co to jest stopa procentowa w Nieruchomościach?

Okaż nam trochę miłości!

być może słyszałeś, jak ludzie mówią o kursie kapitalizacji (lub cap rate) przy zakupie lub sprzedaży inwestycji w nieruchomości. Jeśli jesteś podobny do mnie, po raz pierwszy usłyszałeś ten termin, poszedłeś bezpośrednio do Google i wyszukałeś: „Co to są stawki cap?,”

dzisiaj chcę wyjaśnić, czym jest stopa kapitalizacji, dlaczego stopy kapitalizacji mają znaczenie (lub nie) i dlaczego jest to szczególnie ważne, aby uważać, jeśli inwestujesz w duże mieszkania.

definicja stopy kapitalizacji

stopa kapitalizacji to Szacunkowa stopa zwrotu – wyrażona w procentach – którą nieruchomość wyprodukuje, jeśli nieruchomość zostanie zakupiona w gotówce. (źródło)

stopy kapitalizacji są sposobem na określenie, ile powinna być warta nieruchomość w oparciu o dochód, który generuje., Stawki Cap poruszają się w przeciwnym kierunku niż cena zakupu, więc im wyższa jest stawka cap, tym niższa będzie cena zakupu. I odwrotnie, im niższa stawka ograniczenia, tym wyższa będzie prawdopodobnie cena zakupu.

budynek, który generuje 100 000 USD rocznego dochodu operacyjnego netto, będzie wart znacznie różnej kwoty w zależności od lokalizacji budynku.

,

z drugiej strony, jeśli ten budynek znajduje się gdzieś z 4-procentową stawką, to byłby wart 2.500.000 dolarów.

jest to znacząca różnica, dlatego musisz stać się ekspertem na lokalnym rynku i mieć pewność, że rozumiesz stawki cap tam!

Jeśli jesteś podobny do mnie, gdy po raz pierwszy zapytałem Google „co to jest stawka cap w nieruchomości?”ta definicja nie pomogła, haha.

formuła Cap Rate

Co to jest cap rate? Cóż, aby zrozumieć, że trzeba znać formułę cap rate!,

aby określić pułap budynku, wystarczy podzielić roczny dochód operacyjny netto (NOI) przez cenę zakupu.

na przykład, jeśli kupiłeś budynek mieszkalny w gotówce (mało prawdopodobne) za 1 000 000 USD, który generował dochód operacyjny netto w wysokości 100 000 USD rocznie, stopa ograniczenia wynosiłaby 10 procent.

$100,000 roczne NOI

÷ $1,000,000 cena zakupu

= 10% kapitalizacji stopy

Jeśli był w stanie kupić tę samą nieruchomość za $909,090, stawka WPR będzie bliżej 11%., A jeśli kupisz go po 9% kapitalizacji, cena zakupu wyniesie $1,111,111.

Co to jest dochód operacyjny netto

dochód operacyjny netto jest ważną częścią obliczania stóp kapitalizacji i chcę się upewnić, że wiesz, jak wymyślić tę liczbę.

dochód operacyjny netto to zasadniczo roczny dochód brutto z najmu pomniejszony o każdy wydatek, z wyjątkiem wydatków na zadłużenie (kwota główna i odsetki od kredytu hipotecznego).

fakt, że NOI wyklucza wydatki na zadłużenie, sprawia, że formuła cap rate staje się bardziej użyteczna., W ten sposób koncentruje się na tym, jak Rynek i aktywa działają bez angażowania finansowania, co pozwala na równomierne porównanie na całym rynku.

istnieje tak wiele różnych rodzajów finansowania, że niemożliwe byłoby dokonanie porównania nieruchomości komercyjnych, jeśli uwzględnisz sposób finansowania nieruchomości.

Kalkulator stóp kapitalizacji

Co to są stopy kapitalizacji?

w porządku, teraz, gdy rozumiesz, jak stopa kapitalizacji jest ustalana z matematycznego punktu widzenia, czym tak naprawdę jest stopa kapitalizacji?,

a cap rate to dowolna liczba, którą ludzie używają jako prostego sposobu wyrażania wartości rynkowej nieruchomości komercyjnych.

w ujęciu laika, stopa ograniczenia sprawia, że ustalenie wartości rynkowej dużych aktywów jest prostsze.

ważnym zastrzeżeniem jest to, że stawka graniczna nigdy nie powinna być czynnikiem decydującym o zakupie budynku mieszkalnego. Nie pytaj ślepo, jaka jest średnia stopa ograniczenia na rynku, a następnie oferuj cenę, która to odzwierciedla. Zamiast tego użyj stawki maksymalnej, aby zrozumieć, jakie właściwości zostały sprzedane i ogólne nastroje rynkowe.,

na koniec warto jeszcze raz wspomnieć, że stawki cap nie obejmują żadnych wydatków związanych z zadłużeniem (hipoteką)!

