Vente à découvert (Immobilier)

qu’Est Ce qu’une Vente à découvert (Immobilier)?

Une vente à découvert dans l’immobilier est lorsqu’un propriétaire en difficulté financière vend sa propriété pour moins que le montant dû sur l’hypothèque. L’acheteur de la propriété est un tiers (pas la banque), et tous les produits de la vente vont au prêteur. Le prêteur pardonne la différence ou obtient un jugement de carence contre l’emprunteur l’obligeant à payer au prêteur tout ou partie de la différence entre le prix de vente et la valeur initiale de l’hypothèque., Dans certains états, cette différence doit légalement être pardonnée dans une vente à découvert.

comprendre une vente à découvert (immobilier)

le terme « vente à découvert” fait référence au fait que la maison est vendue pour moins que le solde restant sur l’hypothèque—par exemple, une personne qui vend une maison pour 150 000 when alors qu’il reste encore 175 000 on sur l’hypothèque. Dans cet exemple, la différence de 25 000$, moins les frais de clôture et les autres coûts de vente, est considérée comme l’insuffisance.,

avant que le processus puisse commencer, le prêteur détenant l’hypothèque doit signer la décision d’exécuter une vente à découvert, également connue sous le nom de vente de pré-forclusion. De plus, le prêteur, généralement une banque, a besoin de documents expliquant pourquoi une vente à découvert a du sens; après tout, l’établissement prêteur pourrait perdre beaucoup d’argent dans le processus. Aucune vente à découvert ne peut avoir lieu sans l’approbation du prêteur.

Les ventes à découvert ont tendance à être des transactions longues et fastidieuses, prenant parfois jusqu’à une année complète à traiter., Cependant, les ventes à découvert ne sont pas aussi préjudiciables à la cote de crédit d’un propriétaire qu’une forclusion.

Une vente à découvert immobilier est différent d’une vente à découvert dans l’investissement. Une vente à découvert est une transaction dans laquelle un investisseur vend des titres empruntés en prévision d’une baisse des prix et est tenu de retourner un nombre égal d’actions à un moment donné dans le futur.

considérations spéciales

même si une vente à découvert nuit moins à la cote de crédit d’une personne qu’une forclusion, elle reste une marque de crédit négative., Tout type de vente de propriété qui est désigné par une société de crédit comme « non payé comme convenu” est un ding sur une cote de crédit. Par conséquent, les ventes à découvert, les saisies et les actes tenant lieu de forclusion ont tous un impact négatif sur le crédit d’une personne.

de plus, les ventes à découvert n’annulent pas toujours la dette hypothécaire restante après la vente d’une propriété. En effet, il y a deux parties à tous les prêts hypothécaires: une promesse de rembourser le prêteur et un privilège sur la propriété utilisée pour garantir le prêt. Le privilège protège le prêteur dans le cas où un emprunteur ne peut pas rembourser le prêt., Il donne à l’établissement prêteur le droit de vendre la propriété pour remboursement. Cette partie de l’hypothèque est levée dans une vente à découvert.

la deuxième partie de l’hypothèque est la promesse de remboursement, et les prêteurs peuvent toujours faire respecter cette partie, soit par un nouveau billet ou le recouvrement du déficit. Quoi qu’il arrive, les établissements de crédit doivent approuver la vente à découvert, et les emprunteurs sont parfois à leur guise.,

vente à découvert vs. forclusion

Les ventes à découvert et les saisies sont deux options financières disponibles pour les propriétaires qui sont en retard sur leurs paiements hypothécaires, qui ont une maison qui est sous l’eau, ou les deux. Dans les deux cas, le propriétaire est obligé de se séparer de la maison, mais le calendrier et les conséquences sont différents.,

une forclusion est l’acte du prêteur saisissant la maison après que l’emprunteur ne parvient pas à effectuer des paiements. La forclusion est la dernière option pour le prêteur. Contrairement à une vente à découvert, les saisies sont initiées par les prêteurs seulement. Le prêteur se déplace contre l’emprunteur en souffrance pour forcer la vente d’une maison, dans l’espoir de faire bon sur son investissement initial de l’hypothèque. En outre, contrairement à la plupart des ventes à découvert, de nombreuses saisies ont lieu lorsque le propriétaire a abandonné la maison. Si les occupants n’ont pas encore quitté la maison, ils sont expulsés par le prêteur dans le processus d’éviction.,

