Qu’est-ce que l’approche du revenu?
l’approche du revenu, parfois appelée approche de capitalisation du revenu, est un type de méthode d’évaluation immobilière qui permet aux investisseurs d’estimer la valeur d’une propriété en fonction du revenu généré par la propriété. Il est utilisé en prenant le résultat net d’exploitation (NOI) du loyer perçu et en le divisant par le taux de capitalisation.,
Approche par le résultat
Comment le Revenu la méthode Fonctionne
La méthode du revenu est généralement utilisé pour les immeubles productifs de revenu et est l’une des trois approches populaires à l’appréciation de l’immobilier. Les autres sont l’approche des coûts et l’approche de comparaison. L’approche du revenu pour les évaluations immobilières s’apparente au flux de trésorerie actualisé (DCF) pour les finances. L’approche du revenu décote la valeur future des loyers par le taux de capitalisation.,
Lorsqu’il utilise l’approche du revenu pour l’achat d’une propriété locative, un investisseur tient compte du montant du revenu généré et d’autres facteurs pour déterminer à quel prix la propriété peut se vendre dans les conditions actuelles du marché. En plus de déterminer si l’investisseur peut profiter de la propriété locative, un prêteur voudra connaître son risque potentiel de remboursement s’il prolonge une hypothèque à l’investisseur.
les trois méthodes d’évaluation de l’immobilier, de la méthode du revenu est considéré comme la plus compliquée et difficile.,
Considérations Spéciales
Lors de l’utilisation de la méthode du revenu pour l’achat d’un bien de location, l’investisseur doit également considérer l’état de la propriété. Les réparations importantes potentielles qui peuvent être nécessaires peuvent réduire considérablement les bénéfices futurs.
En outre, un investisseur devrait considérer l’efficacité de l’exploitation de la propriété. Par exemple, le locateur peut accorder des réductions de loyer aux locataires en échange de l’exécution de travaux de triage ou d’autres responsabilités., Peut-être que des locataires spécifiques sont confrontés à des difficultés économiques qui devraient se retourner dans les prochains mois, et le propriétaire ne veut pas les expulser. Si le loyer perçu n’est pas supérieur aux dépenses courantes, l’investisseur n’achètera probablement pas la propriété.
avec l’approche du revenu, le taux de plafond et la valeur estimée ont une relation inverse—abaisser le taux de plafond augmente la valeur estimée
Un investisseur doit également déterminer combien de parts en moyenne sont vides à un moment donné., Ne pas recevoir le loyer complet de chaque unité aura une incidence sur le revenu de l’investisseur de la propriété. Ceci est particulièrement important si une propriété a grand besoin de réparations et de nombreuses unités sont vacantes—ce qui suggère un faible taux d’occupation. Si les parts ne sont pas remplies sur une base régulière, la perception du loyer sera inférieure à ce qu’elle pourrait être, et l’achat de la propriété peut ne pas être dans le meilleur intérêt de l’investisseur.
principaux points à retenir
- l’approche du revenu est une méthode d’évaluation immobilière qui utilise les revenus générés par la propriété pour estimer la juste valeur.,
- Il est calculé en divisant le résultat net d’exploitation par le taux de capitalisation.
- un acheteur doit accorder une attention particulière à l’état de la propriété, à l’efficacité opérationnelle et à la vacance lorsqu’il utilise l’approche du revenu.
exemple de L’approche du revenu
avec l’approche du revenu, un investisseur utilise les ventes sur le marché de comparables pour choisir un taux de capitalisation. Par exemple, lors de l’évaluation d’un immeuble de quatre logements dans un comté spécifique, l’investisseur examine les prix de vente récents de propriétés similaires dans le même comté., Après avoir calculé le taux de capitalisation, l’investisseur peut diviser le NOI de l’immeuble locatif par ce taux. Par exemple, un bien dont le résultat net d’exploitation (NOI) est de 700 000 $et dont le taux de capitalisation choisi est de 8% vaut 8,75 millions de dollars.