Kort Salg (Real Estate)

Hva Er en Kort Salg (fast Eiendom)?

En kort salg i fast eiendom er når en økonomisk kriserammede hus selger sin eiendom for mindre enn det beløp på boliglån. Kjøperen av eiendommen er en tredje part (ikke bank), og alle inntektene fra salget går til utlåner. Långiver enten tilgir forskjellen eller får en mangel dom mot låntaker som krever dem til å betale långiver hele eller deler av forskjellen mellom salgspris og den opprinnelige verdien av online casino., I noen land, for denne forskjellen må lovlig bli tilgitt i en kort salg.

Forstå en Kort Salg (Real Estate)

begrepet «short salg» refererer til det faktum at huset blir solgt for mindre enn beløpet som er igjen på boliglån—for eksempel, en person selge en hjem for $150,000 når det er fortsatt $175 000 i kategoriene igjen på boliglån. I dette eksemplet er det forskjell på $25.000, minus avsluttende kostnader og andre kostnader ved salg, er regnet som mangel.,

Før prosessen kan begynne, långiver holde boliglån må logge av på beslutningen om å utføre en kort salg, også kjent som pre-foreclosure salg. I tillegg långiver, typisk en bank, må dokumentasjon som forklarer hvorfor en kort salg er fornuftig, tross alt, utlån institusjon kan miste mye penger i prosessen. Ingen kort salg kan skje uten långiver godkjenning.

Kort salg tendens til å være langvarig og papirarbeid-intensiv transaksjoner, noen ganger tar opp til et år å behandle., Men, kort salg er ikke så skadelig for et hus er på kreditt-rating som en foreclosure.

En real estate short salg er i motsetning til en kort salg i å investere. En investering kort salg er en transaksjon der en investor selger lånte verdipapirer i påvente av en prisnedgang og er nødvendig for å gå tilbake et likt antall aksjer på et tidspunkt i fremtiden.

Spesielle Hensyn

Selv om en kort salg vondt en persons kreditt score mindre enn en foreclosure, det er fortsatt en negativ kreditt mark., Enhver type eiendom salg som er merket med et kredittkort selskap som «ikke betalt som avtalt» er en ding på en kreditt score. Derfor, kort salg, foreclosures, og gjerninger som-i stedet for foreclosure alle ha negativ innvirkning på en persons kreditt.

Hva er mer, kort salg ikke alltid negere den gjenstående pantegjeld etter en eiendom som er solgt. Dette er fordi det er to deler til alle boliglån: et løfte om å betale tilbake det som långiver og lien mot eiendommen skal brukes for å sikre lån. Lien beskytter långiver i tilfelle at en låntaker ikke kan betale tilbake lånet., Det gir kredittinstitusjon rett til å selge eiendommen for tilbakebetaling. Denne delen av boliglån fravikes i en kort salg.

Den andre delen av boliglån er et løfte om å betale tilbake, og långivere kan fortsatt håndheve denne delen, enten gjennom et nytt notat eller samling av mangel. Uansett hva som skjer, låneinstitusjoner må godkjenne kort salg, og låntakere er noen ganger på sine innfall.,

Kort Salg vs. Foreclosure

Kort salg og foreclosures er to finansielle alternativer tilgjengelig for huseiere som er bak på boliglån betalinger, som har et hjem som er under vann, eller begge deler. I begge tilfeller, eieren er tvunget til å del med hjem, men tidslinjen og konsekvensene er forskjellige.,

En foreclosure er lov långiver gripe hjem etter at låntakeren ikke klarer å gjøre betalinger. Foreclosure er det siste valget for långiver. I motsetning til en kort salg, foreclosures er initiert av långivere bare. Långiver beveger seg mot det kriminelle som låner for å styrke salg av et hjem, i håp om å gjøre godt på sin første investering av boliglån. Også, i motsetning til de fleste kort salg, mange foreclosures finne sted når hus har forlatt hjemmet. Hvis beboerne har ennå ikke forlatt hjemmet, blir de kastet ut av långiver i foreclosure prosessen.,

Når långiver har tilgang til hjemme, er det ordrene en vurdering og fortsetter med å prøve å selge det. Foreclosures har normalt ikke ta så lang tid å fullføre som en kort salg, fordi långiver er opptatt med liquidating eiendelen raskt. Utelukket boliger kan også bli auksjonert bort på en bobestyrer salg, hvor kjøpere bud på boliger i en offentlig prosess.

