Short Sale (onroerend goed)

Wat Is een Short Sale (onroerend goed)?

een shorttransactie in onroerend goed is wanneer een financieel noodlijdende huiseigenaar zijn eigendom verkoopt voor minder dan het op de hypotheek verschuldigde bedrag. De koper van het onroerend goed is een derde partij (niet de bank), en alle opbrengsten van de verkoop gaan naar de geldschieter. De geldschieter vergeeft het verschil of krijgt een deficiëntie oordeel tegen de lener die hen verplicht om de geldschieter alle of een deel van het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke waarde van de hypotheek te betalen., In sommige staten moet dit verschil wettelijk worden vergeven in een short sale.

begrip Short Sale (onroerend goed)

De term “short sale” verwijst naar het feit dat de woning wordt verkocht voor minder dan het resterende saldo op de hypotheek—bijvoorbeeld een persoon die een woning verkoopt voor $150.000 terwijl er nog steeds $175.000 op de hypotheek staat. In dit voorbeeld wordt het verschil van $25.000, minus sluitingskosten en andere verkoopkosten, beschouwd als de tekortkoming.,

voordat het proces kan beginnen, moet de kredietverstrekker die de hypotheek houdt, zijn goedkeuring hechten aan het besluit om een shorttransactie uit te voeren, ook bekend als een pre-Executive sale. Daarnaast heeft de kredietverstrekker, meestal een bank, documentatie nodig die verklaart waarom een short sale zinvol is; immers, de kredietverstrekkende instelling zou in het proces veel geld kunnen verliezen. Er mag geen short sale plaatsvinden zonder toestemming van de kredietgever.

shortverkopen zijn doorgaans langdurige en papierwerk-intensieve transacties, die soms een volledig jaar in beslag nemen., Baissetransacties zijn echter niet zo schadelijk voor de kredietrating van een huiseigenaar als een afscherming.

een shorttransactie in onroerend goed is anders dan een shorttransactie in beleggingen. Een beleggende shorttransactie is een transactie waarbij een belegger geleende effecten verkoopt in afwachting van een koersdaling en op enig moment in de toekomst een gelijk aantal aandelen moet teruggeven.

bijzondere overwegingen

hoewel een shorttransactie de kredietscore van een persoon minder schaadt dan een executieverkoop, is het nog steeds een negatief kredietteken., Elk type onroerend goed verkoop die wordt aangeduid door een Kredietmaatschappij als “niet betaald zoals overeengekomen” is een ding op een credit score. Daarom hebben short sales, afschermingen en aktes-in-plaats van afscherming allemaal een negatieve invloed op iemands krediet.

wat meer is, is dat shortverkopen niet altijd de resterende hypotheekschuld teniet doen nadat een woning is verkocht. Dit komt omdat er twee delen aan alle hypotheken zijn: een belofte om de geldschieter terug te betalen en een pandrecht op het onroerend goed dat wordt gebruikt om de lening veilig te stellen. Het pandrecht beschermt de kredietgever in het geval een kredietnemer de lening niet kan terugbetalen., Het geeft de leningverstrekkende instelling het recht om het onroerend goed te verkopen voor terugbetaling. Dit deel van de hypotheek wordt kwijtgescholden bij een shorttransactie.

het tweede deel van de hypotheek is de belofte om terug te betalen, en kredietverstrekkers kunnen dit deel nog steeds afdwingen, hetzij door middel van een nieuwe notitie, hetzij door het innen van de tekortkoming. Wat er ook gebeurt, kredietverlenende instellingen moeten de shorttransactie goedkeuren, en kredietnemers zijn soms op hun grillen.,

Short Sale vs.executieverkoop

Short sale en executieverkopen zijn twee financiële opties die beschikbaar zijn voor huiseigenaren die achterlopen met hun hypotheekbetalingen, die een woning hebben die onder water staat, of beide. In beide gevallen wordt de eigenaar gedwongen om afstand te doen van het huis, maar de tijdlijn en gevolgen zijn anders.,

