Nessuna domanda è più importante quando si acquista immobili commerciali di: “Quanto costa?”Ma la domanda è ancora più significativa se hai anche una buona idea di quanto vale la proprietà. Mettere un valore su immobili commerciali è parte scienza e parte arte, ma per fortuna ci sono diversi metodi di valutazione a vostra disposizione.,
Se si prevede di operare il vostro business fuori della proprietà, usarlo per generare reddito da locazione, o fissare e capovolgere, conoscere la giusta quantità da pagare può fare la differenza tra una transazione redditizia e perdente.
Come valutare immobili commerciali
Il processo per valutare la proprietà commerciale può essere piuttosto complicato. Fortunatamente, ci sono alcuni approcci da provare. È importante valutare il valore della proprietà commerciale in quanto l’acquisto e la vendita di proprietà dipendono in gran parte da questo valore., Per aiutarti a stimare e completare una valutazione della tua proprietà commerciale, abbiamo compilato i diversi approcci da utilizzare e la terminologia di cui avrai bisogno.
Glossario dei termini di valutazione degli immobili commerciali
Ecco un breve glossario dei termini comunemente usati per determinare il valore di una proprietà.,
| Termine | Significato |
|---|---|
| Cap tasso | capitalizzazione Il tasso è uguale a una struttura a reddito netto annuo da locazione diviso per il valore corrente della proprietà. Ignora l’impatto dei finanziamenti e il potenziale rialzo dovuto agli affitti inferiori al mercato. Il tasso cap rappresenta il tasso di rendimento previsto o richiesto sulla proprietà., |
| Costo per unità | Il costo per unità è il prezzo di una proprietà diviso per il suo numero di unità in affitto. Non considera il tipo o la dimensione delle unità, il reddito o la condizione fisica. |
| Servizio del debito | L’importo di ogni mese o anno per il pagamento degli interessi e il rimborso del capitale è noto anche come servizio del debito., |
| Affitto potenziale lordo | L’importo dell’affitto riscosso da una proprietà multi-tenant se tutti gli affitti sono pagati per intero e tutte le unità sono completamente affittate è l’affitto potenziale lordo, chiamato anche reddito lordo programmato. |
| Affitto lordo | Questo è l’affitto medio pagato da un locatario. La media viene rilevata nei mesi in cui il locatario è obbligato a pagare l’affitto ed è anche noto come affitto lordo effettivo., |
| Gross rent multiplier (GRM) | Il prezzo di vendita di una proprietà diviso per la sua rendita potenziale lorda annua è il moltiplicatore di rendita lorda. Si differenzia dal tasso di cap perché ignora le spese. Inoltre, esclude le condizioni fisiche e il potenziale rialzo dovuto agli affitti inferiori al mercato. |
| Risultato operativo netto (NOI) | Il risultato operativo netto è pari al reddito da locazione di un immobile meno tutte le spese associate alla proprietà., |
| Valore attuale | In questo contesto, questa è la somma dei futuri pagamenti di affitto, in cui ogni pagamento è scontato di un fattore correlato al tempo. |
| Prezzo per piede quadrato | Questo è il prezzo della proprietà diviso per la metratura, e non considera il numero e il tipo di unità, reddito o condizione fisica., |
| Ritorno sull’investimento (ROI) | Il ritorno sull’investimento è uguale al flusso di cassa dopo il servizio del debito diviso per il costo dell’investimento. |
| TUMMI | Spese relative alla proprietà: tasse, utenze, gestione, manutenzione e assicurazione sono indicati come TUMMI., |
| Perdita di posti vacanti e di raccolta | Il reddito da locazione perso a causa di unità non affittate e affitti non riscossi è la perdita di posti vacanti e di raccolta. |
| Value | Il prezzo più probabile che una proprietà dovrebbe portare in un mercato aperto con acquirenti e venditori esperti è il suo valore. Per gli investimenti immobiliari, dovrebbe essere uguale al valore attuale del flusso di affitto futuro previsto., |
Immobili Commerciali metodi di Valutazione
Questi sono i metodi di valutazione comunemente utilizzati per immobili commerciali:
Costi
Il costo di un approccio di immobili commerciali valori di proprietà pari al prezzo della terra, più il costo di costruzione di un edificio da zero. Ad esempio, se un tratto di terra costa $40.000 e il prezzo di costruzione di un condominio di sei unità è di $600.000, l’approccio al costo produce un valore di $640.000.,
L’approccio al costo presuppone che il costo di una proprietà si basi sul suo utilizzo più elevato e migliore. Ad esempio, se si dispone di un tratto di terra nel bel mezzo del paese del petrolio, lontano dalle aree urbane, si dovrebbe assumere un valore basato sull’utilizzo della proprietà per generare reddito petrolifero piuttosto che costruire una proprietà in affitto sul sito. L’approccio dei costi è anche influenzato dalle leggi di zonizzazione che potrebbero influire sui possibili usi della proprietà.
L’approccio al costo viene utilizzato dai finanziatori per le nuove costruzioni per liberare fondi con il completamento di ogni fase., Il suo principale vantaggio è che fornisce un valore corrente basato su condizioni uniche. Tuttavia, questo approccio non tiene conto del reddito che la proprietà produrrà o del prezzo di proprietà comparabili.
