Frage
Vor einigen Jahren bauten meine Nachbarn einen Holzzaun um ihr Haus. Ich habe eine großartige Beziehung zu meinen Nachbarn. Aber meine Frau und ich haben gerade gemerkt, dass ihr Zaun tatsächlich drei Fuß auf unser Grundstück gebaut wurde. Er benutzt diese drei Füße nicht wirklich auf „seiner“ Seite des Zauns, aber jetzt können wir nicht mehr darauf zugreifen. Ich habe gehört, dass er jetzt das Eigentum an diesem Land durch seinen Besitz beanspruchen kann., Kann er unser Land wirklich so nehmen, obwohl er mit diesen drei Fuß Land nichts zu tun hat?
Antwort
Es ist wahr, dass illegaler Besitz ein rechtliches Mittel ist, mit dem ein Eindringling, oft ein Nachbar, das Eigentum an einem Grundstück erwerben kann. Um Eigentum durch nachteiligen Besitz zu erwerben, muss der Besitz der Welt offen stehen, den Interessen des wahren Eigentümers feindlich gegenüberstehen, exklusiv und für die gesetzliche Frist kontinuierlich sein.,
Die genaue gesetzliche Frist, während der die Person das Land kontrollieren muss, variiert von Staat zu Staat – zum Beispiel sind es 20 Jahre in Maine, aber nur zehn in Mississippi. Ein Eindringling müsste vor Gericht gehen und jedes Element dieser Forderung beweisen.
In Ihrer Situation haben Ihre Nachbarn ihren Zaun im Tageslicht gebaut, damit jeder ihn sehen kann, und besetzen ausschließlich diese drei Fuß Land. Dies bedeutet, dass ihre Nutzung der Immobilie wahrscheinlich den feindlichen, offenen und exklusiven Anforderungen entspricht., Die Tatsache, dass sie das Drei-Fuß-Land nicht buchstäblich aktiv „benutzen“, hätte keinen Einfluss auf die Analyse, da sie effektiv die Kontrolle über den Streifen mit dem Zaun übernommen haben.
Ihr Problem bei der Forderung nach nachteiligem Besitz besteht jedoch darin, dass sie die erforderliche gesetzliche Frist nicht eingehalten haben. Keine Gerichtsbarkeit würde jemandem nachteiligen Besitz gewähren, nachdem er nur drei Jahre lang einen Landstreifen besetzt hatte.,
Aber selbst wenn Ihre Nachbarn vor Gericht einen Kampf um den Titel verlieren würden (zumindest für die nächsten Jahre), stehen Sie immer noch vor einem praktischen Problem: Schließlich möchten Sie Ihr Haus verkaufen, und jeder Quadratmeter Eigentum zählt. Und früher oder später wird Ihr Nachbar die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und den Titel legal beanspruchen können. Auch wenn es Ihnen nicht besonders wichtig ist, diesen Landstreifen zu nutzen, gibt es viel Wert auf der Linie.
Also, was sollten Sie tun?,
Sicher, Sie könnten einen Anwalt beauftragen und den Nachbarn wegen Hausfriedensbruchs verklagen, aber dies würde wahrscheinlich die herzliche Beziehung zerstören, die Sie derzeit genießen.
Eine weitaus bessere Lösung wäre, ein Gespräch zu führen und zu sehen, ob der Nachbar offen für die Untersuchung der Kosten oder Schwierigkeiten wäre, den Zaun einfach zu bewegen. Es könnte ihnen peinlich sein zu erfahren, dass sie den Zaun an der falschen Stelle gebaut haben, und bieten entschuldigend an, ihn auf ihre Kosten zu bewegen.,
Wenn die Kosten für den Umzug des Zauns unerschwinglich teuer sind und Sie sich nicht besonders darum kümmern, diese drei Fuß Ihres Landes zu benutzen, können Sie dennoch verhindern, dass der Nachbar schließlich seinen Besitz beanspruchen kann, indem er die ausdrückliche Erlaubnis erteilt, diesen Landstreifen zu „leihen“. Denken Sie daran, damit ein Eindringling einen Rechtsanspruch auf seinen Besitz geltend machen kann, muss sein Besitz Ihren Interessen feindlich gesinnt sein. Wenn der Besitz mit Ihrer Erlaubnis erfolgt, kann er definitionsgemäß nicht feindlich sein.,
Eine der häufigsten Methoden, um festzustellen, dass Sie Ihren Nachbarn die Erlaubnis erteilt haben, besteht darin, dass sie einen einfachen Mietvertrag unterzeichnen. Für einen Nennbetrag (z. B. 15 USD pro Jahr) können sie ihren Zaun über der Grundstücksgrenze halten und diesen Drei-Fuß-Streifen verwenden. Wenn also Ihre Nachbarn in 20 Jahren vor Gericht laufen, um ihren Besitz zu beanspruchen, können Sie ihren Anspruch durch die Einführung von Beweisen für den Mietvertrag und jährliche Zahlungen besiegen. Dies zeigt, dass sie die Feindseligkeitsanforderung, Titel zu gewinnen, nicht erfüllen können.,
Natürlich möchten Sie diese Vereinbarung mit einer begrenzten Laufzeit schreiben, damit Sie sie rückgängig machen können, wenn und wann Sie die Immobilie verkaufen, zu welchem Zeitpunkt die Käufer möglicherweise weniger daran interessiert sind, den Nachbarn eine solche Erlaubnis zu erteilen. Der kostenlose Mustermietvertrag von Nolo sieht dies vor.