Ingen spørsmål er mer viktig når du kjøper commercial real estate enn: «Hvor mye koster det?»Men spørsmålet er enda mer meningsfylt hvis du også har en god ide om hvor mye eiendommen er verdt. Å sette en verdi på commercial real estate er en del vitenskap og del kunst, men heldigvis finnes det flere verdsettelsesmetoder til din disposisjon.,
Enten du har tenkt å bruke din bedrift ut av holderen, kan du bruke den til å generere leieinntekter, eller fikse og snu det, å vite det riktige beløpet til å betale kan gjøre hele forskjellen mellom en lønnsom og å miste transaksjonen.
Hvordan å verdsette næringseiendom
Den prosessen til å verdsette næringseiendom kan være ganske komplisert. Heldigvis, det er noen tilnærminger til å prøve ut. Det er viktig å vurdere næringseiendom verdi som kjøp og salg av eiendom er i stor grad avhengig av denne verdien., For å hjelpe deg med å beregne og gjennomføre en verdivurdering av næringseiendom, har vi utarbeidet ulike tilnærminger til bruk og terminologi, vil du trenger.
Ordliste av næringseiendom Verdivurdering Vilkår
Her er en kort ordliste med begreper som ofte brukes når du skal bestemme et eiendommens verdi.,
– >
| Term | Betyr |
|---|---|
| Cap pris | kapitalisering pris er lik en eiendom netto årlige leieinntekter dividert med den aktuelle verdien av eiendommen. Det ignorerer effekt av finansiering og potensiell oppside på grunn av under-markedet leier. Hetten pris representerer forventes eller kreves avkastning på eiendommen., |
| Kostnad per enhet | Kostnad per enhet er prisen på en eiendom dividert med antall utleieenheter. Det anser ikke den type eller størrelse på enheter, inntekt eller fysiske tilstand. |
| Gjeld | beløpet hver måned eller år for betaling av renter og nedbetaling av hovedstol er også kjent som gjeld., |
| Brutto potensiell leie | mengden av leie collectible fra en multi-leietaker eiendom hvis alle husleie er betalt i sin helhet, og alle leilighetene er fullt leid brutto potensiell leie, også kalt brutto planlagt inntekt. |
| Brutto leie | Dette er gjennomsnittlig husleie betalt av leietaker. Gjennomsnittet er tatt over måneder der leietaker er forpliktet til å betale leie og er også kjent som effektive brutto leie., |
| Brutto leie multiplikator (CYCLING) | salgsverdien av eiendommen delt av sin årlige brutto potensiell leie er brutto leie multiplikator. Den skiller seg fra cap pris fordi det ignorerer utgifter. Også, det utelukker fysiske tilstand og potensiell oppside på grunn av under-markedet leier. |
| Netto driftsinntekter (NOI) | driftsresultat er lik leieinntekter fra eiendom minus alle kostnader forbundet med å eie eiendom., |
| nåverdi | I denne sammenhengen, dette er summen av fremtidig leie betalinger, der hver betaling er neddiskontert med en gang-relaterte faktor. |
| Pris per kvadratmeter | Dette er prisen på eiendommen delt på arealet, og det tar ikke hensyn til antall og type enheter, inntekt eller fysiske tilstand., |
| Avkastning på investeringen (ROI) | avkastningen på investeringen er lik kontantstrøm etter gjeld dividert med kostnaden av investeringen. |
| TUMMI | Eiendom-relaterte utgifter: skatt, verktøy, forvaltning, vedlikehold og forsikring er referert til som TUMMI., |
| Ledighet og samling tap | Den leieinntekter tapt på grunn av unrented enheter og uavhentede leier er ledighet og samling tap. |
| Verdi | Den mest sannsynlige prisen på en eiendom bør ta i et åpent marked med kunnskapsrike kjøpere og selgere er dens verdi. For investeringseiendom, det skal være lik nåverdien av estimert fremtidig leie stream., |
næringseiendom Verdivurdering Tilnærminger
Dette er verdsettelsen tilnærminger ofte brukt for næringseiendom:
Kostnad Tilnærming
kostnaden tilnærming for næringseiendom verdier eiendommen som tilsvarer det landet pris pluss kostnaden for å konstruere bygningen fra bunnen av. For eksempel, hvis en skrift av landet koster $40,000 og prisen for å konstruere en seks-enhet apartment house $600,000, kostnaden tilnærming gir en verdi av $640,000.,
kostnaden tilnærming forutsetter at kostnaden av en eiendom er basert på sitt høyeste og beste bruk. For eksempel, hvis du har et område av landet midt i olje landet, vekk fra urbane områder, bør du anta en verdi basert på bruk av eiendommen for å generere olje inntekter, heller enn å bygge en rental eiendom på nettstedet. Kostnadene tilnærming er også påvirket av reguleringsplan lover som kan påvirke mulig bruker av eiendommen.
kostnaden tilnærming er brukt av långivere for nye bygg for å frigjøre midler med avslutning av hver fase., Den viktigste fordelen er at det gir en nåverdi basert på unike forhold. Men denne tilnærmingen ikke konto for inntekt eiendommen vil produsere eller prisen på sammenlignbare eiendommer.
