mi a felső határ az ingatlanokban?

mutass egy kis szeretetet!

lehet, Hogy hallottam, az emberek arról beszélnek, tőkésítési ráta (vagy kap arány) ha vásárol vagy elad ingatlan-beruházások. Ha olyan vagy, mint én, amikor először hallottad ezt a kifejezést, közvetlenül a Google-hoz fordultál, és rákerestél: “mik a cap árak?,”

ma szeretném tisztázni, hogy mi a kapitalizációs ráta, miért számít a kap aránya (vagy nem), és miért ez különösen fontos, hogy vigyázzon, ha nagy lakásszindikációba fektet be.

Cap Rate Definition

a kapitalizációs ráta a becsült megtérülési ráta – százalékban kifejezve -, hogy egy ingatlan fog termelni, ha az ingatlan vásárolt készpénzben. (forrás)

a kapitalizációs ráták egy módja annak meghatározására, hogy egy ingatlannak mennyit kell érnie az általa termelt jövedelem alapján., Cap árak mozog az ellenkező irányba a vételár, így minél magasabb a cap arány, annál alacsonyabb lesz a vételár. Ezzel szemben minél alacsonyabb a felső határ, annál magasabb lesz a vételár.

egy épület, amely termel $ 100,000 éves nettó működési jövedelem érdemes egy jelentősen eltérő összeget, attól függően, hogy a helyét az épület.

Ha ez az épület olyan piacon található, ahol a kap aránya átlagosan 8 százalék, érdemes lehet $1,250,000.,

másrészről, ha ez az épület valahol 4 százalékos felső határral rendelkezik, akkor 2 500 000 dollárt érne.

Ez egy jelentős különbség, ezért kell, hogy legyen egy szakértő a helyi piacon, és győződjön meg róla, érti a kap árak ott!

ha olyan vagy, mint én, amikor először megkérdeztem a Google-t: “mi az ingatlan felső határa?”ez a meghatározás nem igazán segített, haha.

A Cap ráta Formula

tehát mi a cap Arány? Nos, ahhoz, hogy megértsük, hogy meg kell tudni, hogy a cap ráta formula!,

az épület felső határának meghatározásához egyszerűen osztja az éves nettó működési jövedelmet (NOI) a vételárral.

például, ha vásárolt egy lakóházat készpénzben (valószínűtlen) 1,000,000 dollárért, amely évente 100,000 XNUMX dollár nettó működési jövedelmet eredményezett, a kap mértéke 10 százalék lenne.

$100,000 éves NOI

÷ $1,000,000 vételár

= 10% kapitalizációs ráta

Ha meg tudta vásárolni ugyanazt a tulajdonságot $ 909,090, a kap Arány közelebb lenne a 11% – hoz., Ha pedig 9% – os kapitalizációs áron vásárolta meg, a vételár 1,111,111 dollár lenne.

mi a nettó működési jövedelem

a nettó működési jövedelem fontos része a kapitalizációs ráták kiszámításának, és biztosítani akarom, hogy tudja, hogyan kell ezt a számot kitalálni.

a nettó működési jövedelem lényegében az éves bruttó bérleti jövedelem, levonva minden egyes költséget, kivéve az adósságköltségeket (a jelzálogkölcsön tőke-és kamatfizetései).

az a tény, hogy a NOI kizárja az adósságköltségeket, valójában hasznosabbá teszi a kap-kamatláb-képletet., Így arra összpontosít, hogy a piac és az eszközök hogyan teljesítenek anélkül, hogy finanszírozást dobnának be, ami lehetővé teszi az egyenletes összehasonlítást a piacon.

olyan sokféle finanszírozás létezik, hogy lehetetlen lenne almáról almára hasonlítani a kereskedelmi ingatlanokat, ha elszámolta, hogyan tervezi finanszírozni az ingatlanokat.

kapitalizációs ráta kalkulátor

mik azok a Cap árak?

Rendben, most, hogy megérted, hogyan határozzák meg a kapitalizációs rátát matematikai szempontból, mi a sapka mértéke valójában?,

a kap Arány tetszőleges számú, hogy az emberek használják, mint egy egyszerű módja annak, hogy kifejezzék a piaci értéke a kereskedelmi ingatlan.

laikus szempontból a kap mértéke megkönnyíti a nagy eszközök piaci értékének meghatározását.

fontos figyelmeztetés itt az, hogy a felső határérték soha nem lehet a vezetési tényező, hogyan vásárol egy lakóépület. Ne vakon kérdezze meg, mi az átlagos kap-arány a piacon, majd olyan árat kínál, amely ezt tükrözi. Ehelyett használja a kap-kulcsot annak megértéséhez, hogy milyen ingatlanokat értékesítettek, valamint az általános piaci hangulatot.,

végül fontos ismét megemlíteni, hogy a kap-díjak nem tartalmaznak adósság (jelzálog) költségeket!

számít-e az eszközosztály a kap-kamatlábak esetében?

