Question
Il y a quelques années, mes voisins ont construit une clôture en bois autour de leur maison. J’ai une excellente relation avec mes voisins. Mais ma femme et moi venons de réaliser que leur clôture a été construite trois pieds sur notre propriété. Il n’utilise pas réellement ces trois pieds de « son » côté de la clôture, mais maintenant nous ne pouvons plus y accéder. J’ai entendu dire qu’il peut maintenant revendiquer la propriété de cette terre par possession adverse., Peut-il vraiment prendre notre terre comme ça, même s’il ne fait rien avec ces trois pieds de terre?
Réponse
C’est vrai que l’usucapion est un moyen juridique par lequel un intrus, souvent un voisin, peut établir le titre d’un morceau de propriété. Pour acquérir un titre de propriété par possession adverse, la possession doit être ouverte au monde, hostile aux intérêts du véritable propriétaire, exclusive et continue pendant la période légale.,
la période légale précise pendant laquelle la personne doit contrôler la Terre varie d’un État à l’autre – par exemple, c’est 20 ans dans le Maine, mais seulement dix dans le Mississippi. Un intrus devrait aller au tribunal et prouver chaque élément de cette réclamation.
dans votre situation, vos voisins ont construit leur clôture à la lumière du jour, pour que tout le monde puisse le voir, et occupent ces trois pieds de terre exclusivement. Cela signifie que leur utilisation de la propriété répond probablement aux exigences hostiles, ouvertes et exclusives., Le fait qu’ils ne soient pas littéralement, activement « en utilisant » la terre de trois pieds n’aurait aucun effet sur l’analyse, car ils ont effectivement pris le contrôle de la bande avec la clôture.
Leur problème en faisant une demande de usucapion, cependant, est qu’ils n’ont pas respecté les délais statutaires. Aucune juridiction n’accorderait la possession adverse à quelqu’un après avoir occupé une bande de terre pendant seulement trois ans.,
Mais même si vos voisins perdraient une lutte pour le titre devant les tribunaux (pour les prochaines années, au moins), vous êtes toujours confronté à un problème pratique: à terme, vous voudrez vendre votre maison, et chaque pied carré de propriété comptera. Et tôt ou tard, votre voisin répondra à l’exigence légale et sera en mesure de revendiquer légalement le titre. Même si vous ne vous souciez pas particulièrement de l’utilisation de cette bande de terre, il y a beaucoup de valeur sur la ligne.
alors, que devriez-vous faire?,
bien sûr, vous pourriez engager un avocat et poursuivre le voisin pour intrusion, mais cela détruirait probablement la relation cordiale que vous appréciez actuellement.
Une bien meilleure solution serait d’avoir une conversation et de voir si le voisin serait ouvert à explorer le coût ou la difficulté de déplacer simplement la clôture. Ils pourraient être gênés d’apprendre qu’ils ont construit la clôture au mauvais endroit, et offrent avec excuses de le déplacer à leurs frais.,
Si le coût du déplacement de la clôture est prohibitif, et que vous ne vous souciez pas particulièrement de l’utilisation de ces trois pieds de votre terre, vous pouvez toujours empêcher le voisin de pouvoir éventuellement réclamer une possession défavorable en donnant la permission explicite d ‘ « emprunter” cette bande de terre. Rappelez-vous, pour qu’un intrus puisse établir une réclamation légale de possession adverse, leur possession doit être hostile à vos intérêts. Si la possession est avec votre permission, alors, par définition, il ne peut pas être hostile.,
l’un des moyens les plus courants d’établir que vous avez donné la permission à vos voisins est de leur faire signer un simple contrat de location. Pour un montant nominal (disons, 15 per par année), ils peuvent garder leur clôture sur la ligne de propriété et utiliser cette bande de trois pieds. Donc, si dans 20 ans, vos voisins courent au tribunal pour réclamer la possession adverse, vous serez en mesure de vaincre leur demande en introduisant des preuves du contrat de location et des paiements annuels. Cela montre qu’ils ne peuvent pas satisfaire à l’exigence d’hostilité pour obtenir un titre.,
bien sûr, vous voudrez écrire cet accord avec une durée limitée, afin que vous puissiez facilement l’annuler si et quand vous vendez la propriété, à ce moment-là, les acheteurs peuvent être moins intéressés à accorder aux voisins une telle autorisation. Le contrat de location d’échantillons gratuits de Nolo le prévoit.