nem kérdés sokkal fontosabb, ha vásárol kereskedelmi ingatlan, mint: “mennyibe kerül?”De a kérdés még értelmesebb, ha jó ötleted van arról is, hogy mennyit ér az ingatlan. Értékbecslés kereskedelmi ingatlan része a tudomány, részben a művészet, de szerencsére van több értékelési módszerek az Ön rendelkezésére.,
függetlenül attól, hogy üzleti tevékenységét az ingatlanból kívánja működtetni, bérleti jövedelem generálására használja, vagy megjavítja és megfordítja, tudva, hogy a fizetéshez megfelelő összeg minden különbséget jelenthet egy nyereséges és vesztes tranzakció között.
hogyan értékeljük a kereskedelmi ingatlanokat
a kereskedelmi ingatlanok értékére irányuló folyamat meglehetősen bonyolult lehet. Szerencsére van néhány megközelítés, hogy próbálja ki. Fontos felmérni a kereskedelmi ingatlanok értékét, mivel az ingatlanok vásárlása és eladása nagymértékben függ ettől az értéktől., Hogy segítsen megbecsülni és befejezni egy értékelést a kereskedelmi ingatlan, összeállítottuk a különböző megközelítések használata, valamint a terminológia lesz szüksége.
A kereskedelmi Ingatlanértékelési kifejezések szójegyzéke
itt található az ingatlan értékének meghatározásakor általánosan használt kifejezések rövid szójegyzéke.,
| Term | |
|---|---|
| Cap Rate | a kapitalizációs ráta megegyezik az ingatlan nettó éves bérleti jövedelmével, osztva az ingatlan aktuális értékével. Figyelmen kívül hagyja a finanszírozás hatását és a piaci ár alatti bérleti díjak miatti potenciális felfordulást. A kap mértéke az ingatlan várható vagy szükséges megtérülési rátáját jelenti., |
| egységenkénti költség | az egységenkénti költség egy ingatlan ára osztva a bérleti egységek számával. Nem veszi figyelembe az egységek típusát vagy méretét, jövedelmét vagy fizikai állapotát. |
| adósságszolgálat | a kamatfizetés és a tőketörlesztés havonta vagy évente esedékes összege adósságszolgálat néven is ismert., |
| bruttó potenciális bérleti díj | a több bérlőből gyűjthető bérleti díj összege, ha az összes bérleti díjat teljes egészében fizetik, és minden egység teljes egészében bérbe kerül, bruttó potenciális bérleti díj, amelyet bruttó tervezett jövedelemnek is neveznek. |
| bruttó bérleti díj | ez a bérlő által fizetett átlagos bérleti díj. Az átlagot azokban a hónapokban veszik át, amikor a bérlő köteles bérleti díjat fizetni, és hatékony bruttó bérleti díjként is ismert., |
| bruttó bérleti díj szorzó (GRM) | az ingatlan éves bruttó potenciális bérleti díjával elosztott eladási ára a bruttó bérleti díj szorzó. Ez különbözik a kap arányától, mert figyelmen kívül hagyja a költségeket. Emellett kizárja a fizikai állapotot és a piaci ár alatti bérleti díjak miatti potenciális felfordulást. |
| nettó működési jövedelem (NOI) | A nettó működési jövedelem megegyezik az ingatlan bérleti jövedelmével, levonva az ingatlan birtoklásával kapcsolatos összes költséget., |
| jelenérték | ebben az összefüggésben ez a jövőbeni bérleti díjak összege, amelyben minden kifizetést egy idővel kapcsolatos tényező diszkontál. |
| négyzetméterenkénti ár | ez az ingatlan négyzetméterenként elosztott ára, és nem veszi figyelembe az egységek számát és típusát, jövedelmét vagy fizikai állapotát., |
| befektetés megtérülése (ROI) | a befektetés megtérülése megegyezik az adósságszolgálat utáni cash flow-val, osztva a befektetés költségével. |
