istnieją trzy podstawowe rodzaje leasingu nieruchomości komercyjnych. Te umowy najmu są zorganizowane wokół dwóch metod obliczania czynszu: „netto” i ” brutto.”Najem brutto zazwyczaj oznacza, że najemca płaci jeden ryczałt za czynsz, z którego wynajmujący płaci swoje wydatki. Dzierżawa netto ma mniejszy czynsz podstawowy, z innymi wydatkami pokrywanymi przez najemcę. Zmodyfikowana dzierżawa brutto to szczęśliwe małżeństwo między nimi., Chociaż warunki różnią się znacznie budynek po budynku, Ten podstawowy przegląd pomoże firmom kupować najlepszą możliwą ofertę.
Leasing brutto lub leasing Full Service
w leasingu brutto czynsz jest all inclusive. Właściciel płaci wszystkie lub większość wydatków związanych z nieruchomością, w tym podatki, ubezpieczenie i utrzymanie z czynszów otrzymanych od najemców. Usługi użyteczności publicznej i sprzątania są zawarte w jednej łatwej, przyjaznej dla najemcy opłacie czynszu.
negocjując najem brutto, Najemca powinien zapytać, jakie usługi sprzątania są świadczone i jak często są oferowane., Nadmierne zużycie mediów poza standardami budowlanymi jest czasami pobierane z powrotem do najemcy; więc jeśli najemca jest dużym konsumentem energii elektrycznej, ten punkt należy wyjaśnić również w umowie najmu. Najemca płaci własne ubezpieczenie majątkowe i podatki.
zaletą tego typu najmu jest to, że jest on wyjątkowo łatwy dla najemcy, który może prognozować wydatki, nie martwiąc się na przykład o nieoczekiwaną opłatę za utrzymanie lobby. Wynajmujący przejmuje całą odpowiedzialność za budynek, podczas gdy najemcy koncentrują się na rozwoju swojej działalności.,
Leasing netto
w leasingu netto wynajmujący pobiera niższy czynsz podstawowy za powierzchnię komercyjną, plus niektóre lub wszystkie „zwykłe koszty”, które są wydatkami związanymi z operacjami, konserwacją i użytkowaniem, które płaci wynajmujący. Mogą one obejmować podatki od nieruchomości; ubezpieczenie nieruchomości; i wspólne elementy utrzymania obszaru (CAMS), które obejmują usługi sprzątania, opłaty za zarządzanie nieruchomościami, kanalizacja, woda, zbieranie śmieci, Kształtowanie krajobrazu, parkingi, zraszacze przeciwpożarowe i wszelkie powszechnie dzielone obszary lub usługi.,
istnieje kilka rodzajów umów najmu netto:
jedna umowa najmu netto (N Lease)
w tej umowie najemca płaci czynsz podstawowy plus proporcjonalny udział w podatku od nieruchomości budynku (tj. część całkowitego rachunku w oparciu o udział całkowitej powierzchni budynku wynajętej przez najemcę); wynajmujący pokrywa wszystkie pozostałe koszty budynku. Najemca płaci również za media i usługi sprzątania.
wynajem dwupoziomowy netto (NN Lease)
najemca jest odpowiedzialny za czynsz podstawowy plus proporcjonalny udział w podatkach od nieruchomości i ubezpieczeniach majątkowych., Wynajmujący pokrywa wydatki na naprawy strukturalne i utrzymanie wspólnej powierzchni. Najemca po raz kolejny odpowiada za własne wydatki związane z sprzątaniem i użytkowaniem.
Triple Net Lease (NNN Lease)
jest to najpopularniejszy rodzaj najmu netto dla komercyjnych budynków wolnostojących i powierzchni handlowych. Jest znany jako Netto Netto Netto Leasing, lub NNN Leasing, gdzie najemca płaci całość lub część trzech „sieci” – podatki od nieruchomości, ubezpieczenia, i CAMS–na szczycie podstawy miesięcznego czynszu., Wydatki na usługi komunalne i operacyjne są zwykle wliczane również; na przykład koszt personelu obsługującego lobby będzie częścią opłat NNN. Oczywiście najemcy pokrywają również koszty własnego obłożenia, w tym usługi sprzątania, media oraz własne ubezpieczenie i podatki.
