geen vraag is belangrijker bij het kopen van commercieel onroerend goed dan: “hoeveel kost het?”Maar de vraag is nog zinvoller als je ook een goed idee hebt van hoeveel het pand waard is. Waarde toekennen aan commercieel vastgoed is deels wetenschap en deels kunst, maar gelukkig zijn er verschillende waarderingsmethoden tot uw beschikking.,
of u van plan bent uw bedrijf vanuit het pand te exploiteren, het te gebruiken om huurinkomsten te genereren, of het te repareren en om te draaien, wetende dat het juiste bedrag te betalen kan het verschil maken tussen een winstgevende en verliezende transactie.
hoe commercieel onroerend goed te waarderen
het proces om commercieel onroerend goed te waarderen kan vrij ingewikkeld zijn. Gelukkig zijn er een paar benaderingen om uit te proberen. Het is belangrijk om de waarde van commercieel onroerend goed te beoordelen, aangezien de aankoop en verkoop van onroerend goed grotendeels afhankelijk is van deze waarde., Om u te helpen bij het schatten en voltooien van een waardering van uw commerciële eigendom, hebben we de verschillende benaderingen en de terminologie die u nodig hebt samengesteld.
Glossary of Commercial Real Estate Valuation Terms
Hier is een korte woordenlijst van termen die vaak worden gebruikt bij het bepalen van de waarde van een onroerend goed.,
| Term | Zin |
|---|---|
| Cap rate | De kapitalisatiefactor is gelijk aan een eigenschap van de netto huurinkomsten, gedeeld door de actuele waarde van de woning. Het gaat voorbij aan het effect van de financiering en de potentiële opwaartse effecten als gevolg van de lage rentes op de markt. Het maximumpercentage is het verwachte of vereiste rendement op het onroerend goed., |
| kosten per eenheid | kosten per eenheid zijn de prijs van een woning gedeeld door het aantal huureenheden. Het houdt geen rekening met het type of de grootte van de eenheden, inkomen of fysieke conditie. |
| Debt service | het bedrag per maand of jaar voor rentebetaling en aflossing van de hoofdsom is ook bekend als debt service., |
| bruto potentiële huur | het bedrag van de te innen huur van een woning met meerdere huurders indien alle huren volledig worden betaald en alle eenheden volledig worden verhuurd, is bruto potentiële huur, ook wel bruto gepland inkomen genoemd. |
| brutohuur | dit is de gemiddelde door een huurder betaalde huur. Het gemiddelde wordt genomen over de maanden waarin de huurder verplicht is huur te betalen en wordt ook wel effectieve brutohuur genoemd., |
| bruto huur multiplier (GRM) | de verkoopprijs van een onroerend goed gedeeld door de jaarlijkse bruto potentiële huur is de bruto huur multiplier. Het verschilt van het GLB-tarief omdat het uitgaven negeert. Ook worden de fysieke conditie en potentiële opwaartse effecten als gevolg van huurprijzen onder de markt niet meegerekend. |
| nettoresultaat (NOI) | nettoresultaat is gelijk aan de huuropbrengsten van een onroerend goed minus alle kosten in verband met het bezit van het onroerend goed., |
| contante waarde | In deze context is dit de som van toekomstige huurbetalingen, waarbij elke betaling wordt verdisconteerd door een tijdsgerelateerde factor. |
| prijs per vierkante voet | Dit is de prijs van onroerend goed gedeeld door de vierkante meter, en het houdt geen rekening met het aantal en het type eenheden, inkomen of fysieke conditie., |
| Return on investment (ROI) | het return on investment is gelijk aan de kasstroom na schuldendienst gedeeld door de kosten van de investering. |
