Ci sono tre tipi di base di locazioni immobiliari commerciali. Questi contratti di locazione sono organizzati intorno a due metodi di calcolo affitto:” netto “e” lordo.”Il contratto di locazione lordo in genere significa che un inquilino paga una somma forfettaria in affitto, da cui il padrone di casa paga le sue spese. Il contratto di locazione netto ha un affitto di base più piccolo, con altre spese pagate dall’inquilino. Il contratto di locazione lordo modificato è un matrimonio felice tra i due., Mentre i termini variano ampiamente edificio per edificio, questa panoramica di base aiuterà le aziende a fare acquisti per il miglior affare possibile.
Leasing lordo o contratto di servizio completo
In un leasing lordo, l’affitto è all-inclusive. Il proprietario paga tutte o la maggior parte delle spese associate alla proprietà, comprese le tasse, l’assicurazione e la manutenzione degli affitti ricevuti dagli inquilini. Utenze e servizi di pulizia sono inclusi all’interno di un pagamento di affitto facile, inquilino-friendly.
Quando si negozia un contratto di locazione lordo, l’inquilino dovrebbe chiedere quali servizi di pulizia sono forniti e quanto spesso vengono offerti., Il consumo di utilità in eccesso oltre gli standard di costruzione a volte viene addebitato all’inquilino; quindi se l’inquilino è un grande consumatore di elettricità, questo punto dovrebbe essere chiarito anche nel contratto di locazione. L’inquilino paga la propria assicurazione di proprietà e le tasse.
Un vantaggio di questo tipo di contratto di locazione è che è estremamente facile per l’inquilino, che può prevedere le spese senza preoccuparsi di un costo di manutenzione hall inaspettato, per esempio. Il proprietario si assume tutte le responsabilità per l’edificio, mentre gli inquilini si concentrano sulla crescita delle loro attività.,
Net Lease
In un net lease, il proprietario addebita un affitto base inferiore per lo spazio commerciale, più alcuni o tutti i “costi usuali”, che sono spese associate alle operazioni, alla manutenzione e all’uso che il proprietario paga. Questi possono includere le tasse immobiliari; assicurazione di proprietà; e articoli di manutenzione area comune (CAMS), che includono servizi di pulizia, spese di gestione della proprietà, fogna, acqua, raccolta dei rifiuti, paesaggio, parcheggi, irrigatori antincendio, e qualsiasi area o servizio comunemente condiviso.,
Esistono diversi tipi di leasing netti:
Single Net Lease (N Lease)
In questo contratto di locazione, l’inquilino paga l’affitto base più una quota pro-rata della tassa di proprietà dell’edificio (ovvero una parte del conto totale in base alla proporzione dello spazio totale dell’edificio affittato dall’inquilino); il proprietario copre tutte le altre spese L’inquilino paga anche utenze e servizi di pulizia.
Double Net Lease (NN Lease)
L’inquilino è responsabile dell’affitto di base più una quota pro-rata delle tasse di proprietà e dell’assicurazione di proprietà., Il proprietario copre le spese per le riparazioni strutturali e la manutenzione dell’area comune. L’inquilino ancora una volta è responsabile per le proprie spese di pulizia e di utilità.
Triple Net Lease (NNN Lease)
Questo è il tipo più popolare di net lease per edifici commerciali indipendenti e spazi commerciali. È conosciuto come il net net net lease, o NNN lease, dove l’inquilino paga tutto o parte delle tre “reti” – tasse di proprietà, assicurazione e CAMME-in cima a un affitto mensile di base., Le utenze di area comune e le spese operative sono di solito raggruppate; ad esempio, il costo per il personale di un addetto alla hall farebbe parte delle tasse NNN. Naturalmente, gli inquilini pagano anche i costi della propria occupazione, compresi i servizi di pulizia, le utenze e la propria assicurazione e tasse.