Igen.

az eszközosztály abszolút számít a felső határérték összehasonlításakor.

egy high-end apartman komplexum, amely az A osztályú eszköznek tekinthető, feltétlenül alacsonyabb kapitalizációs rátával rendelkezik, mint egy D osztályú eszköz, amely egy “háborús övezetben található.”

például azon a piacon, ahol befektetek, előfordulhat, hogy a kapitalizációs ráták az 5% – tól a 12% – ig terjednek, az eszköztől függően.,

például, ez pedig csak egy spekulatív például az oktatási célokra, csak…

Osztályú eszközök: 4-6 százalékot kap az árak

B Osztályú eszközök: 6-8 százaléka kap árak

C Osztályú eszközök: 8-10 százalékot kap az árak

D Osztályú eszközök: 10+ százalékot kap az árak

mik ezek a különböző eszközosztályok valójában értéke más lesz a piacon ingadozni fog rendszeresen. Egy jó módja annak, hogy meghatározza ezt a piacon kér néhány aktív kereskedelmi ingatlan brókerek.,

Real Estate Asset Classes

itt egy rövidített áttekintést a különböző ingatlan eszközosztályok. Ezek némiképp szubjektívek, de legalább ez jobb képet ad a különböző tulajdonságokról és azok lehetséges értékeiről.

A osztályú eszközök: ezek a piac legrangosabb ingatlanai, és piaci bérleti díjat követelnek. Ezek olyan tulajdonságok, mint a luxus apartmanok,high-end öröklakás, és más magas színvonalú ingatlanok nagy kényelmi. Ők azok a helyek, ahol mindenki szeretne élni, ha megengedheti magának.,

B osztályú eszközök: ezek általában 20-40 évesek, és az élet minden területén élő emberek számára vonzóak. Vonzzák az átlagos lakbért és a magasabb végzettségű bérlőket, annak ellenére, hogy nem tudnak versenyezni a luxusvagyonnal.

C osztályú eszközök: ezek olyan funkcionális tulajdonságok, amelyek gyakran 40 + évesek, és kissé kedvezményes bérleti díjakkal rendelkeznek az újabb eszközökhöz képest. Ezeket általában kékgalléros, munkásosztálybeli emberek bérlik.

D osztályú eszközök: ezek azok a tulajdonságok, amelyekből a rémálmok készülnek., Oké, lehet, hogy nem olyan rosszak, de biztosan nem olyan, amit birtokolnod kellene, ha gyenge a szíved. Ezek gyakran a város legrosszabb részén és magasabb bűnözési területeken találhatók. Ezek a tulajdonságok lehet értékelni egy magasabb kap arány, de ez azért van, mert a fejfájás, hogy eredendően kísérő birtokló őket.

mik a jó kap árak?

itt egy gyors pillantást a kapitalizációs ráta osztály stabilizált multifamily tulajdonságok második felében 2019 szerte az Egyesült Államokban.,

mint látható, ezek a tulajdonságértékek meglehetősen ingadoznak még az azonos eszközosztályú 1.szintű városokban is.

megmutatom ezt, hogy hazavigyem azt a tényt, hogy a “jó kap arány” attól függ, hogy a piac, ahol befektetni, valamint az adott ingatlan stratégia.

ha 8% – os kapitalizációs sebességgel tudott volna stabilizált A osztályú ingatlant vásárolni a fenti piacok bármelyikében, az lopás lenne. Ha azonban ugyanabban a városban vásárolt egy D osztályú ingatlant 8% – os felső határ mellett, akkor ez hatalmas letépés lehet!,

ezért kell szakértővé válnod abban a piaci és eszközosztályban, amelybe befektetsz. Minél többet tud tartani az ujját a pulzus a piacon, valamint a jelenlegi sapka árak a területen, annál felkészültebb lesz, hogy egy ajánlatot, ha ingatlan felbukkan eladó.

röviden, A válasz: “Mi a jó kap Arány?”is,” ez attól függ, hogy a piac, ingatlan típusa, valamint a személyes befektetési stratégia.”

hogyan befolyásolja az ingatlan típusa a felső határértékeket?

van egy csomó különböző tulajdonság típusok odakinn., Amikor a gazdaság recesszió felé halad, a lakáskomplexumok általában meglehetősen jól teljesítenek, mert az embereknek mindig szükségük lesz egy lakóhelyre.

ennek van értelme, ha belegondolsz.