Et hus som har gått gjennom en kort salg kan, med visse begrensninger, være berettiget til å kjøpe et annet hjem umiddelbart., Avhengig av omstendighetene, huseiere som opplever utestenging kan forvente å vente to til syv år for å kjøpe et nytt hjem. En foreclosure er holdt på en persons kreditt rapporten i sju år.

Mens en foreclosure hovedsak lar deg gå bort fra din hjemme—riktignok med alvorlige konsekvenser for din økonomiske fremtid, slik som å ha å erklære konkurs og ødelegge din kreditt—fullføre en kort salg er arbeidskrevende. Men utbetalingen for ekstra arbeid som er involvert i en short-salg kan være verdt det.,

Kort Salg Alternativer

Før du trekker deg en kort salg, snakk med din utlåner om muligheten for en revidert betaling plan eller et lån modifikasjon. Ett av disse alternativene kan tillate deg å holde deg i ditt hjem og komme tilbake på din fot.

en Annen mulighet for å bo i ditt hjem oppstår hvis du har private boliglån forsikring (PMI)., Mange huseiere som har kjøpt boliger med mindre enn 20% ned var nødvendig for å kjøpe PMI med sine hjem. Hvis PMI selskapet mener du har en sjanse til å utvinne fra din aktuelle økonomiske situasjon, kan det forhånd midler til långiver for å bringe dine utbetalinger frem til dags dato. Til slutt, vil du har til å tilbakebetale forhånd.,

Detaljer for en Kort Salg

Overbevisende Långiver

Før du begynner short-salg prosess, sliter hus bør vurdere hvor sannsynlig det er at långiver vil jobbe med dem på en kort salg av forståelse långiver perspektiv. Långiver er ikke nødvendig å gjøre en kort salg, og det vil bli tillatt på utlåner skjønn.

kilden til den økonomiske problemer bør bli ny—slik som et helseproblem, tap av en jobb, eller en skilsmisse—ikke noe som ikke var opplyst når homebuyer som opprinnelig ble brukt for lånet., Utlåner vil ikke være sympatisk til en uærlig låntaker. Imidlertid, hvis du føler at du var et offer for rov utlån praksis, kan du være i stand til å snakke utlåner i en kort salg, selv om du har ikke hatt noen store økonomiske katastrofer, siden du kjøper hjem.

for Å sette deg selv i en mer overbevisende posisjon til å fullføre en kort salg, slutte å kjøpe ikke-nødvendigheter. Du ønsker ikke å se uansvarlig å långiver når det handler om dine kort-salg forslag.

vær Også oppmerksom på andre forhold som kan hindre at långiver fra som ønsker å gjøre en kort salg., Hvis du ikke er i mislighold på boliglån betalinger ennå, utlåner vil sannsynligvis ikke være villig til å jobbe med deg. Hvis utlåner mener det kan få mer penger fra utestenge på din hjemme-enn fra gir en kort salg, det kan ikke tillate en. Til slutt, hvis noen cosigned boliglån, utlåner kan holde vedkommende ansvarlig for betaling heller enn å gjøre en kort salg.