Een afscherming is de handeling van de kredietgever die beslag legt op de woning nadat de kredietnemer geen betalingen verricht. Afscherming is de laatste optie voor de geldschieter. In tegenstelling tot een shorttransactie worden afschermingen alleen door kredietverstrekkers geïnitieerd. De geldschieter beweegt tegen de delinquent lener om de verkoop van een huis te dwingen, hopend op zijn aanvankelijke investering van de hypotheek goed te maken. Ook vinden, in tegenstelling tot de meeste short sales, veel executieverkopen plaats wanneer de huiseigenaar het huis heeft verlaten. Als de bewoners het huis nog niet hebben verlaten, worden ze door de geldschieter in het afscherm-proces uitgezet.,

zodra de kredietgever toegang heeft tot de woning, bestelt hij een taxatie en probeert hij deze te verkopen. Afscherming duurt normaal gesproken niet zo lang als een baissetransactie, omdat de kredietgever het actief snel wil liquideren. Afgeschermde woningen kunnen ook worden geveild bij een trustee verkoop, waar kopers bieden op woningen in een openbaar proces.

een huiseigenaar die een shorttransactie heeft ondergaan, kan, met bepaalde beperkingen, in aanmerking komen om onmiddellijk een ander huis te kopen., Afhankelijk van de omstandigheden kunnen huiseigenaren die te maken hebben met gedwongen verkoop verwachten twee tot zeven jaar te wachten om een ander huis te kopen. Een afscherming wordt bewaard op iemands kredietrapport voor zeven jaar.

terwijl een afscherming in wezen laat je weg te lopen van uw huis—zij het met ernstige gevolgen voor uw financiële toekomst, zoals het verklaren van faillissement en het vernietigen van uw krediet—het voltooien van een short sale is arbeidsintensief. Echter, de uitbetaling voor het extra werk betrokken bij een short sale kan de moeite waard zijn.,

Short Sale alternatieven

voordat u ontslag neemt bij een short sale, praat met uw kredietgever over de mogelijkheid van een herzien betalingsplan of wijziging van de lening. Een van deze opties kan u toelaten om te verblijven in uw huis en terug op uw voeten.

een andere mogelijkheid om in uw huis te blijven ontstaat als u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) hebt., Veel huiseigenaren die huizen met minder dan 20% omlaag kochten, moesten PMI met hun huizen kopen. Als het PMI-bedrijf denkt dat u een kans hebt om te herstellen van uw huidige financiële situatie, kan het geld aan uw geldschieter voorschieten om uw betalingen up-to-date te brengen. Uiteindelijk moet je het voorschot terugbetalen.,

Details van een Shorttransactie

de kredietgever overtuigen

voordat met het shorttransactieproces wordt begonnen, moet de worstelende huiseigenaar overwegen hoe waarschijnlijk het is dat de kredietgever met hen aan een shorttransactie wil werken door het perspectief van de kredietgever te begrijpen. De kredietgever is niet verplicht een shorttransactie uit te voeren; dit wordt naar eigen goeddunken van de kredietgever toegestaan.

de bron van de financiële problemen moet nieuw zijn—zoals een gezondheidsprobleem, het verlies van een baan, of een echtscheiding—niet iets dat niet werd onthuld toen de huiseigenaar oorspronkelijk de lening aanvroeg., De geldschieter zal niet sympathiek zijn tegenover een oneerlijke lener. Echter, als je het gevoel dat je een slachtoffer van roofzuchtige leningen praktijken, kunt u in staat zijn om de geldschieter te praten in een short sale, zelfs als je niet hebt gehad een grote financiële catastrofes sinds de aankoop van het huis.

om jezelf in een overtuigender positie te plaatsen om een short sale te voltooien, stop je met het kopen van niet-noodzakelijkheden. Je wilt er niet onverantwoordelijk uitzien voor de geldschieter als hij je short-sale voorstel beoordeelt.

wees ook op de hoogte van andere omstandigheden die de kredietgever ervan kunnen weerhouden een shorttransactie uit te voeren., Als u nog niet in gebreke bent op uw hypotheekbetalingen, zal de kredietgever waarschijnlijk niet bereid zijn om met u samen te werken. Als de geldschieter denkt dat het meer geld kan krijgen van het afsluiten van uw huis dan van het toestaan van een short sale, kan het niet toestaan dat een. Tot slot, als iemand de hypotheek medeondertekend, kan de kredietgever die persoon verantwoordelijk houden voor betaling in plaats van het doen van een short sale.

