Che cosa è un tasso di Cap nel settore immobiliare?

Mostraci un po ‘ d’amore!

Potresti aver sentito parlare di un tasso di capitalizzazione (o cap rate) quando acquisti o vendi investimenti immobiliari. Se siete come me, la prima volta che avete sentito questo termine è andato direttamente a Google e cercato, ” Quali sono i tassi di cap?,”

Oggi voglio chiarire cos’è un tasso di capitalizzazione, perché i tassi di capitalizzazione contano (o no) e perché questo è particolarmente importante da tenere d’occhio se stai investendo in una grande associazione di appartamenti.

Definizione del tasso di capitalizzazione

Un tasso di capitalizzazione è il tasso di rendimento stimato, espresso in percentuale, che una proprietà produrrà se la proprietà viene acquistata in contanti. (fonte)

I tassi di capitalizzazione sono un modo per determinare quanto una proprietà dovrebbe valere in base al reddito che produce., I tassi di cap si muovono nella direzione opposta al prezzo di acquisto, quindi più alto è un tasso di cap, più basso sarà il prezzo di acquisto. Al contrario, più basso è il tasso di cap, più alto sarà probabilmente il prezzo di acquisto.

Un edificio che produce income 100.000 nel reddito operativo netto annuo varrà un importo significativamente diverso a seconda della posizione dell’edificio.

Se tale edificio si trova in un mercato in cui il tasso di cap media 8 per cento, può valere la pena $1.250.000.,

D’altra parte, se quell’edificio si trova da qualche parte con un tasso di copertura del 4%, varrebbe $2.500.000.

Questa è una differenza significativa, motivo per cui devi diventare un esperto nel tuo mercato locale ed essere sicuro di aver compreso i tassi di cap lì!

Se sei qualcosa di simile a me quando ho chiesto a Google “Che cosa è un tasso di cap nel settore immobiliare?”questa definizione non ha davvero aiutato, haha.

La formula Cap Rate

Quindi cos’è un cap rate? Bene, per capire che è necessario conoscere la formula cap rate!,

Per determinare il tasso di cap di un edificio, è sufficiente dividere il reddito operativo netto annuo (NOI) per il prezzo di acquisto.

Ad esempio, se si è acquistato un condominio in contanti (improbabile) per $1.000.000 che ha prodotto un reddito operativo netto di annually 100.000 all’anno, il tasso di cap sarebbe del 10 per cento.

annual 100.000 annual NOI

÷ ÷ 1.000.000 prezzo di acquisto

= 10% tasso di capitalizzazione

Se si fosse in grado di acquistare questa stessa proprietà per$909.090, il tasso di cap sarebbe più vicino al 11%., E se si è acquistato ad un tasso di capitalizzazione del 9%, il prezzo di acquisto sarebbe $1.111.111.

Qual è il risultato operativo netto

Il risultato operativo netto è una parte importante del calcolo dei tassi di capitalizzazione, e voglio essere sicuro di sapere come venire con questo numero.

Il risultato operativo netto è essenzialmente il reddito da locazione lordo annuo meno ogni singola spesa ad eccezione delle spese di debito (pagamenti di capitale e interessi sul mutuo).

Il fatto che NOI escluda le spese di debito rende in realtà la formula cap rate più utile., In questo modo si concentra su come il mercato e l’asset stanno eseguendo senza gettare finanziamenti, il che consente un confronto uniforme sul mercato.

Ci sono così tanti diversi tipi di finanziamento che sarebbe impossibile fare un confronto mele-a-mele di proprietà commerciali se si ha rappresentato per come si prevede di finanziare le proprietà.

Calcolatore del tasso di capitalizzazione

Quali sono i tassi di capitalizzazione?

Va bene, ora che capisci come viene determinato un tasso di capitalizzazione da un punto di vista matematico, cos’è davvero un tasso di capitalizzazione?,

Un cap rate è un numero arbitrario che le persone usano come un modo semplice per esprimere il valore di mercato degli immobili commerciali.

In parole povere, un tasso di capitalizzazione rende più semplice la determinazione del valore di mercato delle grandi attività.

Un avvertimento importante qui è che il tasso di cap non dovrebbe mai essere il fattore trainante per come si acquista un condominio. Non chiedere ciecamente quale sia il tasso medio di capitalizzazione in un mercato e quindi offrire un prezzo che lo rifletta. Invece, utilizzare il tasso di cap per capire quali proprietà sono state vendendo per e il sentimento generale del mercato.,

Infine, è importante ricordare ancora una volta che i tassi di cap non includono alcuna spesa di debito (ipoteca)!

