aucune question n’est plus importante lors de l’achat d’un bien immobilier commercial que: « Combien Ça Coûte?” Mais la question est encore plus significative si vous avez également une bonne idée de combien la valeur de la propriété. Mettre une valeur sur de l’immobilier commercial est un art et une science, mais heureusement, il existe plusieurs méthodes d’évaluation à votre disposition.,
que vous envisagiez d’exploiter votre entreprise à partir de la propriété, de l’utiliser pour générer des revenus locatifs ou de la réparer et de la retourner, connaître le bon montant à payer peut faire toute la différence entre une transaction rentable et perdante.
comment évaluer un bien immobilier Commercial
le processus d’évaluation d’un bien commercial peut être assez compliqué. Heureusement, il y a quelques approches à essayer. Il est important d’évaluer la valeur d’une propriété commerciale, car l’achat et la vente d’une propriété dépendent en grande partie de cette valeur., Pour vous aider à estimer et à réaliser une évaluation de votre propriété commerciale, nous avons compilé les différentes approches à utiliser et la terminologie dont vous aurez besoin.
Glossaire des Termes D’évaluation de biens immobiliers commerciaux
Voici un bref glossaire des termes couramment utilisés pour déterminer la valeur d’une propriété.,
| Terme | Sens |
|---|---|
| taux de capitalisation | Le taux de capitalisation est égal à une propriété net annuel de location de revenu divisé par la valeur actuelle de la propriété. Il ne tient pas compte de l’impact du financement et de la hausse potentielle due aux loyers inférieurs au marché. Le taux de plafonnement représente le taux de rendement attendu ou requis sur la propriété., |
| le Coût par unité | le Coût unitaire est le prix d’une propriété, divisé par le nombre de ses unités de location. Il ne tient pas compte du type ou de la taille des unités, du revenu ou de la condition physique. |
| service de la dette | le montant chaque mois ou année pour le paiement des intérêts et le remboursement du principal est également connu sous le nom de service de la dette., |
| loyer potentiel brut | le montant du loyer recouvrable d’une propriété multi-locataires si tous les loyers sont payés en totalité et que toutes les unités sont entièrement louées est le loyer potentiel brut, également appelé revenu brut prévu. |
| loyer Brut | C’est le loyer moyen payé par un locataire. La moyenne est prise sur les mois au cours desquels le locataire est tenu de payer le loyer et est également appelée loyer brut effectif., |
| loyer Brut multiplicateur (GRM) | Le prix de vente d’une propriété divisée par son brut annuel potentiel de loyer le loyer brut multiplicateur. Il diffère du taux de plafonnement car il ignore les dépenses. En outre, il exclut la condition physique et la hausse potentielle due aux loyers inférieurs au marché. |
| résultat Net d’exploitation (NOI) | résultat Net d’exploitation est égal au revenu de location provenant d’un bien, moins tous les frais associés à la possession de la propriété., |
| valeur actuelle | dans ce contexte, il s’agit de la somme des loyers futurs, dans laquelle chaque paiement est actualisé par un facteur lié au temps. |
| prix au pied carré | il s’agit du prix de la propriété divisé par la superficie, et il ne tient pas compte du nombre et du type d’unités, du revenu ou de la condition physique., |
| le Retour sur investissement (ROI) | Le retour sur investissement est égal au flux de trésorerie disponible après le service de la dette divisé par le coût de l’investissement. |
| TUMMI | dépenses liées à la propriété: les taxes, les services publics, la gestion, l’entretien et l’assurance sont appelés TUMMI., |
| perte de vacance et de perception | le revenu locatif perdu en raison de logements non loués et de loyers Non perçus est la perte de vacance et de perception. |
| Valeur | Le plus probable pour le prix d’une propriété doit apporter dans un marché ouvert avec des acheteurs et des vendeurs est sa valeur. Pour les immeubles de placement, il devrait être égal à la valeur actuelle du flux de loyers futurs projetés., |
l’Immobilier Commercial à des méthodes d’Évaluation
ce sont les méthodes d’évaluation couramment utilisés pour l’immobilier commercial:
Coût
La méthode du coût de l’immobilier commercial les valeurs de la propriété comme étant égale au prix de la terre, plus le coût de construction du bâtiment à partir de zéro. Par exemple, si un terrain coûte 40 000 $et que le prix de construction d’un immeuble de six logements est de 600 000 unit, l’approche des coûts donne une valeur de 640 000..,
L’approche des coûts suppose que le coût d’une propriété est basé sur son utilisation la plus élevée et la meilleure. Par exemple, si vous avez une parcelle de terrain au milieu du pays pétrolier, loin des zones urbaines, vous devriez supposer une valeur basée sur l’utilisation de la propriété pour générer des revenus pétroliers plutôt que de construire une propriété locative sur le site. L’approche des coûts est également affectée par les lois de zonage qui pourraient avoir une incidence sur les utilisations possibles de la propriété.
la méthode des coûts est utilisée par les prêteurs pour les nouvelles constructions afin de dégager des fonds à l’achèvement de chaque phase., Son principal avantage est qu’il fournit une valeur actuelle basée sur des conditions uniques. Cependant, cette approche ne tient pas compte du revenu que la propriété produira ou du prix des propriétés comparables.