| TUMMI | vastgoedgerelateerde kosten: belastingen, nutsvoorzieningen, beheer, onderhoud en verzekering worden TUMMI genoemd., |
| vacature en incassoverlies | de gederfde huuropbrengsten ten gevolge van niet-verhuurde eenheden en niet-geïnde huur is het vacature-en incassoverlies. |
| waarde | de meest waarschijnlijke prijs die een onroerend goed moet opleveren op een open markt met goed geïnformeerde kopers en verkopers is de waarde ervan. Voor vastgoedbeleggingen moet deze gelijk zijn aan de contante waarde van de verwachte toekomstige huurstroom., |
Commercieel Vastgoed waarderingsmethoden
Dit zijn de waarderingsmethoden vaak gebruikt voor commercieel vastgoed:
Cost Aanpak
De kosten aanpak voor commercieel onroerend goed waarden van het onroerend goed als gelijk zijn aan de grondprijs plus de kosten van de bouw van de nieuwbouw. Bijvoorbeeld, als een stuk grond $40.000 kost en de prijs van het bouwen van een zes-eenheid appartementenhuis $600.000 is, levert de kostenbenadering een waarde op van $640.000.,
de kostenbenadering gaat ervan uit dat de kosten van een eigenschap gebaseerd zijn op het hoogste en beste gebruik ervan. Bijvoorbeeld, als u een stuk land in het midden van olie land, weg van stedelijke gebieden, moet u aannemen dat een waarde op basis van het gebruik van het pand om olie-inkomsten te genereren in plaats van het bouwen van een huurwoning op de site. De kostenbenadering wordt ook beïnvloed door zoneringswetten die van invloed kunnen zijn op het mogelijke gebruik van het onroerend goed.
de kostenbenadering wordt gebruikt door geldschieters voor nieuwbouw om fondsen vrij te maken bij de voltooiing van elke fase., Het belangrijkste voordeel is dat het een actuele waarde biedt op basis van unieke omstandigheden. Deze benadering houdt echter geen rekening met het inkomen dat het onroerend goed zal produceren of de prijs van vergelijkbare woningen.
Inkomensbenadering
in de inkomensbenadering wordt de waarde gekoppeld aan huuropbrengsten via het maximumpercentage van het onroerend goed. De vergelijking voor de waarde van het onroerend goed is:
huidige waarde = netto bedrijfsresultaat / Cap Rate
het cap rate wordt geëxtrapoleerd uit marktverkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt., Het plafond tarief kan worden aangepast om rekening te houden met unieke kenmerken van het pand, zoals hoge kwaliteit huurders of een minder aantrekkelijke gevel. Het uiteindelijke maximumpercentage moet binnen een half procentpunt van het lokale gemiddelde voor vergelijkbare woningen liggen.
om een voorbeeld te nemen, huurwoningen met een jaarlijkse NOI van $700.000 en een maximumpercentage van 8% zouden $8,75 miljoen waard zijn ($700.000 / 8%).
het voordeel van de inkomensbenadering is dat deze de recente verkoopactiviteiten van vergelijkbare eigendommen aanpast en kan worden gecorrigeerd voor unieke factoren., Het nadeel is dat het geen rekening houdt met leegstand en incassoverlies, wat leidt tot een overdreven NOI en waarde. Het houdt ook geen rekening met de noodzakelijke uitgebreide reparaties die in de toekomst NOI zal snijden.
Sales Comparison Approach
De sales comparison approach voor commercieel vastgoed naar waardering, ook wel de marktbenadering genoemd, is gebaseerd op de prijzen die worden gerealiseerd op basis van recent verkochte vergelijkbare lokale eigendommen, alsook op de vraagprijzen voor momenteel genoteerde eigendommen., De verkoopvergelijkingsbenadering wordt vaak gebruikt om woningen te beoordelen, zoals eengezinswoningen en structuren met meerdere eenheden.