Hvis du tror at situasjonen er moden for en kort salg, snakke til en beslutningstaker i banken, om muligheten av å engasjere seg i denne typen transaksjon., Ikke bare snakke med en kundebehandler, som er ofte mer som en talsperson og har ingen reell myndighet. Å jobbe deg opp telefonen stigen, umiddelbart be om å få snakke med utlåner tap mitigation avdeling. Hvis du ikke liker det den første avgjørelsen, sier prøver å snakke til en annen på en annen dag, og se om du får et annet svar. Hvis utlåner er villige til å vurdere en kort salg, er du klar til å gå videre med å lage kort-salg forslag, og å finne en kjøper.,

Konsultere Fagfolk

På dette punktet, bør du konsultere en advokat, en skatt profesjonell, og en eiendomsmegler. Selv om disse er høyt priset profesjonelle tjenester hvis du gjør en feil ved å prøve å håndtere en kompleks short-salg transaksjonen deg selv, kan du finne deg selv i enda større økonomiske problemer. Du kan være i stand til å betale for disse gebyrene ut av salget foregår fra hjemmet. Fagfolk er vant til å håndtere kort-salg transaksjoner vil være i stand til å gi deg veiledning om hvordan du skal betale dem.,

Sette en Pris

Når du setter en prisantydning, sørg for å faktoren kostnaden av å selge eiendommen til den totale mengden av penger som du trenger for å komme ut av situasjonen. Selvfølgelig, du vil selge hjemmet for så nær opp til den verdi av pant som mulig, men i ned-markedet, er det bundet til å bli en underdekning. I noen stater, selv etter en kort salg, vil banken forventer at du skal betale tilbake hele eller en del av denne mangelen.,

Samle Dokumenter og Finne en Kjøper

Samle alle dokumenter du trenger for å bevise dine økonomiske problemer til utlåner. Disse kan inkludere, kontoutskrifter, medisinsk regninger, betal-stubber, oppsigelse varsel fra din tidligere jobb, eller en skilsmisse resolusjon. Det er opp til deg å komme opp med short-salg forslag. Vær oppmerksom på at långiver i siste instans skal godkjenne en kort salg etter at du har mottatt alle opplysninger fordi långiver er mottaker av utbyttet. Din jobb er å finne en kjøper til din bolig.,

Send inn Ditt Forslag til Banken

Når du har en kjøper, og de nødvendige papirene, du er klar til å sende kjøperen tilbud og forslag til banken. Sammen med dokumentasjon av distressed økonomiske status, din forslaget bør inneholde en motgang brev hvor du forklarer situasjonen som hindrer deg fra å gjøre ditt boliglån betalinger. Du ønsker å gjøre det så overbevisende som mulig og beskytte dine interesser når du er også appellerer til banken.,

Vær forsiktig med å sende inn din finansielle informasjon til en långiver fordi, hvis det ikke godkjenner kort salg, det kan bruke din finansielle informasjon for å prøve å få penger ut av deg i foreclosure proceedings. Hvis du fortsatt har penger eiendeler, kan du forventes å bruke dem til å fortsette å gjøre boliglån betalinger eller å gjøre opp noen av manglene mellom salgspris og boliglån mengden. En advokat med erfaring i å fullføre kort salg kan hjelpe deg å navigere detaljer.,

Fordi korte salg kan ta lengre tid enn vanlig hjem salg på grunn av behovet for långiver godkjenning, vil de ofte falle gjennom. Kjøperen kan finne en annen eiendom mens du venter på et svar fra deg. Vær forberedt på denne muligheten. Hvis short-salg transaksjonen går gjennom, ta kontakt med Internal Revenue Service (IRS) for å se om du må betale skatt på mangelen.,

vær oppmerksom på at en kort salg kan fortsatt påvirke din kreditt score i den forstand at månedene av boliglån betalinger du gikk glipp av før den korte salg kan dukke opp som forfalte betalinger på din kreditt-rapporten. Det er opp til banken å bestemme hva de skal rapportere, så det er i din beste interesse å prøve å overbevise banken om ikke å rapportere misligholdt betaling.

Din bank kan være mer sannsynlig å være sjenerøs i denne forbindelse om du tok opp motgang før du ble betydelig bak., For kreditt formål, mens dette er noe ødeleggende, det er sikkert mindre skadelig enn en foreclosure.

Kort Salg Strategier for Kjøpere og Investorer

Kort salg kan også gi gode muligheter for kjøpere til å komme inn i husene til en redusert pris. Her er et par tips for å hjelpe deg å ta smarte beslutninger når de vurderer kjøp av en kort-salg av eiendom.