Ha csak elvesztette a munkáját, valószínűbb, hogy kilép a bevásárlóközpontba, vagy abbahagyja a lakóhely fizetését? Valószínűleg (és remélhetőleg) azt mondta, hogy fizetni fog egy tetőt a feje fölött, és lemond a plázában történő vásárlásról. Ez az, amit a legtöbb ember csinál, és ez tükröződik a kapitalizációs arányok különböző ingatlan típusok.,

A Kap aránya nyilvánvalóan sokat változik tulajdonságtípusonként, valamint az összes többi, általunk tárgyalt makro-és mikrogazdasági tényezőtől. Ez csak egy újabb ok arra, hogy szakértővé váljon a kívánt befektetési stratégiában.

mik azok a Cap árak, amelyeket a Szindikációkban használnak?

amikor egy befektetői csoport összedobja a pénzét egy lakáskomplexum megvásárlására, ez a leggyakrabban az úgynevezett szindikációban történik., A tőkésítési ráták nagy szerepet játszanak a szindikációs beruházásokban, mivel a kap mértéke befolyásolhatja a belépési és kilépési eladási árakat.

vigyázz erre a kap Arány trükk!

az ok, amiért meg kell értened, hogy a kapitalizációs ráták hogyan befolyásolják a multifamily szindikációt, az, hogy ne csavarodj meg, amikor velük befektetsz. Tegyük fel, hogy az a személy, akivel befektetsz, úgy véli, hogy a piaci kapitalizációs ráta 6% lesz, ha öt év tulajdonjoga után kívánja eladni az eszközt., Ha az átlagos kap-ráta 8%, Ez hatékonyan törölheti az Ön által várt befektetés megtérülését.

bár lehetetlen 100% – os pontossággal kitalálni, hogy néz ki a piac öt év alatt, lehetséges, hogy elég képzett találgatásokat készítsen.

például, ha a befektetett piac jelentős bővülést látott, és a kap-arányok tömörültek-Vagyis csökkentek – és az ingatlanértékek jelentősen emelkedtek-valószínűleg biztonságos feltételezni, hogy a kap-arány öt év alatt kissé magasabb lehet, mint most.,

Ha azt látja, hogy egy piacnak nagyon tömörített felső határai vannak, akkor teljes piaci értékű ingatlant vásárol 4% – os felső határérték mellett,és az akvizíció részletei azt jósolják, hogy a felső határ aránya 3% lesz, amikor eladja … fuss!

oké, talán nem kell futnia, de meg kell értenie, hogy ha a kapitalizációs arány nem 3%, amikor eladni tervezi, akkor a tervezettnél kevesebbet kell eladnia, vagy sokkal hosszabb ideig kell tartania az ingatlant.

Ez egy jó trükk, amelyre figyelni kell, mivel ez az egyetlen szám drasztikusan megváltoztathatja a szindikációtól kapott befektetési hozamot.,

minél többet tudsz!

mit jelent a kapitalizációs ráta?

ez kevésbé releváns,de amikor válaszol: “Mi az ingatlan felső határa?”Úgy gondolom, hogy még mindig fontos tudni, hogy mit jelent a kapitalizációs ráta egy 5000 méteres nézetből is.

a kap mértéke az ingatlan makrogazdaságon és mikrogazdasági tényezőkön, valamint az ingatlan típusán alapuló értékelésének egyik módja.

tudom, hogy ezt már lefedtük, de ismét szeretném megismételni, hogy a kap-arány egyszerűen egy módja annak, hogy az almák-almák összehasonlításban értékeljük az ingatlanokat országszerte.,

soha ne vásároljon ingatlant kizárólag a kapitalizációs ráta alapján. Tartozol magadnak, hogy teljes körű elemzést végezzen minden olyan ingatlanról, amelyet meg kíván vásárolni.

számít-e a kapitalizációs Arány?

talán?

Cap árak feltétlenül szerepet játszanak a vételi és eladási kereskedelmi ingatlanok, mint a lakások, szállodák, bevásárlóközpontok, stb.

az egycsaládos bérlakások esetében azonban egyáltalán nincs szükség felső határra., Akkor feltétlenül használja a cap arány, ha azt akarta, hogy hasonlítsa össze az egy-családi bérleti egy apartman komplexum ROI egy alma-alma módon, de nem kell.

nem érdekelt, hogy mi a kap árak az én egy-család, duplexek, és más kis bérleti ingatlanok. Az ilyen lakóingatlanokat másképp értékelik, és még soha nem használtam kupakot, hogy értékeljem őket.

A tőkésítési Rátákról szóló alsó sor

a kapitalizációs ráták egy eszköz, amely segít meghatározni az eszköz értékét egy adott piacon.,

ezek semmilyen módon nem az egyetlen eszköz, amelyet használni kell annak eldöntésekor, hogy vásárol-e ingatlant.

minden ingatlanbefektetés megvásárlása előtt mindig teljes körű elemzést kell végeznie, és konzultálnia kell a csapatával és a piac szakembereivel is!