czy klasa aktywów ma znaczenie dla stóp procentowych?

tak.

klasa aktywów ma absolutne znaczenie przy porównywaniu stawek cap.

wysokiej klasy kompleks apartamentowy, który byłby uważany za aktywa klasy A, absolutnie będzie miał niższą stopę kapitalizacji niż aktywa Klasy D, które znajdują się w „strefie wojny.”

na przykład na rynku, na którym inwestuję, możesz zobaczyć stopy kapitalizacji od najniższych od 5 procent do tak wysokich jak 12 procent, w zależności od aktywów.,

na przykład, A jest to tylko spekulacyjny przykład tylko do celów edukacyjnych…

aktywa klasy A: 4-6 procent stóp kapitalizacji

aktywa klasy B: 6-8 procent stóp kapitalizacji

aktywa klasy C: 8-10 procent stóp kapitalizacji

aktywa Klasy D: 10+ procent stóp kapitalizacji

to, na co te różne klasy aktywów są faktycznie wyceniane, będzie różne na twoim rynku i będzie się okresowo wahać. Dobrym sposobem na określenie tego na rynku jest poproszenie kilku aktywnych pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.,

klasy aktywów nieruchomości

Oto skrócony przegląd różnych klas aktywów nieruchomości. Są one nieco subiektywne, ale przynajmniej da ci to lepsze wyobrażenie o różnych rodzajach właściwości i ich potencjalnych wartościach.

aktywa klasy A: są to najbardziej prestiżowe nieruchomości na rynku i wymagają ponadnormatywnego czynszu. Są to Nieruchomości, takie jak luksusowe apartamenty, wysokiej klasy mieszkania i inne wysokiej klasy nieruchomości ze świetnymi udogodnieniami. Są to miejsca, w których każdy chciałby mieszkać, gdyby mógł sobie na to pozwolić.,

aktywa klasy B: mają zazwyczaj 20-40 lat i są atrakcyjne dla ludzi z różnych środowisk. Przyciągają Przeciętny czynsz i przyciągają najemców z wyższej półki, mimo że nie mogą konkurować z luksusowymi aktywami.

aktywa klasy C: są to właściwości funkcjonalne, które często mają ponad 40 lat i mają nieznacznie obniżone stawki czynszu w porównaniu z nowszymi aktywami. Są one zazwyczaj wynajmowane przez pracowników klasy robotniczej.

aktywa Klasy D: są to właściwości, z których są wykonane., Ok, może nie są takie złe, ale na pewno nie są czymś, co powinieneś posiadać, jeśli masz słabe serce. Często znajdują się one w najgorszej części miasta i na obszarach o wyższej przestępczości. Właściwości te mogą być wyceniane na wyższym poziomie pułapu, ale jest to spowodowane bólami głowy, które z natury towarzyszą ich posiadaniu.

jakie są dobre stawki Cap?

oto szybkie spojrzenie na stopy kapitalizacji dla stabilizowanych nieruchomości wielorodzinnych klasy a w drugiej połowie 2019 roku w Stanach Zjednoczonych.,

jak widać, te wartości nieruchomości wahają się dość mocno nawet w miastach poziomu 1 o tej samej klasie aktywów.

pokazuję ci to, aby przekonać się, że „dobra stopa zwrotu” będzie zależeć od Rynku, na którym inwestujesz i Twojej konkretnej strategii nieruchomości.

jeśli byłbyś w stanie kupić nieruchomość klasy a na którymkolwiek z powyższych rynków po kursie kapitalizacji 8%, byłaby to kradzież. Jeśli jednak kupisz nieruchomość Klasy D w tym samym mieście po stawce ograniczenia 8%, może to być ogromne zdzierstwo!,

dlatego musisz stać się ekspertem rynku i klasy aktywów, w które inwestujesz. Im bardziej możesz trzymać rękę na pulsie rynku i aktualnych stawek cap w okolicy, tym bardziej przygotowany będziesz do złożenia oferty, gdy Nieruchomości wyskakują na sprzedaż.

krótko mówiąc, odpowiedź na pytanie: „Co to jest dobry wskaźnik cap?”jest”, to zależy od Rynku, typu nieruchomości i osobistej strategii inwestycyjnej.”

W Jaki Sposób Typ Nieruchomości wpływa na stawki Cap?

istnieje wiele różnych typów nieruchomości., Kiedy gospodarka zmierza w kierunku recesji, kompleksy mieszkaniowe generalnie robią dość dobrze, ponieważ ludzie zawsze będą potrzebować miejsca do życia.