Inntekt Tilnærming
I inntekt tilnærming, verdien er knyttet til leieinntekter via eiendommens cap pris. Ligningen for eiendommens verdi er:
Gjeldende Verdi = Driftsresultat / Cap Pris
hetten pris er ekstrapolert fra markedet for salg av sammenlignbare eiendommer i det samme nabolaget., Hetten pris kan bli justert til konto for unike funksjoner av eiendom, som for eksempel høy kvalitet leietakere eller en mindre attraktiv fasade. Den endelige cap pris bør ikke være mer enn et halvt prosentpoeng av den lokale gjennomsnittet for sammenlignbare eiendommer.
for Å ta et eksempel, leie eiendommen med en årlig NOI på $700 000 og en lue sats på 8% ville være verdt $8.75 millioner kroner ($700,000 / 8%).
fordelen av inntekt tilnærming er at den har plass til nylige salget aktivitet av sammenlignbare eiendommer, og kan justeres for unike faktorer., Ulempen er at det ikke konto for ledighet og samling tap, noe som fører til en overtydelig NOI og verdi. Det er også ikke-konto for nødvendig omfattende reparasjoner som vil kutte i fremtidige NOI.
Salg Sammenligningen Tilnærming
salget sammenligningen tilnærming for næringseiendom til verdivurdering, også kalt markedet tilnærming basert på de priser som er realisert fra nylig solgt sammenlignbare lokale egenskaper samt spørre priser på tiden nevnte egenskaper., Salg sammenligningen tilnærming er ofte brukt til å vurdere boligeiendommer, for eksempel eneboliger og multiunit strukturer.
Den tilnærming er å klassifisere eiendommens egenskaper, for eksempel antall bad og soverom, stor størrelse og arealet, og deretter finner du de siste lokale salgs-eller nåværende oppføringer liknende egenskaper. Salg skal være så fersk som mulig, spesielt når eiendomsmarkedet er i en dynamisk fase.
fordelen med denne metoden er at den bygger på nyere, relevante data for å gi et godt estimat av verdien., Ulempen er at mange eiendommer har en eller flere unike funksjoner som påvirker relevansen av sammenlignbare eiendommer.
en Annen ulempe er at sammenlignbare salg kan være for gammel til å være en nøyaktig indikator for aktuell verdi, og/eller nåværende oppføringer ikke riktig reflektere gjeldende verdier.
til Slutt, salg sammenligningen tilnærming ikke konto for ledighet og samling tap, eller uvanlige kostnader for reparasjoner og andre utgifter. Utdannet eiendomsmegler profesjonell bør være i stand til å imøtekomme forskjellene blant comparables nøyaktig tweak eiendommens verdi.,
Brutto Leie Multiplikator Tilnærming
CYCLING tilnærmingen er den samme i konseptet til inntekt tilnærming. Den skiller seg i at cap-satsen som er benyttet er basert på brutto leie i stedet for å NOI. Den CYCLING er et tall større enn 1, mens inntekt tilnærming hatten pris er en prosentvis mindre enn 1. I tillegg, denne tilnærmingen baserer seg på brutto leie, snarere enn NOI, som betyr at det ikke konto for utgifter, reparasjoner eller ledighet og samling tap.,
Den verdi beregning for CYCLING tilnærming er:
eiendommens Verdi = Årlig Brutto Leier x Brutto Leie Multiplikator
For at dette skal produsere en nøyaktig verdi, du trenger å vite CYCLING av sammenlignbare eiendommer. Denne type informasjon er ofte tilgjengelig fra lokale kommersielle eiendomsmeglere og takstmenn. Som et eksempel, til verdi av en eiendel som har en årlig brutto leie av $90,000 og en CYCLING av 8, eiendommen verdien ville være ($90,000 * 8), eller $720,000.
fordelen med denne tilnærmingen er dens enkelhet, og det fungerer bra hvis en nøyaktig beregning av CYCLING kan være sikret., Ulempene inkluderer fravær av utgifter og ledighet og samling tap, og problemer med å identifisere sammenlignbare eiendommer og deres GRMs. Som alle av disse verdsettelsesmetodene, den CYCLING tilnærming er mest nyttig når kombinert med andre metoder.
Andre Tilnærminger
Forskere har uttrykt interesse for bruk av kapitalverdimodellen (CAPM) til verdi eiendomsmegling. CAPM metode tildeler en variabel kalt «beta» som representerer forholdet mellom risikojustert avkastning fra en gitt ressurs, og de av et marked.,
For real-estate, retur på et inntektsgivende leie eiendommen kan benyttes til å anslå verdien av å velge en beta som gjelder eiendommen til, sier avkastningen på børsnoterte real estate investment trusts. Kompleksiteten av CAPM og mangel på presis betaer betyr at denne tilnærmingen er av sekundær betydning i påvente av videre forskning.
En quick-and-dirty metoden som brukes til å verdsette en leilighet bygningen er verdien per dør. For eksempel, en tilsvarende bygning med 10 leiligheter priset til $2 millioner ville ha en verdi per dør på $200,000., Hvis du ønsker å vurdere en tilsvarende eiendel med 14 leiligheter, kan du multiplisere 14 av $200,000, noe som gir en verdi på usd 2,8 millioner. Dette er bare fornuftig hvis leiligheter er omtrent tilsvarende. Er det ikke plass til forskjeller i leilighetens størrelse og kvalitet, ledighet og samling kostnader, eller uvanlig vedlikehold/reparasjon kostnader.