zastosowałeś się do naszych wskazówek, aby zniechęcić najemców do późnego płacenia czynszu, ale niestety, nadal nie zapłacili. Co teraz zrobisz?
niezależnie od tego, czy masz do czynienia z zaległą płatnością po raz pierwszy, czy masz najemcę z długą historią opóźniania płatności, naprawienie sytuacji kosztuje czas i pieniądze., Poniżej przedstawiamy prosty pięciostopniowy proces opisujący działania, które możesz podjąć, gdy najemca zapłaci za spóźnienie.
Krok 1: Sprawdź dokumenty najmu i zapisy płatności
jakkolwiek głupio to zabrzmi, sprawdź dwukrotnie swoje zapisy, aby upewnić się, że najemca naprawdę spóźnia się z czynszem. Czasami właściciele trzymają lepsze zapisy na papierze niż w głowach i mogą się mylić, kiedy coś zostało (lub nie zostało) zapłacone.,
podczas gdy większość stanów nie wymaga prawnie określonego okresu karencji, aby zapłacić czynsz, większość umów najmu zawiera klauzulę dającą najemcom 3 – lub 5-dniowy okres na zapłacenie czynszu po normalnym terminie wymagalności. Jeśli dwukrotnie sprawdziłeś i stwierdziłeś, że tak, najemca rzeczywiście się spóźnia, jesteś zobowiązany do postanowień uzgodnionych w umowie najmu oraz statutach stanowych i lokalnych, co do tego, jakie dodatkowe opłaty możesz pobierać.
zazwyczaj Leasing określa opłatę za spóźnienie, ale jeśli nie, to nie można zmienić wstecz zdania i zdecydować się na pobranie opłaty., I pamiętaj, że bez względu na to, jak osobiście czujesz się w przypadku opóźnienia w wynajmie, opóźnienie w płatności nadal jest naruszeniem umowy najmu, która została podpisana przez wszystkie strony, a to skutecznie czyni ją naruszeniem umowy.
platformy internetowe, takie jak Avail, pozwalają właścicielom sprawdzić, czy została dokonana płatność czynszu, zobaczyć datę harmonogramu płatności, datę wypłaty z konta najemcy i datę wpłaty do właściciela.
Krok 2: Wyślij ogłoszenie o opóźnionym wynajmie
następnym krokiem będzie doręczenie najemcy ogłoszenia o opóźnionym wynajmie. To kawałek papieru przypominający najemcy, że czynsz jest zaległy., Powinien on zawierać listę wszystkich opłat, które są należne (w tym opóźnionych opłat) i ostrzeżenie o dalszych działaniach prawnych, które będziesz musiał podjąć, jeśli czynsz nie zostanie zapłacony w całości bardzo szybko. Może być doręczony najemcy osobiście, przesłany pocztą elektroniczną lub przyklejony do drzwi jednostki po zapłaceniu czynszu.
to zawiadomienie pomoże Ci również później w sądzie, jeśli będziesz musiał udowodnić, że istniał wzór zaległych płatności (więc zachowaj kopię dla siebie!) Ten krok nie jest wymagany przez prawo i jest zalecany tylko jako działanie tymczasowe., Miejmy nadzieję, że to odświeży pamięć uczciwego, ale zapominającego najemcy, ale groźba działań prawnych sprawi, że inni najemcy potraktują to poważnie.
możesz skorzystać z bezpłatnego ogłoszenia o najmie.
Krok 3: Wykonaj telefon
przed lub po doręczeniu późnego zawiadomienia o najmie można wykonać telefon do najemcy, aby dowiedzieć się, co się dzieje. Jednak trzeba to zrobić tylko raz, aby uniknąć oskarżeń o molestowanie (co jest bardzo nielegalne)., Rozmowa telefoniczna służy temu samemu celowi, co spóźnione zawiadomienie o czynszu, ale dodatkową korzyścią jest to, że będziesz rozmawiał z najemcą osobiście. Z tego powodu staraj się nie zastępować e-maila rozmową telefoniczną.
