qu’est-ce Qu’un taux plafond dans L’immobilier?

Montrez – nous un peu d’amour!

Vous pourriez avoir entendu des gens parler d’un taux de capitalisation (ou taux de capitalisation) lors de l’achat ou de la vente de placements immobiliers. Si vous êtes comme moi, la première fois que vous avez entendu ce terme, vous êtes allé directement sur Google et avez recherché,  » Quels sont les taux de plafonnement?, »

Aujourd’hui, je veux clarifier ce qu’est un taux de capitalisation, pourquoi les taux de capitalisation sont importants (ou non), et pourquoi il est particulièrement important de faire attention si vous investissez dans la syndication de grands appartements.

définition du taux de capitalisation

un taux de capitalisation est le taux de rendement estimé – exprimé en pourcentage – qu’un bien immobilier produira s’il est acheté en espèces. (source)

Les taux de capitalisation sont un moyen de déterminer la valeur d’une propriété en fonction du revenu qu’elle produit., Les taux de plafonnement évoluent dans la direction opposée au prix d’achat, de sorte que plus un taux de plafonnement est élevé, plus le prix d’achat sera bas. Inversement, plus un taux de capitalisation, plus le prix d’achat sera probablement.

un bâtiment qui produit 100 000 annual en revenu d’exploitation net annuel vaudra un montant sensiblement différent selon l’emplacement de l’Immeuble.

Si ce bâtiment est situé dans un marché où le taux de plafonnement est en moyenne de 8%, Il peut valoir 1 250 000$.,

d’autre part, si ce bâtiment est situé quelque part avec un taux de plafond de 4 pour cent, il vaudrait 2 500 000$.

c’est une différence significative, c’est pourquoi vous devez devenir un expert sur votre marché local et être sûr de comprendre les taux de plafonnement là-bas!

Si vous êtes quelque chose comme je l’étais quand j’ai demandé à Google « Qu’est-ce qu’un taux de plafond dans l’immobilier? »cette définition n’a pas vraiment aidé, haha.

la formule du taux de plafonnement

alors, qu’est-ce qu’un taux de plafonnement? Eh bien, pour comprendre que vous devez connaître la formule de taux de plafond!,

pour déterminer le taux de plafonnement d’un immeuble, il vous suffit de diviser le résultat net d’exploitation annuel (NOI) par le prix d’achat.

par exemple, si vous avez acheté un immeuble en espèces (peu probable) pour 1 000 000 that qui a produit un revenu d’exploitation net de 100 000 annually par année, le taux plafond serait de 10%.

100 000 no ani

÷ 1 000 000 price prix d’achat

= taux de capitalisation de 10%

Si vous pouviez acheter cette même propriété pour 909 090$, le taux plafond serait plus proche de 11%., Et si vous l’avez acheté à un taux de capitalisation de 9%, le prix d’achat serait de 1 111 111$.

Qu’est-ce que le résultat D’exploitation Net

le résultat d’exploitation net est une partie importante du calcul des taux de capitalisation, et je veux m’assurer que vous savez comment trouver ce chiffre.

le revenu D’exploitation Net est essentiellement le revenu annuel brut de location moins chaque dépense, à l’exception des frais de dette (principal et intérêts sur votre prêt hypothécaire).

Le fait que la NPI exclut les frais de la dette rend en fait la formule du taux plafond plus utile., De cette façon, il se concentre sur la performance du marché et de l’actif sans lancer de financement, ce qui permet une comparaison uniforme sur le marché.

Il y a tellement de types de financement différents qu’il serait impossible de faire une comparaison de pommes à pommes des propriétés commerciales si vous expliquiez comment vous prévoyez financer les propriétés.

Taux de Capitalisation Calculatrice

Quels Sont les Taux de capitalisation?

d’accord, maintenant que vous comprenez comment un taux de capitalisation est déterminé d’un point de vue mathématique, qu’est-ce qu’un taux de capitalisation vraiment?,

Un taux de capitalisation est un nombre arbitraire que les gens utilisent comme un moyen simple d’exprimer la valeur de marché de l’immobilier commercial.

en termes simples, un taux de plafonnement facilite la détermination de la valeur marchande des grands actifs.

Une mise en garde importante ici est que le taux de plafond ne devrait jamais être le facteur déterminant pour la façon dont vous achetez un immeuble. Ne demandez pas aveuglément Quel est le taux de capitalisation moyen sur un marché, puis offrez un prix qui reflète cela. Au lieu de cela, utilisez le taux de plafonnement pour comprendre ce que les propriétés ont vendu et le sentiment général du marché.,

enfin ,il est important de mentionner encore une fois que les taux de plafonnement n’incluent aucune dette (hypothèque)!

