Il processo di acquisto casa può essere lento e ingombrante, soprattutto se si sta cercando di acquistare in un mercato caldo e in competizione con altri acquirenti. Un’offerta all-cash è un modo per distinguersi e accelerare il processo.
Mentre è vero che tutte le transazioni portano al contante, alla fine, le realtà del finanziamento pongono ostacoli tra gli acquirenti. I venditori naturalmente vogliono trattare con gli acquirenti che affrontano il minor numero di ostacoli., Le offerte all-cash sono un ottimo modo per rimuovere quegli ostacoli, ma non sono sempre la scelta migliore.
Che cos’è un’offerta All-Cash?
Nella maggior parte delle transazioni immobiliari, gli acquirenti si affidano all’aiuto di un creditore per finanziare il loro acquisto. Essi possono venire al tavolo preapproved e pronto a fare un’offerta, ma la loro capacità di chiudere l’affare dipenderà in ultima analisi, la valutazione del creditore della loro capacità di rimborsare il prestito, una valutazione del valore della casa, e altri fattori.
Un’offerta all-cash prende il creditore fuori dal quadro completamente., Significa che l’acquirente ha abbastanza liquidità disponibile per scrivere un assegno per l’intero prezzo di acquisto della casa. Se sei un acquirente in questa situazione, stai essenzialmente dicendo che puoi chiudere l’affare il più rapidamente possibile.
A seconda della temperatura di un mercato, pagare in contanti per una casa ha benefici dal punto di vista di un venditore, e questo rafforza la tua posizione negoziale se puoi permetterti di pagare in contanti.,
Perché i venditori amano le offerte All-Cash
Alcuni venditori scelgono le offerte di acquisto all-cash rispetto alle offerte più costose con finanziamenti convenzionali o FHA perché sanno che un’offerta in contanti con prova di fondi affronta meno ostacoli ed è più probabile che si chiuda.
Istituti di credito richiedono case da valutare prima di chiudere se la transazione immobiliare è di oltre $400.000; un valore stimato inferiore alla quantità di un mutuo può significare la cancellazione del contratto se un venditore non scende sul prezzo o un acquirente non aumenta l’acconto., Il metodo più comune per le valutazioni comporta guardando vendite comparabili. Ciò comporta la scelta da tre a sei proprietà e il confronto di tali valori con la proprietà in questione e la regolazione verso l’alto o verso il basso per gli aggiornamenti o le funzionalità mancanti. Questo processo può aggiungere una settimana o più al processo di vendita. Cash prende il creditore—e la necessità di una valutazione-fuori dall’equazione.
Anche se non devi ottenere una valutazione, potrebbe comunque valere il tempo e il costo per assicurarti di non pagare più del dovuto per la casa., Una tipica valutazione casa avrà un costo tra $300 e 4 400.
Anche gli acquirenti pienamente qualificati per un mutuo per la casa può essere inciampato da uno qualsiasi dei molteplici contingenze. Le qualifiche degli acquirenti possono cambiare dopo un ulteriore esame. Forse un acquirente non è stato pienamente impiegato nella stessa occupazione negli ultimi due anni, o situazioni finanziarie cambiato prima della chiusura perché l’acquirente ha acquistato una nuova auto o è stato vittima di furto di identità. Se gli acquirenti hanno contanti, tali potenziali problemi possono far deragliare una vendita.
Anche le vendite in contanti richiedono meno tempo., Gli acquirenti non hanno bisogno di 30 o 60 giorni per chiudere se non stanno ottenendo un prestito. Una volta che un controllo a casa e altre contingenze sono stati soddisfatti o rilasciati, la chiusura può avvenire in appena sette giorni, a condizione che l’acquirente è disposto a firmare una rinuncia vernice al piombo.
La linea di fondo è questa: un’offerta all-cash di solito significa una chiusura più veloce, che mette i soldi in tasca di un venditore prima.,
Incentivi per gli acquirenti a pagare tutti i contanti
A causa delle ragioni per cui i venditori preferiscono le offerte in contanti, ha senso che gli acquirenti vogliano pagare in contanti se hanno i mezzi, specialmente nel mercato di un venditore. Gli acquirenti disposti a pagare in contanti hanno un vantaggio intrinseco rispetto a coloro che hanno bisogno di prendere in prestito, e possono anche essere in grado di conquistare il venditore ad un prezzo inferiore.
Istituti di credito con più pignoramenti nei loro portafogli a volte sconto i prezzi di listino nella speranza che le proprietà attirerà più offerte., Ancora una volta, gli acquirenti che pagano in contanti per questi immobili di proprietà (REO) case tendono a vincere situazioni di offerta multipla.
Ci sono vantaggi per gli acquirenti diversi dalla semplice forza negoziale. Pagare per una casa con contanti significa che non hai alcun pagamento ipotecario per fare ogni mese, e l’equità in casa fornisce un senso di sicurezza se sorgono emergenze finanziarie. Mentre le fluttuazioni del mercato possono cambiare il valore di una casa, i proprietari senza un mutuo hanno ancora il 100% di equità in qualunque sia il valore di mercato.,
Gli acquirenti che pagano in contanti evitano anche molti dei costi associati alla chiusura di un prestito, per non parlare degli anni di pagamento degli interessi ipotecari.
Aspetti negativi del pagamento di tutti i contanti
Questo non vuol dire che non ci siano svantaggi nel pagare tutti i contanti, anche se puoi permettertelo comodamente. Per cominciare, sborsare che molto denaro ridurrà in modo significativo le vostre attività liquide, lasciando con meno disponibili per altre esigenze o anche per le riparazioni a casa.,
Una casa è anche un investimento, ed è possibile che i vostri dollari di investimento potrebbero funzionare meglio altrove. Se i tassi di interesse ipotecari rimangono bassi, allora si può essere in grado di compensare la spesa per interessi più di più con qualche aggressivo investire in azioni o altri titoli.
Infine, se si paga in contanti, si sta sacrificando il potenziale di una significativa detrazione fiscale per gli interessi ipotecari casa. Tuttavia, i tagli fiscali 2017 e gli atti di lavoro, che hanno quasi raddoppiato la detrazione standard, hanno annullato questo beneficio per molti proprietari di case., A meno che il prestito è abbastanza grande, non si può anche bisogno di dettagliare le deduzioni.
La linea di fondo
Se hai i mezzi per fare un’offerta in contanti, è sicuramente qualcosa che vale la pena considerare. Con i mercati immobiliari che favoriscono i venditori per gran parte degli ultimi dieci anni, qualsiasi cosa gli acquirenti possono fare per distinguersi è una mossa intelligente. Tuttavia, la tua decisione dipende in ultima analisi dai tuoi piani finanziari più ampi e dal comfort con il rischio.,