l’immobilier de L. A. Dans l’ère post-pandémie est sur le point de subir des changements massifs alors que des millions de personnes travaillent à domicile, les hottes hipster vacillent au milieu de La croissance massive de l’équité immobilière s’arrêtera-t-elle? Ou le marché résidentiel sera-t-il remis à son état d’avant la pandémie cet été? Avec des millions d’abris en place, voici ce qui frappe la maison.,
avec la permission du niveau de luxe
zoom boom
alors que Palos Verdes pourrait avoir les paons, les sentiers à cheval et les vues sur L’océan, le trajet vers le centre-ville ou Century City est un tueur de Deal pour la plupart, un fait qui a supprimé les prix par rapport aux communautés autrement comparables. Mais la hausse soudaine du travail à distance pourrait avoir des implications post-verrouillage pour la péninsule., « La région a les écoles, les vues et les prix incroyables pour ce que vous obtenez”, explique l’agent immobilier Tami Pardee, ajoutant que les clients décampaient déjà de Venice et Mar Vista avant la pandémie. Anthony Poon a migré à Palos Verdes l « année dernière après avoir possédé des maisons dans les rues des oiseaux dans les collines d » Hollywood et Bel Air. ” J’ai cherché un quartier tranquille de la nature et des oiseaux, de larges rues et un calme rajeunissant », explique l’architecte, qui a acheté un milieu du siècle de 2 800 pieds carrés avec des poutres apparentes, des planches de plafond à rainures et languettes et un plan ouvert à deux niveaux., « Si cette maison était dans mes quartiers passés, ce serait littéralement trois ou même quatre fois le prix pour obtenir la même superficie, la même taille de terrain, la même vue sur le canyon et le même caractère architectural. »Et bien que le quartier de Valmonte de Palos Verdes ne bénéficie pas de vues sur l’océan, il pourrait contenir le plus grand potentiel d’appréciation. « C’est un quartier où les gens marchent dans les rues. Vous voyez des personnes âgées, des jeunes, des poussettes et des chiens. Le soir, les adultes sont sur des chaises de jardin et, en général, il y a beaucoup de tasses rouges en Solo”, explique L’agent Immobilier Cari Corbalis., « Il y a un petit terrain de Ligue ici avec une cabane à collation qui est le centre social, même pour les gens qui n’ont pas d’enfants. »Ce charme révolu a attiré les acheteurs de Manhattan Beach qui ne veulent pas dépenser 6 millions de dollars pour une maison sans Cour, dit Corbalis. « Ici, ils paient une fraction de cela », note-t-elle à propos des quelque 400 maisons qui commencent au milieu des millions de dollars 1. « Si les gens vont commencer à travailler à domicile, même à temps partiel, Palos Verdes devient soudainement l’un des endroits les plus souhaitables de Los Angeles., »
A Shifting Center
l’occupation imminente de Culver City par Amazon—le mastodonte de Jeff Bezos va bientôt s’étendre au—delà de 700 000 pieds carrés de bureaux-n’est qu’un des nombreux géants de la technologie qui s’installent dans la région. Avec Apple, TikTok et HBO, plus de 7 000 nouveaux employés devraient travailler dans la ville incorporée de 39 000 au cours des deux prochaines années. ” C’est une quantité remarquable de nouveaux emplois avec des entreprises remarquables », explique Eric Willett, directeur de recherche chez CBRE., « West Adams a une confluence unique de facteurs: une combinaison d’attractions culturelles, l’accès aux talents technologiques et créatifs ainsi que l’infrastructure. Nous n’y voyons pas de facteurs de risque sous-jacents, mais seulement un énorme potentiel de croissance”, dit-il. Des développements massifs comme Cumulus, qui comprend un gratte-ciel de 31 étages et un immeuble de sept étages, ajouteront 1 210 unités locatives cet automne, tandis que 400 supplémentaires provenant d’une variété de projets sont en préparation, dit Willett., Beaucoup de personnes qui emménageront dans ces nouvelles propriétés viendront de Culver City, explique Lina Lee, vice-présidente associée du développement à L’ICM. « Ce sont des gens dont l’appartement a changé de mains ou dont le loyer a considérablement augmenté. »Mais ils ne se dirigeront pas uniquement vers West Adams. Leimert Park, View Park, Ladera Heights, Baldwin Hills et Windsor Hills ont tous connu des hausses de prix annuelles à deux chiffres au cours des trois dernières années. « Il n’y a nulle part ailleurs où aller à l’ouest, et il y a des collines au nord. La migration que nous allons voir est au sud-est de Culver City”, explique Lee., « Il y a quatre ans, vous pouviez obtenir une petite maison de trois chambres à West Adams pour un demi-million de dollars. Maintenant, c’est plus comme 850 000 $ou plus. C’est une augmentation d’une année sur l’autre qui dépasse de loin le reste de Los Angeles au cours de la même période. »
