mi a jövedelem megközelítés?
a jövedelem megközelítés, amelyet néha jövedelem-kapitalizációs megközelítésnek neveznek, egyfajta ingatlanértékelési módszer, amely lehetővé teszi a befektetők számára egy ingatlan értékének becslését az ingatlan által generált jövedelem alapján. Ezt a beszedett bérleti díj nettó működési jövedelmének (NOI) elvételével és a tőkésítési rátával való elosztásával használják.,
Jövedelem Megközelítés
, Hogy a Jövedelem a Megközelítés Működik
A jövedelem megközelítés általában jövedelem-termelő tulajdonságok egyike a három legnépszerűbb megközelítések értékelést ingatlan. A többi a költség megközelítés és az összehasonlító megközelítés. Az ingatlanértékelések jövedelmi megközelítése hasonló a pénzügyi diszkontált cash flow-hoz (DCF). A jövedelem megközelítés a bérleti díjak jövőbeli értékét a kapitalizációs rátával csökkenti.,
Ha a jövedelem megközelítést használja a bérleti ingatlan megvásárlásához, a befektető figyelembe veszi a keletkező jövedelem összegét és egyéb tényezőket annak meghatározására, hogy az ingatlan mennyit értékesíthet a jelenlegi piaci feltételek mellett. Amellett, hogy meghatározza, hogy a befektető profitálhat-e a bérleti ingatlanból, a hitelező tudni akarja a visszafizetés potenciális kockázatát, ha jelzálogot terjeszt a befektetőre.
az ingatlanértékelési három módszer közül a jövedelem megközelítés a leginkább érintett és nehéz.,
különleges megfontolások
a bérleti ingatlan megvásárlására vonatkozó jövedelmi megközelítés alkalmazásakor a befektetőnek figyelembe kell vennie az ingatlan állapotát is. A lehetséges nagy javítások, amelyekre szükség lehet, jelentősen csökkenthetik a jövőbeli nyereséget.
ezenkívül a befektetőnek mérlegelnie kell, hogy az ingatlan milyen hatékonyan működik. Például a bérbeadó bérleti díjcsökkentést adhat a bérlőknek az udvari munka vagy más feladatok elvégzéséért cserébe., Lehet, hogy a konkrét bérlők gazdasági nehézségekkel szembesülnek, amelyeknek a következő hónapokban meg kell fordulniuk, és a bérbeadó nem akarja kilakoltatni őket. Ha a beszedett bérleti díj nem haladja meg a folyó költségeket, akkor a befektető valószínűleg nem vásárolja meg az ingatlant.
a jövedelem megközelítés, a kap arány, valamint a becsült érték egy inverz kapcsolat—csökkenti a kap arány növeli a becsült érték
a befektető is meg kell állapítani, hogy hány egységet átlagosan üres bármely adott időpontban., Ha nem kap teljes bérleti díjat minden egységtől, az befolyásolja a befektető jövedelmét az ingatlanból. Ez különösen akkor fontos, ha egy ingatlan javításra szorul, és sok egység üresen áll—ami alacsony kihasználtságra utal. Ha az egységeket nem töltik ki rendszeresen, akkor a bérleti díj beszedése alacsonyabb lesz, mint amilyen lehetne, és az ingatlan megvásárlása nem feltétlenül a befektető érdeke.
Key Takeaways
- a jövedelem megközelítés egy ingatlan értékelési módszer, amely a jövedelem az ingatlan generál becsülni valós érték.,
- úgy számítják ki, hogy a nettó működési jövedelmet elosztják a kapitalizációs rátával.
- a Vevőnek különös figyelmet kell fordítania az ingatlan állapotára, a működési hatékonyságra és az üresedésre a jövedelem megközelítés alkalmazása során.
példa a jövedelmi megközelítésre
a jövedelmi megközelítéssel a befektető összehasonlítható eszközök piaci értékesítését használja a kapitalizációs Arány kiválasztásához. Például, ha egy adott megyében egy négy egységnyi lakóházat értékel, a befektető megvizsgálja a hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladási árait ugyanabban a megyében., A tőkésítési ráta kiszámítása után a befektető megoszthatja a bérleti ingatlan NOI-ját ezzel az árfolyammal. Például egy ingatlan, amelynek nettó működési jövedelme (NOI) 700 000 dollár, A kiválasztott 8% – os kapitalizációs arány pedig 8, 75 millió dollárt ér.