Il settore immobiliare di Los Angeles nell’era post-pandemica sta per subire enormi cambiamenti mentre milioni lavorano da casa, i cappucci hipster vacillano tra la crisi al dettaglio e il nuovo hot spot della città potrebbe essere monopolizzato dall’uomo più Sarà massiccia crescita di equità domestica venire a una battuta d’arresto crash? O il mercato residenziale resetterà al suo sé pre-pandemico questa estate? Con milioni di riparo sul posto, ecco cosa sta colpendo casa.,
per gentile Concessione del Livello di Lusso
Zoom Boom
Mentre Palos Verdes potrebbe avere la pavoni, passeggiate a cavallo, e viste sull’oceano, il tragitto per il centro o la Città di Secolo è un affare killer per la maggior parte, un fatto che ha soppresso i prezzi relativi al contrario paragonabile comunità. Ma l’improvviso aumento del lavoro a distanza potrebbe avere implicazioni post-lockdown per la penisola., “L’area ha le scuole, le viste e prezzi incredibili per quello che ottieni”, dice l’agente immobiliare Tami Pardee, aggiungendo che i clienti stavano già decamping da Venice e Mar Vista prima della pandemia. Anthony Poon migrato a Palos Verdes l’anno scorso dopo aver posseduto case sulle strade degli uccelli nelle colline di Hollywood e Bel Air. “Ho cercato un tranquillo quartiere di natura e uccelli, strade larghe e una calma rigenerante”, dice l’architetto, che ha acquistato un 2.800 piedi quadrati a metà del secolo con travi a vista, assi del soffitto maschio e femmina e un open space su due livelli., “Se questa casa fosse nei miei quartieri passati, sarebbe letteralmente tre o anche quattro volte il prezzo per ottenere la stessa metratura, dimensione del lotto, vista sul canyon e carattere architettonico.”E mentre il quartiere di Valmonte di Palos Verdes non vanta viste sull’oceano, potrebbe avere il più grande potenziale di apprezzamento. “Questo è un quartiere dove la gente cammina su e giù per le strade. Vedi vecchi, giovani, passeggini e cani. La sera gli adulti sono sulle sedie a sdraio, e in generale ci sono molte tazze da solista rosse”, dice l’agente immobiliare Cari Corbalis., “C’è un piccolo campo di campionato qui con uno snack shack che è il centro sociale, anche per le persone che non hanno figli.”Quel fascino passato ha attirato gli acquirenti di Manhattan Beach che non vogliono spendere million 6 milioni per una casa senza cortile, dice Corbalis. “Qui, pagano una frazione di questo”, osserva delle circa 400 case che iniziano a metà millions 1 milioni. “Se la gente sta per iniziare a lavorare da casa, anche part-time, improvvisamente Palos Verdes diventa uno dei luoghi più desiderabili di Los Angeles per vivere.,”
Un centro mobile
L’imminente occupazione di Culver City da parte di Amazon—il colosso di Jeff Bezos si espanderà presto oltre i 700.000 piedi quadrati di spazi per uffici—è solo uno dei tanti giganti tecnologici che si muovono nell’area. Insieme con Apple, TikTok, e HBO, più di 7.000 nuovi dipendenti sono in programma di lavorare nella città incorporata di 39.000 nei prossimi due anni. ” Si tratta di una notevole quantità di nuovi posti di lavoro con aziende notevoli”, afferma Eric Willett, direttore di ricerca presso CBRE., “West Adams ha una confluenza unica di fattori: una combinazione di attrazioni culturali, accesso a tecnologia e talento creativo, nonché infrastrutture. Non vediamo fattori di rischio sottostanti lì, solo un enorme potenziale di crescita”, afferma. Sviluppi massicci come Cumulus, che presenta un grattacielo di 31 piani e un edificio di sette piani, aggiungeranno 1.210 unità a noleggio questo autunno, mentre altri 400 da una varietà di progetti sono in cantiere, afferma Willett., Molte delle persone che si spostano in queste nuove proprietà saranno provenienti da Culver City, dice Lina Lee, vice presidente associato di sviluppo presso CIM. “Queste sono persone il cui appartamento è cambiato di mano o il cui affitto è aumentato drammaticamente.”Ma non si dirigeranno solo verso West Adams. Leimert Park, View Park, Ladera Heights, Baldwin Hills e Windsor Hills hanno tutti visto salti di prezzo annuali a due cifre negli ultimi tre anni. “Non c’è nessun altro posto dove andare a ovest, e ci sono colline a nord. La migrazione che vedremo è a sud-est di Culver City”, dice Lee., “Quattro anni fa si potrebbe ottenere una piccola casa di tre camere da letto a West Adams per mezzo milione di dollari. Ora è più come 8 850.000 o superiore. Questo è un aumento anno su anno che supera di gran lunga il resto di Los Angeles durante lo stesso periodo di tempo.”