| TUMMI | Tulajdonhoz kapcsolódó költségek: adók, közművek, menedzsment, karbantartás és biztosítás a TUMMI., |
| üresedés és beszedési veszteség | |
| Value | a legvalószínűbb ár, amelyet egy ingatlannak a hozzáértő vevőkkel és eladókkal nyitott piacra kell hoznia, annak értéke. A befektetési célú ingatlanok esetében meg kell egyeznie a tervezett jövőbeli bérleti díj jelenlegi értékével., |
Kereskedelmi Ingatlan Értékelési Megközelítések
Ezek az értékelési módszerek általánosan használt kereskedelmi ingatlan:
Költség Megközelítés
A költség megközelítés, kereskedelmi ingatlan értékek az ingatlan, mint egyenlő, hogy a föld ára, plusz a költségek építése, az épület a semmiből. Például, ha egy földterület 40 000 dollárba kerül, a hat egységnyi lakóház építésének ára pedig 600 000 dollár, A költség megközelítés 640 000 dollár értéket eredményez.,
a költség megközelítés azt feltételezi, hogy egy ingatlan költsége a legmagasabb és legjobb felhasználáson alapul. Például, ha van egy földterülete az olajország közepén, távol a városi területektől, akkor az ingatlan felhasználásával olajjövedelmet kell generálnia, ahelyett, hogy bérleti ingatlant építene a helyszínen. A költség megközelítés is befolyásolja rendezési törvények, amelyek hatással lehetnek a lehetséges felhasználása az ingatlan.
a költség megközelítés által használt hitelezők az új építési felszabadítására alapok befejezése minden fázisban., Fő előnye, hogy egyedi feltételek alapján biztosítja az aktuális értéket. Ez a megközelítés azonban nem veszi figyelembe az ingatlan által termelt jövedelmet vagy az összehasonlítható ingatlanok árát.
jövedelem megközelítés
a jövedelem megközelítés, érték kapcsolódik bérleti jövedelem révén az ingatlan kap Arány. Az ingatlanérték egyenlete:
aktuális érték = nettó működési jövedelem/kap arány
A kap-rátát extrapolálják az azonos környéken lévő hasonló ingatlanok piaci értékesítéséből., A kap mértéke úgy állítható be, hogy figyelembe vegye az ingatlan egyedi jellemzőit, például kiváló minőségű bérlőket vagy kevésbé vonzó homlokzatot. A végső kap-aránynak az összehasonlítható tulajdonságok helyi átlagának fél százalékpontján belül kell lennie.
egy példa, Bérleti Ingatlan éves NOI $ 700,000 és a felső 8% lenne érdemes $ 8.75 millió ($700,000 / 8%).
a jövedelmi szemlélet előnye, hogy megfelel az összehasonlítható ingatlanok közelmúltbeli értékesítési aktivitásának,és egyedi tényezőkhöz igazítható., Hátránya, hogy nem számol az üresedéssel és a beszedési veszteséggel, ami túlzott NOI-hoz és értékhez vezet. Nem veszi figyelembe a szükséges kiterjedt javításokat sem, amelyek a jövőbeli NOI-ra korlátozódnak.
értékesítési összehasonlító megközelítés
a kereskedelmi ingatlanok értékbecslésre vonatkozó értékesítési összehasonlító megközelítése, más néven piaci megközelítés, a közelmúltban értékesített hasonló helyi ingatlanokból származó árakra, valamint a jelenleg felsorolt ingatlanok kért áraira támaszkodik., Az értékesítési összehasonlító megközelítést gyakran használják lakóingatlanok, például egy családi házak és multiunit struktúrák értékelésére.
a megközelítés az ingatlan jellemzőinek osztályozása, mint például a fürdők és Hálószobák száma, a tétel mérete és a négyzetméterek, majd keresse meg a legutóbbi helyi értékesítéseket vagy a hasonló ingatlanok aktuális listáját. Az értékesítésnek a lehető legfrissebbnek kell lennie, különösen akkor, ha az ingatlanpiac dinamikus szakaszban van.