I proprietari tipicamente stimano le spese e addebitano agli inquilini una parte di queste spese in base alla loro quota proporzionale o proporzionale. Un inquilino che affitta 1.000 piedi quadrati di un edificio di 10.000 piedi quadrati dovrebbe pagare il 10% delle tasse, dell’assicurazione e delle CAMME dell’edificio, ad esempio.,
Le locazioni triple net tendono ad essere più favorevoli al padrone di casa, e gli inquilini dovrebbero esaminare attentamente le tasse NNN e negoziare massimali sugli importi che possono essere sollevati annualmente. Un contratto di locazione NNN può anche variare di mese in mese e di anno in anno come spese operative aumentano o diminuiscono, rendendo la previsione delle spese della società difficile e talvolta frustrante.
Ci sono vantaggi tenant nelle locazioni NNN, tuttavia. La trasparenza è un vantaggio eccellente, dal momento che gli inquilini possono vedere le spese operative aziendali in relazione a ciò che vengono addebitati., I risparmi sui costi delle spese operative sono trasferiti all’inquilino piuttosto al padrone di casa. Inoltre, l’affitto mensile in un contratto di locazione NNN è potenzialmente inferiore rispetto a un contratto di locazione lordo, in quanto gli inquilini hanno un livello più elevato di responsabilità per l’edificio.
Absolute Triple Net Lease
Questa è un’opzione meno comune che è più rigida e vincolante del contratto di locazione NNN, dove gli inquilini portano ogni rischio immobiliare immaginabile, ad esempio, essendo responsabili delle spese di costruzione per ricostruire dopo una catastrofe, o per continuare a pagare l’affitto anche dopo che l’edificio è stato condannato., Giustamente chiamato il” contratto d’affitto dell’inferno o dell’acqua alta”, gli inquilini hanno la responsabilità ultima dell’edificio, non importa quale.
Contratto di locazione lordo modificato
Poiché il contratto di locazione lordo è più favorevole ai tenant e il contratto di locazione netto tende ad essere più favorevole ai proprietari, esiste un contratto di locazione di compromesso per la comodità di entrambe le parti. Il contratto di locazione lordo modificato (a volte chiamato il contratto di locazione netto modificato) è simile a un contratto di locazione lordo in quanto l’affitto è richiesto in una somma forfettaria, che può includere una o tutte le “reti” – tasse di proprietà, assicurazione e CAMME., Le utenze e i servizi di pulizia sono in genere esclusi dall’affitto e coperti dall’inquilino. Inquilini e proprietari negoziano quali “reti” sono incluse nel tasso di affitto di base.
Il contratto di locazione lordo modificato è più popolare tra gli inquilini, perché la sua flessibilità si traduce in un accordo più facile tra inquilino e proprietario. A differenza del contratto di locazione NNN, se l’assicurazione, le tasse o le spese CAM aumentano, il tasso di locazione non cambierebbe. Naturalmente, se tali spese diminuiscono, il risparmio sui costi viene trasferito al proprietario., Poiché il servizio di pulizia e l’elettricità non sono coperti, gli inquilini possono controllare meglio quanto spendono rispetto a un contratto di locazione lordo.
Riepilogo delle locazioni commerciali NNN, lorde modificate o Full Service
Quando si valutano le opzioni per la locazione di spazi per uffici, è importante confrontare le diverse opzioni di locazione con un occhio rivolto a tutte le spese e non solo alle tariffe di locazione di base. NNN tassi di noleggio di base tendono ad essere molto più bassi, con spese aggiuntive aggiunte per il tasso mensile reale.,
Le forze di mercato tenderanno a uniformare i tassi di affitto per immobili comparabili, indipendentemente dal tipo di contratto di locazione. Gli inquilini dovrebbero aspettarsi di pagare all’incirca lo stesso importo con un contratto di locazione NNN, lordo modificato o completo per spazi di uffici di qualità simili nella stessa area.
La regola più importante dei contratti di locazione commerciale è che gli inquilini leggano attentamente i loro contratti di locazione e chiariscano esattamente di quali spese sono responsabili. Le circostanze in cui si verificheranno oneri aggiuntivi dovrebbero essere identificate e i massimali negoziati.