Une fois que le prêteur a accès à la maison, il commande une évaluation et procède à essayer de la vendre. Les saisies ne prennent normalement pas aussi longtemps à compléter qu’une vente à découvert, parce que le prêteur est préoccupé par la liquidation de l’actif rapidement. Les maisons saisies peuvent également être vendues aux enchères lors d’une vente de syndic, où les acheteurs soumissionnent sur des maisons dans un processus public.

un propriétaire qui est passé par une vente à découvert peut, avec certaines restrictions, être admissible à acheter une autre maison immédiatement., Selon les circonstances, les propriétaires qui subissent une forclusion peuvent s’attendre à attendre deux à sept ans pour acheter une autre maison. Une forclusion est conservée sur le rapport de crédit d’une personne pendant sept ans.

alors qu’une forclusion vous permet essentiellement de vous éloigner de votre maison—mais avec de graves conséquences pour votre avenir financier, comme avoir à déclarer faillite et détruire votre crédit—terminer une vente à découvert demande beaucoup de main-d’œuvre. Cependant, le gain pour le travail supplémentaire impliqué dans une vente à découvert peut en valoir la peine.,

Options de vente à découvert

avant de vous résigner à une vente à découvert, parlez à votre prêteur de la possibilité d’un plan de paiement révisé ou d’une modification du prêt. L’une de ces options pourrait vous permettre de rester chez vous et de vous remettre sur pied.

Une autre option possible pour rester dans votre maison se pose si vous avez une assurance hypothécaire privée (PMI)., De nombreux propriétaires qui ont acheté des maisons avec moins de 20% de baisse ont été tenus d’acheter PMI avec leur maison. Si la société PMI pense que vous avez une chance de récupérer de votre situation financière actuelle, elle peut avancer des fonds à votre prêteur pour mettre vos paiements à jour. Finalement, vous aurez à rembourser l’avance.,

détails d’une vente à découvert

convaincre le prêteur

avant de commencer le processus de vente à découvert, le propriétaire en difficulté devrait considérer la probabilité que le prêteur veuille travailler avec lui sur une vente à découvert en comprenant le point de vue du prêteur. Le prêteur n’est pas tenu de faire une vente à découvert; il sera permis à la discrétion du prêteur.

la source du problème financier devrait être nouvelle—comme un problème de santé, la perte d’un emploi ou un divorce—et non quelque chose qui n’a pas été divulgué lorsque l’acheteur a initialement demandé le prêt., Le prêteur ne sera pas sympathique à un emprunteur malhonnête. Cependant, si vous sentez que vous avez été victime de pratiques de prêt prédatrices, vous pouvez être en mesure de parler au prêteur dans une vente à découvert même si vous n’avez pas eu de catastrophes financières majeures depuis l’achat de la maison.

pour vous mettre dans une position plus convaincante pour terminer une vente à découvert, arrêtez d’acheter des articles non nécessaires. Vous ne voulez pas regarder irresponsable au prêteur quand il examine votre proposition de vente à découvert.

en outre, être conscient des autres circonstances qui peuvent empêcher le prêteur de vouloir faire une vente à découvert., Si vous n’êtes pas encore en défaut sur vos paiements hypothécaires, le prêteur ne sera probablement pas prêt à travailler avec vous. Si le prêteur pense qu’il peut obtenir plus d’argent de la forclusion sur votre maison que de permettre une vente à découvert, il peut ne pas permettre un. Enfin, si quelqu’un cosignait l’hypothèque, le prêteur peut tenir cette personne responsable du paiement plutôt que de faire une vente à découvert.