ennek a módszernek az az előnye, hogy a legutóbbi, releváns adatokra támaszkodik az érték jó becsléséhez., A hátrány az, hogy sok tulajdonságnak van egy vagy több egyedi tulajdonsága, amelyek befolyásolják az összehasonlítható tulajdonságok relevanciáját.
további hátrány, hogy az összehasonlítható eladások túl régiek lehetnek ahhoz, hogy az aktuális érték pontos mutatói legyenek, és/vagy az aktuális listák nem tükrözik megfelelően az aktuális értékeket.
végül, az értékesítési összehasonlító megközelítés nem veszi figyelembe az üresedést és a beszedési veszteséget, vagy a javítások és egyéb költségek szokatlan költségeit. A képzett ingatlanszakembernek képesnek kell lennie arra, hogy alkalmazkodjon az összehasonlítható értékek közötti különbségekhez, hogy pontosan megváltoztassa az ingatlan értékét.,
bruttó bérleti díj szorzó megközelítés
a GRM megközelítés koncepciójában hasonló a jövedelem megközelítéshez. Ez abban különbözik, hogy az alkalmazott kap-ráta a noi helyett a bruttó bérleti díjon alapul. A GRM szám nagyobb, mint 1, míg a jövedelem megközelítés kap aránya egy százalékkal kevesebb, mint 1. Ezenkívül ez a megközelítés a noi helyett a bruttó bérleti díjakra támaszkodik, ami azt jelenti, hogy nem számolja el a költségeket, a javításokat vagy az üresedést és a beszedési veszteséget.,
a GRM megközelítés értékszámítása:
ingatlanérték = éves bruttó bérleti díj x bruttó bérleti díj szorzó
ahhoz, hogy pontos értéket hozzon létre, ismernie kell az összehasonlítható tulajdonságok GRM-jét. Ez a fajta információ gyakran elérhető a helyi kereskedelmi ingatlanügynökök, értékelők. Például egy olyan ingatlan értékéhez, amelynek éves bruttó bérleti díja $90,000 és egy GRM 8, az ingatlan értéke ($90,000 * 8), vagy $720,000 lenne.
ennek a megközelítésnek az előnye az egyszerűsége, és jól működik, ha a GRM pontos becslése biztosítható., A hátrányok közé tartozik a költségek hiánya, az üresedés és a beszedési veszteség, valamint az összehasonlítható ingatlanok és GRM-ek azonosításának nehézségei. Mint minden ilyen értékelési módszer, a GRM megközelítés a leghasznosabb, ha más módszerekkel kombinálják.
Egyéb Megközelítések
a Kutatók jelezte már, hogy használja a tőkepiaci árfolyamok Modellje (CAPM) értékű ingatlan. A CAPM-módszer egy “beta” nevű változót rendel hozzá, amely egy adott eszköz kockázattal korrigált hozama és egy piac hozama közötti kapcsolatot képviseli.,
az ingatlan esetében a jövedelemtermelő Bérleti Ingatlan megtérülése felhasználható értékének becslésére olyan béta kiválasztásával, amely az ingatlant a nyilvánosan forgalmazott ingatlanbefektetési alapok hozamához köti. A CAPM összetettsége és a pontos béták hiánya azt jelenti, hogy ez a megközelítés másodlagos jelentőségű a további kutatásig.
egy gyors-piszkos módszer értékelésére használt lakóház értéke ajtónként. Például egy összehasonlítható épület 10 apartmannal, amelynek ára 2 millió dollár, ajtónként 200 000 dollár lenne., Ha azt szeretnénk, hogy érték egy hasonló ingatlan 14 apartmanok, akkor lehet szorozni 14 a $200,000, így értéke $ 2.8 millió. Ennek csak akkor van értelme, ha az apartmanok nagyjából egyenértékűek. Nem igazodik a lakás méretéhez és minőségéhez, az üresedési és beszedési költségekhez, vagy a szokatlan karbantartási/javítási költségekhez.