Er zijn drie basistypen van commerciële onroerend goed leases. Deze huurovereenkomsten zijn georganiseerd rond twee huurberekeningsmethoden: “netto “en” bruto.”De bruto lease betekent meestal dat een huurder betaalt een forfaitair bedrag voor de huur, waaruit de verhuurder betaalt zijn kosten. De netto lease heeft een kleinere basis huur, met andere kosten betaald door de huurder. De gewijzigde bruto huurovereenkomst is een gelukkig huwelijk tussen de twee., Hoewel de Voorwaarden sterk variëren van gebouw tot gebouw, zal dit basisoverzicht bedrijven helpen winkelen voor de best mogelijke deal.
bruto Lease of Full Service Lease
bij een bruto lease is de huur all-inclusive. De verhuurder betaalt alle of de meeste kosten in verband met de woning, met inbegrip van belastingen, verzekering, en onderhoud uit de huren ontvangen van huurders. Nutsbedrijven en schoonmaakdiensten zijn opgenomen in een eenvoudige, huurdervriendelijke huurbetaling.
bij het onderhandelen over een bruto huurovereenkomst dient de huurder te vragen welke conciërgediensten worden aangeboden en hoe vaak deze worden aangeboden., Overtollige nutsconsumptie buiten de bouwnormen wordt soms terug in rekening gebracht aan huurder; dus als de huurder een grote consument van elektriciteit is, moet dit punt ook in de huurovereenkomst worden verduidelijkt. De huurder betaalt zijn eigen verzekering en belastingen.
een voordeel van dit type huurovereenkomst is dat het uiterst gemakkelijk is voor de huurder, die kosten kan voorspellen zonder zich bijvoorbeeld zorgen te maken over een onverwachte onderhoudskosten in de lobby. De verhuurder neemt alle verantwoordelijkheid voor het gebouw, terwijl huurders zich concentreren op de groei van hun bedrijf.,
netto Lease
In een netto lease berekent de verhuurder een lagere basishuur voor de commerciële ruimte, plus een deel of alle “gebruikelijke kosten”, die kosten zijn in verband met exploitatie, onderhoud en gebruik die de verhuurder betaalt. Deze kunnen onder meer onroerend goed belastingen; onroerend goed verzekering; en gemeenschappelijke ruimte onderhoud items (CAMS), die janitorial diensten, property management Vergoedingen, riool, water, prullenbak collectie, landschapsarchitectuur, parkeerplaatsen, brand sprinklers, en een gemeenschappelijk gedeelde ruimte of service.,
Er zijn verschillende soorten netto leases:
Single Net Lease (N Lease)
in deze lease betaalt de huurder basishuur plus een pro-rata deel van de onroerendgoedbelasting van het gebouw (dat wil zeggen een deel van de totale factuur gebaseerd op het aandeel van de totale door de huurder gehuurde ruimte van het gebouw); de verhuurder dekt alle andere bouwkosten. De huurder betaalt ook nutsvoorzieningen en schoonmaakdiensten.
Double Net Lease (NN Lease)
De huurder is verantwoordelijk voor de basishuur plus een proportioneel deel van de onroerendgoedbelasting en de vastgoedverzekering., De verhuurder dekt de kosten voor structurele reparaties en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte. De huurder is wederom verantwoordelijk voor zijn eigen schoonmaak-en utiliteitskosten.
Triple Net Lease (NNN Lease)
Dit is het meest populaire type net lease voor commerciële vrijstaande gebouwen en winkelruimte. Het staat bekend als de net net net lease, of NNN lease, waar de huurder betaalt alle of een deel van de drie “netten” – onroerend goed belastingen, verzekering, en CAMS-op de top van een basis maandelijkse huur., Gemeenschappelijke ruimte nutsvoorzieningen en exploitatiekosten worden meestal op een hoop gegooid in als goed; bijvoorbeeld, de kosten voor het personeel van een lobby medewerker zou deel uitmaken van de NNN Vergoedingen. Uiteraard betalen huurders ook de kosten van hun eigen bezetting, inclusief schoonmaakdiensten, nutsvoorzieningen, en hun eigen verzekering en belastingen.