Lær Hvordan du Finner Dem

de Fleste short-salg eiendommene er oppført av eiendomsmeglere og på eiendomsmegling nettsteder., Noen oppføringer kan ikke komme ut og si «short salg», slik du kanskje har til å se etter ledetråder i oppføringen, for eksempel «underlagt bank godkjenning» eller «gi banken tid til å svare.»

En erfaren eiendomsmegler som kan gjøre en stor forskjell både i forhold til å finne og lukke short-salg egenskaper. Meglere som er spesialister på kort salg kan holde en Kort Salg og Foreclosure Ressurs (SFR) sertifisering, en betegnelse som tilbys av National Association of Realtors (FORSKERFORBUNDET).,

Innehavere av denne sertifiseringen har mottatt spesialisert trening i korte salg og foreclosures, kvalifiserte selgere for kort salg, forhandlinger med långiverne, og beskytte kjøpere. Det er viktig å merke seg at sertifisering ikke garantere at en agent vil ha den type opplevelse du er ute etter, og heller ikke mangel på sertifisering er til hinder for det. Uansett, vil du ønsker å vet eventuelle eiendomsmeglere for å sikre sine short-salg kompetanse.,

Forbered deg på å Skynde Opp og Vente

Skjønner på forhånd at kort salg er komplisert, tidkrevende transaksjoner. Det kan ta uker eller måneder for en långiver for å godkjenne en kort salg, og mange kjøpere som sender et tilbud ende opp med å avbryte fordi short-salg prosessen tar for lang tid. Kjøpere å være klar til å vente for bankens kort salg godkjenning., Regler for short-salg transaksjoner varierer fra stat til stat, men trinnene normalt er:

• Kort salg pakken—låntaker har til å bevise økonomiske problemer ved å sende en økonomisk pakke til lånegiveren. Pakken inneholder årsregnskap, et brev som beskriver selgers motgang(s), og finansielle poster, inkludert selvangivelse, W-2s, lønn stubber, og kontoutskrifter.,
• Kort salg tilbyr for—når en selger aksepterer et tilbud fra en potensiell kjøper, oppføringen agent sender långiver liste-avtalen, et henrettet kjøp tilbudet, kjøpers preapproval brev, en kopi av alvor penger sjekk, og selgeren er short-salg pakken. Hvis pakken er mangler noe—enten fordi et dokument ikke er fremlagt eller på grunn av en eventuell feil på bankens del (f.eks., bank mistet den)—prosessen vil bli forsinket.
• Bank behandling—bankens gjennomgang av tilbudet kan ta flere uker til måneder. I slutten, det vil godkjenne eller avslå den., Det er viktig å merke seg at bare fordi selgeren aksepterer et tilbud betyr ikke at banken godtar prisen. Dersom banken mener det kan tjene mer penger gjennom foreclosure proceedings, det vil avvise tilbudet.

Det er Alt i Tallene

I real estate investing det sies at penger er laget «in the kjøp», noe som betyr at en god kjøpesummen er ofte nøkkelen til en vellykket avtale. Hvis du kan få en eiendom for en god pris, kan du øke oddsen for å komme videre når det gjelder tid til å selge. Hvis kjøpesummen er på den høye enden, på den annen side, vil du sannsynligvis se din profittmargin erodere.

Du bør være i stand til å kjøpe eiendommen, sette den i god tilstand, og selge det til en pris hvor man fortsatt kan gjøre en fortjeneste., Investorer må være i stand til å snu seg rundt og selge huset raskt, vanligvis på under-markedet—og et godt kjøp pris gjør dette mulig.

kjøpesummen er bare én viktig del, men. Du er nødt til å gjøre noen andre beregninger, blant annet:

Reparasjoner og Oppussing (R&R) Kostnader

Disse kostnadene vil variere avhengig av eiendommens tilstand og dine planer for det., Det lønner seg å sette i tid og krefter på å utvikle et realistisk budsjett, så dette er en av de tallene som du trenger for å bestemme om investeringen kan tjene penger. Kostnader for å vurdere inkluderer materiell, arbeid, tillatelser, inspeksjon avgifter, søppel fjerning, lagring kostnader, og søppelcontainer leie. En god inspeksjon (før du gjør kjøpet) kan varsle deg om eventuelle store utgifter, for eksempel en sprukket foundation, feil kabling, eller omfattende termitt skade.

