Domanda
Alcuni anni fa, i miei vicini hanno costruito una staccionata di legno intorno alla loro casa. Ho un ottimo rapporto con i miei vicini. Ma io e mia moglie abbiamo appena capito che il loro recinto in realtà è stato costruito tre piedi sulla nostra proprietà. In realtà non usa quei tre piedi sul ” suo ” lato della recinzione, ma ora non possiamo più accedervi. Ho sentito che ora può rivendicare la proprietà su quella terra attraverso il possesso avverso., Può davvero prendere la nostra terra in quel modo, anche se non sta facendo nulla con quei tre piedi di terra?
Risposta
È vero che il possesso avverso è un mezzo legale con cui un trasgressore, spesso un vicino di casa, può stabilire il titolo di un pezzo di proprietà. Per acquisire la proprietà per possesso avverso, il possesso deve essere aperto al mondo, ostile agli interessi del vero proprietario, esclusivo e continuo per il periodo di legge.,
Il periodo di legge preciso durante il quale la persona deve controllare la terra varia da uno stato all’altro – per esempio, è 20 anni nel Maine, ma solo dieci in Mississippi. Un trasgressore avrebbe bisogno di andare in tribunale, e dimostrare ogni elemento di tale affermazione.
Nella tua situazione, i tuoi vicini hanno costruito la loro recinzione alla luce del giorno, per chiunque di vedere, e stanno occupando quei tre piedi di terra esclusivamente. Ciò significa che il loro uso della proprietà probabilmente soddisfa i requisiti ostili, aperti ed esclusivi., Il fatto che non stiano letteralmente “usando” attivamente la terra dei tre piedi non avrebbe alcun effetto sull’analisi, dal momento che hanno effettivamente preso il controllo della striscia con la recinzione.
Il loro problema nel presentare una richiesta di possesso avverso, tuttavia, è che non hanno soddisfatto il periodo di legge richiesto. Nessuna giurisdizione concederebbe il possesso avverso a qualcuno dopo aver occupato una striscia di terra per soli tre anni.,
Ma anche se i vostri vicini avrebbero perso una lotta per il titolo in tribunale (per i prossimi anni, almeno), si deve ancora affrontare un problema pratico: alla fine, ti consigliamo di vendere la vostra casa, e ogni piede quadrato di proprietà conterà. E prima o poi, il tuo vicino soddisferà i requisiti di legge e sarà in grado di rivendicare legalmente il titolo. Anche se non ti interessa particolarmente usare quella striscia di terra, c’è una grande quantità di valore sulla linea.
Quindi cosa dovresti fare?,
Certo, potresti assumere un avvocato e citare in giudizio il vicino per violazione di domicilio, ma questo probabilmente distruggerebbe la relazione cordiale che attualmente ti piace.
Una soluzione molto migliore sarebbe quella di avere una conversazione e vedere se il vicino sarebbe aperto ad esplorare il costo o la difficoltà di spostare semplicemente la recinzione. Potrebbero essere imbarazzati nell’apprendere che hanno costruito la recinzione nel posto sbagliato e si sono scusati di spostarla a loro spese.,
Se il costo di spostare la recinzione è proibitivo, e non ti interessa particolarmente usare quei tre piedi della tua terra, puoi comunque impedire al vicino di essere in grado di rivendicare il possesso avverso dando il permesso esplicito di “prendere in prestito” quella striscia di terra. Ricordate, per un trasgressore di stabilire un reclamo legale di possesso avverso, il loro possesso deve essere ostile ai vostri interessi. Se il possesso è con il tuo permesso, allora, per definizione, non può essere ostile.,
Uno dei modi più comuni per stabilire che hai dato il permesso ai tuoi vicini è di farli firmare un semplice contratto di noleggio. Per un importo nominale (diciamo, $15 all’anno), possono mantenere la loro recinzione sopra la linea di proprietà e utilizzare quella striscia di tre piedi. Quindi, se in 20 anni, i tuoi vicini corrono in tribunale per rivendicare il possesso avverso, sarai in grado di sconfiggere la loro richiesta introducendo la prova del contratto di noleggio e dei pagamenti annuali. Questo dimostra che non possono soddisfare il requisito di ostilità per ottenere il titolo.,
Naturalmente, ti consigliamo di scrivere quell’accordo con un termine limitato, in modo da poterlo facilmente annullare se e quando vendi la proprietà, momento in cui gli acquirenti potrebbero essere meno interessati a concedere ai vicini tale permesso. Il contratto di noleggio gratuito di Nolo prevede questo.