Viste a sei e sette cifre
Dall’ultima recessione il mercato immobiliare di Los Angeles è diventato ossessionato dalla vista, con promesse di viste di jet di linea che comandano prezzi a otto e persino a nove cifre in luoghi come Trousdale Estates e Sunset Plaza. Non puoi permetterti quei panorami dal centro all’oceano? Le alternative di secondo livello stanno guadagnando status., “Quello che non si ottiene dal lato della città sono le montagne. Le persone stanno iniziando ad apprezzare la bellezza della vista sulla valle,” dice Compass agente immobiliare Tori Horowitz, che riporta un aumento di interesse in Laurel Hills, una piccola sezione di Laurel Canyon off Mulholland Drive, che fornisce “ampie vedute con strati di montagne. Quando i San Gabriels sono innevati, è incredibile.”Horowitz dice che gli acquirenti di case sono anche attratti dalla tradizione di Laurel Canyon senza problemi logistici., “Laurel Hills ha strade e marciapiedi ben pavimentati e un sistema fognario adeguato”, dice della zona, dove le proprietà di vista iniziano a metà millions 2 milioni, una ” frazione di quanto costerebbe nelle strade degli uccelli.”L’agente Tami Pardee dice che i Westsider senza sbocco sul mare a Venezia e Marina del Rey stanno cercando un terreno più alto a Baldwin Hills. “È possibile ottenere spazio e terra per molto meno soldi lì”, dice. “Ci sono case da $700.000 a million 1,5 milioni, alcune delle quali hanno una splendida vista sulla città.,”Edel Legaspi e suo marito, Christopher Courts, hanno pagato meno di un milione per il loro ranch di metà secolo di 1.600 piedi quadrati a Baldwin Hills tre anni fa. ” A quel punto siamo stati prezzati fuori Culver City”, dice Legaspi. “È stata una grande sorpresa scoprire questo quartiere. E ‘ tranquillo, con grandi passeggiate, e la nostra casa ha una splendida vista sulla città. Possiamo vedere il segno di Hollywood e talvolta l’Osservatorio Griffith.,”Le strade più alte, conosciute come Dons, sono diventate un focolaio di attività: “Da quando ci siamo trasferiti, due case accanto e una dall’altra parte della strada sono state acquistate dagli sviluppatori e capovolte.”
Una frontiera vacillante?
“Ultima recessione le frontiere del nuovo sviluppo immobiliare includevano East Hollywood e il distretto delle Arti., Poiché non erano completamente stabilizzati quando la recessione ha colpito, hanno sperimentato livelli più elevati di disagio rispetto a certi sottomercati maturi”, afferma Paul Habibi, professore di finanza e immobiliare presso la UCLA Anderson Graduate School of Management. “Ora si è spostato verso l’esterno in luoghi come Northeast Los Angeles Le frontiere sono spesso i più vulnerabili durante una recessione. L’ultimo a consegnare è in genere il primo a soffrire”, afferma Habibi di aree che includono Highland Park, Mount Washington, Glassell Park e Eagle Rock. “Questi sono tutti legati insieme e hanno apprezzato negli ultimi anni., Ma come hanno gentrified, altri quartieri sottovalutati stanno per prendere il sopravvento in termini di apprezzamento,” dice Lina Lee di CIM. “Se hai comprato una casa a Mount Washington nel 2014, ad esempio, il suo apprezzamento sarebbe stato circa la metà di quanto se avessi acquistato quella stessa casa a West Adams.”Ristoranti, negozi e studi non catene hanno guidato l’evoluzione in molte di queste aree, ma il pieno impatto dell’arresto pandemico sul settore immobiliare richiederà un po’ di tempo per materializzarsi., ” Se si pensa di vendita al dettaglio come fornire l’accensione per accendere gli sviluppi immobiliari, che è in difficoltà in questo momento al di fuori del quotidiano-esigenze di vendita al dettaglio come alimentari e farmacie, ” dice Habibi. Deasy Penner& Podley agente Scott King dice Mount Washington potrebbe essere più resistente alla recessione rispetto ai suoi vicini. “Mount Washington Elementary è uno dei più votati sull’Eastside”, dice. “Questa è un’enorme differenza durante i periodi di declino, quando le famiglie possono scegliere di passare da una scuola privata a quella pubblica.,”Aggiungi una maggiore diversità architettonica e un minor numero di avamposti al dettaglio rispetto ad altre aree del nord-est e, dice King, questi fattori si traducono in una minore vulnerabilità alla recessione.