Si vous pensez que votre situation est mûre pour une vente à découvert, parlez à un décideur de la Banque de la possibilité de s’engager dans ce type de transaction., Ne vous contentez pas de parler à un représentant du service à la clientèle, qui ressemble souvent à un porte-parole et n’a aucune autorité réelle. Pour gravir les échelons du téléphone, demandez immédiatement à parler au service d’atténuation des pertes du prêteur. Si vous n’aimez pas ce que dit le premier décideur, essayez de parler à un autre un autre jour et voyez si vous obtenez une réponse différente. Si le prêteur est prêt à envisager une vente à découvert, vous êtes prêt à aller de l’avant avec la création de la proposition de vente à découvert et de trouver un acheteur.,

consulter des professionnels

à ce stade, vous devriez consulter un avocat, un fiscaliste et un agent immobilier. Bien que ce soient des services professionnels à prix élevé, si vous faites une erreur en essayant de gérer vous-même une transaction de vente à découvert complexe, vous pouvez vous retrouver dans des problèmes financiers encore plus importants. Vous pourriez être en mesure de payer ces frais de service sur le produit de la vente de votre maison. Les professionnels habitués à traiter des transactions à découvert seront en mesure de vous donner des conseils sur la façon de les payer.,

mise à Prix

Lors de la fixation d’un prix de vente, assurez-vous de facteur du coût de la vente de la propriété dans le montant total d’argent que vous devez sortir de la situation. Bien sûr, vous voulez vendre la maison aussi près que possible de la valeur de votre hypothèque, mais dans un marché en baisse, il y a forcément un manque à gagner. Dans certains états, même après une vente à découvert, la banque attend de vous rembourser tout ou partie de ce manque à gagner.,

Rassemblez vos Documents et trouvez un acheteur

Rassemblez tous les documents dont vous aurez besoin pour prouver vos difficultés financières au prêteur. Ceux-ci peuvent inclure des relevés bancaires, des factures médicales, des talons de paie, un avis de licenciement de votre ancien emploi ou un décret de divorce. C’est à vous de proposer la proposition de vente à découvert. Sachez que le prêteur doit finalement approuver une vente à découvert après avoir reçu tous les détails parce que le prêteur est le destinataire du produit. Votre travail consiste à trouver un acheteur pour votre maison.,

Soumettre Votre Proposition à la Banque

une Fois que vous avez un acheteur et les documents nécessaires, vous êtes prêt à soumettre l’acheteur de l’offre et de votre proposition à la banque. En plus de la documentation de votre situation financière en difficulté, votre proposition devrait inclure une lettre de difficultés expliquant les circonstances qui vous empêchent d’effectuer vos paiements hypothécaires. Vous voulez le rendre aussi convaincant que possible et protéger vos intérêts tout en faisant appel à la banque.,

faites attention à soumettre vos informations financières à un prêteur car, s’il n’approuve pas la vente à découvert, il peut utiliser vos informations financières pour essayer de vous soutirer de l’argent dans une procédure de forclusion. Si vous avez encore des actifs en espèces, on peut s’attendre à ce que vous les utilisiez pour continuer à effectuer des paiements hypothécaires ou pour combler une partie du manque à gagner entre le prix de vente et le montant de l’hypothèque. Un avocat expérimenté dans la réalisation de ventes à découvert peut vous aider à naviguer dans les détails.,

parce que les ventes à découvert peuvent prendre plus de temps que les ventes de maisons ordinaires en raison de la nécessité d’une approbation du prêteur, elles tombent souvent. L’acheteur peut trouver une autre propriété, en attendant une réponse de vous. Préparez-vous à cette possibilité. Si la transaction de vente à découvert passe par, consultez L’Internal Revenue Service (IRS) pour voir si vous devrez payer des impôts sur le manque à gagner.,

sachez également qu’une vente à découvert peut toujours affecter votre pointage de crédit en ce sens que les mois de paiements hypothécaires que vous avez manqués avant la vente à découvert peuvent apparaître comme des paiements en souffrance sur votre rapport de crédit. C’est à la banque de décider ce rapport, il est donc dans votre intérêt d’essayer de convaincre la banque de ne pas déclarer votre défaut de paiement.

votre banque peut être plus susceptible d’être généreuse à cet égard si vous avez évoqué vos difficultés avant d’être nettement en retard., À des fins de crédit, bien que cela soit quelque peu dommageable, il est certainement moins dommageable qu’une forclusion.

stratégies de vente à découvert pour les acheteurs et les investisseurs

Les ventes à découvert peuvent également offrir d’excellentes opportunités aux acheteurs d’entrer dans des maisons à un prix réduit. Voici quelques conseils pour vous aider à prendre des décisions intelligentes lorsque vous envisagez l’achat d’une propriété à vendre à découvert.