La classe d’actifs est-elle importante pour les taux de plafonnement?

Oui.

la classe d’actifs compte absolument lorsque l’on compare les taux de capitalisation.

un complexe d’appartements haut de gamme qui serait considéré comme un actif de catégorie A aura absolument un taux de capitalisation inférieur à celui d’un actif de catégorie D situé dans une « zone de guerre. »

par exemple, sur le marché où j’investis, vous pouvez voir des taux de capitalisation allant d’aussi bas que 5 pour cent à aussi haut que 12 pour cent, selon l’actif.,

par exemple, et ce n’est qu’un exemple spéculatif à des fins éducatives seulement

actifs de catégorie A: taux de plafonnement de 4 à 6%

actifs de catégorie B: taux de plafonnement de 6 à 8%

actifs de catégorie C: taux de plafonnement de 8 à 10%

actifs de catégorie d: taux de plafonnement de 10+ %

La valeur réelle de ces différentes classes d’actifs sera différente sur votre marché et fluctuera périodiquement. Une bonne façon de déterminer cela dans votre marché est de demander à quelques courtiers immobiliers commerciaux actifs.,

classes D’actifs immobiliers

Voici un aperçu abrégé des différentes classes d’actifs immobiliers. Ceux-ci sont quelque peu subjectifs, mais au moins cela vous donnera une meilleure idée des différents types de propriétés et de leurs valeurs potentielles.

actifs de classe A: ce sont les propriétés les plus prestigieuses d’un marché et ils exigent un loyer supérieur au marché. Ce sont des propriétés comme des appartements de luxe, des condos haut de gamme et d’autres propriétés haut de gamme avec d’excellents équipements. Ce sont les endroits où tout le monde aimerait vivre s’ils pouvaient se le permettre.,

actifs de Classe B: ceux-ci sont généralement âgés de 20 à 40 ans et s’adressent à des personnes de tous horizons. Ils attirent le loyer moyen et attirent les locataires haut de gamme même s’ils ne peuvent pas rivaliser avec les actifs de luxe.

actifs de Classe C: ce sont des propriétés fonctionnelles qui ont souvent plus de 40 ans et ont des taux de location légèrement réduits par rapport aux actifs plus récents. Ceux-ci sont généralement loués par des cols bleus de la classe ouvrière.

actifs de classe D: ce sont les propriétés dont sont faits les cauchemars., Ok, peut-être qu’ils ne sont pas si mauvais, mais ils ne sont certainement pas quelque chose que vous devriez posséder si vous êtes faible de cœur. Ceux-ci sont souvent situés dans la pire partie de la ville et dans les zones de criminalité plus élevée. Ces propriétés peuvent être évaluées à un taux de plafond plus élevé, mais c’est à cause des maux de tête qui accompagnent intrinsèquement leur possession.

Quels sont les bons taux de plafonnement?

Voici un aperçu rapide des taux de capitalisation des propriétés multifamiliales de catégorie A stabilisées au second semestre 2019 aux États-Unis.,

comme vous pouvez le voir, ces valeurs de propriété fluctuent un peu même dans les villes de niveau 1 avec la même classe d’actifs.

je vous montre ceci pour ramener à la maison le fait qu’un « bon taux de capitalisation” va dépendre du marché où vous investissez et de votre stratégie immobilière particulière.

Si vous étiez en mesure d’acheter une propriété stabilisée de catégorie A sur l’un des marchés ci-dessus à un taux de capitalisation de 8%, ce serait un vol. Cependant, si vous avez acheté une propriété de classe D dans la même ville à un taux de plafond de 8%, cela pourrait être une énorme arnaque!,

c’est pourquoi vous devez devenir un expert du marché et de la classe d’actifs dans lesquels vous investissez. Plus vous pouvez garder le doigt sur le pouls de votre marché et les taux de capitalisation actuels dans la région, plus vous serez préparé à faire une offre lorsque les propriétés apparaissent à vendre.

En bref, la réponse à « qu’est Ce qu’un bon taux de cap? »est », cela dépend du marché, du type de propriété et de votre stratégie d’investissement personnelle. »

comment le type de propriété affecte-t-il les taux de plafonnement?

Il existe de nombreux types de propriétés différents., Lorsque l’économie se dirige vers une récession, des appartements généralement assez bien parce que les gens auront toujours besoin d’un endroit pour vivre.

cela a du sens quand on y pense.