Als u denkt dat uw situatie rijp is voor een short sale, praat dan met een besluitvormer bij de bank over de mogelijkheid om deel te nemen aan dit soort transacties., Niet alleen praten met een vertegenwoordiger van de klantenservice, die is vaak meer als een woordvoerder en heeft geen echte autoriteit. Om je een weg omhoog te werken op de telefoonladder, vraag onmiddellijk om te spreken met de kredietgever ‘ s loss mitigation department. Als het je niet bevalt wat de eerste beslisser zegt, probeer dan op een andere dag met een andere te praten en kijk of je een ander antwoord krijgt. Als de geldschieter bereid is om een short sale te overwegen, bent u klaar om verder te gaan met het creëren van de short-sale voorstel en het vinden van een koper.,

consulteer Professionals

Op dit moment dient u een advocaat, een belastingprofessional en een makelaar te raadplegen. Hoewel dit zijn dure professionele diensten, als je een fout te maken door te proberen om een complexe short-sale transactie zelf af te handelen, kunt u zich in nog grotere financiële problemen. U kunt in staat zijn om te betalen voor deze servicekosten uit de verkoop opbrengst van uw huis. Professionals die gewend zijn om met short-sale transacties om te gaan, kunnen u advies geven over hoe u ze moet betalen.,

een prijs instellen

bij het instellen van een vraagprijs moet u rekening houden met de kosten van de verkoop van het onroerend goed in de totale hoeveelheid geld die u nodig hebt om uit de situatie te komen. Natuurlijk wil je het huis verkopen voor zo dicht mogelijk bij de waarde van je hypotheek, maar in een neerwaartse markt is er zeker een tekort. In sommige staten verwacht de bank, zelfs na een short sale, dat je dat tekort geheel of gedeeltelijk terugbetaalt.,

Verzamel uw documenten en vind een koper

Verzamel alle documenten die u nodig hebt om uw financiële problemen aan de kredietgever te bewijzen. Deze kunnen bankafschriften, medische rekeningen, loonstrookjes, een opzegtermijn van uw vorige baan, of een echtscheidingsbesluit. Het is aan jou om met het voorstel voor de short sale te komen. Houd er rekening mee dat de kredietgever uiteindelijk een shorttransactie moet goedkeuren nadat hij alle details heeft ontvangen, omdat de kredietgever de ontvanger van de opbrengst is. Jouw taak is om een koper voor uw huis te vinden.,

Dien uw voorstel in bij de Bank

zodra u een koper en het nodige papierwerk hebt, bent u klaar om het aanbod van de koper en uw voorstel bij de bank in te dienen. Samen met de documentatie van uw noodlijdende financiële status, uw voorstel moet een ontbindingsbrief waarin de omstandigheden die voorkomen dat u van het maken van uw hypotheek betalingen bevatten. U wilt het zo overtuigend mogelijk maken en uw belangen beschermen terwijl u ook een beroep doet op de bank.,

wees voorzichtig met het indienen van uw financiële informatie bij een geldschieter, want als deze de shorttransactie niet goedkeurt, kan deze uw financiële informatie gebruiken om te proberen geld uit u te halen in executieprocedures. Als u nog steeds contant geld activa, kunt u worden verwacht om ze te gebruiken om te blijven maken hypotheek betalingen of om een aantal van de tekorten tussen de verkoopprijs en het hypotheekbedrag. Een advocaat ervaren in het invullen van short sales kan u helpen navigeren door de details.,

omdat short sales langer kan duren dan reguliere home sales vanwege de noodzaak van kredietverstrekker goedkeuring, ze vallen vaak door. De koper kan een andere woning vinden in afwachting van een antwoord van u. Wees voorbereid op deze mogelijkheid. Als de short-sale transactie gaat door, overleg met de Internal Revenue Service (IRS) om te zien of je zal hebben om belastingen te betalen op het tekort.,

houd er ook rekening mee dat een shorttransactie nog steeds van invloed kan zijn op uw credit score in die zin dat de maanden van hypotheekbetalingen die u hebt gemist voorafgaand aan de shorttransactie als achterstallige betalingen op uw kredietrapport kunnen verschijnen. Het is aan de bank om te beslissen wat te melden, dus het is in uw belang om te proberen om de bank te overtuigen niet te melden uw in gebreke gebleven betalingen.

uw bank zal in dit opzicht wellicht meer vrijgevig zijn als u uw moeilijkheden naar voren bracht voordat u een aanzienlijke achterstand had., Voor kredietdoeleinden is dit weliswaar enigszins schadelijk, maar is het zeker minder schadelijk dan een afscherming.