Cape Cod Apocalypse
Secondo l’agente immobiliare Bret Parsons, una correzione architettonica è all’orizzonte per le pile supersize in stile East Coast che hanno proliferato in aree Westside come Santa Monica, Brentwood e Cheviot Hills. ” Questi Cape Cod vendono bene la prima volta perché sono nuovi”, dice Parsons, che ha scritto molti libri sulla storia dell’architettura di Los Angeles., “Dopo di ciò, le stanze cavernose e senza pareti con gli odori appena cucinati che permeano ogni stanza non venderanno nemmeno.”Il kicker? ” Costano una fortuna per raffreddare e riscaldare”, osserva. Inoltre, i quartieri storici portano un migliore investimento immobiliare, secondo Parsons. “Vi consiglio Hancock Park-quartieri adiacenti tra cui Lafayette Square, Wilshire Park, e Country Club Manor, tutti . Queste aree sono desiderabili come strappi sono scarsi, e residenti amano sapere le loro comunità avrà lo stesso aspetto domani.,”La dilagante Hamptons-iation di Pacific Palisades ha contribuito a far salire i valori immobiliari a Sunset Mesa, un’enclave sopra la Getty Villa che è sfuggita molto (ma non tutta) alla mania della costa orientale. ” Negli anni ’80 il quartiere era noto per i suoi chiassosi skateboarder, ma ora è un gioiello ben tenuto, quasi una capsula del tempo con le sue case degli anni ’60”, dice la residente Margot Jones. “Tre anni fa il prezzo medio era di million 1,6 milioni. Ora è di circa million 2,5 milioni e più.,”
La Prossima Arts District
spazio all’Aperto al di là del balcone potrebbe essere l’ultima pandemia punto di vendita per gli abitanti di appartamento. Al Linden di Long Beach, le unità all’ultimo piano sono dotate di “sky gardens” privati, mentre i residenti di tutti i 49 appartamenti hanno accesso alle aree salotto all’aperto in comune., ” Lo spazio esterno è un premio nelle aree ad alta densità”, afferma l’architetto Michael Bohn dello Studio One Eleven, che ha progettato l’edificio East Village Arts District. ” Durante l’ultima recessione questa era un’area che volevi attraversare il più velocemente possibile”, dice Bohn. “Ma abbiamo voluto evitare il tipico modello di’ Abbattere tutto e venderlo a uno sviluppatore che non ha nulla a che fare con la nostra città.”Così Bohn e i suoi partner decisero di investire nell’area e di reinventarla, iniziando con un trio di magazzini di proprietà del chitarrista dei Black Flag e fondatore della SST Records Greg Ginn., Oggi quelle proprietà sono sede di ristoranti, negozi e uffici, mentre un parcheggio sullo stesso blocco è ora un edificio residenziale a bassa densità di 49 unità. ” In un’epoca in cui gli sviluppatori consolidano i pacchi e massimizzano i profitti scalando, siamo stati in grado di ridimensionare”, afferma Bohn. Progetti simili su scala di villaggio sono previsti in tutta l’area, dove la città ha piantato alberi e creato parchi. “Nel centro di Long Beach abbiamo siti 10 con sviluppi di alloggi a prezzi di mercato o convenienti che comprendono poco più di unità 2,000, molte con vendita al dettaglio al piano terra., Nessuno di questi siti ha spostato i residenti, anche se abbiamo spostato quasi 280 veicoli.”