vues à Six et sept chiffres
Depuis la dernière récession, le marché immobilier de Los Angeles est devenu obsédé par la vue, avec des promesses de vues de jetliner commandant des prix à huit et même à neuf chiffres dans des endroits comme Trousdale Estates et Sunset Plaza. Vous ne pouvez pas vous permettre ces panoramas du centre-ville à l’océan? Les alternatives de deuxième niveau gagnent du statut., « Ce que vous n’obtenez pas du côté de la ville, ce sont les montagnes. Les gens commencent à apprécier la beauté des vues sur la vallée”, explique L’agent immobilier Compass Tori Horowitz, qui rapporte un regain d’intérêt pour Laurel Hills, une petite section de Laurel Canyon au large de Mulholland Drive, qui offre « de larges vues avec des couches de montagnes. Quand les San Gabriels sont enneigés, c’est magnifique. »Horowitz dit que les acheteurs de maisons sont également attirés par la tradition de Laurel Canyon sans les tracas logistiques., « Laurel Hills a des rues et des trottoirs bien Pavés ainsi qu’un système d’égout approprié”, dit-elle à propos de la région, où les propriétés vista commencent au milieu des millions de dollars 2, une « fraction de ce que cela coûterait dans les rues Bird. »L’Agent Tami Pardee dit que les Westsiders enclavés à Venise et à Marina del Rey cherchent un terrain plus élevé à Baldwin Hills. ” Vous pouvez obtenir de l’espace et atterrir pour beaucoup moins d’argent là-bas », dit-elle. « Il y a des maisons de 700 000 $à 1,5 million de dollars, dont certaines ont une vue imprenable sur la ville., »Edel Legaspi et son mari, Christopher Courts, ont payé moins d’un million pour leur ranch du milieu du siècle de 1 600 pieds carrés à Baldwin Hills il y a trois ans. ” À ce moment-là, nous étions hors de Culver City », explique Legaspi. « Ce fut une grande surprise de découvrir ce quartier. C’est calme, avec de belles promenades, et notre maison a de superbes vues sur la ville. On peut voir le Panneau Hollywood et parfois L’Observatoire Griffith., »Les rues supérieures, connues sous le nom de Dons, sont devenues un foyer d’activité: » depuis que nous avons emménagé, deux maisons à côté et une de l’autre côté de la rue ont été achetées par des promoteurs et retournées.”
Une Hésitation Frontière?
« dernière récession les frontières du nouveau développement immobilier comprenaient East Hollywood et le quartier des Arts., Comme ils n’étaient pas complètement stabilisés lorsque la récession a frappé, ils ont connu des niveaux de détresse plus élevés que certains sous-marchés matures”, explique Paul Habibi, professeur de finance et d’immobilier à L’UCLA Anderson Graduate School of Management. « Maintenant, il s’est déplacé vers des endroits tels que le nord-est de Los Angeles.les frontières sont souvent les plus vulnérables pendant une récession. Le dernier à livrer est généralement le premier à souffrir », explique Habibi des zones qui incluent Highland Park, Mount Washington, Glassell Park et Eagle Rock. « Ils sont tous liés et apprécient depuis quelques années., Mais comme ils se sont embourgeoisés, d’autres quartiers sous-évalués vont prendre le relais en termes d’appréciation”, explique Lina Lee de L’ICM. « Si vous avez acheté une maison à Mount Washington en 2014, par exemple, son appréciation aurait été environ la moitié moins si vous aviez acheté cette même maison à West Adams. »Les restaurants, les magasins et les studios Non-chaînes ont mené l’évolution dans bon nombre de ces domaines, mais l’impact total de la fermeture pandémique sur l’immobilier prendra un certain temps à se matérialiser., « Si vous pensez que le commerce de détail fournit l’allumage pour enflammer les développements immobiliers, c’est en difficulté en ce moment en dehors des commerces de détail à besoins quotidiens tels que les épiceries et les pharmacies”, explique Habibi. Deasy Penner & L’agent de Podley Scott King dit que le Mont Washington pourrait être plus résistant à la récession que ses voisins. « Mount Washington Elementary est l’un des plus cotés de L’Eastside”, dit-il. « C’est une énorme différence pendant les périodes de déclin, lorsque les familles peuvent choisir d’aller dans une école publique., »Ajoutez une plus grande diversité architecturale et beaucoup moins d’avant-postes de vente au détail que les autres régions du Nord-Est, et, dit King, ces facteurs se traduisent par une moindre vulnérabilité au ralentissement.