Si vous venez de perdre votre emploi, êtes-vous plus susceptible d’arrêter d’aller au centre commercial ou de cesser de payer pour un endroit où vivre? Très probablement (et espérons-le), vous avez dit que vous allez payer pour un toit au-dessus de votre tête et renoncer à faire du shopping au centre commercial. C’est ce que font la plupart des gens, et cela se reflète dans les taux de capitalisation de divers types de propriétés.,

Les taux de plafonnement varient évidemment beaucoup selon le type de propriété, ainsi que tous les autres facteurs macro et microéconomiques dont nous avons discuté. Ceci est juste une autre raison pour vous de devenir un expert dans votre stratégie d’investissement souhaitée.

à quoi servent les taux de plafonnement dans les Syndications?

lorsqu’un groupe d’investisseurs met leur argent en commun pour acheter un complexe d’appartements, cela se fait le plus souvent dans ce qu’on appelle la syndication., Les taux de capitalisation jouent un rôle important dans les investissements de syndication en raison de l’incidence d’un taux de capitalisation sur vos prix de vente d’entrée et de sortie.

attention à cette astuce de taux de plafond!

la raison pour laquelle vous devez comprendre comment les taux de capitalisation affectent la syndication multifamiliale est de ne pas vous faire avoir lorsque vous investissez avec eux. Disons que la personne avec laquelle vous investissez croit que le taux de capitalisation boursière sera de 6% lorsque vous prévoyez de vendre l’actif après cinq ans de propriété., Si le taux de plafonnement moyen est de 8%, cela pourrait effectivement effacer tout retour sur investissement que vous attendiez à recevoir.

bien qu’il soit impossible de deviner avec une précision de 100% à quoi ressemblera le marché dans cinq ans, il est possible de faire des suppositions assez éclairées.

par exemple, si le marché dans lequel vous investissez a connu une expansion significative et que les taux de plafonnement se sont compressés – ce qui signifie qu’ils ont baissé et que la valeur des propriétés a augmenté de manière significative – il est probablement prudent de supposer que le taux de plafonnement dans cinq ans pourrait être un peu plus élevé,

Si vous voyez qu’un marché a des taux de plafonnement très compressés, vous achetez une propriété à la pleine valeur marchande à un taux de plafonnement de 4%, et les détails de l’acquisition prédisent que les taux de plafonnement seront de 3% lorsque vous vendez run courez!

D’accord, vous n’avez peut-être pas besoin de courir, mais vous devez comprendre que si les taux de capitalisation ne sont pas de 3% lorsque vous prévoyez de vendre, vous devrez peut-être vendre moins que prévu ou conserver la propriété beaucoup plus longtemps.

c’est une bonne astuce à laquelle il faut faire attention, car ce numéro unique peut changer radicalement le retour sur investissement que vous prévoyez de recevoir de la syndication.,

Le plus vous en savez!

que signifie le taux de capitalisation?

c’est moins pertinent, mais quand on répond « Qu’est-ce qu’un taux de plafonnement dans l’immobilier? »Je pense qu’il est toujours important de savoir ce que signifient les taux de capitalisation à partir d’une vue de 5 000 pieds.

un taux de plafonnement est un moyen de valoriser l’immobilier en fonction de facteurs macro et microéconomiques, ainsi que du type de propriété.

je sais que nous avons déjà couvert cela, mais je tiens à répéter une fois de plus que le taux de plafonnement est simplement un moyen de valoriser l’Immobilier dans une comparaison pommes-pommes à l’échelle nationale.,

n’achetez jamais une propriété basée uniquement sur le taux de capitalisation. Vous vous devez d’effectuer une analyse complète de toute propriété que vous avez l’intention d’acheter.

les taux de capitalisation sont-ils importants?

Peut-être?

Les taux de plafonnement jouent absolument un rôle dans l’achat et la vente de propriétés commerciales telles que des appartements, des hôtels, des centres commerciaux, etc.

cependant, les taux de plafonnement ne sont pas du tout nécessaires pour les propriétés locatives unifamiliales., Vous pourriez certainement utiliser un taux plafond si vous vouliez comparer vos locations unifamiliales à un ROI complexe d’appartements de manière pommes à pommes, mais vous n’en avez pas besoin.

Je ne pouvais pas moins se soucier de ce que les taux de plafond sont sur mes unifamiliales, duplex, et d’autres petites propriétés locatives. Les propriétés résidentielles comme celle-ci sont évaluées différemment, et je n’ai jamais utilisé de taux plafond pour les évaluer auparavant.

la ligne de fond sur les taux de capitalisation

Les taux de capitalisation sont un outil pour vous aider à déterminer la valeur d’un actif sur un marché donné.,

ils ne sont en aucun cas le seul outil que vous devez utiliser pour décider d’acheter ou non une propriété.

Vous devez toujours effectuer une analyse complète avant d’acheter tout investissement immobilier, et consulter votre équipe et les professionnels de votre marché aussi!