Wat is een maximumpercentage in onroerend goed?

Toon ons wat liefde!

u kunt mensen hebben horen praten over een kapitalisatiepercentage (of cap rate) bij het kopen of verkopen van vastgoedinvesteringen. Als je iets bent zoals ik, de eerste keer dat je deze term hoorde ging je direct naar Google en zocht, ” wat zijn cap tarieven?,”

vandaag wil ik verduidelijken wat een kapitalisatie rate is, waarom cap rates belangrijk zijn (of niet), en waarom dit vooral belangrijk is om op te letten als je investeert in grote appartementen syndication.

Cap Rate definitie

een kapitalisatiepercentage is het geschatte rendement – uitgedrukt als een percentage – dat een onroerend goed zal opleveren als het onroerend goed in contanten wordt gekocht. (source)

Kapitalisatiepercentages zijn een manier om te bepalen hoeveel een eigenschap waard moet zijn op basis van het inkomen dat het produceert., De Cap-tarieven bewegen in de tegenovergestelde richting van de aankoopprijs, dus hoe hoger een cap-tarief is, hoe lager de aankoopprijs zal zijn. Omgekeerd, hoe lager het plafond, hoe hoger de aankoopprijs waarschijnlijk zal zijn.

een gebouw met een netto bedrijfsresultaat van $100.000 per jaar zal een aanzienlijk verschillend bedrag waard zijn, afhankelijk van de locatie van het gebouw.

als dat gebouw is gelegen op een markt waar het maximumpercentage gemiddeld 8 procent bedraagt, kan het $1.250.000 waard zijn.,

aan de andere kant, als dat gebouw ergens is gelegen met een maximumpercentage van 4 procent, zou het $2.500.000 waard zijn.

Dit is een belangrijk verschil, daarom moet u een expert worden in uw lokale markt en er zeker van zijn dat u de cap tarieven daar begrijpt!

If you ‘re something like I was when I first ask Google” What is a cap rate in real estate?”deze definitie hielp niet echt, haha.

de formule voor het maximumpercentage

dus wat is een maximumpercentage? Goed, om te begrijpen dat je nodig hebt om de cap rate formule kennen!,

om het plafond van een gebouw te bepalen, deelt u eenvoudig het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat (NOI) door de aankoopprijs.

bijvoorbeeld, als u een appartementengebouw in contanten (onwaarschijnlijk) kocht voor $1.000.000 dat een netto bedrijfsresultaat van $100.000 per jaar opleverde, zou de bovengrens 10 procent zijn.

$100.000 jaarlijkse noi

÷ $1.000.000 aankoopprijs

= 10% kapitalisatie rate

Als u in staat was om dezelfde eigenschap te kopen voor $909.090, zou de cap rate dichter bij 11% liggen., En als je het gekocht tegen een 9% kapitalisatie rate, de aankoopprijs zou zijn $ 1,111,111.

Wat is het netto bedrijfsresultaat

het netto bedrijfsresultaat is een belangrijk onderdeel van de berekening van de kapitalisatiepercentages, en Ik wil er zeker van zijn dat u weet hoe u met dit getal moet komen.

Het nettobedrijfsresultaat is in wezen de jaarlijkse brutohuurinkomsten minus elke uitgave behalve de schuldlasten (hoofdsom en rentebetalingen op uw hypotheek).

het feit dat NOI de kosten van schulden uitsluit, maakt de formule van het maximumpercentage nuttiger., Op deze manier richt het zich op hoe de markt en de activa presteren zonder te gooien in de financiering, die zorgt voor een gelijkmatige vergelijking over de markt.

Er zijn zo veel verschillende soorten financiering dat het onmogelijk zou zijn om een appelen-to-appelen vergelijking van commerciële eigendommen te maken als u verantwoord hoe u van plan bent om eigendommen te financieren.

Calculator voor hoofdletters

Wat zijn Cap Rates?

goed, nu je begrijpt hoe een kapitalisatie rate wordt bepaald vanuit een wiskundig standpunt, wat is een cap rate echt?,

een cap rate is een willekeurig getal dat mensen gebruiken als een eenvoudige manier om de marktwaarde van het commercieel onroerend goed uit te drukken.

in lekentaal maakt een cap rate het bepalen van de marktwaarde van grote activa eenvoudiger.

een belangrijk voorbehoud hierbij is dat cap rate nooit de drijvende factor mag zijn voor hoe u een appartementengebouw koopt. Vraag niet blindelings wat de gemiddelde cap rate is in een markt en bied dan een prijs die dat weerspiegelt. In plaats daarvan, gebruik maken van de cap rate om te begrijpen welke eigenschappen hebben verkocht voor en het algemene marktsentiment.,

tot slot is het belangrijk om nogmaals te vermelden dat de cap-tarieven geen schulden (hypotheek) kosten omvatten!

is de activaklasse van belang voor Cap-tarieven?