Short Sale strategieën voor kopers en beleggers

Short sales kunnen ook uitstekende mogelijkheden bieden voor kopers om tegen een gereduceerde prijs in Huizen te komen. Hier zijn een paar tips om u te helpen slimme beslissingen te nemen bij het overwegen van de aankoop van een short-sale onroerend goed.

leer hoe u ze kunt vinden

De meeste short-sale-eigendommen worden vermeld door makelaars en op vastgoedwebsites., Sommige vermeldingen komen mogelijk niet naar buiten en zeggen “short sale,” dus je zou kunnen hebben om te zoeken naar aanwijzingen binnen de vermelding, zoals “onder voorbehoud van goedkeuring van de bank” of “geef de bank de tijd om te reageren.”

een ervaren makelaar in onroerend goed kan een groot verschil maken in termen van zowel het vinden als het sluiten van Short-sale-eigendommen. Agenten die gespecialiseerd zijn in short sales kunnen een Short Sales and Exequlosure Resource (SFR) certificering bezitten, een aanwijzing die wordt aangeboden door de National Association of Realtors (NAR).,

houders van deze certificering hebben een gespecialiseerde opleiding gekregen in shortverkopen en afschermingen, kwalificerende verkopers voor shortverkopen, onderhandelingen met kredietverstrekkers en bescherming van kopers. Het is belangrijk op te merken dat de certificering niet garandeert dat een agent het type ervaring dat u zoekt zal hebben, noch een gebrek aan certificering uit te sluiten. Hoe dan ook, u zult willen controleren eventuele makelaars om hun short-sale expertise te verzekeren.,

bereid je voor om op te schieten en te wachten

realiseer je van tevoren dat short sales ingewikkelde, tijdrovende transacties zijn. Het kan weken of maanden duren voor een geldschieter een short sale goed te keuren, en veel kopers die een aanbod indienen uiteindelijk annuleren omdat de short-sale proces duurt te lang. Kopers moeten klaar staan om te wachten op de goedkeuring van de bank., De regels voor shorttransacties verschillen van staat tot staat, maar de stappen omvatten gewoonlijk:

• shorttransactiepakket-de kredietnemer moet financiële onbillijkheid aantonen door een financieel pakket bij zijn kredietgever in te dienen. Het pakket bevat financiële overzichten, een brief met een beschrijving van de verkoper ‘ s ontbering( s), en financiële administratie, met inbegrip van belastingaangiften, W-2s, payroll stubs, en bankafschriften.,
• short sale aanbieding-zodra een verkoper een aanbod van een potentiële koper aanvaardt, stuurt de noteringsagent de kredietgever de noteringsovereenkomst, een uitgevoerd aankoopaanbod, de voorafgaande goedkeuringsbrief van de koper, een kopie van de cheque voor ernstig geld en het short salespakket van de verkoper. Als het pakket iets mist-hetzij omdat een document niet werd ingediend of als gevolg van een dossierfout van de bank (bijvoorbeeld de bank is het kwijt)—zal het proces worden vertraagd.
• bankverwerking-de beoordeling van het aanbod door de bank kan enkele weken tot maanden in beslag nemen. Uiteindelijk zal het het goedkeuren of ontkennen., Het is belangrijk op te merken dat alleen omdat de verkoper een aanbod accepteert, betekent niet dat de bank akkoord gaat met de prijs. Als de bank denkt meer geld te kunnen verdienen door een executieprocedure, zal zij het aanbod afwijzen.

het zit allemaal in de getallen

in vastgoedbeleggingen er wordt gezegd dat het geld “in de buy” wordt verdiend, wat betekent dat een goede aankoopprijs vaak de sleutel is tot een succesvolle deal. Als je een woning voor een goede prijs kunt krijgen, verhoog je de kans om vooruit te komen als het tijd is om te verkopen. Als de aankoopprijs is op de high-end, aan de andere kant, zult u waarschijnlijk kijken naar uw winstmarge eroderen.

u moet in staat zijn om het onroerend goed te kopen, in goede staat te zetten, en het te verkopen tegen een prijs waar u nog steeds winst kunt maken., Beleggers moeten in staat zijn om te draaien en het huis snel te verkopen—meestal onder de markt-en een goede koopprijs maakt dit mogelijk.

