Vraag
een paar jaar geleden bouwden mijn buren Een houten hek rond hun huis. Ik heb een geweldige relatie met mijn buren. Maar mijn vrouw en ik beseften net dat hun hek een meter op ons terrein was gebouwd. Hij gebruikt die drie meter niet aan zijn kant van het hek, maar nu kunnen we er niet meer bij. Ik heb gehoord dat hij nu eigenaar van dat land kan claimen door slecht bezit., Kan hij echt ons land zo innemen, ook al doet hij niets met die drie meter grond?
antwoord
Het is waar dat ongewenst bezit een wettelijk middel is waarmee een overtreder, vaak een buurman, een eigendomsrecht kan vestigen. Om eigendomsrecht te verwerven door ongunstig bezit, moet het bezit open staan voor de wereld, vijandig tegenover de belangen van de ware eigenaar, exclusief, en continu voor de wettelijke periode.,
De precieze wettelijke periode waarin de persoon het land moet controleren verschilt van staat tot staat – bijvoorbeeld, het is 20 jaar in Maine, maar slechts tien jaar in Mississippi. Een indringer zou naar de rechtbank moeten gaan, en elk element van die claim moeten bewijzen.
In uw situatie hebben uw buren hun hek in het licht van de dag gebouwd, zodat iedereen het kan zien, en bezetten ze uitsluitend die drie meter grond. Dit betekent dat hun gebruik van het pand waarschijnlijk voldoet aan de vijandige, open en exclusieve eisen., Het feit dat ze niet letterlijk, actief “gebruik” maken van de drie meter land zou geen effect hebben op de analyse, omdat ze effectief de controle over de strip met het hek hebben genomen.
hun probleem bij het indienen van een claim voor ongewenst bezit is echter dat ze niet aan de vereiste wettelijke termijn hebben voldaan. Geen enkele jurisdictie zou een negatief bezit toekennen aan iemand na het bewonen van een strook land voor slechts drie jaar.,
maar zelfs als je buren Een gevecht zouden verliezen over de titel in de rechtbank (voor de komende jaren, tenminste), heb je nog steeds een praktisch probleem: uiteindelijk zul je je huis willen verkopen, en elke vierkante meter eigendom zal tellen. En vroeg of laat, zal uw buurman voldoen aan de wettelijke eis en in staat zijn om wettelijk aanspraak te maken. Zelfs als je niet bijzonder geïnteresseerd bent in het gebruik van die strook land, Er is een grote hoeveelheid waarde op de lijn.
dus wat moet u doen?,
zeker, u kunt een advocaat inhuren en de buurman aanklagen voor overtreding, maar dit zou waarschijnlijk de hartelijke relatie die u momenteel geniet vernietigen.
een veel betere oplossing zou zijn om een gesprek te voeren, en te zien of de buurman open zou staan voor het verkennen van de kosten of moeite van het verplaatsen van het hek. Ze zouden zich kunnen schamen om te horen dat ze het hek op de verkeerde plaats hebben gebouwd, en bieden verontschuldigend aan om het op hun kosten te verplaatsen.,
als de kosten van het verplaatsen van de omheining onbetaalbaar zijn, en je geeft niet echt om het gebruik van die drie meter van je land, kun je nog steeds voorkomen dat de buurman in staat is om uiteindelijk negatief bezit op te eisen door expliciete toestemming te geven om die strook land te “lenen”. Onthoud, voor een overtreder om een wettelijke claim van slecht bezit vast te stellen, moet hun bezit vijandig zijn tegen uw belangen. Als het bezit met uw toestemming is, dan kan het per definitie niet vijandig zijn.,
een van de meest voorkomende manieren om vast te stellen dat u uw buren toestemming hebt gegeven is om hen een eenvoudige huurovereenkomst te laten ondertekenen. Voor een nominaal bedrag (zeg, $ 15 per jaar), kunnen ze hun hek te houden over de eigenschap lijn en gebruik maken van die drie-voet strip. Dus, als over 20 jaar, je buren naar de rechtbank rennen om negatief bezit te claimen, zul je in staat zijn om hun claim te verslaan door het indienen van bewijs van de huurovereenkomst en jaarlijkse betalingen. Dit toont aan dat ze niet kunnen voldoen aan de vijandigheid eis om Titel te krijgen.,
natuurlijk wilt u die overeenkomst met een beperkte termijn schrijven, zodat u deze gemakkelijk ongedaan kunt maken als en wanneer u het onroerend goed verkoopt, op welk moment de kopers minder geïnteresseerd zijn in het verlenen van dergelijke toestemming aan de buren. De gratis sample huurovereenkomst van Nolo voorziet hierin.