Ja.

de activaklasse is absoluut van belang bij het vergelijken van cap-tarieven.

een luxueus appartementencomplex dat als een klasse A-actief wordt beschouwd, zal absoluut een lagere kapitalisatiegraad hebben dan een Klasse D-actief dat zich in een “oorlogsgebied” bevindt.”

bijvoorbeeld, in de markt waar ik beleg, kunt u kapitalisatiepercentages zien variërend van zo laag als 5 procent tot zo hoog als 12 procent, afhankelijk van het actief.,

bijvoorbeeld, en dit is slechts een speculatief voorbeeld alleen voor educatieve doeleinden…

activa van Klasse A: 4-6 procent cap rates

activa van klasse B: 6-8 procent cap rates

activa van klasse C: 8-10 procent cap rates

activa van Klasse D: 10+ procent cap rates

waar deze verschillende activaklassen daadwerkelijk worden gewaardeerd zal in uw markt verschillen en zal periodiek fluctueren. Een goede manier om dit te bepalen in uw markt is het vragen van een paar actieve commerciële makelaars.,

Vastgoedactivaklassen

Hier is een verkort overzicht van de verschillende vastgoedactivaklassen. Deze zijn enigszins subjectief, maar in ieder geval geeft dit u een beter idee van de verschillende soorten eigenschappen en hun potentiële waarden.

Klasse A activa: dit zijn de meest prestigieuze eigendommen in een markt, en ze vereisen huur boven de markt. Dit zijn eigenschappen zoals luxe appartementen, high-end condos, en andere high-class eigenschappen met geweldige voorzieningen. Ze zijn de plaatsen waar iedereen graag zou wonen als ze het zich konden veroorloven.,

activa van klasse B: Deze zijn over het algemeen 20-40 jaar oud en spreken mensen uit alle lagen van de bevolking aan. Ze trekken gemiddelde huur en een beroep op hogere-end huurders, hoewel ze niet kunnen concurreren met luxe activa.

klasse C activa: dit zijn functionele eigenschappen die vaak meer dan 40 jaar oud zijn en een licht verlaagde huurprijs hebben in vergelijking met nieuwere activa. Deze worden meestal gehuurd door arbeiders.

Klasse D activa: dit zijn de eigenschappen waarvan nachtmerries worden gemaakt., Oké, misschien zijn ze niet zo slecht, maar ze zijn zeker niet iets wat je moet bezitten als je bang bent. Deze bevinden zich vaak in het slechtste deel van de stad en in hogere misdaadgebieden. Deze eigenschappen kunnen worden gewaardeerd tegen een hoger GLB tarief, maar het is vanwege de hoofdpijn die inherent gepaard gaan met het bezitten van hen.

Wat zijn goede maximumpercentages?

Hier is een snelle blik op de kapitalisatiepercentages voor Klasse A gestabiliseerde meergezinswoningen in de tweede helft van 2019 in de Verenigde Staten.,

zoals u kunt zien, fluctueren deze vastgoedwaarden zelfs in Tier 1-steden met dezelfde activaklasse.

Ik laat u dit zien om duidelijk te maken dat een “good cap rate” zal afhangen van de markt waar u investeert en uw specifieke vastgoedstrategie.

Als u in staat was om een gestabiliseerde Klasse A woning te kopen in een van de bovenstaande markten tegen een 8% kapitalisatie rate, zou dat een steal zijn. Echter, als je kocht een Klasse D woning in dezelfde stad tegen een 8% cap rate, het zou een enorme rip off!,

daarom moet u een expert worden in de markt-en activaklasse waarin u belegt. Hoe meer u uw vinger op de pols van uw markt en de huidige cap tarieven in het gebied kunt houden, hoe meer u bereid bent om een aanbod te doen wanneer woningen pop-up te koop.

kortom, het antwoord op: “Wat is een goede cap rate?”is,” het hangt af van de markt, type onroerend goed, en uw persoonlijke beleggingsstrategie.”

hoe beïnvloedt Property Type Cap Rates?

er zijn veel verschillende eigenschapstypen., Wanneer de economie in de richting van een recessie gaat, doen appartementencomplexen het over het algemeen redelijk goed, omdat mensen altijd een plek nodig hebben om te wonen.

Dit is logisch als je erover nadenkt.