Apprenez à les trouver

La plupart des propriétés à vendre à découvert sont répertoriées par des agents immobiliers et sur des sites Web immobiliers., Certaines annonces peuvent ne pas sortir et dire « vente à découvert”, vous devrez donc rechercher des indices dans la liste, tels que « sous réserve de l’approbation de la banque” ou « donner à la banque le temps de répondre.”

Un agent immobilier expérimenté peut faire une grande différence en termes de recherche et de fermeture de court-propriétés en vente. Les Agents qui se spécialisent dans les ventes à découvert peuvent détenir une certification de vente à découvert et de forclusion (SFR), une désignation offerte par la National Association of Realtors (NAR).,

Les titulaires de cette certification ont reçu une formation spécialisée dans les ventes à découvert et les saisies, la qualification des vendeurs pour les ventes à découvert, la négociation avec les prêteurs et la protection des acheteurs. Il est important de noter que la certification ne garantit pas que l’agent aura le type d’expérience que vous recherchez, ni une absence de certification s’y opposent. Quoi qu’il en soit, vous voudrez examiner tous les agents immobiliers potentiels pour assurer leur expertise en vente à découvert.,

préparez-vous à vous dépêcher et à attendre

réalisez à l’avance que les ventes à découvert sont des transactions compliquées et chronophages. Il peut prendre des semaines ou des mois pour un prêteur d’approuver une vente à découvert, et de nombreux acheteurs qui soumettent une offre finissent par annuler parce que le processus de vente à découvert prend trop de temps. Les acheteurs doivent être prêts à attendre l’approbation de la vente à découvert de la banque., Les règles pour les transactions de vente à découvert varient d’un État à l’autre, mais les étapes comprennent normalement:

• forfait de vente à découvert—l’emprunteur doit prouver des difficultés financières en soumettant un package financier à son prêteur. L’ensemble comprend des états financiers, une lettre décrivant les difficultés du vendeur, et les dossiers financiers, y compris les déclarations de revenus, W-2s, talons de paie, et les relevés bancaires.,
• offre de vente à découvert-une fois qu’un vendeur accepte une offre d’un acheteur potentiel, l’agent inscripteur envoie au prêteur le contrat d’inscription, une offre d’achat exécutée, la lettre de préapprobation de l’acheteur, une copie du chèque d’argent sérieux et le paquet de vente à découvert du vendeur. Si le colis manque quelque chose—soit parce qu’un document n’a pas été soumis ou en raison d’une erreur de dépôt de la part de la banque (par exemple, la banque l’a perdu) – le processus sera retardé.
• traitement bancaire-l’examen de l’offre par la banque peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois. En fin de compte, il l’approuvera ou le refusera., Il est important de noter que ce n’est pas parce que le vendeur accepte une offre que la banque acceptera le prix. Si la banque pense qu’elle peut gagner plus d’argent grâce à une procédure de forclusion, elle rejettera l’offre.

Tout est dans les Nombres

En immobilier d’investissement, il est dit que l’argent est fait « l’acheter”, ce qui signifie qu’un bon prix d’achat est souvent la clé d’une transaction réussie. Si vous pouvez obtenir une propriété pour un bon prix, vous augmentez les chances de sortir en avance lorsque vient le temps de vendre. Si le prix d’achat est sur le haut de gamme, d’autre part, vous aurez probablement regarder votre marge bénéficiaire éroder.

Vous devriez pouvoir acheter la propriété, la mettre en très bon état et la vendre à un prix où vous pouvez toujours faire un profit., Les investisseurs doivent être en mesure de se retourner et de vendre la maison rapidement—généralement à un prix inférieur au marché-et un bon prix d’achat rend cela possible.