Cape Cod Apocalypse
selon L’agent immobilier Bret Parsons, une correction architecturale est à l’horizon pour les piles de style Côte Est surdimensionnées qui ont proliféré dans les zones Westside comme Santa Monica, Brentwood et Cheviot Hills. ” Ces Cod Cape se vendent bien la première fois parce qu’ils sont nouveaux », dit Parsons, qui a écrit de nombreux livres sur L’histoire architecturale de Los Angeles., « Après cela, les chambres caverneuses et sans mur avec les odeurs de dîner juste cuites qui imprègnent chaque pièce ne se vendront tout simplement pas aussi bien.” La bosse? « Ils coûtent une fortune pour refroidir et chauffer”, dit-il. En outre, les quartiers historiques apportent un meilleur investissement immobilier, selon Parsons. « Je recommande Hancock Park-quartiers adjacents, y compris Lafayette Square, Wilshire Park, et Country Club Manor, tous . Ces zones sont souhaitables car les démolitions sont rares et les résidents aiment savoir que leurs communautés seront les mêmes demain., »La croissance effrénée des Hamptons de Pacific Palisades a contribué à faire grimper la valeur de L’immobilier à Sunset Mesa, une enclave au-dessus de la Villa Getty qui a échappé à beaucoup (mais pas à tous) de la manie de la côte Est. « Dans les années 80, le quartier était connu pour ses skateurs tapageurs, mais maintenant c’est un joyau bien entretenu, presque une capsule temporelle avec ses maisons des années 1960”, explique Margot Jones, résidente. « Il y a trois ans, le prix moyen était de 1,6 million de dollars. Maintenant, c’est environ 2,5 millions de dollars et plus.,”
le prochain quartier des Arts
balcon pourrait être le point de vente pandémique ultime pour les habitants de l’appartement. Au Linden À Long Beach, les unités du dernier étage sont dotées de « sky gardens » privés, tandis que les résidents des 49 appartements ont accès à des salons extérieurs communs., « L’espace extérieur est très prisé dans les zones à haute densité”, explique L’architecte Michael Bohn du Studio One Eleven, qui a conçu le bâtiment du East Village Arts District. « Pendant la dernière récession, c’était un domaine que vous vouliez traverser aussi vite que possible”, explique Bohn. « Mais nous voulions éviter le modèle typique de » tout démolir et de le vendre à un promoteur qui n’a rien à voir avec notre ville. »Bohn et ses partenaires ont donc décidé d’investir dans la région et de la réinventer, en commençant par un trio d’entrepôts appartenant au guitariste de Black Flag et fondateur de SST Records, Greg Ginn., Aujourd’hui, ces propriétés abritent des restaurants, des magasins et des bureaux, tandis qu’un parking sur le même bloc est maintenant un immeuble résidentiel de 49 unités à faible densité. « À une époque où les développeurs consolident les parcelles et maximisent les profits en les augmentant, nous avons pu les réduire”, explique Bohn. Des projets similaires à l’échelle du village sont prévus dans toute la région, où la ville a planté des arbres et créé des parklets. « Dans le centre-ville de Long Beach, nous avons 10 sites avec des développements de logements abordables ou à prix du marché comprenant un peu plus de 2 000 unités, dont beaucoup avec des commerces au rez-de-chaussée., Aucun de ces sites n’a déplacé de résidents, bien que nous ayons déplacé près de 280 véhicules.”