La classe di attività è importante per i tassi di capitalizzazione?

Sì.

La classe di attività è assolutamente importante quando si confrontano i tassi di capitalizzazione.

Un complesso di appartamenti di fascia alta che sarebbe considerato un bene di classe A avrà assolutamente un tasso di capitalizzazione inferiore rispetto a un bene di classe D che si trova in una “zona di guerra.”

Ad esempio, nel mercato in cui investo, potresti vedere tassi di capitalizzazione che vanno da un minimo di 5 per cento a un massimo di 12 per cento, a seconda del bene.,

Per esempio, e questo è solo speculativo esempio solo per scopi didattici…

Classe di attività’: 4-6 per cento cap tariffe

Classe B attività: 6-8 per cento cap tariffe

Classe C attività: 8-10 per cento cap tariffe

la Classe D’attività: 10+ per cento cap tariffe

che Cosa queste diverse classi di cespiti, è valutato a sarà diverso nel vostro mercato e oscillano periodicamente. Un buon modo per determinare questo nel vostro mercato sta chiedendo un paio di agenti immobiliari commerciali attivi.,

Classi di attività immobiliari

Ecco una panoramica abbreviata delle diverse classi di attività immobiliari. Questi sono in qualche modo soggettivi, ma almeno questo ti darà un’idea migliore dei diversi tipi di proprietà e dei loro valori potenziali.

Asset di classe A: queste sono le proprietà più prestigiose di un mercato e richiedono affitti superiori al mercato. Queste sono proprietà come appartamenti di lusso, condomini di fascia alta e altre proprietà di alta classe con ottimi servizi. Sono i luoghi che tutti vorrebbero vivere se potevano permetterselo.,

Beni di classe B: Questi sono generalmente 20-40 anni e appello a persone provenienti da tutti i ceti sociali. Attirano l’affitto medio e fanno appello agli inquilini di fascia più alta anche se non possono competere con beni di lusso.

Asset di classe C: si tratta di proprietà funzionali che hanno spesso più di 40 anni e hanno tariffe di noleggio leggermente scontate rispetto alle attività più recenti. Questi sono generalmente affittati da operai della classe operaia.

Asset di classe D: Queste sono le proprietà di cui sono fatti gli incubi., Ok, forse non sono così male, ma sicuramente non sono qualcosa che dovresti possedere se sei debole di cuore. Questi si trovano spesso nella parte peggiore della città e nelle aree di criminalità più elevate. Queste proprietà potrebbero essere valutate ad un tasso di cap più elevato, ma è a causa del mal di testa che intrinsecamente accompagnano possederle.

Quali sono i buoni tassi di Cap?

Ecco un rapido sguardo ai tassi di capitalizzazione per le proprietà multifamiliari stabilizzate di classe A nella seconda metà di 2019 negli Stati Uniti.,

Come puoi vedere, questi valori delle proprietà oscillano un po ‘ anche tra le città di livello 1 con la stessa classe di attività.

Ti mostro questo per guidare a casa il fatto che un “buon tasso di capitalizzazione” dipenderà dal mercato in cui investi e dalla tua particolare strategia immobiliare.

Se tu fossi in grado di acquistare una proprietà di classe A stabilizzata in uno qualsiasi dei mercati di cui sopra ad un tasso di capitalizzazione dell ‘ 8%, sarebbe un furto. Tuttavia, se avete acquistato una proprietà di classe D nella stessa città ad un tasso di 8% cap, potrebbe essere un enorme fregatura!,

Questo è il motivo per cui devi diventare un esperto nel mercato e nella classe di attività in cui investi. Quanto più si può tenere il dito sul polso del vostro mercato e attuali tassi di cap nella zona, il più preparato sarà quello di fare un’offerta quando le proprietà pop-up in vendita.

In breve, la risposta a, “Che cosa è un buon tasso di cap?”è”, dipende dal mercato, dal tipo di proprietà e dalla tua strategia di investimento personale.”

In che modo il tipo di proprietà influisce sui tassi di cap?

Ci sono molti tipi di proprietà diversi là fuori., Quando l’economia si dirige verso una recessione, complessi di appartamenti in genere fanno abbastanza bene perché la gente avrà sempre bisogno di un posto dove vivere.

Questo ha senso quando ci pensi.