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” Rilassati. Non siamo nel 2007.”
“L’isteria su ciò che sta accadendo in questo momento è semplicemente fuori linea con la ragione e la realtà. La Grande Recessione è stata guidata dal crollo di una bolla subprime da trillion 15 trilioni. Allora il mercato immobiliare era notevolmente gonfiato, abbiamo avuto un enorme eccesso di offerta di abitazioni e record di debito dei consumatori e un record basso tasso di risparmio. Niente di tutto questo sta accadendo ora., Invece, stiamo entrando in questo casino con una delle economie fondamentalmente più forti degli ultimi 30 anni. Ma quando si tratta di conversazioni sull’economia, l’isteria è diventata la nuova normalità. E mentre questo è sicuramente uno shock per il sistema, è importante ricordare che questo è un urto acuto, non un buco prolungato. A seconda di quanto velocemente ci troviamo di fronte a questa pandemia, il settore immobiliare riprenderà da dove avevamo lasciato.”
— Christopher Thornberg, Ph.,D, Socio fondatore, Beacon Economics e direttore della UC Riverside School of Business Center for Economic Forecasting and Development
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Mercato del primo acquirente finalmente?
Le stelle immobiliari in più rapida ascesa di Los Angeles potrebbero correggere verso l’accessibilità economica
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Inglewood
” Lo stadio dovrebbe aprire quest’anno. Il Super Bowl è previsto per il 2022 e le Olimpiadi nel 2028., C’è anche la linea Crenshaw in arrivo così come la posizione centrale, il che significa che questa è una delle zone in più rapida crescita a Los Angeles. L’anno scorso si potrebbe ottenere un tear-down per $500.000. Ora è più come $700.000 o $800.000.”- Yana Beranek, Berkshire Hathaway
Altadena
“Con una vasta gamma di prezzi, dai bungalow a partire dai s 600.000 fino ai composti adiacenti al country club nei millions 3 milioni, Altadena attira giovani acquirenti che vogliono essere vicini alla natura. Ha i caffè e la percorribilità, ma ha anche le montagne di San Gabriel proprio lì., Da un bungalow iniziale è possibile raggiungere a piedi i sentieri. Non baby trails-di classe mondiale, escursioni incredibili e piste ciclabili.”- Scott King, Deasy Penner & Podley
Frogtown
“Cinque anni fa si poteva ottenere una casa a Frogtown per $400.000 tutto il giorno. E ” stato un luogo dove le coppie più giovani che non potevano permettersi Silver Lake o Atwater Village è venuto così come gli investitori più anziani che stavano comprando duplex e triplex perché sapevano gli affitti stavano per saltare. Ora stai vedendo case per million 1,4 milioni e affitti per $3.500 a $4.500., Se avessi detto ‘Frogtown’ cinque anni fa, la gente direbbe, ‘ Dove è che?'”- Juan Longfellow, Deasy Penner& Podley
Downtown
“Per la maggior parte del 2019 DTLA è stato piatto in termini di apprezzamento. Mentre aree come Highland Park e Playa Vista hanno visto un aumento del 10% anno su anno, ciò non è accaduto nel centro, principalmente a causa del grande inventario di condomini sul mercato. In termini di prospettive generali per il mercato immobiliare di Los Angeles, mi sto preparando al peggio e spero per il meglio., Se i prezzi rimanessero piatti, o anche se facessimo un modesto calo dal 15 al 20 percento, sarei sollevato.”- Tony Mariotti, RubyHome
Virgil Village
“Dal momento che è all’estremità inferiore di Silver Lake, gli acquirenti per la prima volta possono sentirsi come se fossero nel mix senza dover andare a Eagle Rock o Highland Park. E in tre anni le case qui sono passate da supercheap a costose-da $500.000 a upward 1,4 milioni. Qualcuno ha appena capovolto una casa per million 1,4 milioni che hanno comprato per $700.000 poco più di un anno prima.,”- Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
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