approche du revenu
dans l’approche du revenu, la valeur est liée au revenu locatif via le taux plafond de la propriété. L’équation pour la valeur de la propriété est la suivante:
valeur actuelle = revenu D’exploitation Net / taux de plafonnement
le taux de plafonnement est extrapolé à partir des ventes sur le marché de propriétés comparables dans le même quartier., Le taux plafond peut être ajusté pour tenir compte des caractéristiques uniques de la propriété, telles que des locataires de haute qualité ou une façade moins attrayante. Le taux de plafonnement final devrait se situer à moins d’un demi-point de pourcentage de la moyenne locale pour les propriétés comparables.
pour prendre un exemple, un bien locatif avec un indice d’intérêt annuel de 700 000 $et un taux plafond de 8% vaudrait 8,75 millions de dollars (700 000 / / 8%).
l’avantage de l’approche du revenu est qu’elle tient compte des ventes récentes de propriétés comparables et qu’elle peut être ajustée en fonction de facteurs uniques., Son inconvénient est qu’il ne tient pas compte de la vacance et de la perte de recouvrement, ce qui conduit à un NOI et à une valeur surestimés. Il ne tient pas non plus compte des réparations importantes nécessaires qui réduiront les NOI futurs.
approche de comparaison des ventes
l’approche de comparaison des ventes pour les biens commerciaux à l’évaluation, également appelée approche de marché, repose sur les prix réalisés à partir de propriétés locales comparables récemment vendues ainsi que sur les prix demandés sur les propriétés actuellement cotées., L’approche de comparaison des ventes est souvent utilisée pour évaluer les propriétés résidentielles, telles que les maisons unifamiliales et les structures multi-unités.
l’approche consiste à classer les caractéristiques de la propriété, telles que le nombre de salles de bains et de chambres, la taille du terrain et la superficie en pieds carrés, puis à trouver des ventes locales récentes ou des listes actuelles de propriétés similaires. Les ventes doivent être aussi récentes que possible, surtout lorsque le marché immobilier est dans une phase dynamique.
l’avantage de cette méthode est qu’elle s’appuie sur des données récentes et pertinentes pour fournir une bonne estimation de la valeur., L’inconvénient est que de nombreuses propriétés ont une ou plusieurs caractéristiques uniques qui affectent la pertinence des propriétés comparables.
un autre inconvénient est que les ventes comparables pourraient être trop anciennes pour être un indicateur précis de la valeur actuelle, et / ou les annonces actuelles ne reflètent pas correctement les valeurs actuelles.
enfin, l’approche de comparaison des ventes ne tient pas compte de la vacance et de la perte de recouvrement, ni des coûts inhabituels pour les réparations et autres dépenses. Un professionnel de l’immobilier formé devrait être en mesure de tenir compte des différences entre les comparables pour ajuster avec précision la valeur de la propriété.,
méthode du multiplicateur du loyer brut
l’approche de la GRM est similaire dans son concept à l’approche du revenu. Il diffère en ce sens que le taux de plafonnement utilisé est basé sur le loyer brut plutôt que sur L’IPO. Le GRM est un nombre supérieur à 1, alors que le taux de plafond de l’approche du revenu est un pourcentage inférieur à 1. En outre, cette approche repose sur les loyers bruts plutôt que sur les NOI, ce qui signifie qu’elle ne tient pas compte des dépenses, des réparations ou des pertes d’inoccupation et de recouvrement.,
le calcul de la valeur pour L’approche GRM est le suivant:
valeur de la propriété = loyers bruts annuels x multiplicateur de loyer brut
pour que cela produise une valeur exacte, vous devez connaître le GRM des propriétés comparables. Ce type d’information est souvent disponible auprès des agents immobiliers commerciaux locaux et des évaluateurs. Par exemple, pour évaluer une propriété dont le loyer annuel brut est de 90 000 $et le GRM de 8, la valeur de la propriété serait de (90 000 * * 8), soit 720 000$.
l’avantage de cette approche est sa simplicité, et elle fonctionne bien si une estimation précise de la GRM peut être obtenue., Les inconvénients comprennent l’absence de dépenses et de perte de vacance et de recouvrement, et toute difficulté à identifier des propriétés comparables et leurs GRM. Comme toutes ces méthodes d’évaluation, l’approche GRM est la plus utile lorsqu’elle est combinée avec d’autres méthodes.
autres approches
Les chercheurs ont exprimé leur intérêt à utiliser le modèle de tarification des immobilisations (MPa) pour évaluer les biens immobiliers. La méthode CAPM attribue une variable appelée « bêta » qui représente la relation entre les rendements ajustés au risque d’un actif donné et ceux d’un marché.,
pour l’immobilier, le rendement d’un bien locatif générateur de revenus peut être utilisé pour estimer sa valeur en choisissant un bêta qui relie le bien au rendement des fiducies de placement immobilier cotées en bourse. La complexité du CAPM et l’absence de bêtas précises signifient que cette approche est d’une importance secondaire en attendant d’autres recherches.
une méthode rapide et sale utilisée pour évaluer un immeuble est la valeur par porte. Par exemple, un immeuble comparable comprenant 10 appartements au prix de 2 millions de dollars aurait une valeur par porte de 200 000 dollars., Si vous voulez évaluer une propriété comparable avec 14 appartements, vous pouvez multiplier 14 par 200 000$, ce qui donne une valeur de 2,8 millions de dollars. Cela n’a de sens que si les appartements sont à peu près équivalents. Il ne tient pas compte des différences de taille et de qualité des appartements, des coûts de vacance et de collecte, ni des coûts d’entretien/réparation inhabituels.