Etter Reparasjon Verdi (ARV)

ARV er en beregning av eiendommens markedsverdi (FMV) etter eventuelle reparasjoner og oppussing er gjort., Investorer ser på dette nummeret for å finne ut om en eiendom har profitt potensial. Den beste måten å vurdere en eiendom ARV er å se på comparables (red)—boliger som har nylig solgt i området (vanligvis opptil en kilometer unna eiendommen) som har tilsvarende funksjoner i form av arealet, antall soverom/bad, osv.

Balanseførte Kostnadene

Balanseførte kostnadene er kostnader for å holde på eiendommen., Jo lenger du eier, jo mer vil du bruke på å bære kostnadene, som inkluderer:

• Boliglån betaling (inkludert renter)
• eiendomsskatt
• Forsikring
• Condo og foreningen avgifter
• Verktøy (elektrisitet, gass, vann, kloakk, søppel)

Fastslå Lønnsomheten

for at en investering skal være lønnsomt, er summen av kostnadene (kjøpesummen, reparasjon og rehabilitering kostnader og bokførte kostnader) må være lavere enn ARV., Hvis kostnadene er i nærheten eller høyere enn ARV, vil det være vanskelig eller umulig å gjøre en fortjeneste. Du kan bestemme potensiell gevinst ved å trekke fra kjøpesummen, reparasjon og rehabilitering (R&R) kostnader og bokførte kostnader fra ARV:

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

eiendomsmegling investorer kan forvente å tjene minst 20% overskudd på en eiendom, og noen retningslinjer for å vurdere egenskaper i ulike boligmarkedet., I henhold til disse retningslinjene, totale investeringer (kjøpesum, R&R kostnader og bokførte kostnader) bør ikke overstige:

• 80% av ARV i et marked der hjemme verdier er stigende
• 70% til 75% ARV i et flatt marked
• 60% til 65% av ARV i et marked der hjemme verdier er synkende

Hvis ARV av en eiendom er $200.000, for eksempel, er din totale investeringen bør være begrenset til ca kr 160 000 i et stigende marked, $140,000 i et flatt marked, og $120,000 i et marked med fallende verdier., De ulike investeringsnivået brukes til å redusere risikoen i endrede markedsforhold. Du kan risikere i et stigende marked fordi du er mer sannsynlig å få din ARV eller bedre når du selger. I et fallende marked, er du mindre sannsynlig å få din ARV, slik at investeringen bør være mindre.

Den Nederste Linjen

kort-salg av eiendom kan gi deg en utmerket mulighet til å kjøpe et hus for mindre penger., I mange tilfeller, short-salg boliger er i god tilstand, og mens kjøpesummen kan være høyere enn en foreclosure, kostnader for å gjøre hjemmet salgbare kan være mye lavere, og ulemper for selger mindre alvorlig. Imidlertid, på grunn av den lange prosessen, kjøpere og selgere må være villig til å vente. En erfaren eiendomsmegler kan hjelpe deg med å finne et rettferdig tilbud og forhandle med banken.,

Mens mange investorer kjøpe kort-salg egenskaper og raskt selge dem videre med fortjeneste, andre velger å opprettholde eierskap og bruk holderen for inntekt ved å samle låne. I begge tilfeller, for hver enkelt egenskap må være nøye vurdert før kjøp for å finne ut om det har profitt potensial.

Fordi skattemessige lover og regler som er komplisert og i stadig endring, det er alltid anbefalt at du tar kontakt med en godkjent revisor (CPA) som vet om eiendomsmegling investere og relaterte skatt lover å gi deg en omfattende og up-to-date informasjon., Det kan bety forskjellen mellom å gjøre en fortjeneste og tar et tap på investeringen.

– >