verhuurders schatten doorgaans de kosten in en rekenen huurders een deel van deze kosten aan op basis van hun proportionele of pro-rata aandeel. Een huurder die least 1000 vierkante meter van een 10.000 vierkante voet gebouw zou naar verwachting betalen 10% van de belastingen van het gebouw, verzekering, en CAMS, bijvoorbeeld.,
Triple net lease agreements zijn doorgaans vriendelijker voor verhuurders, en huurders moeten de NNN-Vergoedingen zorgvuldig herzien en afspraken maken over maximumbedragen die jaarlijks kunnen worden verhoogd. Een NNN lease kan ook fluctueren van maand tot maand en jaar tot jaar als operationele kosten stijgen of dalen, waardoor de kosten van het bedrijf voorspellen lastig en soms frustrerend.
Er zijn echter huurdersvoordelen in de NNN-huurovereenkomsten. Transparantie is een uitstekend voordeel, omdat huurders bedrijfskosten kunnen zien in verhouding tot wat ze in rekening worden gebracht., Kostenbesparingen in bedrijfskosten worden doorberekend aan de huurder in plaats van aan de verhuurder. Daarnaast is de maandelijkse huur in een NNN lease potentieel lager dan in een bruto lease, omdat huurders een hogere mate van verantwoordelijkheid hebben voor het gebouw.
Absolute triple Net Lease
Dit is een minder gebruikelijke optie die strakker en bindender is dan de NNN lease, waarbij huurders alle denkbare vastgoedrisico ‘ s dragen, bijvoorbeeld door verantwoordelijk te zijn voor de bouwkosten voor de wederopbouw na een ramp, of om de huur te blijven betalen, zelfs nadat het gebouw is afgekeurd., Toepasselijk genoemd de “hell-or-high-water lease,” huurders hebben uiteindelijke verantwoordelijkheid voor het gebouw, ongeacht wat.
gewijzigde bruto Lease
aangezien de bruto lease meer huurdervriendelijk is, en de netto lease meestal meer verhuurdervriendelijk, bestaat er een compromis lease voor het gemak van beide partijen. De gewijzigde bruto lease (ook wel de gewijzigde netto lease) is vergelijkbaar met een bruto lease in die zin dat de huur wordt gevraagd in een forfaitair bedrag, die een of alle van de “netten”kan omvatten-onroerend goed belastingen, verzekering, en nokken., Nutsvoorzieningen en schoonmaakdiensten zijn doorgaans uitgesloten van de huur en worden door de huurder gedekt. Huurders en verhuurders onderhandelen welke “netten” zijn inbegrepen in het basishuurtarief.
de gewijzigde bruto huurovereenkomst is populairder bij huurders, omdat de flexibiliteit zich vertaalt in een gemakkelijkere overeenkomst tussen huurder en verhuurder. In tegenstelling tot de NNN lease zou, indien de verzekering, belastingen of CAM-kosten stijgen, het leasetarief niet veranderen. Natuurlijk, als die kosten dalen, de kostenbesparing wordt doorgegeven aan de verhuurder., Aangezien schoonmaakdiensten en elektriciteit niet gedekt zijn, kunnen huurders beter controleren hoeveel ze uitgeven in vergelijking met een bruto huurovereenkomst.
samenvatting van NNN Lease, Modified gross, of Full Service commerciële Leases
bij het evalueren van opties voor kantoorruimte lease, is het belangrijk om de verschillende lease opties te vergelijken met het oog op alle kosten, en niet alleen de basishuurtarieven. NNN basishuurtarieven hebben de neiging om veel lager te zijn, met extra kosten toegevoegd voor het echte maandelijkse tarief.,
de marktwerking zal de huurprijzen voor vergelijkbare woningen, ongeacht het type huurovereenkomst, meestal gelijktrekken. Huurders moeten verwachten ongeveer hetzelfde bedrag te betalen met een NNN, gewijzigde bruto of full service lease voor vergelijkbare kwaliteit kantoorruimtes in hetzelfde gebied.
de belangrijkste regel van commerciële huurovereenkomsten is dat huurders hun huurovereenkomsten zorgvuldig lezen en precies duidelijk maken voor welke kosten zij verantwoordelijk zijn. Er moet worden vastgesteld onder welke omstandigheden extra kosten zullen optreden en er moet worden onderhandeld over Maxima.