Spørsmålet
for noen år siden, mine naboer bygget et tregjerde rundt sitt hjem. Jeg har et flott forhold med mine naboer. Men min kone og jeg innså at deres gjerde faktisk ble bygget tre meter inn på vår eiendom. Han trenger faktisk ikke bruke disse tre meter på «sin» side av gjerdet, men nå kan vi ikke lenger har tilgang til dem. Jeg har hørt at han kan nå kreve eierskap over at landet gjennom ugunstig besittelse., Kan han virkelig ta vårt land slik, selv om han ikke gjør noe med disse tre meter av land?
Svar
Det er sant at ugunstig besittelse er en lovlig måte som en trespasser, ofte en nabo, kan etablere eiendomsrett til en del av eiendommen. For å erverve eiendomsretten til eiendommen ved ugunstig besittelse, besittelse må være åpen for verden, fiendtlig mot interessene til den sanne eier, eksklusiv, og kontinuerlig for den lovfestede perioden.,
nøyaktig lovfestede perioden hvor personen må styre landet varierer fra en tilstand til en annen – for eksempel, det er 20 år i Maine, men bare ti i Mississippi. En trespasser må gå til domstolen, og bevise at hvert element i påstanden.
I din situasjon, dine naboer har bygget sine gjerde i lyset av dag, for alle å se, og er i disse tre meter av land utelukkende. Dette betyr at deres bruk av eiendommen trolig oppfyller de strenge, åpne og lite krav., Det faktum at de ikke bokstavelig talt, aktivt «bruke» de tre føtter land ville ha noen effekt på analyse, siden de har effektivt tatt kontroll over stripen med gjerdet.
Deres problem i å gjøre et krav for ugunstig besittelse, imidlertid, er at de ikke har oppfylt de nødvendige lovfestede perioden. Ingen jurisdiksjon ville gi ugunstig besittelse til noen etter opptar en stripe land for bare tre år.,
Men selv om naboene vil tape en kamp over tittelen i retten (for de neste årene, i hvert fall), kan du fremdeles står overfor et praktisk problem: til Slutt, vil du ønsker å selge ditt hjem, og hver kvadratmeter av eiendom vil telle. Og før eller senere, naboen din vil oppfylle lovbestemte krav og være i stand til å lovlig krav på tittelen. Selv om du ikke spesielt bryr seg om å bruke den stripen av land, det er en stor verdi på linje.
Så hva bør du gjøre?,
Sikker, kan du leie en advokat og sue naboen for urett, men dette ville trolig ødelegge det hjertelige forholdet du nå nyte.
En langt bedre løsning ville være å ha en samtale, og se om naboen ville være åpne for å utforske kostnader eller vanskeligheter med å flytte gjerdet. De kan være flau over å lære at de bygget gjerdet på feil sted, og apologetically tilbud om å flytte den på deres bekostning.,
Hvis kostnadene ved å flytte gjerdet er uoverkommelig dyrt, og du ikke spesielt bryr seg om å bruke de tre føtter i landet, du kan fortsatt hindre at naboen fra å være i stand til slutt hevder ugunstig besittelse ved å gi eksplisitt tillatelse til å «låne» at stripen av land. Husk, for en trespasser å etablere en juridisk krav på ugunstig besittelse, deres besittelse må være fiendtlig innstilt til dine interesser. Hvis besittelse er med din tillatelse da, per definisjon, det kan ikke være fiendtlig.,
En av de vanligste måtene å bekrefte at du ga dine naboer tillatelse er å få dem til å registrere en enkel leieavtale. For et nominelt beløp (si, $15 per år), de kan holde sine gjerde over eiendommen linje og bruk at tre-fots-stripen. Så, hvis du er i 20 årene, naboene kjøre til retten for å kreve ugunstig besittelse, vil du være i stand til å beseire sitt krav ved å innføre bevis av leieavtale og årlig betaling. Dette viser at de ikke kan møte motstand krav på å få tittelen.,
selvfølgelig, vil du ønsker å skrive at avtalen med en begrenset sikt, slik at du lett kan angre på det hvis og når du selger eiendommen, som kjøpere kan være mindre interessert i å gi naboene slik tillatelse. Nolo er gratis prøve utleie avtalen gir for dette.