Als u net uw baan kwijt bent, bent u dan eerder geneigd te stoppen met winkelen of te stoppen met betalen voor een woning? Hoogstwaarschijnlijk (en hopelijk), je zei dat je zal betalen voor een dak boven je hoofd en afzien van winkelen in het winkelcentrum. Dit is wat de meeste mensen doen, en het wordt weerspiegeld in kapitalisatie tarieven over verschillende soorten onroerend goed.,

Cap rates variëren uiteraard sterk per type eigenschap, evenals alle andere macro-en micro-economische factoren die we hebben besproken. Dit is gewoon een andere reden voor u om een expert in uw gewenste beleggingsstrategie te worden.

waarvoor worden Cap-percentages gebruikt bij Syndicaties?

wanneer een groep beleggers hun geld samenbrengt om een appartementencomplex te kopen, gebeurt dit meestal in wat bekend staat als syndication., Kapitalisatie tarieven spelen een grote rol in syndication investeringen als gevolg van hoeveel een cap rate van invloed kan zijn op uw entry en exit verkoopprijzen.

kijk uit voor deze Cap Rate Truc!

de reden dat u moet begrijpen hoe kapitalisatie rates invloed hebben op multi-familie syndication is zodat u niet genaaid wordt wanneer u met hen investeert. Laten we zeggen dat de persoon die u belegt met gelooft dat de marktkapitalisatie tarief 6% zal zijn wanneer u van plan bent om het actief te verkopen na vijf jaar van eigendom., Als de gemiddelde cap rate 8% is, kan dat effectief alle return on investment wissen die u verwachtte te ontvangen.

hoewel het onmogelijk is om met 100% nauwkeurigheid te raden hoe de markt er over vijf jaar uit zal zien, is het mogelijk om goed onderbouwde gissingen te maken.

bijvoorbeeld, als de markt waarin u belegt aanzienlijke expansie heeft gezien en de cap – tarieven zijn gecomprimeerd – wat betekent dat ze zijn gedaald, en de waarde van onroerend goed aanzienlijk zijn gestegen-is het waarschijnlijk veilig om aan te nemen dat de cap-tarieven over vijf jaar misschien iets hoger zijn dan nu.,

Als u ziet dat een markt zeer gecomprimeerde cap-tarieven heeft, koopt u een woning tegen volledige marktwaarde tegen een maximumtarief van 4%, en de acquisitiedetails voorspellen dat de cap-tarieven 3% zullen zijn wanneer u verkoopt…run!

Oké, misschien hoeft u niet te draaien, maar u moet begrijpen dat als de kapitalisatie niet 3% bedraagt wanneer u van plan bent om te verkopen, u mogelijk minder moet verkopen dan gepland of de woning veel langer moet aanhouden.

Dit is een goede truc om op te letten, omdat dat enkele nummer het rendement op investering dat u van plan bent te ontvangen van syndication drastisch kan veranderen.,

hoe meer je weet!

wat betekent kapitalisatie?

Dit is minder relevant, maar bij het beantwoorden van ” Wat is een maximumpercentage in onroerend goed?”Ik denk dat het nog steeds belangrijk is om te weten wat kapitalisatiepercentages betekenen op een 5000-voet uitzicht ook.

een cap rate is een manier om onroerend goed te waarderen op basis van macro-en micro-economische factoren, evenals het type onroerend goed. ik weet dat we dit al hebben besproken, maar Ik wil nogmaals herhalen dat het GLB-tarief gewoon een manier is om onroerend goed te waarderen in een apples-to-apples vergelijking in het hele land.,

koop nooit een eigenschap die uitsluitend gebaseerd is op de kapitalisatiesnelheid. U bent het aan uzelf verplicht om een volledige analyse uit te voeren van elk onroerend goed dat u wilt kopen.

doen Kapitalisatiesnelheden ertoe?

misschien?

Cap rates spelen absoluut een rol bij de aan-en verkoop van commerciële eigendommen zoals appartementen, hotels, winkelcentra en meer.

voor eengezinswoningen zijn echter geen maximumtarieven nodig., U kunt zeker een cap rate gebruiken als u uw eengezinswoningen wilt vergelijken met een appartementencomplex ROI in een apples-to-apples manier, maar dat hoeft u niet te doen.

Het kan me niet schelen wat de cap-tarieven zijn op mijn eengezinswoningen, duplexen en andere kleine huurwoningen. Woningen zoals deze worden anders gewaardeerd, en ik heb nog nooit een cap rate gebruikt om ze te evalueren.

de Bottom Line over Kapitalisatiepercentages

Kapitalisatiepercentages zijn een hulpmiddel om u te helpen de waarde van een actief in een bepaalde markt te bepalen.,

ze zijn in geen geval het enige gereedschap dat u moet gebruiken om te beslissen of u een woning wilt kopen of niet.

u moet altijd een volledige analyse uitvoeren voordat u een investering in onroerend goed koopt, en ook overleggen met uw team en de professionals in uw markt!