de aankoopprijs is echter slechts één belangrijk getal. U zult ook enkele andere berekeningen moeten maken, waaronder:

reparaties en renovaties (R&R) kosten

Deze kosten zullen variëren afhankelijk van de staat van het pand en uw plannen voor het., Het loont om in de tijd en moeite te zetten om een realistisch budget te ontwikkelen, want dit is een van de cijfers die u nodig hebt om te bepalen of de investering geld kan verdienen. Kosten te overwegen omvatten materiaal, arbeid, vergunningen, inspectiekosten, Prullenbak verwijderen, opslagkosten, en dumpster verhuur. Een goede inspectie (voordat u de aankoop doet) kan u waarschuwen voor grote uitgaven, zoals een gebarsten fundering, defecte bedrading of uitgebreide termietschade.

na reparatie waarde (ARV)

ARV is een schatting van de reële marktwaarde van het onroerend goed (FMV) na eventuele reparaties en renovaties., Beleggers kijken naar dit nummer om te bepalen of een woning winstpotentieel heeft. De beste manier om de ARV van een woning te evalueren is om te kijken naar comparables (comps)—huizen die onlangs zijn verkocht in het gebied (meestal tot een mijl afstand van het onderwerp eigendom) die soortgelijke functies hebben in termen van vierkante meters, aantal slaapkamers/badkamers, enz.

draagkosten

draagkosten zijn uw uitgaven voor het vasthouden van het pand., Hoe langer u de eigendom bezit, des te meer zult u uitgeven aan transportkosten, waaronder:

• hypotheekbetaling (inclusief rente)
• onroerendgoedbelasting
• verzekering
• Condo-en associatiekosten
• nutsbedrijven (elektrisch, gas, water, riool, afval)

Bepaal de winstgevendheid

in volgorde om een investering rendabel te maken, moet de som van uw kosten (aankoopprijs, reparatie-en renovatiekosten, en draagkosten) lager zijn dan de ARV., Als uw kosten dicht bij of hoger zijn dan de ARV, zal het moeilijk of onmogelijk zijn om winst te maken. U kunt de potentiële winst bepalen door de kosten van aankoop, reparatie en renovatie (R&R) en het dragen van kosten af te trekken van het ARV:

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

vastgoedbeleggers zouden kunnen verwachten minstens 20% winst te behalen op een onroerend goed, en sommige gebruiken richtlijnen om onroerend goed in verschillende huizenmarkten te evalueren., Volgens deze richtsnoeren mag de totale investering (aankoopprijs, R&R kosten, en draagkosten) niet hoger zijn dan:

• 80% van ARV in een markt waar de thuiswaarden stijgen
• 70% tot 75% van ARV in een platte markt
• 60% tot 65% van ARV in een markt waar de thuiswaarden dalen

als de ARV van een eigenschap bijvoorbeeld $200.000 is, moet uw totale investering worden beperkt tot ongeveer $160.000 in een stijgende markt, $140.000 in een platte markt en $120.000 in een markt met dalende waarden., De verschillende investeringsniveaus worden gebruikt om de risico ‘ s bij veranderende marktomstandigheden te verminderen. U kunt meer risico in een stijgende markt, omdat u meer kans om uw ARV of beter te krijgen wanneer u verkoopt. In een dalende markt, bent u minder kans om uw ARV te krijgen, dus uw investering moet kleiner zijn.

de Bottom Line

een short-sale vastgoed kan een uitstekende gelegenheid bieden om een huis te kopen voor minder geld., In veel gevallen verkeren short sale-woningen in redelijke staat, en hoewel de aankoopprijs hoger kan zijn dan een afscherming, kunnen de kosten om de woning verkoopbaar te maken veel lager zijn en de nadelen voor de verkoper minder ernstig. Echter, vanwege het langdurige proces, kopers en verkopers moeten bereid zijn om te wachten. Een ervaren makelaar kan u helpen bij het bepalen van een eerlijk aanbod en onderhandelen met de bank.,

terwijl veel beleggers short-sale onroerend goed kopen en deze snel met winst doorverkopen, kiezen anderen ervoor om de eigendom te behouden en het onroerend goed voor inkomsten te gebruiken door huur te innen. In beide gevallen moet elke woning zorgvuldig worden geëvalueerd voorafgaand aan de aankoop om te bepalen of het winstpotentieel heeft.

omdat belastingwetten ingewikkeld zijn en voortdurend veranderen, is het altijd aan te raden dat u contact opneemt met een gecertificeerde accountant (CPA) die kennis heeft van vastgoedbeleggingen en aanverwante belastingwetten om u uitgebreide en actuele informatie te geven., Het kan het verschil betekenen tussen het maken van een winst en het nemen van een verlies op de investering.