przypisuje zmienną o nazwie „beta”, która reprezentuje związek między zwrotami skorygowanymi o ryzyko z danego składnika aktywów a zwrotami z rynku.,
w przypadku nieruchomości zwrot z najmu nieruchomości generującej dochód można wykorzystać do oszacowania jej wartości, wybierając betę, która odnosi się do nieruchomości, powiedzmy, zwrotu z funduszy inwestycyjnych w obrocie publicznym. Złożoność CAPM i brak precyzyjnych testów Beta oznacza, że podejście to ma drugorzędne znaczenie w oczekiwaniu na dalsze badania.
szybka i bezproblemowa metoda wyceny budynku mieszkalnego to value per door. Na przykład porównywalny budynek z 10 mieszkaniami wycenionymi na 2 miliony dolarów miałby wartość za drzwi wynoszącą 200 000 dolarów., Jeśli chcesz wycenić porównywalną nieruchomość z 14 mieszkaniami, możesz pomnożyć 14 przez 200 000 dolarów, co daje wartość 2,8 miliona dolarów. Ma to sens tylko wtedy, gdy mieszkania są mniej więcej równoważne. Nie uwzględnia różnic w wielkości i jakości mieszkania, pustostanów i kosztów poboru ani nietypowych kosztów konserwacji / naprawy.