Le prix d’achat n’est qu’un nombre important, cependant. Vous devrez également faire d’autres calculs, notamment:

réparations et rénovations (R&R) coûts

ces coûts varieront en fonction de l’état de la propriété et de vos plans., Il vaut la peine de consacrer du temps et des efforts à l’élaboration d’un budget réaliste, car c’est l’un des chiffres dont vous aurez besoin pour déterminer si l’investissement peut rapporter de l’argent. Les coûts à considérer incluent le matériel, la main-d’œuvre, les permis, les frais d’inspection, l’enlèvement des ordures, les coûts de stockage et la location de bennes à ordures. Une bonne inspection (avant de faire l’achat) peut vous alerter de dépenses importantes, telles qu’une fondation fissurée, un câblage défectueux ou des dommages importants aux termites.

valeur après réparation (VAR)

La VAR est une estimation de la juste valeur marchande (JVM) de la propriété après les réparations et les rénovations., Les investisseurs regardent ce nombre pour déterminer si une propriété a un potentiel de profit. La meilleure façon d’évaluer la VRA d’une propriété est de regarder comparables (comps)—maisons qui ont récemment vendu dans la région (généralement jusqu’à un mile de la propriété en question) qui ont des caractéristiques similaires en termes de superficie, nombre de chambres/salles de bains, etc.

frais de port

Les frais de port sont vos dépenses pour conserver la propriété., Plus vous êtes propriétaire de la propriété, plus vous dépenserez en frais de port, qui comprennent:

• paiement hypothécaire (y compris les intérêts)
• impôts fonciers
• assurance
• frais de Condo et d’association
• services publics (Électricité, gaz, eau, égouts, ordures)

déterminer la rentabilité

afin investissement pour être rentable, la somme de vos coûts (le prix d’achat, les coûts de réparation et de rénovation, et les coûts de portage) doit être inférieure à l’ARV., Si vos coûts sont proches ou supérieurs à L’ARV, il sera difficile ou impossible de réaliser un profit. Vous pouvez déterminer le bénéfice potentiel en soustrayant le prix d’achat, les coûts de réparation et de rénovation (R&R) et les coûts de portage de L’ARV:

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

les investisseurs immobiliers peuvent s’attendre à gagner au moins 20% de profit sur une propriété, différents marchés du logement., En vertu de ces lignes directrices, l’investissement total (prix d’achat, r&R coûts et coûts de portage) ne doit pas dépasser:

• 80% de la VRA dans un marché où la valeur des maisons augmente
• 70% à 75% de la VRA dans un marché plat
• 60% à 65% de la VRA dans un marché où la valeur des maisons diminue

si la VRA d’une propriété est de 200 000$, par exemple, votre investissement total devrait être limité à environ 160 000 IN dans un marché en hausse, 140 000 IN dans un marché plat et 120 000 in dans un marché avec des valeurs en baisse., Les différents niveaux d’investissement sont utilisés pour réduire le risque dans les conditions changeantes du marché. Vous pouvez risquer plus dans un marché en hausse parce que vous êtes plus susceptible d’obtenir votre ARV ou mieux lorsque vous vendez. Dans un marché en baisse, vous êtes moins susceptible d’obtenir votre ARV, donc votre investissement devrait être plus petit.

La Ligne de Fond

Un court vente de la propriété peut fournir une excellente occasion d’acheter une maison pour moins d’argent., Dans de nombreux cas, les maisons de vente à découvert sont dans un état Raisonnable, et tandis que le prix d’achat pourrait être plus élevé qu’une forclusion, les coûts de rendre la maison commercialisable peut être beaucoup plus faible, et les inconvénients pour le vendeur moins grave. Cependant, en raison du long processus, les acheteurs et les vendeurs doivent être prêts à attendre. Un agent immobilier expérimenté peut vous aider à déterminer une offre équitable et à négocier avec la banque.,

alors que de nombreux investisseurs achètent des propriétés à découvert et les revendent rapidement pour un profit, d’autres choisissent de conserver la propriété et d’utiliser la propriété pour un revenu en percevant un loyer. Dans les deux cas, chaque propriété doit être soigneusement évaluée avant l’achat pour déterminer si elle a un potentiel de profit.

parce que les lois fiscales sont compliquées et changent constamment, il est toujours recommandé de consulter un expert-comptable agréé (CPA) qui connaît les investissements immobiliers et les lois fiscales connexes pour vous donner des informations complètes et à jour., Cela peut faire la différence entre faire un profit et subir une perte sur l’investissement.