Un contratto di locazione è un contratto vincolante. Come tutti gli altri contratti, non è progettato per essere facilmente rotto. A parte alcune situazioni specifiche, come quando un padrone di casa spegne le utenze o il dispiegamento militare, la legge del Texas non consente agli inquilini di terminare un contratto di locazione senza andare in tribunale. Se un affittuario deve lasciare la propria unità prima che il contratto di locazione sia scaduto, i proprietari sono tenuti a cercare un inquilino sostitutivo piuttosto che lasciare l’appartamento vuoto per provare (si spera di ridurre l’importo dei danni che l’inquilino originale deve pagare).,
I contratti di locazione possono sempre essere conclusi di comune accordo
Prima che gli inquilini del Texas coinvolgano il sistema giudiziario nel tentativo di rompere un contratto di locazione, la mossa migliore potrebbe essere semplicemente parlare con il proprietario. Mentre i contratti di locazione sono contratti vincolanti, possono essere conclusi in qualsiasi momento se sia il proprietario che l’inquilino lo accettano (in genere per iscritto). Un inquilino che ha bisogno di muoversi ed è disposto a lavorare con il loro padrone di casa per trovare un sostituto può essere in grado di negoziare un modo reciprocamente accettabile per terminare un contratto di locazione.,
I contratti di locazione possono contenere alcune commissioni per la risoluzione anticipata
I tribunali del Texas consentono ai proprietari di addebitare le cosiddette “commissioni di ricollocazione”, che sono i costi del proprietario derivanti da una risoluzione anticipata del contratto di locazione.1 Mentre non esiste una legge specifica del Texas che regola quanto queste tasse possono essere, tasse eccessive non correlate alle spese effettive di terminazione anticipata possono essere abbattute da un tribunale. Gli inquilini dovrebbero consultare un avvocato se ritengono che il loro contratto di locazione contenga una pena anormalmente elevata per la risoluzione anticipata.,
Gli inquilini possono rescindere un contratto di locazione quando il loro affitto è invivibile
A differenza di molti stati, la legge del Texas consente effettivamente a un inquilino di terminare unilateralmente un contratto di locazione quando un proprietario non è riuscito a mantenere l’unità di noleggio in buona forma.2 Questo accade quando violano qualcosa chiamato ” garanzia di abitabilità.”Se un proprietario non ripara la violazione entro un ragionevole periodo di tempo—in genere sette giorni in Texas-un inquilino può legalmente terminare il contratto di locazione.,
Le vittime di violenza domestica possono terminare il loro contratto di locazione
La legge del Texas consente alle vittime di violenza domestica di terminare unilateralmente il loro contratto di locazione.3 Un inquilino che è stato vittima di violenza domestica dovrebbe ottenere un documento giudiziario, come un ordine di protezione, o una lettera da un fornitore di assistenza sanitaria o avvocato per le vittime di violenza domestica, e fornire tale documentazione al loro padrone di casa insieme a un avviso che l’inquilino cerca di porre fine al contratto di locazione., Se l’aggressore non vive con l’inquilino, l’inquilino deve dare al padrone di casa almeno 30 giorni di preavviso prima di terminare il contratto di locazione. In caso contrario, l’inquilino può lasciare immediatamente.
Gli inquilini che seguono questa procedura non sono responsabili per l’affitto futuro. Inoltre, qualsiasi affitto non pagato maturato a quel punto sarà pulito, il che significa che l’inquilino non dovrà pagare alcun affitto dovuto.
Queste disposizioni si applicano anche agli inquilini che sono vittime di reati di stalking, o violenza sessuale, o che sono i genitori o tutori legali di tali vittime.,4
Gli inquilini possono anche rompere un contratto di locazione il loro compagno di stanza li aggredisce
La definizione di “violenza familiare” del Texas è piuttosto ampia—include tutti coloro che vivono nella stessa famiglia, anche se non sono effettivamente correlati.5 Ciò significa che le stesse protezioni si applicano agli inquilini che sono vittime di un crimine violento commesso dal loro compagno di stanza come a coloro che sono vittime di un crimine violento commesso dal loro coniuge.,
Membri del servizio dispiegati o riassegnati possono terminare un contratto di locazione
Inquilini in Texas che sono membri dei militari hanno diritti molto forti, anche più forti di quelli ai sensi della legge nazionale, il Servicemembers Civil Relief Act. Se un inquilino (o un dipendente legale di un inquilino) è un membro dell’esercito che viene riassegnato a una nuova base o schierato in una nuova posizione per più di 90 giorni, può interrompere unilateralmente un contratto di locazione.6 L’inquilino o dipendente deve fornire al proprietario una copia degli ordini militari ufficiali e un avviso scritto che si stanno trasferendo., Il contratto di locazione viene quindi immediatamente terminato e l’inquilino ha diritto al rimborso di qualsiasi affitto prepagato per il tempo in cui non vivranno nell’unità.
Gli inquilini possono risolvere un contratto di locazione quando un proprietario interrompe le utenze o le blocca
Se un proprietario interrompe le utenze di un inquilino, come acqua, calore o elettricità, l’inquilino ha il diritto di annullare unilateralmente un contratto di locazione.7 Lo stesso vale se un proprietario rimuove una finestra, una porta, un apparecchio o un apparecchio per qualsiasi scopo diverso da una riparazione (nel qual caso deve essere fornita una sostituzione)., Un inquilino può anche terminare il loro contratto di locazione se un padrone di casa cambia le serrature sul loro affitto per qualsiasi motivo diverso dal mancato pagamento dell’affitto. Anche allora, il proprietario deve fornire a un inquilino la possibilità di ottenere rapidamente una nuova chiave, indipendentemente dal pagamento.8
La legge è rigorosa in questi casi e non richiede all’inquilino di fornire alcun avviso al proprietario (anche se è la migliore pratica farlo). L’unica difesa del padrone di casa è che hanno spento le utenze per un motivo legittimo, come la costruzione o la manutenzione.,
I proprietari devono cercare un sostituto se un inquilino lascia presto
I tribunali del Texas riconoscono un cosiddetto “dovere di mitigare.”9 Ciò significa che se un inquilino termina un contratto di locazione in anticipo e libera un’unità in affitto, il proprietario ha il dovere di cercare di affittare quell’unità a un nuovo inquilino. Se il proprietario non tenta di trovare un inquilino sostitutivo, non può citare in giudizio l’inquilino vacante per l’affitto non pagato. Si noti che un padrone di casa non ha il dovere di trovare effettivamente un nuovo inquilino—solo per eseguire una ricerca diligente per uno.10
Austin Hill Paese Immobiliare v., Palisades Plaza, la Corte Suprema del Texas
Texas Codice della Proprietà § 92-056
Texas Codice della Proprietà § 92-016
Texas Codice della Proprietà § 92-0161
V. T. C. A., Codice di famiglia § 71.004
Texas Codice della Proprietà § 92-017
Texas Codice della Proprietà § 92-008
Texas Codice della Proprietà § 92.0081
Cotter v. Todd, Corte d’Appello del Texas, San Antonio (2002)