To ma sens, gdy się o tym pomyśli.

jeśli właśnie straciłeś pracę, czy bardziej prawdopodobne jest, że zrezygnujesz z chodzenia do centrum handlowego lub zrezygnujesz z płacenia za mieszkanie? Najprawdopodobniej (i miejmy nadzieję) powiedziałeś, że zapłacisz za dach nad głową i zrezygnujesz z zakupów w centrum handlowym. To właśnie robi większość ludzi i znajduje to odzwierciedlenie w stopach kapitalizacji dla różnych typów nieruchomości.,

stawki czapek oczywiście różnią się znacznie w zależności od typu nieruchomości, a także wszystkich innych czynników makro i mikroekonomicznych, które omówiliśmy. Jest to kolejny powód, aby stać się ekspertem w pożądanej strategii inwestycyjnej.

do czego stosuje się stawki Cap w Syndykatach?

Kiedy grupa inwestorów gromadzi swoje pieniądze na zakup kompleksu mieszkalnego, najczęściej odbywa się to w tzw. syndykacie., Stopy kapitalizacji odgrywają dużą rolę w inwestycjach syndykacyjnych ze względu na to, jak bardzo stopa ograniczenia może wpłynąć na ceny wejścia i wyjścia z Sprzedaży.

uważaj na ten trick Cap Rate!

powodem, dla którego musisz zrozumieć, jak stopy kapitalizacji wpływają na syndykację wielorodzinną, jest to, że nie dajesz się wydymać, inwestując z nimi. Załóżmy, że osoba, z którą inwestujesz, uważa, że stopa kapitalizacji rynkowej wyniesie 6% , gdy planujesz sprzedać aktywa po pięciu latach posiadania., Jeśli średnia stopa ograniczenia wynosi 8%, może to skutecznie wymazać każdy zwrot z inwestycji, który spodziewałeś się otrzymać.

o ile nie da się zgadnąć ze 100% dokładnością, jak będzie wyglądał rynek za pięć lat, to można całkiem dobrze zgadywać.

na przykład, jeśli na rynku, na który inwestujesz, nastąpił znaczny wzrost, a wskaźniki pułapów zmniejszyły się – co oznacza, że spadły, a wartości nieruchomości znacznie wzrosły – prawdopodobnie można bezpiecznie założyć, że wskaźnik pułapów za pięć lat może być nieco wyższy niż obecnie.,

Jeśli zauważysz, że rynek ma bardzo obniżone stawki cap, kupujesz nieruchomość po pełnej wartości rynkowej po stawce cap 4%, A szczegóły nabycia przewidują stawki cap 3%, gdy sprzedasz … run!

ok, może nie musisz biegać, ale musisz zrozumieć, że jeśli stopy kapitalizacji nie wynoszą 3%, gdy planujesz sprzedaż, możesz albo sprzedać za mniej niż planowano, albo utrzymać nieruchomość przez dużo dłużej.

jest to dobra sztuczka, na którą należy zwrócić uwagę, ponieważ ten pojedynczy numer może drastycznie zmienić zwrot z inwestycji, który planujesz otrzymać z syndication.,

im więcej wiesz!

co oznacza kurs kapitalizacji?

jest to mniej trafne, ale odpowiadając na pytanie ” Co to jest stopa procentowa w Nieruchomościach?”Myślę, że nadal ważne jest, aby wiedzieć, co oznaczają stopy kapitalizacji z widoku 5,000 stóp.

cap rate to sposób na wycenę nieruchomości w oparciu o czynniki makro i mikroekonomiczne, a także rodzaj nieruchomości.

wiem, że już to omówiliśmy, ale chcę jeszcze raz powtórzyć, że stawka cap jest po prostu sposobem na wycenę nieruchomości w ogólnopolskim porównaniu jabłek do jabłek.,

nigdy nie kupuj nieruchomości opartej wyłącznie na kursie kapitalizacji. Jesteś winien sobie przeprowadzenie pełnej analizy każdej nieruchomości, którą zamierzasz kupić.

czy kapitalizacja ma znaczenie?

może?

stawki Cap absolutnie odgrywają rolę w kupnie i sprzedaży nieruchomości komercyjnych, takich jak mieszkania, hotele, centra handlowe i wiele innych.

jednak w przypadku domów jednorodzinnych w ogóle nie są konieczne opłaty za wynajem., Na pewno przydałaby ci się stawka cap, jeśli chciałbyś porównać wynajem domów jednorodzinnych z kompleksem mieszkaniowym ROI w sposób bardzo prosty, ale nie musisz.

nie obchodzi mnie, jakie są stawki za wynajem mieszkań jednorodzinnych, dwurodzinnych i innych małych nieruchomości. Nieruchomości mieszkaniowe takie jak ta są wyceniane inaczej, i nigdy nie używałem stawki WPR do ich oceny wcześniej.

najważniejsze informacje o stopach kapitalizacji

stopy kapitalizacji to narzędzie, które pomoże Ci określić wartość aktywów na danym rynku.,

nie są w żadnym wypadku jedynym narzędziem, którego musisz użyć przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości.

należy zawsze przeprowadzić pełną analizę przed zakupem jakiejkolwiek inwestycji w nieruchomości i skonsultować się z zespołem i profesjonalistami na swoim rynku!