Approccio al reddito
Nell’approccio al reddito, il valore è collegato al reddito da locazione tramite il tasso di capitalizzazione della proprietà. L’equazione per il valore della proprietà è:
Valore corrente = Risultato operativo netto/Cap Rate
Il cap rate viene estrapolato dalle vendite sul mercato di proprietà comparabili nello stesso quartiere., La tariffa cap può essere regolata per tenere conto delle caratteristiche uniche della proprietà, come inquilini di alta qualità o una facciata meno attraente. Il tasso massimo finale dovrebbe essere entro mezzo punto percentuale della media locale per immobili comparabili.
Per fare un esempio, la proprietà in affitto con un NOI annuale di $700.000 e un tasso di cap dell ‘ 8% varrebbe million 8,75 milioni ($700.000 / 8%).
Il vantaggio dell’approccio al reddito è che si adatta alle recenti attività di vendita di proprietà comparabili e può essere regolato per fattori unici., Il suo svantaggio è che non tiene conto della perdita di posti vacanti e di raccolta, il che porta a un NOI e valore sopravvalutati. Inoltre non tiene conto delle riparazioni estese necessarie che taglieranno in futuro NOI.
Approccio di confronto delle vendite
L’approccio di confronto delle vendite per la valutazione degli immobili commerciali, chiamato anche approccio di mercato, si basa sui prezzi realizzati da proprietà locali comparabili vendute di recente e sui prezzi richiesti sulle proprietà attualmente elencate., L’approccio di confronto di vendite è usato spesso per valutare le proprietà residenziali, quali le case unifamiliari e le strutture multiunit.
L’approccio consiste nel classificare le caratteristiche della proprietà, come il numero di bagni e camere da letto, la dimensione del lotto e la metratura, e quindi trovare vendite locali recenti o annunci correnti di proprietà simili. Le vendite dovrebbero essere il più recenti possibile, soprattutto quando il mercato immobiliare è in una fase dinamica.
Il vantaggio di questo metodo è che si basa su dati recenti e rilevanti per fornire una buona stima del valore., Lo svantaggio è che molte proprietà hanno una o più caratteristiche uniche che influenzano la pertinenza di proprietà comparabili.
Un altro svantaggio è che le vendite comparabili potrebbero essere troppo vecchie per essere un indicatore accurato del valore corrente e / o le inserzioni correnti non riflettono correttamente i valori correnti.
Infine, l’approccio di confronto delle vendite non tiene conto della perdita di posti vacanti e di raccolta, o dei costi insoliti per riparazioni e altre spese. Un professionista immobiliare addestrato dovrebbe essere in grado di accogliere le differenze tra comparables per modificare con precisione il valore della proprietà.,
Gross Rent Multiplier Approach
L’approccio GRM è simile nel concetto all’approccio del reddito. Si differenzia in quanto il tasso di cap utilizzato si basa su affitto lordo piuttosto che NOI. Il GRM è un numero maggiore di 1, mentre il tasso di cap del metodo di reddito è una percentuale inferiore a 1. Inoltre, questo approccio si basa su affitti lordi piuttosto che NOI, il che significa che non tiene conto delle spese, riparazioni o perdita di posti vacanti e di raccolta.,
Il calcolo del valore per l’approccio GRM è:
Property Value = Annual Gross Rents x Gross Rent Multiplier
Per produrre un valore accurato, è necessario conoscere il GRM di proprietà comparabili. Questo tipo di informazioni è spesso disponibile da agenti immobiliari commerciali locali e periti. Ad esempio, per valutare una proprietà che ha affitti lordi annuali di $90.000 e un GRM di 8, il valore della proprietà sarebbe ($90.000 * 8) o 7 720.000.
Il vantaggio di questo approccio è la sua semplicità e funziona bene se è possibile garantire una stima accurata di GRM., Gli svantaggi includono l’assenza di spese e la perdita di posti vacanti e di raccolta, e le eventuali difficoltà di identificare le proprietà comparabili e le loro GRM. Come tutti questi metodi di valutazione, l’approccio GRM è più utile se combinato con altri metodi.
Altri approcci
I ricercatori hanno espresso interesse a utilizzare il Capital Asset Pricing Model (CAPM) per valutare gli immobili. Il metodo CAPM assegna una variabile chiamata “beta” che rappresenta la relazione tra i rendimenti corretti per il rischio di un dato asset e quelli di un mercato.,
Per gli immobili, il rendimento di una proprietà in affitto che produce reddito può essere utilizzato per stimare il suo valore scegliendo una beta che collega la proprietà, ad esempio, il rendimento dei fondi di investimento immobiliari quotati in borsa. La complessità del CAPM e la mancanza di beta precisi significa che questo approccio è di secondaria importanza in attesa di ulteriori ricerche.
Un metodo rapido e sporco utilizzato per valutare un condominio è il valore per porta. Ad esempio, un edificio comparabile con 10 appartamenti al prezzo di million 2 milioni avrebbe un valore per porta di $200.000., Se si desidera valutare una proprietà comparabile con 14 appartamenti, si potrebbe moltiplicare 14 per $200.000, dando un valore di million 2,8 milioni. Questo ha senso solo se gli appartamenti sono approssimativamente equivalenti. Non accetta differenze nelle dimensioni e nella qualità dell’appartamento, nei costi di posto vacante e di raccolta o nei costi di manutenzione/riparazione insoliti.