Krok 4: Wyślij powiadomienie o opłacie lub rezygnacji
jest to bardziej oficjalny dokument niż późne zawiadomienie o czynszu i jest technicznie pierwszym krokiem w procesie eksmisji. Pokazuje najemcy, że poważnie myślisz o prowadzeniu działań i może być dostarczony osobiście najemcy, gdy tylko zalegnie czynsz.,
to zawiadomienie musi jasno wskazywać Twój zamiar eksmisji, kwotę pieniędzy, które jesteś winien (w tym wszystkie zaległe opłaty), oraz termin zapłaty w całości. Jeśli masz adwokata eksmisji, to jest coś, co mogą sporządzić.
wiele stanów i miast ma określone wymagania dotyczące tego, jak, kiedy i gdzie należy umieścić nakaz eksmisji. Jeśli sprawa trafi do sądu, właściciele mogą być zmuszeni udowodnić, że starali się w dobrej wierze, aby upewnić się, że najemca otrzymał zawiadomienie, więc należy sprawdzić lokalne przepisy i postępować zgodnie z wytycznymi.,
zasadniczo można umieścić nakaz eksmisji na drzwiach lokalu lub dostarczyć go najemcy osobiście. Możesz również wysłać je pocztą jako środek zapasowy.
Po tym, będziesz musiał poczekać pewien okres czasu, aż będziesz mógł złożyć papiery eksmisyjne — w zależności od stanu, to zwykle około 3 do 5 dni, więc sprawdź swoje lokalne statuty.
Krok 5: podjąć działania prawne
Jeśli Wszystko inne nie powiedzie się, a Najemca nadal nie płaci, uzyskać adwokata eksmisji., Przy najbliższej możliwej okazji (czyli gdy kończy się okres oczekiwania na wypłatę lub rezygnację) złóż skargę najemca-właściciel w sądzie. W wielu miejscach eksmisja lokatora jest nielegalna do czasu zakończenia wszystkich postępowań sądowych. Proces ten może potrwać miesiące.
musisz uiścić opłatę i dokładnie wypełnić wszystkie dokumenty, zanim umówisz się na przesłuchanie. Kiedy nadejdzie dzień, w którym pójdziesz do sądu, przygotuj to, co powiesz wcześniej i udokumentuj wszystkie dowody.,
gdy masz do czynienia z najemcą, który płaci za spóźniony lub częściowy czynsz, niektórzy właściciele zalecają sprawdzenie jednostki tak szybko, jak to możliwe, aby upewnić się, że Twoja nieruchomość nie jest uszkodzona. Zazwyczaj można wprowadzić jednostkę tylko za zgodą najemcy.
Po uzyskaniu pozwolenia zaleca się dokumentowanie i robienie zdjęć zużycia i uszkodzeń. Gdy już je zidentyfikujesz, napraw wszelkie szkody i poproś najemców, aby naprawili te, które są ich obowiązkiem. Zaplanuj kolejną inspekcję, aby upewnić się, że obie strony rozwiązały problemy., Zachowaj wszystkie dokumenty w razie potrzeby w sądzie.
pamiętaj, że nigdy nie jest dopuszczalne ani legalne blokowanie kogoś, przenoszenie rzeczy osobistych lub wyłączanie mediów przed zakończeniem procesu eksmisji. Równie nielegalne są groźby, upokorzenia lub fizyczne próby usunięcia najemcy. Nie tylko mogą one być moralnie wątpliwe, ale były najemca może łatwo zawrócić i pozwać cię za bezprawną eksmisję lub nękanie. Choć to frustrujące, pozwól sądowi wykonywać swoją pracę.
ważne punkty do zapamiętania
1. Działaj szybko i konsekwentnie., Egzekwowanie przepisów poinformuje najemców, że jesteś poważny i pomoże zapobiec opóźnieniom w płatnościach. Być może dogadałeś się z nimi raz lub dwa razy, ale co, jeśli płatności rozleją się na następny miesiąc? Lepiej nie martwić się ciągłymi negocjacjami o pieniądze, które obiecali ci dać.