Se hai appena perso il lavoro, hai maggiori probabilità di smettere di andare al centro commerciale o di smettere di pagare per un posto dove vivere? Molto probabilmente (e si spera), hai detto che si pagherà per un tetto sopra la testa e rinunciare a fare shopping al centro commerciale. Questo è ciò che fa la maggior parte delle persone e si riflette nei tassi di capitalizzazione tra vari tipi di proprietà.,

I tassi di cap ovviamente variano molto in base al tipo di proprietà, così come tutti gli altri fattori macro e microeconomici di cui abbiamo discusso. Questo è solo un altro motivo per voi di diventare un esperto nella vostra strategia di investimento desiderato.

A cosa servono i tassi di capitalizzazione nelle Syndications?

Quando un gruppo di investitori mette insieme i loro soldi per l’acquisto di un complesso di appartamenti, è più comunemente fatto in ciò che è noto come syndication., I tassi di capitalizzazione svolgono un ruolo importante negli investimenti di syndication a causa di quanto un tasso di capitalizzazione può influenzare i prezzi di vendita di entrata e di uscita.

Attenzione per questo trucco tasso Cap!

Il motivo per cui devi capire come i tassi di capitalizzazione influenzano la syndication multifamiliare è in modo da non farti fregare quando investi con loro. Diciamo che la persona con cui stai investendo crede che il tasso di capitalizzazione di mercato sarà del 6% quando prevedi di vendere il bene dopo cinque anni di proprietà., Se il tasso limite medio è dell ‘ 8%, ciò potrebbe effettivamente cancellare qualsiasi ritorno sull’investimento che ti aspettavi di ricevere.

Mentre è impossibile indovinare con una precisione del 100% come sarà il mercato in cinque anni, è possibile fare ipotesi piuttosto istruite.

Ad esempio, se il mercato in cui stai investendo ha visto un’espansione significativa e i tassi di capitalizzazione si sono compressi, nel senso che si sono abbassati e i valori delle proprietà sono aumentati in modo significativo, è probabilmente lecito supporre che il tasso di capitalizzazione in cinque anni potrebbe essere un po ‘ più alto di quanto non sia ora.,

Se vedi che un mercato ha tassi di capitalizzazione molto compressi, stai acquistando una proprietà a pieno valore di mercato ad un tasso di capitalizzazione del 4% e i dettagli dell’acquisizione prevedono che i tassi di capitalizzazione saranno del 3% quando vendi run esegui!

Va bene, forse non è necessario eseguire, ma è necessario capire che se i tassi di capitalizzazione non sono 3% quando si prevede di vendere, potrebbe essere necessario vendere per meno del previsto o mantenere la proprietà per molto più tempo.

Questo è un buon trucco a cui prestare attenzione, poiché quel singolo numero può cambiare drasticamente il ritorno sull’investimento che prevedi di ricevere dalla syndication.,

Più ne sai!

Che cosa significa tasso di capitalizzazione?

Questo è meno pertinente, ma quando si risponde “Cos’è un tasso di capitalizzazione nel settore immobiliare?”Penso che sia ancora importante sapere quali tassi di capitalizzazione significano anche da una vista di 5.000 piedi.

Un tasso limite è un modo per valutare gli immobili in base a fattori macro e microeconomici, nonché al tipo di proprietà.

So che abbiamo già coperto questo, ma voglio ribadire ancora una volta che il tasso cap è semplicemente un modo per valutare gli immobili in un confronto mele-to-mele a livello nazionale.,

Non acquistare mai una proprietà basata esclusivamente sul tasso di capitalizzazione. Lo devi a te stesso per condurre un’analisi completa di qualsiasi proprietà che si intende acquistare.

I tassi di capitalizzazione sono importanti?

Forse?

I tassi di capitalizzazione svolgono assolutamente un ruolo nell’acquisto e nella vendita di immobili commerciali come appartamenti, hotel, centri commerciali e altro ancora.

Tuttavia, le tariffe cap non sono necessarie per le proprietà in affitto unifamiliari., Si potrebbe sicuramente utilizzare un tasso di cap se si voleva confrontare i vostri affitti unifamiliari a un complesso di appartamenti ROI in un modo mele-a-mele, ma non è necessario.

Non mi importava di meno quali sono i tassi di cap sulla mia unifamiliare, duplex e altre piccole proprietà in affitto. Immobili residenziali come questo sono valutati in modo diverso, e non ho mai usato un tasso di cap per valutarli prima.

La linea di fondo sui tassi di capitalizzazione

I tassi di capitalizzazione sono uno strumento per aiutarti a determinare il valore di un’attività in un determinato mercato.,

Non sono, in alcun modo, l’unico strumento che devi usare quando decidi se acquistare o meno una proprietà.

Si dovrebbe sempre condurre un’analisi completa prima di acquistare qualsiasi investimento immobiliare, e consultare con il vostro team e i professionisti nel vostro mercato troppo!