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« se Détendre. On N’est pas en 2007. »
» L’hystérie sur ce qui se passe en ce moment est tout simplement en décalage avec la raison et la réalité. La Grande Récession a été entraînée par l’effondrement d’une bulle de subprimes de 15 billions de dollars. À l’époque, le marché du logement était largement sur-gonflé, nous avions une offre excédentaire massive de logements et une dette record à la consommation et un taux d’épargne record. Rien de tout cela ne se passe maintenant., Au lieu de cela, nous entrons dans ce pétrin avec l’une des économies fondamentalement les plus fortes des années 30. Mais quand il s’agit de conversations sur l’économie, l’hystérie est devenue la nouvelle norme. Et bien que ce soit sûrement un choc pour le système, il est important de se rappeler qu’il s’agit d’une forte bosse, pas d’un trou prolongé. Selon la rapidité avec laquelle nous allons faire face à cette pandémie, l’immobilier va reprendre là où nous l’avions laissé.”
— Christopher Thornberg, Tél.,D, Associé fondateur, Beacon Economics, et directeur de UC Riverside School of Business Center for Economic Forecasting and Development
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le marché du premier acheteur enfin?
L. A. la plus forte hausse de l’immobilier étoiles pourrait corriger vers l’abordabilité
Getty Images
Inglewood
« Le stade est censé ouvrir cette année. Le Super Bowl est prévu pour 2022 et les Jeux Olympiques en 2028., Il y a aussi la ligne Crenshaw à venir ainsi que l’emplacement central, ce qui signifie que c’est l’une des zones les plus dynamiques de Los Angeles. L’année dernière, vous pourriez obtenir une démolition pour 500 000$. Maintenant, c’est plus comme 700 000 or ou 800 000.. »- Yana Beranek, Berkshire Hathaway
Altadena
» avec une vaste gamme de prix, des bungalows à partir de 600 000 s aux complexes adjacents aux country-clubs dans les 3 millions de dollars, Altadena attire les jeunes acheteurs qui veulent être proches de la nature. Il y a les cafés et la possibilité de marcher, mais il y a aussi les montagnes de San Gabriel juste là., D’un bungalow de départ, vous pouvez marcher jusqu’aux sentiers. Pas des sentiers pour bébés—des sentiers de randonnée et de vélo incroyables de classe mondiale. »- Scott King ,Deasy Penner & Podley
Frogtown
» Il y a cinq ans, vous pouviez obtenir une maison à Frogtown pour 400 000 all toute la journée. C’était un endroit où les jeunes couples qui ne pouvaient pas se permettre Silver Lake ou Atwater Village venaient ainsi que les investisseurs plus âgés qui achetaient des duplex et des triplex parce qu’ils savaient que les loyers allaient bondir. Maintenant, vous voyez des maisons pour $1.4 million et des loyers pour 3 3,500 à 4 4,500., Si vous aviez dit « Frogtown » il y a cinq ans, les gens diraient: « Où est-ce?’ – Juan Longfellow ,Deasy Penner & Podley
Downtown
» pendant la majeure partie de 2019, DTLA a été plat en termes d’appréciation. Alors que des zones comme Highland Park et Playa Vista ont connu des augmentations de 10% d’année en année, cela ne s’est pas produit au centre-ville, principalement en raison du grand inventaire de condos sur le marché. En termes de perspectives globales pour le marché immobilier de Los Angeles, je me prépare au pire et j’espère le meilleur., Si les prix restaient stables, ou même si nous prenions une baisse modeste de 15 à 20%, je serais soulagé. »- Tony Mariotti, RubyHome
Virgil Village
« comme il est à l’extrémité inférieure de Silver Lake, les premiers acheteurs peuvent se sentir comme ils sont dans le mélange sans avoir à aller à Eagle Rock ou Highland Park. Et en trois ans, les maisons ici sont passées de super bon marché à chères-de 500 000 $à plus de 1,4 million de dollars. Quelqu’un vient de retourner une maison pour 1,4 million de dollars qu’ils ont achetée pour 700 000 Dollars un peu plus d’un an plus tôt., Facebook et Instagram: » – Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
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