2. Staraj się nie akceptować płatności częściowych czynszu i nigdy nie akceptować nawet jednego centa, jeśli uważasz, że sprawa może trafić do sądu., W wielu miejscach przyjęcie płatności częściowej unieważni wszelkie czynności prawne, które wcześniej podjąłeś, w tym powiadomienia o zapłacie lub rezygnacji, i rozpocznie proces eksmisji od nowa (jeśli już ją rozpocząłeś).
3. Udokumentuj wszystko na piśmie. Jeśli ty i najemca osiągniecie porozumienie, niech podpiszą dokument określający kompromis i przekażą im kopię.
4. Jeśli w umowie najmu byli jacyś współsygnaci (jak rodzice studentów), powinni być pociągnięci do odpowiedzialności i wymienieni we wszystkich procesach sądowych i we wszystkich dokumentach prawnych.
5., Postępuj zgodnie z dokładnymi zasadami państwa i miasta podczas przechodzenia przez proces eksmisji. Niezastosowanie się do tego może skutkować opóźnieniami lub nawet całkowitym zakończeniem procesu eksmisji, podczas gdy najemca nadal nie płaci.
najczęstsze pytania dotyczące zaległych płatności za czynsz
pytanie: jak obsługiwać czeki najemcy?
A: Twój Leasing powinien mieć również sekcję określającą Twoją odpowiedź. Większość właścicieli uważa, że czek odbity jest opóźnionym czynszem i odpowiednio pobiera opłaty za zwłokę. W zależności od stanu, może być w stanie pobrać dodatkową opłatę za sam fakt, że odbił., Natychmiast powiadom najemcę, jeśli jego czek się odbije, a jeśli nie naprawi sytuacji od razu, rozpocznij powyższe kroki.
pytanie: czy właściciel może pozwać za niezapłacony czynsz?
A: o ile w umowie najmu nie ma przepisu pozwalającego na jej zerwanie (np. jeśli najemca z 30-dniowym wyprzedzeniem poinformuje, że chce się przeprowadzić, to może wyjść z umowy najmu), to najemca nadal jest prawnie odpowiedzialny za wszelkie zaległe płatności i przyszłe płatności czynszu, dopóki wynajmujący nie zdecyduje się wynająć komuś innemu.
w tym przypadku na pewno chcesz mieć po swojej stronie doświadczonego prawnika., Możesz również pozwać o pieniądze na pokrycie kosztów reklamy dla nowego Najemcy oraz na sprzątanie i naprawę lokalu.
pytanie: czy ubezpieczenie wynajmującego obejmuje niezapłacony czynsz w sytuacji eksmisji?
Odp: ubezpieczenie Wynajmującego zazwyczaj nie pokrywa niezapłaconego czynszu. Ubezpieczenie gwarancji czynszu obejmuje jednak Nieopłacony czynsz na okres do sześciu miesięcy w roku. Ubezpieczenie gwarancyjne czynszu pozwala rozpocząć proces eksmisji-który może być długi i kosztowny-bez konieczności połykania kosztów niezapłaconego czynszu.,
jak uniknąć opóźnionych płatności czynszu
aby pomóc w zbieraniu czynszu łatwym i wygodnym zadaniem dla wszystkich stron, zaleca się korzystanie z internetowego narzędzia do zbierania czynszu, takiego jak Avail. Poza tym, że najemcy płacą czynsz z telefonu lub laptopa — a nawet konfigurowanie automatycznych płatności czynszu — Avail pomaga niezmiernie w komunikacji i dokumentowaniu wszystkiego i ułatwianiu procesu płatności czynszu.