De aanpak is het classificeren van de kenmerken van het onroerend goed, zoals het aantal baden en slaapkamers, de grootte van de percelen en de vierkante meter, en vervolgens het vinden van recente lokale verkoop of de huidige lijsten van soortgelijke woningen. De verkoop moet zo recent mogelijk zijn, vooral wanneer de vastgoedmarkt zich in een dynamische fase bevindt.
het voordeel van deze methode is dat deze gebaseerd is op recente, relevante gegevens om een goede schatting van de waarde te leveren., Het nadeel is dat veel eigenschappen één of meer unieke eigenschappen hebben die de relevantie van vergelijkbare eigenschappen beïnvloeden.
een ander nadeel is dat vergelijkbare verkopen te oud kunnen zijn om een nauwkeurige indicator van de huidige waarde te zijn, en/of de huidige lijsten geven de huidige waarden niet correct weer.
ten slotte houdt de verkoopvergelijkingsbenadering geen rekening met leegstand en incassoverlies, noch met ongebruikelijke kosten voor reparaties en andere kosten. Een getrainde vastgoedprofessional moet in staat zijn om de verschillen tussen comparables tegemoet te komen om de waarde van het onroerend goed nauwkeurig te tweaken.,
bruto-Rentemultiplicatorbenadering
de GRM-benadering is qua concept vergelijkbaar met de inkomensbenadering. Het verschilt in die zin dat het gebruikte maximumtarief is gebaseerd op brutohuur in plaats van NOI. De GRM is een aantal groter dan 1, terwijl de inkomensaanpak cap rate is een percentage minder dan 1. Bovendien, deze aanpak is gebaseerd op bruto huren in plaats van NOI, wat betekent dat het geen rekening voor kosten, reparaties of leegstand en incassoverlies.,
De waardeberekening voor de GRM-benadering is:
Property Value = Annual bruto rentes x bruto Rent Multiplier
om een nauwkeurige waarde te produceren, moet u de GRM van vergelijkbare eigenschappen kennen. Dit soort informatie is vaak beschikbaar bij lokale commerciële makelaars en taxateurs. Als voorbeeld, om een woning te waarderen die jaarlijkse bruto huren van $90.000 en een GRM van 8 heeft, zou de waarde van de woning ($90.000 * 8), of $720.000 zijn.
het voordeel van deze benadering is de eenvoud, en het werkt goed als een nauwkeurige schatting van GRM kan worden beveiligd., De nadelen zijn onder meer het ontbreken van kosten en leegstand en incassoverlies, en eventuele moeilijkheden bij het identificeren van vergelijkbare eigenschappen en hun GRMs. Net als al deze waarderingsmethoden is de GRM-benadering het nuttigst in combinatie met andere methoden.
andere benaderingen
onderzoekers hebben interesse getoond in het gebruik van het Capital Asset Pricing Model (CAPM) om vastgoed te waarderen. De CAPM-methode kent een variabele toe met de naam “beta” die de relatie vertegenwoordigt tussen voor risico gecorrigeerde rendementen van een bepaald actief en die van een markt.,
voor onroerend goed kan het rendement op een inkomstenproducerende huurwoning worden gebruikt om de waarde ervan te schatten door een bèta te kiezen die het onroerend goed relateert aan bijvoorbeeld het rendement op beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen. De complexiteit van CAPM en het ontbreken van precieze bèta ‘ s betekent dat deze aanpak van secundair belang is in afwachting van verder onderzoek.
een snelle en vuile methode die wordt gebruikt om een appartementengebouw te waarderen is waarde per deur. Bijvoorbeeld, een vergelijkbaar gebouw met 10 appartementen geprijsd op $2 miljoen zou een waarde per deur van $ 200.000 hebben., Als u een vergelijkbare woning met 14 appartementen wilt waarderen, kunt u 14 vermenigvuldigen met $200.000, wat een waarde van $2,8 miljoen oplevert. Dit heeft alleen zin als de appartementen ongeveer gelijkwaardig zijn. Het is niet geschikt voor verschillen in grootte en kwaliteit van het appartement, vacature en incassokosten, of ongebruikelijke onderhouds – /reparatiekosten.