właściciele zazwyczaj szacują wydatki i pobierają od najemców część tych wydatków na podstawie ich proporcjonalnego lub proporcjonalnego udziału. Najemca, który wynajmuje 1000 stóp kwadratowych budynku o powierzchni 10 000 stóp kwadratowych, powinien zapłacić 10% podatków, ubezpieczenia i kamer, na przykład.,
potrójne umowy najmu netto są zazwyczaj bardziej przyjazne właścicielom, a najemcy powinni dokładnie przeanalizować opłaty NNN i negocjować limity kwot, które mogą być podnoszone rocznie. Leasing NNN może również wahać się z miesiąca na miesiąc i z roku na rok w miarę wzrostu lub spadku kosztów operacyjnych, co sprawia, że prognozowanie kosztów firmy jest trudne, a czasami frustrujące.
w leasingu NNN są jednak świadczenia najemcy. Przejrzystość jest doskonałym atutem, ponieważ najemcy mogą zobaczyć koszty operacyjne firmy w stosunku do tego, co są naliczane., Oszczędności w kosztach operacyjnych są przenoszone na najemcę, a nie na właściciela. Ponadto miesięczny czynsz w dzierżawie NNN jest potencjalnie niższy niż w dzierżawie brutto, ponieważ najemcy mają wyższy poziom odpowiedzialności za budynek.
Absolute Triple Net Lease
jest to mniej powszechna opcja, która jest bardziej sztywna i wiążąca niż NNN lease, w której najemcy ponoszą wszelkie możliwe ryzyko związane z nieruchomościami, na przykład odpowiadając za koszty budowy w celu odbudowy po katastrofie lub za dalsze płacenie czynszu nawet po potępieniu budynku., Lokatorzy ponoszą ostateczną odpowiedzialność za budynek bez względu na wszystko.
zmodyfikowana umowa najmu brutto
ponieważ umowa najmu brutto jest bardziej przyjazna najemcy, a umowa najmu netto jest bardziej przyjazna właścicielowi, istnieje kompromisowa umowa najmu dla wygody obu stron. Zmodyfikowana dzierżawa brutto (czasami nazywana zmodyfikowaną dzierżawą netto) jest podobna do dzierżawy brutto w tym, że czynsz jest żądany w jednym ryczałcie, który może obejmować dowolne lub wszystkie „sieci” – podatki od nieruchomości, ubezpieczenia i CAMS., Usługi komunalne i sprzątające są zazwyczaj wyłączone z czynszu i pokrywane przez najemcę. Najemcy i właściciele negocjują ,które „sieci” są wliczone w podstawową stawkę najmu.
zmodyfikowana umowa najmu brutto jest bardziej popularna wśród najemców, ponieważ jej elastyczność przekłada się na łatwiejszą umowę między najemcą a wynajmującym. W przeciwieństwie do leasingu NNN, jeżeli wzrosną ubezpieczenia, podatki lub opłaty CAM, stawka leasingu nie ulegnie zmianie. Oczywiście, jeśli te wydatki się zmniejszą, oszczędności są przenoszone na właściciela., Ponieważ usługa sprzątania i elektryczność nie są objęte ochroną, najemcy mogą lepiej kontrolować, ile wydają w porównaniu z najmem brutto.
podsumowanie najmu NNN, zmodyfikowanej brutto lub pełnej usługi komercyjnej
przy ocenie opcji najmu powierzchni biurowej ważne jest porównanie różnych opcji najmu z uwzględnieniem wszystkich kosztów, a nie tylko podstawowych stawek najmu. Podstawowe stawki wynajmu NNN są zazwyczaj znacznie niższe, z dodatkowymi kosztami dodanymi do rzeczywistej stawki miesięcznej.,
siły rynkowe będą miały tendencję do wyrównywania stawek czynszu za porównywalne nieruchomości, niezależnie od rodzaju najmu. Najemcy powinni spodziewać się zapłaty mniej więcej tej samej kwoty przy wynajmie NNN, zmodyfikowanej brutto lub pełnej usługi za powierzchnie biurowe o podobnej jakości na tym samym obszarze.
najważniejszą zasadą najmu komercyjnego jest uważne zapoznanie się najemców z najmem i dokładne wyjaśnienie, za jakie wydatki ponoszą odpowiedzialność. Należy określić okoliczności, w których pojawią się dodatkowe opłaty i wynegocjować limity.